COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

N° 2026/247

N° RG 24/12730

N° Portalis DBVB-V-B7I-BN3GN

[L] [T]

C/

[G] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aly DIALLO

M^e Lisa ARCHIPPE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 30 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/05970.

APPELANTE

Madame [L] [T]

née le 25 Février 1994 à [Localité 2] (99) de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1] FRANCE

(Aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008055 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Aly DIALLO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [G] [B]

née le 24 Mars 1999 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lisa ARCHIPPE membre de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Aude MAYOUSSIER, avocat plaidant au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DAUX HARAND, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Corentin MILLOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Nadia FAYALA, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 juillet 2022, à effet au 04 août 2022, Madame [B] a consenti à Madame [T] un bail d’habitation portant sur un logement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 1] (83), moyennant un loyer de 445 euros outre des provisions sur charges de 5 euros par mois.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 03 mai 2023, Madame [B] a fait signifier à Madame [T] un congé pour vente à effet au 03 août 2023.

Cette dernière se maintenant dans les lieux, une sommation de déguerpir lui était signifiée suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2023, en vain.

Par acte de commissaire de justice du l0 octobre 2023, Madame [T] a assigné Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir

*annuler le congé pour vendre du 03 mai 2023,

*annuler la sommation de déguerpir interpellative,

*ordonner la reconduction du bail,

*condamner Madame [B] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à réaliser les travaux de remise en état du logement visés dans le diagnostic du 26 juin 2023 à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,

*condamner Madame [B] à lui payer les sommes de :

¿ 2.670 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

¿ 800 euros au titre du loyer réglé par la caution,

¿ 2.219,84 euros au titre des frais de déplacement,

¿ 349 euros au titre du remboursement du mobilier abîmé,

¿ 250 euros en remboursement de la consommation d’électricité durant les travaux,

¿ 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 10 juin 2024

Madame [T] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance et concluait au débouté des demandes de Madame [B]

Madame [B] demandait au tribunal de débouter Madame [B] de ses demandes, de dire valide le congé pour vente du 3 mai 2023, d’ordonner l’expulsion de Madame [T] et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 7.565 € correspondant aux loyers non réglés échus entre janvier 2023 et mai 2024, celle de 600 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération parfaite des lieux outre celle de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Suivant jugement contradictoire rendu le 30 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré valide le congé signifié par Madame [B] à Madame [T] le 3 mai 2023 ;

*constaté que le bail liant les parties a pris fin le 3 août 2023 à minuit ;

*ordonné l’expulsion de Madame [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamné Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.002,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

*condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 6.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période entre janvier 2023 et mai 2024 inclus ;

*condamné Madame [T] à payer à Madame [B] une indemnité d’occupation de 450 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

*condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

*condamné Madame [T] aux dépens ;

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 21 octobre 2024, Madame [T] relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit:

— déclare valide le congé signifié par Madame [B] à Madame [T] le 3 mai 2023 ;

— constate que le bail liant les parties a pris fin le 3 août 2023 à minuit ;

— ordonne l’expulsion de Madame [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.002,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamne Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 6.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période entre janvier 2023 et mai 2024 inclus ;

— condamne Madame [T] à payer à Madame [B] une indemnité d’occupation de 450 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— condamne Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

— condamne Madame [T] aux dépens.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [T] demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré valide le congé signifié par Madame [B] à Madame [T] le 3 mai 2023 ;

— constaté que le bail liant les parties a pris fin le 3 août 2023 à minuit ;

— ordonné l’expulsion de Madame [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.002,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 6.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période entre janvier 2023 et mai 2024 inclus ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] une indemnité d’occupation de 450 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

— condamné Madame [T] aux dépens.

Statuant à nouveau,

*déclarer recevables les demandes de Madame [T] et y faisant droit ;

*annuler le congé pour vendre de la bailleresse du 03 mai 2023 ;

*annuler la sommation de déguerpir interpellative du 23 août 2023 ;

*ordonner la reconduction du contrat de bail locatif entre Madame [T] et Madame [B], et ce, jusqu’au 06 septembre 2024 ;

*condamner Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.670 euros au titre du préjudice de jouissance ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 4.000 euros au titre du préjudice corporel ;

*condamner Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 800 euros au titre du loyer payé par la caution ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 2.219,84 euros au titre des frais de déplacement ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 349 euros à titre de remboursement du mobilier abîmé ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 250 euros à titre de remboursement de la consommation d’électricité durant les travaux ;

*débouter Madame [B] de ses demandes ;

*condamner Madame [B] à régler à Madame [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile distraits au profit de Maître Aly DIALLO

*condamner Madame [B]

A l’appui de ses demandes, Madame [T] relève que Madame [B] ne rapporte pas la preuve d’une publication d’annonces immobilières ou de l’organisation d’une visite du logement avec des acquéreurs potentiels et que plutôt que d’exécuter les travaux enjoints par les services communaux, cette dernière a choisi d’émettre un congé pour vendre, démontrant une volonté manifeste d’échapper à ses obligations légales, notamment en matière de décence du logement.

Elle fait valoir que dès lors que le congé pour vente est contesté pour fraude et absence d’intention réelle de vente, son maintien dans le logement reste parfaitement justifié , ajoutant que le bailleur n’a entrepris aucune démarche concrète pour céder le bien.

Madame [T] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance subi en raison des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et habitable (humidité, moisissures, absence de chauffage et cafards) alors que les travaux ont été lents et désorganisés.

Elle indique que l’état d’insalubrité du logement, présent depuis son installation, a gravement affecté sa santé, déjà fragile ainsi que sa personnalité, son honneur et surtout sa dignité, cette situation lui ayant créé en effet un préjudice puisque la Garantie Visale refuse désormais de continuer à se porter caution pour l’avenir.

Elle explique qu’elle a été contrainte de quitter son logement en raison de son caractère indécent et inhabitable et que face à l’absence de solution de relogement dans le voisinage et ne connaissant personne susceptible de l’héberger à [Localité 1], elle a été obligée de retourner chez ses parents engendrant pour elle des frais de déplacement.

Elle ajoute que l’humidité persistante dans le logement loué a causé des dommages considérables à ses meubles et effets personnels

Enfin Madame [T] explique que lors de l’un de ses retours dans le logement, elle a constaté une consommation anormale d’électricité causée par le chauffage laissé allumé en son absence, ce qui a entraîné des frais de 250 euros, alors qu’elle avait libéré le logement à la demande de la bailleresse et qu’elle ne communiquait exclusivement que par téléphone.

Aux termes des dernières conclusions portant appel incident notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [B] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré valide le congé signifié par Madame [B] à Madame [T] le 3 mai 2023 ;

— constaté que le bail liant les parties a pris fin le 3 août 2023 à minuit ;

— ordonné l’expulsion de Madame [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] une indemnité d’occupation de 450 euros par mois à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [T] aux dépens ;

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.002,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 6.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période entre janvier 2023 et mai 2024 inclus ;

Et statuant à nouveau,

*débouter purement et simplement Madame [T] de toutes ses demandes fins et prétentions jugées comme infondées et fantaisistes ;

*condamner Madame [T] à payer à Madame [B] une somme de 9.007,11 euros correspondant aux loyers et indemnités entres le 1er janvier 2023 et le 6 septembre 2024 ;

En tout état de cause,

*condamner Madame [T] à payer à Madame [B] une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Madame [B] indique que pour justifier de la véracité du congé pour vendre donné à Madame [T], elle communique le mandat de vente, ce qui prouve sa volonté ferme et définitive de céder l’appartement litigieux et qu’en tout état de cause, si aucune visite n’a encore été réalisée à ce jour, ceci s’explique uniquement par le comportement de Madame [T].

Elle fait valoir que si cette dernière a rencontré des désordres depuis la prise en possession de l’appartement, il n’en demeure pas moins qu’elle n’a rien fait pour que la situation du bien s’arrange, qu’elle a adopté un comportement aggravant la situation en refusant systématiquement l’intervention des entreprise mandatées pour réaliser les travaux nécessaires.

Madame [B] relève que selon les allégations de l’appelante, l’appartement était insalubre entrainant des conséquences sur son état de santé mais que pourtant elle a décidé de se maintenir dans le logement à l’expiration du congé pour vente et de la délivrance d’une sommation de déguerpir.

Elle estime que s’agissant de l’obligation de payer son loyer, il appartenait à Madame [T] de saisir le tribunal pour demander la suspension des paiements ou l’autorisation de les séquestrer.

Elle relève que malgré les désordres rencontrés au sein de l’appartement litigieux, à aucun moment les services compétents n’ont jugé utile de reloger Madame [T] et que si celle-ci a décidé de quitter le logement, c’est uniquement de son propre chef.

Elle fait valoir que hormis la facture d’acquisition de son mobilier, aucune pièce n’a été communiquée justifiant une quelconque dégradation dudit canapé par les entrepreneurs.

Elle souligne également que le 15 décembre 2022, Madame [T] a écrit à l’agence PAPAZIAN pour se plaindre d’une facture de chauffage à venir alors qu’elle reconnaissait elle-même dans ce même courriel avoir laissé son chauffage allumé à 25 degrés.

Enfin Madame [B] indique que Madame [T] est aujourd’hui, redevable, d’une dette totale de 9.007,11 euros au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation des lieux

Par ordonnance d’incident en date du 16 septembre 2025 , la Présidente de la chambre 1-7 de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a

*déclaré irrecevables les conclusions de Madame [T] comme ayant été portées devant la Cour.

*déclaré irrecevables les conclusions de Madame [B] comme ayant été portées devant la Cour

*laissé à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles

*condamné Madame [B] aux dépens de la présente instance

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L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 11 mars 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 mars 2026 et mise en délibéré au 28 mai 2026

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1°) Sur la validité du congé pour vendre

Attendu que l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «  le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

Attendu que Madame [T] soutient que l’intimée ne justifie pas d’une intention réelle et sérieuse de vendre

Qu’elle indique que cette dernière a choisi d’émettre un congé pour vente afin d’échapper à ses obligations légales puisque les services communaux d’hygiène et la Direction Départementale des Territoires de la Mer du Var l’avait enjoint d’effectuer des travaux de mise en conformité de logement qu’elle n’entendait pas effectuer.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que le bail liant les parties devait expiré, sauf renouvellement ou reconduction, le 3 août 2023 à minuit.

Que le 3 mai 2023, soit trois mois avant le terme du bail, Madame [B] a fait signifier à sa locataire un congé pour vendre à effet au 3 août 2023, ledit congé précisant être justifié par la volonté de la bailleresse de vendre le logement

Qu’elle verse également le mandat de vente établie avec l’agence PAPAZIAN DES SABLETTES .

Que Madame [T] fait valoir que l’intimée ne rapporte pas la preuve que ce mandat a bien été signé électroniquement

Attendu qu’il convient d’observer que Madame [B] verse au débat un mandat de vente conclu avec l’agence PAPAZIAN DES SABLETTES , signé mais non daté ainsi qu’un échanges de mails avec ladite agence en date du 21 décembre 2023 aux termes desquels l’intimée écrit «  Voici le mandat de vente signé électroniquement »

Qu’il résulte de ces éléments que Madame [B] a donné mandat à l’agence PAPAZIAN DES SABLETTES de vendre ce bien le 21 décembre 2023 , soit près de 5 mois après la délivrance du congé

Que d’une part le bailleur n’est pas obligé de mandater un professionnel pour vendre son bien mais surtout Madame [B] souligne qu’elle souhaitait vendre l’appartement libre de toute occupation afin que les visites du bien soient menées correctement.

Qu’il résulte de ces éléments que la fraude du bailleur n’est pas rapportée, Madame [B] ayant effectué les diligences nécessaires pour mettre en 'uvre le motif invoqué dans son congé.

Qu’ainsi force est de constater que l’appelante ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de la délivrance du congé, aucune pièce ne venant remettre en cause l’existence de la volonté de vente de la bailleresse.

Qu’il s’en suit que le congé signifié à Madame [T] le 3 mai 2023 est régulier.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter cette dernière de ses demandes tendant à voir annuler le congé pour vendre de la bailleresse du 03 mai 2023 , annuler la sommation de déguerpir interpellative du 23 août 2023, ordonner la reconduction du contrat de bail locatif entre Madame [T] et Madame [B] jusqu’au 06 septembre 2024 et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valide le congé signifié par Madame [B] à Madame [T] le 3 mai 2023 , constaté que le bail liant les parties a pris fin le 3 août 2023 à minuit et ordonné l’expulsion de Madame [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

2°) Sur les demandes indemnitaires de Madame [T]

Sur le préjudice de jouissance

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 2.670 euros au titre du préjudice de jouissance

Attendu que l’article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , dans sa version en vigueur, dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l’article 1721l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que Madame [T] a rencontré , peu de temps après son installation dans les lieux, des désordres concernant une fuite de l’évier de la salle de bain, un problème d’évacuation de la douche bouchée et touchant les toilette, désordres dont était informée l’agence par courriel du 25 août 2022

Que ces désordres étaient résolus avec le passage d’un artisan dans les jours qui suivaient ce signalement comme cela résulte d’un courriel du 7 septembre 2022 de Madame [T]

Que cependant cette dernière par courriels des 9 et 15 novembres 2022 signalait à nouveau à l’agence une fuite affectant les toilettes ainsi que la présence de cafards dans l’appartement en provenance des parties communes

Que ces signalements étaient suivis d’une visite diagnostic de l’appartement du 6 décembre 2022 et d’un avis sanitaire de la ville de [Localité 1] du 28 février 2023 mettant en évidence des causes d’indécence du logement ( présence d’un écoulement d’eaux usées sur le trottoir provenant de l’évacuation de la salle d’eau du logement de la locataire ; présence d’humidité avec traces d’infiltrations et de moisissures sur les bas des murs de la salle d’eau ; absence d’extraction d’air vicié dans la salle d’eau)

Que Madame [T] dénonçait l’insalubrité de son logement à la Direction Départementale des Territoires de la Mer du Var par courrier du 24 mars 2023 laquelle concluait dans son diagnostic effectué le 7 juin 2023 à un logement salubre mais non décent eu égard aux désordres relevés à savoir :

— WC : débit de chasse d’eau insuffisant. Défaut d’évacuation.

— Lavabo. Évacuation HS.

— Évacuation d’eaux usées dans le garage du voisin.

— Niveau d’humidité.

— Difficultés chauffage.

— Prise de courant.

— Passage d’électricien pour faisabilité VMC.

— Infiltrations d’eau par le sol.

— Présence cafards dans parties communes

Attendu qu’il ressort de ces éléments que la bailleresse s’est abstenue depuis qu’elle a eu connaissance des désordres, de faire procéder à des travaux suffisants afin de résoudre les difficultés mises en évidence plusieurs mois auparavant.

Qu’en effet alors que dès le 6 décembre 2022 Madame [B] avait été informée par AC ENERGIE83 que des travaux de reprise de la bonde par une bonde adéquate et de la clarinette complète étaient nécessaires pour mettre un terme aux fuites constatées, il convient de relever que cette dernière verse aux débats un devis de la société BCF du 11 octobre 2023 concernant des travaux de peinture et la modification de l’évacuation lavabo salle de bains y compris changement du siphon et de la bonde , un devis établi par la société MICHELONIE PLOMBERIE en date du 27 novembre 2023 portant sur la réfection évacuation lavabo y compris le changement du siphon et de la bonde et un facture de ladite société du 4 mai 2023 portant sans réfection évacuation lavabo et douche avec démolition partielle du couloir et du mur pour recherche des évacuations

Que bien qu’avisée de la présence de cafards dés le 15 novembres 2022 , il ressort de la facture portant sur la désinsectisation curative du logement établie par la société [X] [E] – SOS CAFARDS que l’intervention a eu lieu plusieurs mois après , soit le 8 juin 2023.

Que les problèmes concernant l’électricité et la faisabilité d’une VMC relevés par la Direction Départementale des Territoires de la Mer du Var le 7 juin 2023 ont été résolus plusieurs mois après comme en atteste une facture de la société ARTELEC du 27 novembre 2023 portant sur la mise en conformité du tableau électrique du logement

Qu’il en est de même des nuisances liées à l’humidité dénoncés dés le mois de novembre 2022, Madame [B] ayant remédié aux désordres près d’un an après comme cela ressort de la facture établie par la société BCF le 10 octobre 1023 portant sur la fourniture et pose d’un air aérateur à détection d’humidité.

Qu’enfin ce n’est qu’en novembre 2023 que cette dernière décidait de procéder au remplacement du radiateur comme cela résulte de la facture de la société ARTELEC du 27 novembre 2023 portant sur le remplacement d’un radiateur HS alors que dés novembre 2022 sa locataire se plaignait du moyen de chauffage, difficulté relevée également par la Direction Départementale des Territoires de la Mer du Var le 7 juin 2023

Qu’il ressort de ces éléments que Madame [B] n’a fait procéder aux travaux préconisés tant par l’avis sanitaire du 28 février 2023 que par le diagnostic de la Direction Départementale des Territoires de la Mer du Var du 7 juin 2023 et malgré les doléances de Madame [T] dès le mois de décembre 2022, qu’entre octobre et novembre 2023.

Qu’il est dés lors incontestable que Madame [B] a failli à son obligation de délivrance d’un logement décent dès novembre 2022 jusqu’à la fin du bail intervenu le 3 août 2023 à minuit.

Que cependant cette dernière soutient que si préjudice de jouissance il y a , il ne résulte pas que de son fait mais trouve sa source également dans l’empêchement systématique opposé par Madame [T] aux sociétés mandatées pour réaliser lesdits travaux

Qu’elle produit à l’appui de ses dires une seule attestation, celle de la société BCF du 18 septembre 2003 qui fait état de rendez-vous écourtés ou annulés par la locataire pour la réalisation des travaux concernant la pose d’un déshumidificateur

Qu’il ne s’agit cependant que de la résolution d’une partie des nombreux désordres listés, cette constatation n’étant pas de nature à établir que Madame [T] aurait empêché sa bailleresse de faire procéder aux travaux destinés à remédier aux autres désordres.

Attendu que le premier juge a évalué le préjudice de jouissance de Madame [T] à la moitié des loyers

Que cette dernière ne conteste cette évaluation mais sollicite la condamnation de l’intimée à l’indemniser pour une durée d’un an

Qu’elle sera déboutée de cette demande , Madame [B] ayant manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent à compter du mois de novembre 2022 jusqu’au 3 août 2023, date à partir de laquelle Madame [T] est devenue occupante sans droit , ni titre

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [B] à payer à Madame [T] la somme de 2.002,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Sur le préjudice corporel

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre du préjudice corporel ;

Qu’elle fait valoir que l’état d’insalubrité de l’appartement, présent depuis son installation, a gravement affecté sa santé déjà fragile, son médecin ayant diagnostiqué une allergie à la moisissure se manifestant par des gonflements du visage et des irritations cutanées.

Qu’elle ajoute que même son chien a eu des problèmes de santé en raison de l’indécence du logement

Qu’elle verse à l’appui de ses dires des ordonnances du Docteur [P] , du Docteur [W], du Docteur [U] , une attestation de Madame [Y], de Monsieur [R], de sa s’ur Madame [T] et des ordonnances du docteur vétérinaire

Attendu qu’il convient de souligner que l’appelante reconnait dans ses écriture que sa santé était déjà fragile , sans en préciser les causes

Qu’il n’est pas démontré , aux termes des certificats médicaux que son état se serait dégradé en raison des désordres affectant l’appartement

Que les attestations versées émanent de personne qui n’ont aucune compétence médicale pour apprécier l’impact des désordres sur l’état de santé de Madame [T]

Qu’enfin les ordonnances du docteur vétérinaire ne démontre pas que l’état de l’appartement aurait nuit à l’état de santé de son animal

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [T] de cette demande

Sur le préjudice moral

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral

Qu’elle fait valoir que les témoignages de son entourage , Madame [Y], Monsieur [R] et sa s’ur Madame [T] décrivent l’impact psychologique de l’insalubrité sur son état moral.

Qu’il convient de débouter Madame [T] de sa demande, faute d’élément probant

Sur le préjudice matériel

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui régler la somme de 800 euros au titre du loyer payé par la caution

Qu’elle expose que malgré l’état d’insalubrité du logement, la Garantie Visale, en sa qualité de caution, a continué à régler les loyers en lieu et place de la locataire lui réclamant aujourd’hui le remboursement des sommes avancées à hauteur de 871,38 €.

Qu’elle soutient que l’accord sur l’interruption des loyers confirmé par des échanges de courriels était clair et opposable à la bailleresse et son mandataire immobilier.

Qu’elle ajoute que cette situation lui crée un préjudice puisque la Garantie Visale refuse aujourd’hui de continuer à se porter caution pour l’avenir.

Qu’ainsi elle s’estime bien fondée en sa demande

Attendu qu’il convient d’observer que contrairement à ce que soutient l’appelante, aucun accord quant à la suspension des loyers n’est intervenu avec la propriétaire

Qu’en effet dés le 27 février 2023, l’agence ORPI adressait une lettre recommandée à Madame [T] la mettant en demeure d’avoir à régler les sommes dues au titre des loyers et accessoires des mois de janvier et février 2023

Que faute pour Madame [T] de démontrer l’existence d’un accord entre les parties portant sur l’interruption du loyer, cette dernière était tenue d’exécuter cette obligation jusqu’au 3 août 2023.

Que dès lors la sollicitation par la bailleresse de la caution afin de garantir le paiement des loyers ne saurait être analysée comme un manquement à un contrat qui aurait lié les parties, ni le recours de la caution contre la locataire comme un préjudice découlant de ce manquement.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [T] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur le remboursement des frais de déplacement

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui régler la somme de 2.219,84 euros au titre des frais de déplacement

Qu’elle fait valoir qu’en raison du caractère indécent et inhabitable du logement elle a été contrainte de quitter celui-ci à plusieurs reprises et de retourner chez ses parents demeurant à [Localité 5] [Adresse 4] soit une distance de 649 km de [Localité 1], face à l’absence de solution de relogement dans le voisinage, trajets qu’elle a effectués en train et en voiture

Attendu qu’il convient de souligner que malgré l’intervention des services compétents, aucune interdiction d’habiter l’appartement litigieux n’a été signifiée au bailleur

Que dés lors il n’a pas été jugé utile de proposer une solution de relogement à Madame [T].

Qu’il n’est pas plus démontré que le départ de cette dernière a été motivé par la nécessité de libérer l’appartement le temps de la réalisation des travaux, pas plus qu’il n’est établi que ces travaux auraient rendu impossible le maintien dans les lieux de la locataire

Qu’il résulte en effet des échanges de courriels versés aux débats par la bailleresse entre sa locataire et l’agence que Madame [T] était absente de l’appartement du 17 septembre au 7 novembre 2022 puis à nouveau à compter du 17 novembre jusqu’au 30 décembre 2022

Qu’ainsi son courriel du 15 décembre 2022 dans lequel elle explique son absence de l’appartement par la nécessité de libérer ce dernier le temps des travaux est contredit par les courriels datés des 24 et 25 novembre 2022 échangés entre l’agence et cette dernière qui indiquent que le bailleur n’a eu l’autorisation de faire intervenir des artisans au sein du logement en l’absence de la locataire qu’à compter du 25 novembre 2022 et ce, sur son insistance.

Qu’il est donc nullement démontré que le départ de Madame [T] aurait initialement été motivé par la nécessité de libérer l’appartement le temps de la réalisation des travaux

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [T] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

Sur le remboursement du mobilier abimé

Attendu que l’article 1240 du code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 349 euros à titre de remboursement du mobilier abîmé

Qu’elle indique que l’humidité persistante dans le logement lui a causé des dommages considérables au mobilier et à ses effets personnels

Qu’elle ajoute que les travaux entrepris par la bailleresse dans le logement n’ont pas été réalisés avec les précautions minimales requises, les peintres ayant laissé des tâches de peinture sur ses effets personnels et plus particulièrement sur son canapé acquis lors de son installation moyennant la somme de 349 €

Qu’elle verse à l’appui de sa demande la facture IKEA en date du 4 aout 2022 relatif à l’acquisition de ce canapé

Attendu qu’hormis un courriel adressé par Madame [T] à l’agence le 5 janvier 2023 dans laquelle elle se plaint de l’intervention des artisans, mentionnant «  mon canapé sale, trace blanche dessus » force est de constater qu’aucune pièce n’accompagne ce courriel , démontrant que ce bien aurait été endommagé.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [T] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

Sur le remboursement de la consommation d’électricité durant les travaux

Attendu que Madame [T] demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui régler la somme de 250 euros à titre de remboursement de la consommation d’électricité durant les travaux, cette surconsommation s’expliquant par la présence des artisans

Attendu qu’aucune pièce ne vient corroborer cette affirmation et ce d’autant plus que l’appelante indiquait dans un courriel du 15 décembre 2022 qu’elle avait quitté l’appartement le 17 novembre 2022 en laissant le chauffage allumé à 25°.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [T] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la demande en paiement de Madame [B]

Attendu que Madame [B] demande à la Cour de condamner Madame [T] à lui payer la somme de 9.007,11 euros correspondant aux loyers et indemnités dus entre le 1er janvier 2023 et le 6 septembre 2024

Attendu que l’article 1728 du code civil énonce que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

' »

Et l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Attendu que le bail liant les parties prévoyait un loyer mensuel de 445 € par mois outre une provision sur charges de cinq euros.

Qu’en l’absence de démonstration d’un accord entre les parties portant sur la suspension des paiement du loyer, l’appelante était tenue d’exécuter cette obligation jusqu’au 3 août 2023, étant souligné qu’une remise totale de loyer lui avait été accordée au mois de décembre 2022 au regard des travaux effectués

Qu’ainsi Madame [T] sera condamnée au paiement de la somme de 3.193,54 euros correspondant aux loyers impayés de janvier 2023 au 3 août 2023.

Attendu qu’il n’est pas contesté que l’appelante s’est maintenue dans les lieux postérieurement aux termes du bail de sorte qu’elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Qu’il convient de fixer le montant de cette dernière, tenant l’indécence des lieux, à 50 % des loyers et charges entre août et octobre 2023, puis à 100 % des loyers et charges à compter de novembre 2023, date de la réalisation des derniers travaux préconisés, et ce jusqu’au 6 septembre 2024, date du départ définitif de Madame [T]

Qu’ainsi Madame [T] sera condamnée au paiement de la somme de 5.235,96 euros au titre des indemnités d’occupation

Qu’il y a lieu tenant ces éléments de réformer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 8.429,50 euros correspondant aux loyers et indemnités dus entre le 1er janvier 2023 et le 6 septembre 2024 ;

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

Qu’il y a lieu de débouter Madame [T] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire , rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire du 30 juillet 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 6.975 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période entre janvier 2023 et mai 2024 inclus ;

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTE Madame [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice corporel

DEBOUTE Madame [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

CONDAMNE Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 8.429,50 euros correspondant aux loyers et indemnités dus entre le 1er janvier 2023 et le 6 septembre 2024 ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE Madame [T] à payer à Madame [B] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

CONDAMNE Madame [T] au paiement des entiers dépens exposés en appel

DEBOUTE Madame [T] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT