COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2026

N° 2026/283

Rôle N° RG 25/08374 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7O6

S.C.I. OREGON

C/

S.D.C. [Etablissement 1]

Syndic. de copro. [Etablissement 2]

Syndic. de copro. [Etablissement 3] II

S.D.C. [Etablissement 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amélie BENISTY

M^e Jean-jacques DEGRYSE

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Elric HAWADIER

M^e Jean bernard GHRISTI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de DRAGUIGNAN en date du 02 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/06675.

APPELANTE

S.C.I. OREGON

dont le siège social est C/O RIVIERA REALISATION

[Adresse 1]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1],

sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA GRAND BLEU dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 5]

sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, La SARL CAP IMMO SUD,

dont le siège social est [Adresse 5],

représentée par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 3] II

sis [Adresse 6]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Etablissement 4],

sise [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, La SARL CAP IMMO SUD,

dont le siège social sis [Adresse 8],

représentée par M^e Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Angélique NETO, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 23 décembre 2015, la société civile immobilière (SCI) Oregon a fait l’acquisition auprès de la société à responsabilité limitée (SARL) [Etablissement 5] des parcelles cadastrées section AX n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], constituant le lot n° 124 de la copropriété [Etablissement 5], situées [Adresse 9] à [Localité 1].

Suivant acte de scission de l’état descriptif dressé le 25 juillet 2016, la parcelle AX [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles, section AX n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], la parcelle AX [Cadastre 3] restant dans l’assiette de la copropriété [Etablissement 5] tandis que celle AX [Cadastre 4], appartenant à la société Oregon, en a été exclue.

L’acte de vente stipule un rappel d’une servitude conventionnelle de passage consentie le 31 décembre 1975 sur les parcelles cadastrées AX [Cadastre 5] et [Cadastre 6] (actuellement cadastrées AX [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]), fonds servants, au profit de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 10] (actuellement cadastrées AX [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), fonds dominants. La copropriété [Etablissement 1] a été édifiée sur les parcelles AX [Cadastre 7] et [Cadastre 9]. Il précise que l’assiette de cette servitude de passage est d’une largeur de 6 mètres environ et que ce chemin de 6 mètres de largeur partira de l'[Adresse 10] pour aboutir à la propriété anciennement cadastrée AX [Cadastre 10] en traversant la propriété cadastrée AX [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par ordonnance rendue le 15 mars 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a désigné un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 5] et de la SARL [Etablissement 5] aux fins notamment de vérifier la réalité de l’empiétement dénoncé par la copropriété [Etablissement 1], de dire si le portillon installé dans la même zone que l’empiètement allégué ouvre sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Etablissement 1] et, dans l’affirmative, de dire si cet accès repose sur un droit de passage des propriétaires de la parcelle AX [Cadastre 2] (nouvellement cadastrées AX [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) sur celle AX [Cadastre 7] et décrire les travaux à réaliser pour remédier à l’empiétement et pour fermer l’accès susvisé en remplaçant le portillon par une clôture continue.

Par ordonnance de référé du 20 novembre 2019 rendue à la demande de la société Oregon, les opérations d’expertise ont été étendues à cette dernière mais sa demande d’extension de mission a été rejetée.

M. [I], expert judiciaire, a déposé son rapport le 19 février 2024.

Soutenant que la parcelle AX [Cadastre 4] est enclavée, la société Oregon a, par exploits d’huissier en date des 13 et 27 août 2024, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 5], le syndicat des copropriétaires [Etablissement 4] et le syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II, pris en la personne de leur syndic en exercice, aux fins de désignation d’un expert avec mission habituelle en matière de désenclavement.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2024, la société Oregon a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II, pris en la personne de son véritable syndic en exercice, aux mêmes fins.

Par ordonnance en date du 4 octobre 2024, le juge des référés près du tribunal judiciaire de Draguignan, après jonction des deux procédures :

— a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Oregon et l’a déboutée de ses demandes ;

— l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

— l’a condamnée aux dépens ;

— a rejeté le surplus des demandes.

Il a considéré notamment que :

— la servitude conventionnelle consentie par la copropriété [Etablissement 1] étant toujours d’actualité, la mesure d’expertise était inutile ;

— l’acte de division n’avait prévue aucune disposition quant à l’accès de la parcelle AX [Cadastre 4] issue de la division, de sorte que seul l’article 684 du code civil était applicable et non l’article 682 du même code ;

— il appartenait au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 6] et à la société Oregon de prévoir l’accès à la parcelle de cette dernière, de sorte qu’une expertise afin de trouver d’autres solutions de désenclavement était inutile.

Suivant deux déclarations transmises au greffe les 9 juillet et 10 septembre 2025, la société Oregon a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue le 12 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Oregon demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— rejeter les demandes des syndicats des copropriétaires [Etablissement 3] II et [Etablissement 4] ;

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission habituelle en la matière et notamment :

* constater l’enclavement de la parcelle AX [Cadastre 4], propriété de la société Oregon ;

* se rendre sur place en présence de toutes les parties, vérifier toutes les solutions possibles et les comparer ;

* vérifier les origines de l’ensemble des propriétés concernées ;

* dresser un plan détaillé ;

* rechercher le tracé le plus court et le moins dommageable aux fins de procéder au désenclavement de la parcelle AX [Cadastre 4] ;

* vérifier la faisabilité des solutions proposées ;

* fournir au tribunal les éléments permettant de fixer les indemnités allouées aux propriétaires des fonds servants, en contrepartie du droit de passage ;

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Elle fait notamment valoir :

— que sa parcelle AX [Cadastre 4] est enclavée ;

— que la mission confiée à M. [I], ayant abouti au rapport du 13 février 2024, porte sur un objet distinct limité à la vérification d’un empiètement allégué et à la description de travaux de clôture ;

— que la question du désenclavement de sa parcelle a été totalement exclue de sa mission ;

— que ses demandes d’extension de mission ont été rejetées au motif qu’elle n’était pas propriétaire de la parcelle AX [Cadastre 2], et ce, alors même qu’elle est bien propriétaire de la parcelle AX [Cadastre 4], issue de la division du fonds AX [Cadastre 2] ;

— que M. [I] a lui-même relevé qu’aucune servitude conventionnelle n’était clairement définie ;

— que la servitude de 1975 ne permet pas d’assurer le désenclavement complet ;

— que le seul accès suffisant possible à sa parcelle peut se faire par la voierie existante qui se situe sur la parcelle AX [Cadastre 7] ;

— qu’un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 682 du code civil ;

— que la solution n° 2 préconisée par le géomètre expert est la seule solution possible pour désenclaver la parcelle AX [Cadastre 4], solution qui n’est pas déterminée par la servitude conventionnelle de 1975 ;

— que sa demande vise donc à déterminer l’assiette de la servitude conventionnelle de 1975 qui demeure très floue ,

— que sa propriété n’a, dans tous les cas, pas fait l’objet d’une enclave volontaire puisqu’elle résulte de la division du fonds AX [Cadastre 2] ;

— que son acte de vente rappelant l’existence d’une servitude conventionnelle datant de 1975, cela démontre qu’elle n’a pas renoncé à tout accès à la voie publique ;

— que dès lors que tout passage suffisant sur les fonds divisés est impossible, l’article 682 du code civil s’applique ;

— que la servitude de passage pourrait être sollicitée sur les fonds de ses voisins, même non contigus, et notamment auprès des syndicats des copropriétaires autres que la résidence [Etablissement 5], et ce, en application de l’article 683 du code civil ;

— qu’elle agit sur le fondement des articles 682 et 683 du code civil afin qu’un expert judiciaire soit désigné pour constater l’enclavement de parcelle et rechercher les modalités du désenclavement les moins dommageables.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 5] sollicite de la cour qu’elle de lui donner acte qu’il s’en rapporte à justice sur les mérites de l’appel, qu’il émet ses protestations et réserves à la demande d’expertise et de réserver les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 4] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose notamment que :

— la parcelle AX [Cadastre 4] est issue de la division de la parcelle AX [Cadastre 2] laquelle bénéficie d’une servitude conventionnelle d’accès à la voie publique ;

— l’article 684 du code civil dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’un partage, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ;

— sa mise en cause n’est donc pas justifiée ;

— sa mise en cause n’est pas plus justifiée par la configuration des lieux, sa parcelle étant très éloignée des ensembles immobiliers de la société Oregon, du [Etablissement 1] et de [Etablissement 5] qui bénéficient d’accès directs à la voie publique ;

— les pièces produites ne permettent pas d’établir un tracé possible de la servitude sur sa propriété ;

— l’appelante ne justifie donc d’aucun intérêt légitime à solliciter une expertise à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, prenne acte de ses plus expresses protestations et réserves ;

— en tout état de cause, condamne l’appelante à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Il fait notamment valoir que :

— pour permettre l’accès à sa propriété restant lui appartenir, ce qui correspond à l’actuelle parcelle AX [Cadastre 2] devenue [Etablissement 5], la société acquéreur, qui est devenue [Etablissement 1], a concédé à M. [T] une servitude de passage d’environ 6 mètres qui partira de l'[Adresse 10] pour aboutir à la propriété cadastrée A [Cadastre 2] en traversant sa propriété ;

— la parcelle AX [Cadastre 4] est issue de la division des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 8], sans qu’aucune modification n’ait eu lieu quant à sa parcelle ;

— la servitude conventionnelle est toujours d’actualité ;

— l’appelante a déjà tenté à plusieurs reprises de déplacer la procédure d’empiètement, dont l’enjeu est de 2 500 euros de clôture, sur le désenclavement d’un terrain détaché de sa copropriété d’origine ;

— l’expert, qui a dressé son rapport le 13 février 2024, a pris en compte ces éléments ;

— la société Oregon s’étant volontairement enclavée en divisant la parcelle [Cadastre 2] en deux parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], elle n’a aucun intérêt à demander la désignation d’un expert afin d’obtenir le désenclavement en application de l’article 682 du code civil ;

— la servitude de passage ne peut avoir lieu que sur la parcelle du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 5] en application de l’article 684 du code civil.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2026, les conclusions du syndicat des copropriétaires [Etablissement 3] II ont été déclarées irrecevables.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que la parcelle AX n° [Cadastre 4] appartenant à la société Oregon est issue de la division de la parcelle plus grande AX n° [Cadastre 2] en deux parcelles AX n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Au Nord de la parcelle AX n° [Cadastre 4], se trouve la parcelle cadastrée AX [Cadastre 11] (lot de lotissement privatif bâti clos), à l’Est, la parcelle AX n° [Cadastre 8] (bois et jardin), à l’Ouest, la parcelle AX n° [Cadastre 3] (copropriété [Etablissement 5]) et au Sud, les parcelles AX n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] (copropriété [Etablissement 1]).

La parcelle AX n° [Cadastre 4] n’a donc aucune issue sur la voie publique, et notamment sur l'[Adresse 10].

Il n’est pas contesté qu’une servitude de passage dessert les parcelles appartenant à la copropriété [Etablissement 1] au profit de la copropriété [Etablissement 5]. Ce chemin, qui est de 6 mètres de largeur, part de l'[Adresse 10] pour aboutir à la propriété de la copropriété [Etablissement 5] en traversant la propriété de la copropriété [Etablissement 1].

Dès lors que la parcelle appartenant à la société Oregon est issue de la division d’une parcelle plus grande qui appartenait à la copropriété [Etablissement 5], la société Oregon ne peut en principe demander un passage que sur le terrain de la copropriété [Etablissement 5]. En effet, en application de l’alinéa 1 de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Il reste que la société Oregon verse aux débats un rapport de consultation dressé par M. [L] [Q], géomètre-expert. Il indique qu’à la requête de la société Oregon, propriétaire de la parcelle AX [Cadastre 4], il a été chargé d’étudier l’accessibilité à sa parcelle. Il constate que l’accès par les parcelles AX [Cadastre 1] et [Cadastre 3], soit par la copropriété [Etablissement 5], n’est pas possible. En empruntant la voie existante, qui suppose de passer par un portail qui se situe à l’entrée de la copropriété, il constate que les constructions (box de garages) et aménagements (place de stationnement) réalisés sont de nature à interdire l’accès à la voie sans travaux de grande ampleur.

En revanche, il relève que la parcelle de la société Oregon borde la voirie traversant la parcelle de la copropriété [Etablissement 1]. Il relève que seuls des emplacements de stationnement et éventuellement un pin séparent la parcelle de la société Oregon de la voirie en question. Il considère que ce chemin, en allant jusqu’au transformateur, permettrait à la société Oregon d’accéder à sa parcelle.

Or, l’alinéa 2 de l’article 684 du code civil énonce que, toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable, lequel dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Si la règle de la priorité aux fonds divisés s’impose même si le trajet sur le terrain divisé est plus long ou plus coûteux que chez un voisin tiers, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible, en l’état des pièces versées aux débats, d’exclure une impossibilité, pour des raisons techniques, de créer un passage sur le terrain appartenant à la copropriété [Etablissement 5] issue de la division.

L’action initiée par la copropriété [Etablissement 1] ayant donné lieu au rapport d’expertise judiciaire de M. [I] en date du 13 février 2024 avait pour but de déterminer la réalité d’un empiètement résultant d’un grillage et d’un portillon installés sur la servitude de passage susvisée ainsi que de vérifier un éventuel droit de passage.

Il n’a jamais été question pour l’expert de se prononcer sur les possibilités de passage par la société Oregon pour accéder à sa propriété, l’extension de la mission qu’elle a sollicitée en ce sens ayant été refusée à plusieurs reprises. Il convient de relever que, par un dire en date du 4 mai 2022, la copropriété [Etablissement 1] indiquait à l’expert s’opposer à la demande d’extension sollicitée par la société Oregon dès lors que la mission initiale visait la vérification d’un éventuel droit de passage et la position du grillage et du portillon et qu’il appartenait à la société Oregon de solliciter une nouvelle mesure d’instruction.

Dans ces conditions, l’action en désenclavement qu’envisage d’exercer la société Oregon n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Cette action peut non seulement être exercée à l’encontre de la société [Etablissement 5], propriétaire de la parcelle issue du même terrain d’origine que celui acquis par la société Oregon, en application de l’article 684 du code civil susvisé, mais également à l’encontre de tous ses autres voisins, qui séparent le terrain de la société Oregon de la voie publique, même non contigus, en application de l’article 682 du code civil.

L’expertise judiciaire sollicitée visant à étudier toutes les possibilités de passage, en précisant le trajet le plus court et le moins dommageable en application de l’article 683 du code civil, il est utile que l’expertise soit réalisée au contradictoire de tous les voisins entourant la propriété de la société Oregon.

Dans ces conditions, la société Oregon justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de l’ensemble des intimés afin de faire constater et établir, le cas échéant par la juridiction du fond, une servitude de passage qui permettrait de désenclaver la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4], d’en déterminer l’assiette et d’en évaluer le coût.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise et d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée.

Concernant la mission de l’expert, qui sera précisée au dispositif de la présente décision, il y aura lieu de lui demander, dès lors que l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 4] sera constaté, de se prononcer sur l’établissement d’un passage, non seulement sur les éventuels fonds issus de la division mais aussi sur les autres fonds contigus, en déterminant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Il lui appartiendra également, afin d’éclairer le juge du fond sur l’application des articles 682 et 683 du code civil ou des dispositions de l’article 684 du même code, de dire si l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 4] préexistait à l’éventuelle division du fonds initialement cadastré AX [Cadastre 2] ou, si au contraire, il est la conséquence directe de l’éventuelle division de ce fonds et, dans ce dernier cas, d’indiquer si un passage suffisant menant à la voie publique pourrait être établi sur les éventuels fonds divisés.

Il lui appartiendra enfin de déterminer l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique et d’en chiffrer le coût, ce qui comprend non seulement l’indemnité qui serait due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage mais également le coût des travaux éventuellement nécessaires dans le cas où d’autres voies de circulation que celles qui existent déjà devraient être créées.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Oregon, qui est demandeur à l’expertise, supportera les dépens de première instance, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point, mais également ceux de la procédure d’appel.

En revanche, dès lors qu’il a été fait droit à la demande d’expertise sollicitée par la société Oregon, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle l’a condamnée à verser aux défendeurs, devenus intimés, une indemnité au titre des frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance.

Pour les mêmes raisons, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de la copropriété [Etablissement 5] et de la copropriété [Etablissement 1].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la SCI Oregon aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [W] [D], [Adresse 11], à [Localité 2], courriel : [Courriel 1] avec pour mission de :

— convoquer les parties en présence ;

— se rendre sur les lieux et visiter les parcelles situées sur la commune de Saint Raphael appartenant aux parties au présent litige, et notamment celles cadastrées section AX n° [Cadastre 4] appartenant à la SCI Oregon, AX n° [Cadastre 3] appartenant à la copropriété [Etablissement 5], AX n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] appartenant à la copropriété le Hameau les pins ainsi que les parcelles voisines appartenant à la copropriété [Etablissement 4] et à la copropriété [Etablissement 3] II ;

— se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les actes d’acquisition des différentes parcelles ;

— donner tout élément permettant d’apprécier un éventuel état d’enclave du fonds cadastré section AX n° [Cadastre 4] ;

— dans l’affirmative, dire si l’enclave de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] résulte de la division d’un fonds et, le cas échéant, s’il préexistait à cette division ;

— rechercher, dans cette première hypothèse, si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu’à la voie publique peut être établi sur les fonds divisés ;

— dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant à la parcelle enclavée d’accéder à la voie publique ;

— en toute hypothèse, rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu’à la voie publique peut être établi sur l’ensemble des fonds voisins, en ce compris les éventuels fonds divisés ;

— dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique en précisant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ;

— dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 4] jusqu’à la voie publique ;

— dire si ce passage implique la réalisation de travaux sur le ou les fonds voisins concernés par le passage ;

— dans l’affirmative, après avoir pris connaissance de la réglementation d’urbanisme, donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit, déterminer la nature des ouvrages à mettre en 'uvre pour permettre la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux et donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer le cours des travaux, la protection des personnes et des biens et les chiffrer ;

— en toute hypothèse, évaluer le préjudice subi par le (s) propriétaire (s) du (des) fonds servant et fixer l’indemnité proportionnée au dommage causé due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage ;

— répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir fait part, dans un pré-rapport, de ses premières conclusions et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ;

— émettre tout avis entrant dans le cadre de sa mission ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan pour contrôler l’expertise ordonnée ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que l’expertise sera organisée aux frais avancés de la SCI Oregon qui devra consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan dans le mois de la présente décision une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan dans les quatre mois de l’avis de consignation, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens et ce, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan en cas de difficulté ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 5] et le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], représentés par leurs syndics en exercice, de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne la SCI Oregon aux dépens de la procédure d’appel.

La Greffière Le Président