COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 29 MAI 2026

N° 2026 / 83

N° RG 21/08857

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUJE

[G] [S] [H]

[K] [S] [H]

C/

S.A.S. FONCIERE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— M^e Isabelle FICI

— M^e Pierre-yves

IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 2] en date du 05 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00616.

APPELANTS

Monsieur [G] [S] [H]

demeurant [Adresse 1] / SUISSE

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Christian SALOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [K] [V]

demeurant [Adresse 2] / SUISSE

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Christian SALOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE ET PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. FONCIERE ROY RENE, PARTIE INTERVENANTE venant aux droits de la SCI GRAND [M] à la suite de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de son associée unique et à la transmission du patrimoine en date du 23 février 2023, dont le siège social est [Adresse 3] en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

Assignation en intervention forcé devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence à la requête de Monsieur [S] [H] [G] et Monsieur [V] [K] à la société FONCIERE [Localité 1] à personne morale le 12/02/2026

sise [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Bernard ROSSANINO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Béatrice MARS, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marianne FEBVRE, Présidente

Madame Béatrice MARS, Conseillère rapporteure

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO et Madame Christiane GAYE, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026.

ARRÊT

Par acte authentique du 31 mai 2013, MM. [G] [V] et [K] [V] ont acquis de la société [Localité 3] [M], en l’état futur d’achèvement, un appartement et un parking au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5], situé à [Localité 2] au [Adresse 6].

La livraison est intervenue le 16 mai 2014, avec réserves.

Par acte du 23 novembre 2018, MM. [G] et [K] [V] ont assigné la société [Localité 3] [M], aux fins de voir ordonner une expertise.

Par jugement du 5 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— jugé irrecevables les demandes de MM. [G] [R] et [K] [L] [V] comme atteintes par la forclusion ;

— condamné solidairement MM. [G] [R] et [K] [L] [V] à payer à la société [Localité 3] [M] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement MM. [G] [R] et [K] [L] [V] aux dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Bemard Rossanino, avocat ;

— jugé n’y avoir lieu à exécution provisoire.

MM. [G] et [K] [V] ont relevé appel de cette décision le 15 juin 2021.

Vu les dernières conclusions de M. [G] [V] et M. [K] [V], notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes présentées,

Statuant à nouveau,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec pour mission :

— se rendre sur les lieux au sein de l’appartement de MM. [G] [R] et [K] [L] [V], sis [Adresse 6] à [Localité 4] après y avoir convoqué les parties ; visiter les lieux et les décrire,

— se faire communiquer et prendre connaissance de tous les documents contractuels, administratifs, et techniques utiles à l’exécution de sa mission,

— convoquer les parties et entendre leurs explications,

— visiter l’immeuble, vérifier si les désordres, inachèvements, malfaçons et non- conformités allégués et tels que listés dans les dernières conclusions des consorts [S] [H] ainsi que sur le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [J] du 23 mars 2017 et le rapport d’expertise de M. [E] [F] du 19 avril 2018, existent, et dans ce cas, les décrire et en déterminer la nature et l’origine,

— préciser, dans la mesure du possible, la date d’apparition des désordres, malfaçons, inachèvements et non-conformités dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravations éventuelles depuis la réception des travaux),

— dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l’ouvrage litigieux dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ou en diminuent l’usage,

— dire si les travaux de construction de l’appartement litigieux, dans toutes ses composantes, ont été exécutés conformément aux règles de l’art,

— indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés et à leurs conséquences dommageables, et en évaluer le coût et les délais prévisibles d’exécution,

— fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourus et les préjudices subis, y compris le préjudice éventuel de jouissance,

— s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-après, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations, en faisant précéder ses conclusions de la diffusion d’une note de synthèse,

— dire que l’expert devra adresser rapport de ses opérations pour être déposé au greffe de la cour d’appel dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de versement de la consignation, après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause.

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné MM. [G] [R] et [K] [L] [V] à payer à la société [Localité 3] [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à la prise en charge des dépens,

— condamner la société Foncière Roy René à payer à MM. [G] [R] et [K] [L] [V] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Foncière Roy René de ses demandes de condamnation du chef des frais irrépétibles et des entiers dépens de procédure,

— condamner la société Foncière Roy René aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions de la société Foncière Roy René venant aux droits de la société [Localité 3] [M] et la société [Localité 3] [M], notifiées par voie électronique le 6 février 2026, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 5 mars 2021,

— condamner solidairement MM. [G] et [K] [V] à verser à la société Foncière Roy René venant aux droits de la société [Localité 3] [M] une indemnité de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel,

— condamner solidairement MM. [G] et [K] [S] [H] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, avec distraction au profit de Maître Pierre-Yves Imperatore avocat dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture date du 10 février 2026.

A l’audience du 19 mars 2026, les parties ont été avisées de ce que la décision était mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

La société Foncière Roy René soulève, sur le fondement de l’article 1648 du code civil, la prescription de l’action intentée par les consorts [S] [H] faisant valoir que le procès-verbal de livraison est en date du 16 mai 2014 ; qu’ils ont signalé le même jour divers désordres et malfaçons ; que s’agissant de vices et défauts de conformité apparents ils disposaient donc d’un délai de un an et un mois pour agir ; que leur action engagée par assignation du 23 novembre 2018 est forclose.

Les consorts [S] [H] font valoir qu’ils agissent, non sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, mais en application de l’article 1103 du même code ; qu’outre les griefs ayant fait l’objet de réserves lors de la livraison, ils dénoncent également des malfaçons et des non-conformités qui sont apparues postérieurement.

Il est de jurisprudence constante que l’action de l’acheteur en VEFA au titre des désordres et non-conformités apparents relève exclusivement des règles spécifiques et d’ordre public prévues par les articles 1642-1 et 1648 du code civil, ce qui exclut l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans ses rapports avec le vendeur d’un bien immobilier en état futur d’achèvement.

Ainsi, forclos dans son action en garantie, l’acquéreur en VEFA ne peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour échapper à l’irrecevabilité de son action.

Aux termes des articles 1642-1 et 1648 du code civil, l’acquéreur en VEFA doit, concernant les vices de construction ou les défauts de conformité apparents, agir dans le délai de un an et un mois à compter de la prise de possession.

En l’espèce, dès lors, concernant les défauts dont la liste est annexée au procès-verbal de livraison du 16 mai 2014, les consorts [S] [H] sont forclos en leur action intentée par assignation du 23 novembre 2018.

Le vendeur d’un immeuble à construire est, de même que les constructeurs, tenu sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de réparer les désordres intermédiaires, c’est-à-dire les dommages non apparents lors de la livraison. Il s’agit d’une responsabilité pour faute prouvée et tel n’est pas le cas si des désordres sont dus uniquement à des défauts de conception et/ou d’exécution des travaux, imputables aux entreprises qui en étaient chargées

Au soutien de leur demande d’expertise les consorts [S] [H] font état de désordres et malfaçons apparus postérieurement à la livraison de l’appartement.

Ces derniers donnent une liste de ces défauts tels qu’ils résultent d’un procès-verbal de constat en date du 23 mars 2017 et d’un rapport établi à leur demande par M. [E] [F] :

— prises TV et téléphone mal positionnées dans le salon.

— absence de lampe murale dans la salle de bains

— absence des climatiseurs dans le salon et les chambres

— bruit excessif, élevé et anormal de la hotte de la cuisine.

— non-conformité et défaut de positionnement des stores installés sur la terrasse.

— dysfonctionnement de la porte de la salle de bains qui ne ferme plus.

— absence dans la chambre, de la niche prévue sur les plans contractuels.

— présence de tâches sur le carrelage et absence de réalisation des joints en silicone.

— sonnette d’entrée inaudible.

— non-conformité acoustique de la paroi anti-bruit.

— défaut d’étanchéité de la paroi de la douche de la salle de bains entraînant de l’humidité et des moisissures.

Ces défauts de conformité étaient apparents lors de la livraison ou devaient être dénoncés dans l’année de la prise de possession, comme le prévoit l’article 1648 alinéa 2 du code civil. Dès lors ils sont couverts par la prise de possession sans réserve pour certains (prises mal positionnées, absence de lampe murale…) ou sont forclos (non-conformité acoustique, défaut d’étanchéité…).

En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée.

Parties perdantes MM. [G] et [K] [S] [H] seront condamnés aux dépens et à payer à la société Foncière Roy René une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe le 29 mai 2026,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement en date du 5 mars 2021 ;

Condamne solidairement M. [G] [V] et M. [K] [V] à payer à la société Foncière Roy René une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [G] [V] et M. [K] [V] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Pierre-Yves Imperatore qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marianne FEBVRE, Présidente et Madame Christiane GAYE, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente