COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

N° 2026/262

Rôle N° RG 25/08238 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7FP

[W] [H]

[Z] [Q] [W] [H]

[O] [D] [X] [K] VEUVE [Y]

[X] [P] [D] [I] [K]

[W] [H]

C/

[V] [H]

[B] [H]

[R] [A]

[C] [A]

S.C.I. IMMO DIFFICILE INVESTISSEUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marc [M]

M^e Alexia PICCERELLE

M^e Fabien CARLES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 10 Mars 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/02366.

APPELANTS

Monsieur [W] [H]

né le 04 Novembre 1954 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Z] [Q] [W] [H]

né le 10 Novembre 1991 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Madame [O] [D] [X] [K] veuve [Y],

née le 30 Octobre 1954 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Madame [X] [P] [D] [I] [K]

née le 10 Juillet 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [H]

en sa qualité de co-licitant (co-indivisaire), non poursuivant la licitation

né le 04 Novembre 1954 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3] – France

Tous représentés et plaidant par M^e Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [V] [H]

née le 27 Septembre 1943 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [B] [H]

né le 15 Juillet 1945 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [A]

née le 07 Avril 1975 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [C] [A]

né le 22 Juillet 1977 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 7]

Tous représentés et assistés par M^e Alexia PICCERELLE de la SCP COURTAUD-PICCERELLE-ZANOTTI-GUIGON-BIGAZI, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. IMMO DIFFICILE INVESTISSEUR,

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 922 302 708

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 8]

représentée et assistée par M^e Fabien CARLES, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Marianne BALESI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller faisant fonction de Président , et Madame Pascale BOYER, Conseiller.

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par un jugement du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les consorts [H] et [A] et a ordonné préalablement la vente sur licitation aux enchères publiques du bien dont les indivisaires étaient propriétaires. Ledit jugement faisait état d’une clause d’attribution au profit du colicitant adjudicataire.

A l’audience d’adjudication du 13 juin 2024, les biens objets de la licitation ont été adjugés au prix de 188 000 euros outre les frais préalables de 7 023,69 euros à Me [M] Marc, avocat au barreau de Nice, qui a déclaré porter les enchères au nom et pour le compte de M. [W] [H], M. [Z] [H], Mme [O] veuve [K] Veuve [Y], et Mme [X] [K], (ci-après : les consorts [G]-[K]) agissant solidairement en qualité de futurs associés pour le compte de la société en formation, la société civile immobilière «[Adresse 9]» (ci-après : la SCI).

Par un courriel daté du 20 juin 2024, la SAS Immo Difficile Investisseur, prévenait Me [M] en sa qualité de conseil des adjudicataires qu’elle entendait formuler une surenchère.

La SAS Immo Difficile Investisseur procédait à une déclaration de surenchère le 21 juin 2024.

Cette déclaration a été notifiée par RPVA à Me [M] en sa qualité de conseil des adjudicataires ainsi qu’au conseil des colicitants.

Les futurs associés de la SCI « [Adresse 9] » ont notamment demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la surenchère du 21 juin 2024.

Par ordonnance en date du 10 mars 2025, le juge de la mise en état de [Localité 1] a:

— Rejeté l’intégralité des demandes des parties,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que chacune des parties conserve la charge de ses dépens.

Par déclaration en date du 7 juillet 2025, les consorts [G]-[K] ont formé appel à l’encontre de cette décision.

Au vu de leurs conclusions en date du 8 septembre 2025, les appelants demandent à la cour de :

— Déclarer recevable l’appel interjeté en estimant que cette ordonnance met fin à l’instance de contestation de la surenchère et que l’appel immédiat est donc recevable

— Infirmer l’ordonnance du 10 mars 2025 rendue par le juge de la mise en état de la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Nice dont appel en ce qu’elle :

' Rejette l’intégralité des demandes des parties, et notamment celle de déclarer irrecevable la déclaration de surenchères du 21/06/2024 déposée au Greffe du Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice suite au jugement d’adjudication sur licitation du juge de l’exécution de Nice (RG 24/00039) en date du 13 juin 2024, déclaration dénoncée par RPVA le 21 juin 2024 à 14H30 sous le numéro RG 24/00039, formée par la Société SAS Immo Difficile Investisseur;

Et statuant à nouveau :

— Déclarer irrecevable la déclaration de surenchères du 21 juin 2024 déposée au Greffe du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Nice suite au jugement d’adjudication sur licitation du juge de l’exécution de Nice en date du 13 juin 2024, déclaration dénoncée par RPVA le 21 juin 2024 à 14H30 sous le numéro Rg 24/0039, formée par la Société SAS Immo Difficile Investisseur;

° Juger n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

o Ordonner en tant que de besoin à la Carpa de [Localité 1], de restituer à la SAS Immo Difficile Investisseur; la somme de 27 500 € consignée à l’appui de la surenchère déclarée irrecevable

Les appelants font valoir que la déclaration de surenchères n’a pas été dénoncée à M. [W] [H] en sa qualité de colicitant non-poursuivant. Ils arguent que ce dernier devait figurer dans l’acte dénoncé en qualité d’associé de la SCI en formation et en qualité de colicitant.

Ensuite, les appelants soutiennent que la dénonce est irrecevable en ce qu’elle vise la SCI [Adresse 9], société civile immobilière en cours de création, dépourvue de personnalité morale faute d’être immatriculée. Ils agissent pour le compte de la formation en qualité de futurs associés. Ainsi, ils concluent que la surenchère est irrecevable, à défaut d’avoir été signifiée à leur avocat Me [M] représentant l’ensemble des adjudicataires.

In fine, ils indiquent que la SAS Immo Difficile Investisseur et que M. [W] [H] ont acquiescé à la contestation de la surenchère.

Aux termes de leurs conclusions en date du 4 novembre 2025, les intimés, Mme [V] [H], M. [B] [H], Mme [R] [A] et M. [C] [A], sollicitent la cour de :

— Déclarer qu’ils s’en rapportent à justice.

— Statuer ce que de droit sur les dépens, étant ici rappelé que les concluants sont les colicitants poursuivant la licitation.

— Condamner tout succombant à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les intimés font valoir qu’ils attendent la purge définitive de la recevabilité de la surenchère, car la réalisation du partage de l’actif en dépend. Ils s’en rapportent donc à justice.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 31 mars 2026, l’intimée, la SAS Immo Difficile demande à la cour de :

— autoriser le rabat de l’ordonnance de clôture,

— donner acte à l’appelant de sa demande d’irrecevabilité de la surenchère contestée,

— ordonner à la CARPA de [Localité 1] de lui restituer la somme de 27 500 € consignés pour surenchère,

— débouter les parties de leurs autres demandes.

Elle fait le constat que la dénonce de déclaration de surenchère n’a pas, par suite d’une erreur matérielle, été transmise dans les temps.

A titre principal, elle demande que la surenchère soit déclarée irrecevable et, en tout état de cause, qu’il soit ordonné la restitution de la somme de 27 500 € consignée au titre de la surenchère.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

A l’audience, avant l’ouverture des débats, à la demande conjointe des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 3 mars 2026 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée par mention au dossier, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité de la surenchère :

Selon l’article R 322-50 du code des procédures civiles d’exécution, après une adjudication, toute personne peut faire une surenchère du 10° au moins du prix principal de la vente.

L’article R 322-51 de ce code dispose qu’à peine d’irrecevabilité,1a surenchère est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les 10 jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. L’avocat atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du 10° du prix principal de la vente. La déclaration de surenchère ne peut pas être rétractée.

L’article R322-52 du même code précise : « au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. L’acte de dénonciation rappelle les dispositions de l’article R31 1-6 et du deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, la déclaration de surenchère a été reçue par le greffe du juge de l’exécution le 21 juin 2024 à 10h49, soit dans le délai de 10 jours prévu à l’article R322-51 précité. M^e Fabien Carles, avocat au barreau de Nice, a adressé la déclaration de surenchère à Me [L], avocat des poursuivants et à Me [M], avocat agissant pour le compte de la SCI La Prunella. Il a déposé à la CARPA un chèque de banque daté du 20 juin 2024, libellé à l’ordre de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 1] d’un montant de 27 500 €, fournissant ainsi une des garanties limitativement énumérées par l’artic1e R 322-51.

La déclaration de surenchère n’a cependant pas été adressée à M. [W] [H], associé de la SCI en formation et en qualité de colicitant non-poursuivant.

La sanction de cette omission prévue par l’article R322-52 précité étant l’irrecevabilité de la surenchère, il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, sans qu’il y ait lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

INFIRME le jugement en date du 10 mars 2025 rendu par le juge de la mise en état de Nice en toutes ses dispositions telles qu’elles ont été déférées devant la cour d’appel,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevable la déclaration de surenchère du 21 juin 2024 déposée au greffe du juge de l’exécution de [Localité 1], formée par la SAS Immo Difficile Investisseur,

ORDONNE en tant que de besoin à la CARPA de [Localité 1] de restituer la somme de vingt sept mille cinq cents euros à la SAS Immo Difficile Investisseur, au titre de la surenchère déclarée irrecevable.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE