ARRET

N°

S.C.I. MARGARITA

C/

[T]

[Z]

AB/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03310 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I2VG

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. MARGARITA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Amélie WEIMANN, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Madame [W] [T]

née le 09 Mars 1987 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [S] [Z]

née le 09 Février 1996 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Hélène CAMIER de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Sandra PALMAS de la SCP FUMAGALLI VAST PALMAS, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, Greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte reçu par-devant notaire le 2 décembre 2021, la SCI Margarita a consenti à Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] une promesse de vente pour une durée expirant le 28 février 2022 à 16 heures, portant sur les lots de copropriété n°30, 38 et 39 constitués d’un compartiment de cave, d’un bureau commercial et d’un appartement, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 5], au prix de 190 000 euros.

Les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 000 euros à la charge des bénéficiaires de la promesse de vente en cas de non-réalisation de la vente dans l’hypothèse de la levée de toutes les conditions suspensives, dont :

— une conditions suspensive particulière d’obtention de prêt précisant le montant, le taux et la durée de l’emprunt assortie d’une date de réalisation de la condition suspensive fixée au plus tard le 1er février 2022 ;

— l’engagement des bénéficiaires de la promesse, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques convenues.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 7 février 2022, la SCI Margarita a mis en demeure Mme [T] et Mme [Z] d’avoir à lui payer la somme de 19 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 8 février 2022, Mme [T] et Mme [Z] ont fait part de leur renonciation à acquérir le bien au motif qu’elles n’avaient pas obtenu le prêt nécessaire à son acquisition.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 16 mars 2022, la SCI Margarita a de nouveau mis en demeure Mme [T] et Mme [Z] d’avoir à lui payer la somme de 19 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Par actes des 11 et 12 juillet 2022, la SCI Margarita a alors fait assigner Mme [T] et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire d’Amiens afin d’obtenir leur condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— débouté la SCI Margarita de sa demande en paiement de la somme de 19 000 euros ;

— condamné la SCI Margarita aux dépens ;

— rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Margarita à payer à Mme [T] et Mme [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 21 juillet 2023, la SCI Margarita a interjeté appel de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la société Margarita demande à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Amiens en l’intégralité de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constater que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie ;

Condamner solidairement Mme [T] et Mme [Z] à lui payer la somme de 19 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, en application de la promesse unilatérale de vente consentie le 2 décembre 2021, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 février 2022, date de la mise en demeure préalable ;

Débouter Mme [T] et Mme [Z] de l’intégralité de leurs prétentions ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum Mme [T] et Mme [Z] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 10 mai 2024, Mme [T] et Mme [Z] demandent à la cour de :

Confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement rendu le 30 juin 2023 par le tribunal judicaire d’Amiens en ce qu’il a :

— débouté la SCI Margarita de sa demande en paiement de la somme de 19 000 euros,

— condamné la société Margarita aux dépens,

— rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code procédure civile,

— condamné la société Margarita à leur payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirmer ledit jugement en ce que le tribunal a estimé ne pas devoir prendre en compte leur demande de dommages-intérêts résultant de la procédure abusive et du préjudice moral subi, pourtant reprise au dispositif de leurs écritures,

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI Margarita à leur verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral ;

En tout état de cause,

Débouter la SCI Margarita de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamner la SCI Margarita à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Margarita aux entiers dépens de première instance d’appel, dont distraction est requise à la SELARL LX Amiens-Douai, avocats.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur l’indemnité forfaitaire d’immobilisation

La société Margarita soutient que Mme [T] et Mme [Z] n’ont pas respecté l’obligation de lui adresser les justificatifs de la non-obtention de deux offres de prêt répondant aux caractéristiques convenues entre les parties, dans la mesure où si elles justifient d’un refus émanant du Crédit du Nord établi pour l’obtention d’un prêt conforme aux prévisions contractuelles, les termes du refus de la banque LCL établissent qu’elles avaient sollicité un prêt sur une durée de 240 mois inférieure à la durée convenue de 300 mois.

Elle souligne qu’au regard de la charge pesant sur l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le promesse de vente, les intimées se contentent de procéder par voie d’affirmations, le simple courriel non authentifié du 4 août 2022 du conseiller bancaire LCL – qui ne saurait s’analyser en une attestation ou un quelconque témoignage en justice – adressé à leur courtier, ne suffisant pas selon elle à établir que la demande de financement était conforme à la promesse de vente.

La société Margarita fait encore valoir que la demande de financement auprès de la société LCL n’a jamais été versée aux débats nonobstant ses observations sur ce point.

En réponse, Mme [T] et Mme [Z] font valoir qu’elles ont déposé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires distincts, LCL et le Crédit du nord, l’une et l’autre refusées, démarches et refus qu’elles ont notifié au notaire dès la fin janvier 2022.

S’agissant de leur demande de prêt auprès de la banque LCL, elles précisent l’avoir formulée pour une durée de 300 mois et se prévalent à l’effet de le démontrer d’un courriel du conseiller bancaire en charge du dossier en réponse à leur courtier, daté du 4 août 2022.

Elles ajoutent que lorsqu’elles ont déposé leurs demandes d’emprunts, elles ignoraient que la banque LCL ne pouvait pas proposer de crédit d’un délai de 240 mois, et indiquent que si elles en avaient eu connaissance dès le dépôt de leur demande de financement, elles n’auraient pas perdu de temps et auraient déposé un autre dossier dans un autre établissement bancaire. Elles ne l’ont malheureusement su qu’à la réception du courrier de refus de LCL.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, et la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3, alinéa 1er, précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2021, qui expirait le 28 février 2022, prévoyait notamment la condition suspensive particulière d’obtention de prêt suivante :

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tous organismes bancaires.

— montant maximal de la somme empruntée : 282 500 euros.

— durée maximale de remboursement : 25 ans.

— taux nominal d’intérêt maximal : 2% l’an (hors assurances).

(') Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

(') L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de la justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

(') Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de pleine droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant."

En outre, en cas de refus de prêt, il était prévu à la promesse de vente que « le bénéficiaire s’engage (') à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Enfin, la promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19 000 euros à la charge des bénéficiaires de la promesse de vente, qu’elles étaient dispensées de verser immédiatement mais s’obligeaient irrévocablement à verser à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire dans l’hypothèse de la réalisation de toutes les conditions suspensives sans acquisition dans les délais et conditions prévus.

Il résulte des pièces versées aux débats que par courriel du 29 janvier 2022, le courtier de Mme [T] et de Mme [Z], la Cafpi en la personne de M. [U] [R], a informé le notaire rédacteur de la promesse de vente de « lettres de refus » concernant l’acquisition du bien appartenant à la SCI Margarita.

En réponse à la lettre de mise en demeure de la gérante de la SCI Margarita, Mmes [W] [T] et [S] [Z] ont ensuite informé cette dernière, directement par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, du refus de deux établissements bancaires, les courriers suivants étant joint à cet envoi :

— un courrier de refus de prêt de la banque Crédit du Nord du 28 janvier 2022 adressé à Mme [T] et Mme [Z] qui reprend les termes de la demande de prêt formulée auprès d’elle, lesquels répondent en tous points aux caractéristiques convenues entre les parties à la promesse de vente ;

— un courrier de refus de prêt de la banque LCL du 21 janvier 2022 adressé à Mme [T] et Mme [Z] qui reprend les termes de la demande de prêt formulée auprès d’elle en des termes succincts. Seuls sont mentionnés le montant global du prêt sollicité – conforme aux termes de la promesse de vente – et la durée du prêt sollicité, inférieure de 5 années à la durée convenue entre les parties (240 mois soit 20 ans, au lieu de 25 ans).

Mme [T] et Mme [Z], sur qui pèse la charge de la preuve qu’elles ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, arguent d’une erreur du conseiller bancaire de la banque LCL dans l’établissement de sa lettre de refus du 21 janvier 2022, affirmant avoir sollicité un prêt sur 300 mois et non sur 240 mois auprès de ce dernier.

Afin de le démontrer, elles se prévalent d’un courriel du 4 août 2022 du conseiller bancaire auteur de la lettre de refus de LCL, en réponse à la Cafpi en la personne de M. [U] [R], ainsi rédigé :

« Bonjour [U],

Je me permets de revenir vers toi pour le dossier ci-dessus.

Je te confirme que pour ce dossier comme il s’agit d’un investissement pro et que le LCL ne finance pas sur 300 mois ce type d’opération (sic)

Je te confirme que la demande initiale porte bien sur 300 mois mais que celle-ci comme indiqué lors de notre échange sur ce montage ne peut se faire sur une durée supérieure à 240 mois.

Concernant la lettre de refus elle est conforme aux exigences LCL et en effet elle ne reprend pas le taux (si besoin la demande de financement l’indique) et sur 240 mois."

En dépit d’une syntaxe maladroite, ce courriel établit sans équivoque que le conseiller de la banque LCL n’était pas en mesure d’accorder aux intimées un prêt pour une durée de 25 ans compte tenu des caractéristiques du prêt sollicité (un "investissement pro[fessionnel"]) et que, certes sollicité en ce sens initialement dans le cadre d’un simple « échange », il a opposé un refus, à la suite duquel le dossier de financement finalement monté a porté sur une durée de prêt de 240 mois.

Nonobstant les termes de ce courriel et les observations de la SCI Margarita sur ce point, les intimées ne produisent pas aux débats la copie de leur demande de prêt, seule susceptible de démentir les éléments fournis par le conseiller bancaire, qu’elles indiquent de manière peu crédible n’avoir pas conservée, étant observé qu’elles auraient manifestement pu en obtenir une copie soit auprès de la banque, soit auprès de leur courtier.

En tout état de cause, solliciter un prêt sur une durée de 25 ans auprès d’un établissement de crédit qui propose exclusivement un prêt sur une durée limitée à 20 ans, était voué de manière certaine à un refus de prêt.

Une telle demande, stérile, s’apparente en conséquence à une absence de demande.

Dans le cadre des rapports contractuels entre la SCI Margarita et les intimées, il importe peu que ces dernières n’aient éventuellement pas été informées par la banque LCL, ou par leur courtier, que la banque ne pouvait pas leur proposer de crédit d’un délai de 240 mois.

C’est donc à bon droit que la société Margarita fait valoir que Mme [T] et Mme [Z] ne justifient pas avoir respecté l’obligation de lui adresser les justificatifs de la non-obtention de deux offres de prêt répondant aux caractéristiques convenues entre les parties.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, il convient donc de condamner solidairement Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] à payer à la SCI Margarita la somme de 19 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation en application de la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, date de réception de la première lettre de mise en demeure à l’effet de recouvrer cette somme.

L’appelante est déboutée du surplus de sa demande s’agissant du point de départ des intérêts.

2.Sur le préjudice moral des intimées

Sur le fondement de l’article 32-1 du code civil, Mme [T] et Mme [Z] font valoir au soutien de cette demande que leur mise en cause, injustifiée et abusive, leur occasionne un préjudice moral.

Selon elles, tous les éléments de la procédure convergent pour démontrer qu’elles ont effectué les démarches attendues, conformément à la promesse de vente.

Elles évaluent leur préjudice moral en lien avec la longueur de la procédure et l’acharnement dont la société Margarita a fait preuve à leur encontre, affirmant qu’elles s’étaient beaucoup investies dans leur projet professionnel, et s’agissant d’une première acquisition immobilière.

La société Margarita soutient que l’historique des évènements ne permet pas de relever un comportement dilatoire ou abusif de sa part, et souligne une résistance abusive de Mme [T] et Mme [Z] l’ayant contrainte à agir en justice.

Sur ce,

A titre liminaire, il convient d’observer que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, qui n’a pas tranché cette demande, les conclusions responsives n°2 transmises par Mme [T] et Mme [Z] le 18 janvier 2023, mentionnent expressément dans leur dispositif la demande de condamnation de la SCI Margarita au paiement de la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Il y a donc bien matière à un appel incident de ce chef et à réparation de cette omission de statuer.

A hauteur de cour d’appel, les intimées portent leur demande à 6 000 euros.

Il s’impose de constater que l’article 32-1 du code de procédure civile, qui prévoit le prononcé d’une amende civile en cas d’appel abusif, ne peut fonder une demande de dommages et intérêts.

La cour aurait pu, après avoir recueilli contradictoirement les observations des conseils des parties sur ce point, envisager, en application de l’article 12 du code de procédure civile, que cette demande soit examinée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en vertu duquel l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

Toutefois, que ce soit sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ou 1240 du code civil, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de la SCI Margarita, dont les prétentions ont été jugées bien fondées sans qu’aucun élément produit aux débats établisse que la revendication de son droit ait dégénéré en abus.

Il convient donc de débouter Mme [T] et Mme [Z] de ce chef de demande.

3. Sur les autres demandes

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [T] et Mme [Z] aux dépens d’appel et de première instance. La SELARL LX Amiens-Douai, avocats, est en conséquence déboutée de sa demande de recouvrement direct. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient encore de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Margarita à payer à Mme [T] et Mme [Z] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y substituant et y ajoutant, la condamnation in solidum de Mme [T] et de Mme [Z] à payer à la société Margarita la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de les débouter de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y substituant et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] à payer à la SCI Margarita la somme de 19 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation en application de la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022 ;

Déboute la SCI Margarita du surplus de sa demande s’agissant du point de départ des intérêts ;

Déboute Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] de leur demande de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute la SELARL LX Amiens-Douai, avocats, de sa demande de recouvrement direct ;

Condamne in solidum Mme [W] [T] et Mme [S] [Z] à payer à la société Margarita la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur propre demande de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE