ARRET

N°

[N]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE

CJ/NP/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/01403 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HVSI

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [K] [N]

né le 15 Septembre 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valérie BACQUET BREHANT, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/3328 du 14/05/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

APPELANT

ET

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT QUENTIN

INTIME

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 24 octobre 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.

Sur le rapport de M^me Clémence JACQUELINE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 16 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Le 1er mars 2017, l’Office public de l’habitat de l’Aisne (l’OPH) a consenti à M. [K] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un immeuble situé à [Adresse 8].

Se plaignant d’une température anormalement basse dans son logement et de troubles du voisinage, le locataire a assigné son bailleur en réduction du loyer et réparation du trouble de jouissance subi par acte du 26 avril 2019.

Par jugement du 17 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon a débouté M. [N] et l’a condamné à payer à l’OPH de l’Aisne la somme de 566,20 euros correspondant aux loyers dus au 19 octobre 2019. Il a débouté l’OPH de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. [N] aux dépens.

Par déclaration du 12 mars 2020, M. [N] a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 2 février 2022, la cour d’appel d’Amiens a :

— constaté le désistement de l’Office public de l’habitat de l’Aisne de sa demande en paiement des loyers et charges,

Avant dire-droit, sur la demande de réduction du loyer :

— Ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [W] [C] avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— Se rendre sur les lieux situés à [Adresse 9], après y avoir convoqué l’OPH de l’Aisne,

— Faire tous constats relatifs à la performance du système de chauffage existant dans le logement de [K] [N],

— Procéder à différentes mesures de la température moyenne du logement selon les directives fixées à l’article R. 241-25 du code de l’énergie,

— Fournir un avis sur le caractère suffisant ou insuffisant du chauffage,

— En cas d’insuffisance du chauffage, en déterminer les causes ainsi que la nature des travaux à réaliser pour y remédier et le délai de leur exécution,

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, matériels ou immatériels résultant de l’insuffisance de chauffage, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Dit qu’en application de l’article 155 du code de procédure civile, le contrôle de la mesure d’instruction est confié à Myriam [V], juge chargé de l’instruction de l’affaire et à défaut, tout autre magistrat de la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens ;

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe de la cour d’appel d’Amiens, [Adresse 4], dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

— Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

— Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

— Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

— Dit que l’expert devra rendre compte au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile;

— Fixé à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par l’Office public de l’habitat de l’Aisne entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel d’Amiens, [Adresse 4], dans le délai maximum de six semaines à compter du présent arrêt, sans autre avis ;

— Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

— Dit qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

— Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience des débats du 24 mai 2022 pour un nouvel examen,

Au principal, sur les autres demandes :

— Infirmé le jugement en ce qu’il a débouté M. [K] [N] de sa demande en réparation des troubles du voisinage et mis à sa charge les dépens,

— L’a confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’Office public de l’habitat de l’Aisne sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné l’Office public de l’habitat de l’Aisne à payer à M. [K] [N] la somme de 2 000 euros en réparation des troubles anormaux de voisinage,

— Rejeté la demande en répétition de l’indu de M. [K] [N],

— Condamné l’Office public de l’habitat de l’Aisne aux dépens de première instance,

— Réservé les dépens d’appel et la demande d’indemnité en appel sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2023.

Par ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024 par voie dématérialisée, M. [N] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris des chefs suivants :

« Débouté [K] [N] de l’intégralité de ses demandes tendant à condamner l’OPH de l’Aisne à la somme de 5 000 euros à titre de réparation de son préjudice, ordonner la réduction par moitié de son loyer principal et de le condamner aux entiers dépens ;

Condamné [K] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne la somme de 566,20 euros au titre des loyers dus du 19 octobre 2019 outre intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision » ;

Et statuant à nouveau :

— Condamner l’Office Public de l’Habitat de l’Aisne à lui payer la somme de 30 000 euros, au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,

— Ordonner la réduction du loyer principal par moitié, soit la somme de 9 273,05 euros du 26 avril 2019 à mai 2024, puis à compter de la décision à intervenir jusqu’à son relogement ou la rénovation de son logement,

— Condamner l’OPH de l’Aisne à payer la somme de 9 273, 05 euros à M. [N], puis à réduire le loyer de moitié jusqu’à relogement de M. [N] ou rénovation de son logement, afin de faire cesser le trouble de ce préjudice continu, ordonner à l’OPH de l’Aisne les travaux de mise aux normes, ventilation de l’appartement, chauffage et isolation sous 6 mois à compter de l’arrêt et contre une astreinte de 200 euros par jour de retard,

— Confirmer le surplus,

— Condamner l’OPH de l’Aisne à verser à M. [N] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la non-conformité du logement avec la réglementation sur le logement décent est établie par le rapport d’expertise qui relève la présence de moisissures, fait état d’une ventilation insuffisante et d’une défaillance du chauffage.

Il relève que l’expert s’abstient de préconiser des travaux au motif qu’ils seraient trop onéreux pour le bailleur.

Il indique que le bailleur n’a pas remédié aux désordres, que son appartement n’est pas ventilé, que la salle de bain ne comporte pas de fenêtre ni de VMC et qu’il ne peut lui être reproché un défaut d’entretien.

Il souligne qu’il souffre de troubles psychiques et que son état de santé n’est pas compatible avec un maintien dans son logement.

Il note que l’OPH accepte de l’accompagner dans la recherche d’un nouveau logement mais que l’instruction reste en cours et relève que l’expert a reconnu l’existence de son préjudice.

Il relève que son préjudice ne cesse d’augmenter et que le loyer est revalorisé sans qu’il en soit tenu compte.

Aux termes des conclusions communiquées par voie électronique le 4 juin 2024, l’OPH de l’Aisne demande à la cour de :

— Rejeter la demande de M. [N] tendant à voir condamner l’OPH de l’Aisne à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ;

— Rejeter la demande de M. [N] tendant à voir ordonner la réduction du loyer principal par moitié, soit la somme de 7 643 euros du 26 avril 2019 à mai 2024, puis à compter de la décision à intervenir jusqu’à son relogement ou la rénovation de son logement ;

— Rejeter la demande de M. [N] tendant à voir condamner l’OPH de l’Aisne à payer la somme de 7 643 euros à M. [N], puis à réduire le loyer de moitié jusqu’à son relogement ou la rénovation de son logement ;

— Rejeter la demande de M. [N] tendant à voir ordonner à l’OPH de l’Aisne les travaux de mises aux normes, ventilation de l’appartement, chauffage et isolation sous 6 mois à compter de l’arrêt et contre une astreinte de 200 euros par jour de retard,

— Rejeter la demande de M. [N] tendant à voir condamner l’OPH de l’Aisne à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité à l’une des parties au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens en cause d’appel ;

— Confirmer le jugement pour le surplus.

Il soutient que le rapport d’expertise démontre que la campagne de mesure caractérise un manque de l’ordre de 1 à 2°C de la température ambiante dans l’appartement en période de température extérieure inférieure à 0° C en fonction de la température moyenne réglementaire de 19° C. Il indique qu’il n’est donc pas établi que la température moyenne est inférieure à 18° C .

Il soutient qu’il revient par ailleurs à M. [N] d’assurer la ventilation de son appartement. Il affirme avoir systématiquement fait intervenir des techniciens pour répondre aux demandes du locataire. Il ajoute qu’il s’est contenté d’accuser réception de la demande de changement de logement de l’appelant ce qui ne signifie pas qu’il acquiesce aux motifs pour lesquels la demande est formée.

Il explique avoir avisé les locataires en 2021 du lancement d’une étude sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements sans lien avec le présent litige.

Il conteste toute aggravation de l’état de santé de M. [N] en rapport avec l’insalubrité du logement.

Il demande le rejet des demandes indemnitaires et de réduction des loyers dès lors que la température ambiante moyenne n’est pas inférieure à 18°C, que les difficultés rencontrées résultent du comportement de M. [N] qui n’aère pas assez l’appartement et ajoute que l’expert a relevé que l’écart de température est tellement faible que les montants réclamés sont démesurés.

Sur les travaux de mise aux normes, il expose que l’expert a exclu tout manquement s’agissant de la ventilation. S’agissant du chauffage, il relève que l’expert a proposé une modification de la courbe d’eau par des essais successifs jusqu’à trouver l’équilibre avec un suivi de l’évolution des consommations tout en indiquant que dans ce cas, le ratio augmentera de manière non négligeable.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 24 octobre 2024.

MOTIFS

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Par ailleurs, en application des articles 1240 et 1241 du code civil, le bailleur est tenu responsable des faits fautifs à l’origine des dommages causés à son locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 régissant le bail, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et de l’entretenir.

Le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 édicte les critères du logement décent. Notamment, ses articles 2 et 3 disposent que :

' Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(….)

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

(…) '

' Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) '

Le décret n°2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret précité, caractérisant le logement décent, pris en application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, entrée en vigueur le 1er janvier 2018 ajoute le critère énergétique et la performance énergétique (chauffage, isolation) aux critères du logement décent.

L’article R. 111-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que tout logement compris dans un bâtiment d’habitation au sens de l’article R. 111-1-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d’eau chaude sanitaire moyennant une dépense d’énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions de l’article R. 111-20. Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l’occupant d’obtenir une température inférieure à 18° C.

Selon l’article R. 241-26 du code de l’énergie, dans les locaux à usage d’habitation, d’enseignement, de bureaux ou recevant du public et dans tous autres locaux, à l’exception de ceux indiqués aux articles R. 241-28 et R. 241-29, les limites supérieures de température de chauffage sont, en dehors des périodes d’inoccupation définies à l’article R. 241-27, fixées en moyenne à 19° C :

— pour l’ensemble des pièces d’un logement ;

— pour l’ensemble des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et compris dans un même bâtiment.

En l’espèce, l’expert judiciaire a réalisé une première campagne de mesure de la température ambiante dans l’appartement de M. [N] sur la période du 19 octobre au 25 novembre 2022 qu’il a jugé non représentative car la température extérieure a toujours été supérieure à 6,5 °C sur la période.

Il a réalisé une nouvelle campagne du 25 novembre au 22 décembre 2022, période au cours de laquelle la température extérieure a varié de – 6,5°C à 19°C, soit une moyenne de 3,8°C. Il a constaté dans le séjour une température moyenne de 17°C et dans la salle de bain une moyenne de 18,2°C en précisant que M. [N] utilise un chauffage d’appoint lors de l’utilisation de la douche d’où une élévation ponctuelle de la température à plus de 30 °C à chaque douche.

Il conclut que cette campagne de mesure montre un manque de l’ordre de 1°C à 2°C de la température ambiante de l’appartement en période de température extérieure inférieure à 0°C en fonction de la température moyenne réglementaire de 19°C.

Contrairement à ce que soutient l’OPH de l’Aisne, l’expertise établit que les dispositions des articles R. 111-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article R. 241-26 du code de l’énergie ne sont pas respectées en ce que d’une part les équipements de chauffage du logement de M. [N] ne permettent pas de maintenir à 18° C la température au centre des pièces du logement et d’autre part ils ne permettent pas d’atteindre les limites supérieures de température de chauffage fixées en moyenne à 19° C.

L’expert, qui a constaté une humidité élevée dans l’appartement, ajoute que M. [N] doit assurer une aération plus importante afin de réduire le taux d’humidité ce qui améliorera le 'ressenti ambiant’ car, même si le bailleur prend les mesures nécessaires pour améliorer la température ambiante sans que le taux d’humidité ne soit réduit, le confort ressenti sera altéré. L’expert a constaté que la salle de bain ne comporte pas de fenêtre.

M. [N] démontre que de la moisissure se forme dans la salle de bain grâce à la production de photographies, ce que ne conteste d’ailleurs pas le bailleur. Ce dernier estime que l’apparition de moisissure est imputable à M. [N] qui n’aérerait pas suffisamment son logement.

L’expert estime pour sa part qu’une aération d’une trentaine de minutes par jour de l’appartement relève du comportement d’un locataire agissant en 'bon père de famille’ et résoudra les désordres liés à l’humidité. Il relève que l’immeuble respecte les normes de construction fixées dans les années 1970 qui visaient à assurer un ensoleillement des pièces de vie au détriment de l’aération naturelle du logement.

Il n’en reste pas moins que le manque d’aération du logement couplé à un système de chauffage qui ne permet pas de respecter les normes en termes de température moyenne dans le logement impose à M. [N] de vivre dans un appartement insuffisamment chauffé et humide et qu’il est pour le moins paradoxal de lui demander d’ouvrir les fenêtres pendant une demi-heure chaque jour y compris lorsque les températures extérieures sont faibles pour améliorer son confort de vie alors qu’il se plaint du froid à l’intérieur de son logement.

M. [N] démontre donc qu’il réside dans un logement ne respectant pas les normes en matière de décence s’agissant de la température de l’appartement. Il est en outre contraint d’aérer un appartement anormalement froid en ouvrant les fenêtres afin de réduire l’humidité du logement.

M. [N] subit donc un trouble dans la jouissance de son appartement.

L’expert précise que le système de chauffage et notamment la chaudière fonctionnent correctement et que l’insuffisance de chaleur dans le logement résulte de son positionnement (appartement d’angle au dernier étage comportant une importante prise au vent et situé à l’extrémité du réseau de chauffage) ce qui nécessite une température de l’eau dans la chaudière plus élevée dès que la température extérieure est inférieure à zéro degré Celsius. Il préconise une modification de la loi d’eau c’est à dire une augmentation de la température de l’eau dans l’ensemble du réseau pour s’assurer que la chaleur émise dans l’appartement de M. [N] soit suffisante. Il précise que le logement de M. [N] a un besoin plus important de chauffage que les autres appartements.

Il indique que cette augmentation de la température de l’eau va entraîner une augmentation des charges sur tous les logements et qu’il sera nécessaire d’accompagner l’action d’équilibrage des réseaux de chaque logement pour éviter la surchauffe dans les logements qui ne présentent pas de problème de température. Il relève que l’ensemble des locataires va subir une augmentation des charges de chauffage.

Il est donc établi que le trouble dans la jouissance de l’appartement est imputable au bailleur qui ne s’assure pas que la température de l’eau dans le réseau de chauffage est suffisante pour maintenir une température de 18°C au centre des pièces du logement et assurer que la température puisse s’élever jusqu’à 19°C. L’OPH de l’Aisne ne démontre d’ailleurs pas avoir réalisé le réglage préconisé par l’expert et estime que ce dernier n’a pas conclu à la nécessité de procéder à une modification de la loi d’eau puisqu’il a mis en avant qu’un surcoût va être subi par tous les locataires et qu’il suffit que le locataire aère son appartement.

Cette analyse déforme les conclusions du rapport d’expertise qui a bien conclu à la nécessité de procéder à ce réglage pour assurer une chauffe suffisante des appartements exposé au froid et au vent situé au dernier étage. Il a invité M. [N] à ouvrir les fenêtres pour assurer une aération suffisante de l’appartement afin de remédier aux désordres liés à l’humidité et non au froid.

L’OPH de l’Aisne sera ainsi condamné à faire cesser le trouble subi par son locataire en réalisant les réglages de la chaudière et du système de chauffage préconisés dans un délai de six mois à compter de l’arrêt. Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte pour assurer l’exécution de la décision.

Les travaux de mise aux normes, ventilation de l’appartement et isolation ne sont pas préconisés par l’expert et ne sont pas justifiés au regard des pièces produites. Ils ne sauraient être mis à la charge du bailleur comme le sollicite M. [N].

Cette demande sera donc rejetée.

Il convient en outre d’indemniser le préjudice subi par M. [N] qui demande la condamnation de l’OPH de l’Aisne à lui verser 30 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance outre une réduction de son loyer de moitié, conduisant à la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 9 273,05 euros du 26 avril 2019 à mai 2024 puis à compter de la décision à intervenir jusqu’à son relogement ou la rénovation de son logement.

L’expert s’est contenté de prendre acte de ces demandes et d’indiquer que l’évaluation des préjudices lui paraît disproportionnée au regard de l’écart de température constaté.

Il convient tout d’abord de relever qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réduction du loyer vient compenser par une dispense de paiement d’une partie du loyer le trouble dans la jouissance des lieux imputable au bailleur à compter de la décision de justice et jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité ordonnés par le juge.

Indemniser M. [N] en lui allouant une indemnité forfaitaire à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance tout en lui accordant une réduction de son loyer depuis son entrée dans les lieux aboutirait à indemniser deux fois le même préjudice et ne respecterait pas les dispositions applicables précitées.

Il y a donc lieu de faire droit sur le principe à la demande de réduction du loyer formée par M. [N] à compter du présent arrêt jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement.

Il convient également de l’indemniser au titre du préjudice de jouissance subi du 26 avril 2019 jusqu’au jour de l’arrêt.

En outre, compte tenu du faible écart de température constaté par l’expert entre la température de l’appartement et les 18°C à 19°C auxquels peut prétendre M. [N], son préjudice ne peut être évalué comme il le sollicite à la moitié du loyer de l’appartement, d’autant que l’expert n’a observé de réels écarts de température que lorsque la température extérieure est faible.

Il convient donc de retenir que le préjudice subi par M. [N] doit conduire à réduire du quart le montant de son loyer.

Sur la base du loyer réindexé qu’il mentionne dans ses conclusions, sans contestation de la part de l’OPH de l’Aisne, son préjudice est donc le suivant du 26 avril 2019 au mois de mai 2024 inclus :

— du 26 avril 2019 (arrondi au 1er mai conformément à la demande) au 31 décembre 2019 : (297,57 x 8 mois)/4 = 595,14 euros

— année 2020 : (299,54 x 12 mois)/4 = 898,62 euros

— année 2021 : (300,79 x 12 mois)/4 = 902,37 euros

— année 2022 : (300,79x 12 mois)/4 =902,37 euros

— année 2023 : (311,62 x 12 mois)/4 = 934,86 euros

— année 2024 et quinze premiers jours de janvier 2025: (322,53 x 12)/4 et 40,32 euros = 1 007,91 euros soit 5241,27 euros.

L’OPH de l’Aisne sera donc condamnée à verser cette somme de 5 241,27 euros à M. [N] au titre de son préjudice de jouissance du 26 avril 2019 au 15 janvier 2025.

La réduction du quart du montant du loyer sera ordonnée à compter de la date de la présente décision jusqu’à la mise aux normes du logement s’agissant de la température de l’appartement. L’éventuel relogement de M. [N] ne peut marquer le terme de la réduction du montant du loyer alors que la cour ne peut contraindre l’organisme bailleur à reloger son locataire.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté M. [N] de l’intégralité de ses demandes.

Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. [N] aux dépens.

L’OPH de l’Aisne sera condamné aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Les dépens seront en outre recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il sera également condamné à verser à M. [N] une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En revanche, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [N] à verser à l’OPH de l’Aisne la somme de 566,20 euros au titre des loyers dus au 19 octobre 2019 outre intérêts de retard au taux légal à compter du jugement. L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens qui a ordonné l’expertise a en effet constaté le désistement de l’Office public de l’habitat de l’Aisne de sa demande en paiement des loyers et charges.

L’arrêt sera transmis au préfet de l’Aisne conformément aux prescriptions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 2 février 2022,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [K] [N] de l’intégralité de ses demandes et l’a condamné aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [K] [N] à verser à l’office public de l’habitat de l’Aisne la somme de 566,20 euros au titre des loyers dus du 19 octobre 2019 outre intérêts de retard au taux légal à compter du jugement, l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 2 février 2002 ayant constaté le désistement de l’office public de l’habitat de l’Aisne de sa demande en paiement des loyers et charges ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’office public de l’habitat de l’Aisne à faire cesser le trouble subi par son locataire en réalisant les réglages de la chaudière et du système de chauffage préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de l’arrêt ;

Condamne l’office public de l’habitat de l’Aisne à verser la somme de 5 241,27 euros à M. [K] [N] au titre de son préjudice de jouissance du 26 avril 2019 au 15 janvier 2025 ;

Ordonne la réduction du quart du montant du loyer à compter de la date de la présente décision jusqu’à la mise aux normes du logement s’agissant de la température de l’appartement ;

Rejette le surplus des demandes de M. [K] [N] ;

Condamne l’office public de l’habitat de l’Aisne aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront en outre recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne l’office public de l’habitat de l’Aisne à verser à M. [K] [N] une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Ordonne la transmission du présent arrêt au Préfet de l’Aisne en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE