COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026 / 055

N° RG 23/06546

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLI3X

[B] [X] [Z] épouse [D]

[W] [P] [A] [D]

C/

[F] [L]

[O] [Y] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Audrey DELAS

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 09 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05629.

APPELANTS

Madame [B] [X] [Z] épouse [D]

née le 05 Septembre 1967 à [Localité 6] (LIBAN),

Monsieur [W] [P] [A] [D]

né le 27 Mai 1966 à [Localité 7] (25),

demeurant tous deux au [Adresse 1]

représentés et plaidant par M^e Audrey DELAS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [F] [L]

né le 16 Juin 1958 à [Localité 10] (92), demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [Y] épouse [L]

née le 21 Août 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Sarah SAHNOUN, avocat au barreau de GRASSE substitué et plaidant par M^e Sophie TOSELLO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [K] [D] et Mme [R] [D] ont donné à bail à Mme [O] [L] et a M. [F] [L] une villa ainsi que ses accessoires, sur un terrain de 5000 mètres carrés, sise [Adresse 2] à [Localité 8] par contrat en date du 4 février 2020, moyennant un loyer mensuel de 2.800 euros.

M.et Mme [D] ont signifié à M.et Mme [L] un congé pour vente le 14 juin 2022 à effet du 14 mars 2023 au prix de 2.500.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2022, M.et Mme [L] ont assigné M.et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de contestation de ce congé.

Par jugement rendu le 9 mai 2023, le Tribunal:

DECLARE irrégulier le congé délivré le 14 juin 2022 à Mme [O] [L] et à M. [F] [L] par M. [K] [D] et Mme [R] [D] concernant le bien sis [Adresse 2] à [Localité 8] et donné à bail par contrat en date du 4 février 2020.

DIT que le contrat de bail du 4 fevrier 2020 a été renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans à compter du 15 mars 2023.

DEBOUTE M. [K] [D] et Mme [B] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts reconventionnels.

RAPPELLE à Mme [O] [L] et à M. [F] [L] qu’en cas de vente ou de relocation du bien qui leur a été donné à bail, ils doivent, laisser visiter le bien deux heures par jour, conformément aux dispositions contractuelles.

CONDAMNE in solidum M. [K] [D] et Mme [R] [D] à payer à Mme [O] [L] et à M. [F] [L] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [K] [D] et Mme [B] [D] aux entiers depens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que faute de rapporter la preuve que le prix de 2 500 000€ indiqué au congé pour vendre est un juste prix, fondé sur un espoir raisonnable de vendre le bien à ce prix, ce congé est déclaré irrégulier et annulé pour vil prix.

Par déclaration au greffe en date du 12 mai 2023, M.et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance d’incident du 3 juillet 2024, les époux [D] ont été autorisés à pénétrer dans la villa éventuellement accompagnés d’un commissaire de justice pour pouvoir faire visiter le bien à Mme [I] ou à tout autre représentant de la société L’OREAL-LANCOME. Il a été fait injonction aux époux [L] de laisser l’accès à la villa aux dates et heures convenues entre les parties et à défaut d’accord tout jour ouvrable entre 17h et 19h sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, les époux [D] sollicitent:

INFIRMER le jugement rendu le 9 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que Mme [Y] épouse [L] et M. [L] ne démontrent aucunement l’intention frauduleuse des époux [D]

JUGER que le congé pour vente délivré le 14 juin 2022 à Mme [Y] épouse [L] et M. [L] est parfaitement valable

Par conséquent,

DEBOUTER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes

JUGER que le congé pour vente délivré le 14 juin 2022 à Mme [Y] épouse [L] et M. [L] est parfaitement valable

JUGER que le bail liant Mme [Y] épouse [L] et M. [L] aux époux [D] en date du 4 février 2020 est résilié

ORDONNER l’expulsion de Mme [Y] épouse [L] et M. [L] et de tout occupant de leur chef des lieux loués situés [Adresse 5], si besoin était avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un huissier de justice,

CONDAMNER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] à une indemnité d’occupation équivalent au dernier montant des loyers et charges jusqu’au parfait départ des lieux,

CONDAMNER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] à verser aux époux [D] la somme de 60.000 euros au titre de leur préjudice financier caractérisé par la perte de chance de vendre leur bien au meilleur prix

CONDAMNER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] à verser aux époux [D] la somme de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER la désignation de tel Huissier de Justice, aux fins de pénétrer dans la villa appartenant aux époux [D] et louée aux époux [L] située [Adresse 4] à [Localité 8], afin de pouvoir faire visiter le bien accompagné d’agences immobilières ou accompagné d’acquéreurs potentiels et notamment de Mme [S] [I] ou tout autre représentant de la société L’OREAL-LANCOME.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] à verser aux époux [D] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNER Mme [Y] épouse [L] et M. [L] aux entiers dépens

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’il appartient aux locataires de rapporter la preuve de ce qu’ils auraient fixé un prix manifestement excessif afin de les dissuader d’exercer leur droit de préemption et d’acheter, ce qu’ils ne font pas,

— qu’il n’y a aucune raison pour eux de s’opposer à l’achat par les locataires, ils n’ont aucune intention frauduleuse,

— qu’ils n’ont pas fixé le prix pour évincer les locataires,

— qu’ils ont été en pourparlers avec la société L’OREAL-LANCOME qui est très intéressée par leur villa et leur a proposé verbalement un prix de 2 500 000€, sous condition de pouvoir la visiter,

— que les locataires parfaitement au courant de ces pourparlers ont exigé la garantie d’être maintenus dans les lieux comme condition à la visite du logement,

— que cette procédure est dilatoire,

— que la société L’OREAL est très intéressée par la villa et son terrain, enclave dans l’espace qu’elle occupe, avec le meilleur point d evue sur le paysage, son intérêt est incontestable est explique l’importance d ela somme proposée,

— qu’en raison du refus des locataires de faire visiter la villa il leur est impossible de justifier de leur bonne foi, en la faisant estimer, ou en obtenant l’offre à 2 500 000€ de L’OREAL,

— que la société SEA, autre parfumeur, leur a fait une proposition à 2 200 000€, sous condition de pouvoir visiter la villa,

— que le prix proposé n’est pas excessif au regard de la situation exceptionnelle de la villa,

— que ce n’est que 2ans et demi après l’ordonnance d’incident que le slocataires ont accepté de faire visiter la villa, mais leur longue obstruction a entraîné une démontivation de la société L’OREAL, visée par une plainte pénale sans suite des locataires pour survol de drônes,

— que la société L’OREAL a indiqué qu’elle ne visiterait pas le bien tant que les locataires seraient présents,

— que le comportement des locataires leur a causé un préjudice de perte de chance et moral qu’il convient d’indemniser.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions les époux [L] concluent:

CONFIRMER le Jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de GRASSE en date du 9 mai 2023 en ce qu’il a :

— déclaré irrégulier le congé délivré le 14 juin 2022 à Mme [O] [L] et à M. [F] [L] par M. [W] [D] et Mme [B] [D] concernant le bien sis [Adresse 2] à [Localité 8] et donné à bail par contrat en date du 4 février 2020

— dit que le contrat de bail du 4 février 2020 a été renouvelé pour une nouvelle durée de trois ans à compter du 15 mars 2023

— débouté M. [W] [D] et Mme [B] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts reconventionnels

— condamné in solidum M. [W] [D] et Mme [B] [D] à prendre en charge les frais irrépétibles exposés par M. et Mme [L] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamné in solidum M. [W] [D] et Mme [B] [D] aux entiers dépens

REFORMER ledit Jugement pour le surplus ;

Et statuant à nouveau,

REVALORISER le quantum alloué à M.et Mme [L] au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

DEBOUTER les Consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum les Consorts [D] à payer à Mme [O] [L] et à M. [F] [L] la somme de 6000 €, à parfaire, au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Sarah Sahnoun, Avocat au Barreau de GRASSE.

Ils soutiennent:

— que l’offre de vente a été faite au prix de 2 500 000€ alors que les propriétaires ont acheté au prix de 228 273,88€,

— qu’ils ont fait réaliser des estimations par deux agences qui établissent que le prix de la propriété est compris entre 1 150 000€ et 1 300 000€,

— qu’ils versent aux débats des éléments de comparaison de biens qui se sont vendus aux alentours que le prix demandé est exorbitant par référence au marché,

— qu’ainsi ils démontrent que l’offre est au double du prix du marché, 100% supérieure à sa valeur vénale,

— qu’un tel écart de prix est constitutif d’une manoeuvre frauduleuse en lui même,

— qu’ils démontrent que l’offre n’est pas sincère et laisse présumer qu’elle a été réalisée en vue d’une opération immobilière spéculative impliquant l’éviction à tout prix des locataires,

— que l’excessivité de cette offre est dissuasive et leur interdit d’exercer leur droit de préemption, ce qui entraîne la nullité du congé,

— qu’un bailleur n’a pas le droit de faire visiter le bien tant que le droit de préemption du preneur n’a pas été purgé,

— qu’ainsi en refusant les visites ils n’ont commis aucune faute,

— que les bailleurs se doutent de leur volonté d’acquérir le bien,

— qu’ils ont eu recours à un expert pour faire évaluer le bien dont les conclusions estiment la valeur marchande à 1 500 000€,

— qu’ainsi l’offre de vente qu’ils ont reçue n’était pas sincère et le congé frauduleux afin de les empêcher d’exercer leur droit de préemption, dans des conditions raisonnables,

— qu’en outre, la fixation d’un prix excessif a pour fin d’empêcher celui qui le souhaite de souscrire un prêt immobilier,

— qu’aucune offre d’achat écrite de la société L’OREAL n’est fournie,

— que l’offre faite par une autre société à 2 200 000€ n’est pas sérieuse dès lors qu’elle est conditionnée à des hypothèses non réalisées et que les bailleurs malgré l’ordonnance d’incident n’ont jamais sollicité de visite pour cette société,

— que cette offre est artificielle, destinée à donner une apparence de crédibilité au prix du congé,

— que même dans le cadre d’un changement de destination en utilisation agricole, le prix n’atteindrait pas le montant sollicité,

— que les bailleurs n’ont aucune chance ni aucun espoir raisonnable de vendre leur bien au prix de 2 500 000€ alors qu’ils savent que la propriété mitoyenne d’exception 9 fois plus étendue a été acquise par LANCOME en 2020 2 050 000€,

— qu’ils ont communiqué leur disponibilité pour les visites dès la première sollicitation qui est intervenue plusieurs mois après l’ordonnance d’incident, sans qu’aucune visite ne soit organisée,

— que les bailleurs ne justifient d’aucun mandat de vente, de publicité ou de toute démarche commerciale effective, ce qui traduit une absence manifeste de volonté réelle de vendre à un prix conforme au marché,

— que ce congé a donc bien été donné pour évincer les locataires et non dans l’espoir de faire une plus value,

— que les bailleurs ne justifient pas des préjudices qu’ils invoquent,

— qu’ils ne s’opposent pas au visite aux conditions du bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 et mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la régularité du congé pour vendre

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décsion de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclaré non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par les éléments sérieux et légitimes (…).

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’exception du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation (…).

L’article 15, II de la loi de 1989 impose au locataire un délai pendant les deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre de vente et ne lui interdit pas, ce délai étant écoulé, d’invoquer les irrégularités pouvant affecter le congé et en justifier l’annulation.

Cette action peut donc se faire à tout moment et même après le départ des lieux du locataire.

Toutefois, sous peine de prescription, elle doit être engagée dans le délai de trois ans prévu à

l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur énonce que 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans'.

Si le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir à la vente son logement au locataire en place et peut en surestimer le prix, dans une ambition de vendre au meilleur prix, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle même, le locataire peut invoquer la fraude, en faisant valoir le caractère manifestement excessif du prix, caractérisant un défaut de sincérité de l’intention de vendre.

La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire, qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager.

Une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé, en effet un tel écart de prix est constitutif d’une manoeuvre frauduleuse en lui même.

En l’espèce, les bailleurs ont donné congé pour vendre aux locataires le 14 juin 2022 à effet du 14 mars 2023, soit six mois au moins avant l’expiration du contrat de bail le 15 mars 2023.

L’assignation en contestation du congé étant du 10 novembre 2022, les locataires ont agi dans les délais et sont donc recevables.

Ce congé, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 décrit précisément le bien, en indique le prix et les conditions de la vente projetée.

Il résulte de deux estimations immobilières versées aux débat par les locataires, ainsi que d’une expertise non contradictoire réalisée à leur demande par un expert inscrit sur la liste des experts près la présente cour d’appel, spécialiste en évaluation immobilière, que la valeur du bien donné à bail est de 1 500 000€, à la date du 13 janvier 2023, à rapprocher du prix de 2 500 000€ du congé pour vendre.

S’il n’est pas contesté que la société L’OREAL LANCOME a pu se montrer intéressée par l’acquisition du bien, qui constitue une enclâve dans le Domaine de la Rose dont elle est propriétaire, aucune offre d’achat écrite à hauteur des 2 500 000€ inscrits au congé n’a été faite, ce qui ne peut s’expliquer par le refus de visite des locataires. En effet, ces visites ont été autorisées par le conseiller de la mise en état, sans que les bailleurs ne les sollicitent.

En outre, l’expertise non contradictoire précise que, quand bien même un changement de destination en utilisation agricole aurait lieu, le prix n’atteindrait pas le montant sollicité. En effet, la propriété mitoyenne d’exception neuf fois plus étendue a été acquise par LANCOME, en 2020, à 2 050 000€.

De leur côté, pour justifier du montant solliciter dans le congé pour vendre, outre l’intérêt non concrétisé par écrit de la société L’OREAL LANCOME, les bailleurs ne versent au débat aucune expertise ou évaluation immobilière, mais une offre d’achat par la société d’Etude Azuréenne au prix de 2 200 000€. Le sérieux de cette offre pose question, dès lors qu’elle est conditionnée à des hypothèses non réalisées (obtention d’un prêt de 1 000 000€ et bien libre de toute occupation au jour de l’acte authentique) et que les bailleurs, malgré l’ordonnance d’incident sus citée, n’ont jamais sollicité de visite pour cette société.

Quoi qu’il en soit cette offre est très inférieure au prix de vente mentionné dans le congé.

Ainsi, les locataires justifient d’une disproportion significative du prix offert, avec la réalité du marché immobilier, de nature à entraîner la nullité du congé, puisqu’un tel écart de prix est constitutif d’une manoeuvre frauduleuse en lui même.

Les bailleurs, quant à eux, échouent à établir que le prix de 2 500 000€ est un juste prix, fondé sur un espoir raisonnable de vendre le bien à ce prix.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a annulé le congé pour vil prix, constaté que le bail du 4 février 2020, avec prise d’effet au 15 mars 2020, a été renouvelé au 15 mars 2023, pour une nouvelle durée de trois ans et a dit sans objet les demandes reconventionnelles indemnitaires des bailleurs.

Sur la demande de désignation d’un huissier de justice aux fins de pénétrer dans la villa louée afin de faire visiter le bien

Le bail prévoit que les locataires s’engagent en cas de mise en vente du bien ou de relocation à laisser visiter les locaux loués deux heures pendant les jours ouvrables et à défaut d’accord sur celles-ci de 17h à 19h.

En outre, alors que par ordonnance d’incident du 3 juillet 2024, les bailleurs ont été autorisés à pénétrer dans la villa éventuellement accompagnés d’un commissaire de justice pour pouvoir faire visiter le bien à Mme [I] ou à tout autre représentant de la société L’OREAL-LANCOME, ils n’ont sollicité aucune visite.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande, retenant que les bailleurs disposent de cette obligation inscrite au bail, qui peut éventuellement être sanctionnée en justice.

Le bail ne prévoyant pas qu’à cette occasion un bon de visite soit établi mentionnant l’identité du visiteur et le prix du congé, il ne saurait être fait droit à cette exigence des locataires.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de revaloriser la condamnation à un article 700 du code de procédure civile des bailleurs en première instance.

Les bailleurs sont condamnés in solidum à 2 500€ au titre de l’article 700 en appel outre aux entiers dépens de l’appel, avec distraction au profit de M^e Sarah SAHNOUN, avocate.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de GRASSE, juge des contentieux de la protection,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [D] à régler à M.et Mme [L] la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [D] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de M^e Sarah SAHNOUN, avocate.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT