ARRET

N°

G

C/

Z

O

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 14/03826

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’ABBEVILLE DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame B G

née le XXX à LIMEUX

de nationalité Française

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014/008193 du 21/10/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

Représentée par M^e WOIMANT substituant M^e Virginie DE VILLENEUVE, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur D Z

né le XXX à LONG

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame X O épouse Z

née le XXX à ALBERT

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés par M^e Virginie CANU RENAHY, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 10 mai 2016, l’affaire est venue devant M^me L M, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 septembre 2016.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Fabienne BONNEMAISON, Président, M^me L M et M^me P Q, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 06 septembre 2016, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Fabienne BONNEMAISON, Président de chambre, et Madame Malika RABHI, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 7 août 2010 Monsieur D Z et son épouse Madame X O ont donné à bail à Madame B C un immeuble à usage d’habitation sis XXX à Long moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €.

Par exploit d’huissier en date du 31 janvier 2013 les époux Z ont fait délivrer à Madame B C un commandement de payer sa dette locative d’un montant de 500 € selon décompte arrêté en janvier 2013, visant la clause résolutoire et par exploit d’huissier en date du 5 février 2013 ils ont fait délivrer à leur locataire un congé pour le 6 août 2013 terme du bail.

Par exploit d’huissier en date du 14 juin 2013 Madame B C a fait assigner ses bailleurs devant le tribunal d’instance d’Abbeville aux fins de voir prononcer la nullité du congé faute de motif réel et sérieux et de les voir condamner à lui payer une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts, de les voir débouter de leur demande reconventionnelle en indemnisation de dégradations locatives.

Par jugement du tribunal d’instance d’Abbeville en date du 23 mai 2014, le congé délivré le 5 février 2013 a été déclaré valide et la résiliation du bail a été constatée ainsi que le fait pour la locataire d’avoir quitté les lieux. Par ailleurs Madame B C a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et a été condamnée à payer aux bailleurs la somme de 2900 € au titre des réparations locatives et de la privation de loyer durant deux mois ainsi qu’une somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a été condamnée au paiement des entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 30 juillet 2014, Madame B C a interjeté appel total à l’encontre de cette décision.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2014, Madame B C demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de prononcer la nullité du congé délivré le 5 février 2013 et de condamner les bailleurs à lui payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts, de les débouter de leur demande reconventionnelle et de les condamner à lui payer une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2016, les époux Z demandent à titre principal la confirmation de la décision entreprise sauf en ce qui concerne l’indemnisation des réparations locatives dont ils demandent qu’elles soient portées aux sommes de 1077,44 € et 3247,94 €, l’indemnisation au titre de la perte de loyer étant maintenue à hauteur de 900€.

A titre subsidiaire ils demandent la confirmation du jugement entrepris.

En tout état de cause ils demandent une somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et la condamnation de Madame B C aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier au titre du congé délivré et dont distraction au profit de la SELAS Canu Renahy.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 avril 2016 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience en date du 10 mai 2016.

SUR CE,

— Sur le congé délivré le 5 février 2013:

Madame B C rappelle qu’elle a fait face à des difficultés financières importantes nées d’un défaut de paiement des fermages par les locataires de ses terres l’ayant conduite à payer avec retard puis partiellement son loyer dans l’attente d’une régularisation de la situation.

Elle fait observer que dès le mois de février 2013 elle a régularisé sa situation tant au niveau de l’assurance que des loyers dans le délai imposé dans le commandement.

Elle soutient qu’à peine de nullité le congé doit indiquer le motif allégué justifiant sa délivrance et qu’en l’espèce la motivation est insuffisante.

Par ailleurs elle soutient que le motif allégué ne constitue pas un motif réel et sérieux dans la mesure où si elle a rencontré des difficultés de paiement à compter de juin 2011 elle a toujours payé ses loyers même si c’était avec retard et à mesure de ses possibilités après avoir informé ses bailleurs des difficultés rencontrées.

Elle fait valoir en outre que la preuve des retards allégués par les bailleurs n’est pas rapportée dès lors que les quittances à elle remises ne comportent aucune date et qu’en outre elle a régularisé sa situation dès le début du mois de février 2013 dans le délai du commandement raison pour laquelle le congé a été délivré dans la mesure où il consistait la seule solution pour obtenir son expulsion.

Elle soutient qu’elle était de bonne foi et que l’incident de paiement de janvier 2013 était un acte isolé et ne pouvait constituer un motif légitime et sérieux justifiant le non renouvellement du bail.

Les époux Z soutiennent pour leur part que la locataire payait ses loyers avec retard et de façon irrégulière.

Ils font valoir que le congé pour motif légitime et sérieux peut être délivré en cas d’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant et notamment en cas de non paiement à échéance de son loyer.

Ils font valoir que le motif invoqué dans leur congé est précis et qu’il présente un caractère légitime et sérieux.

Ils soutiennent qu’après avoir fait perdurer une situation de retard de paiement pendant presque deux ans la signification du congé a eu pour effet de forcer Madame B C à trouver les ressources financières pour régler de nouveau son loyer.

Ils font valoir que néanmoins au mois de janvier 2013 il leur était dû plus de 850 € déduction faite du montant versé par l’APL et que dès lors nonobstant la régularisation de l’intégralité des loyers , lors de la délivrance du congé, celui-ci demeure valide, le paiement par l’APL ayant eu lieu de façon rétroactive.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 15 -1 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé à son locataire si ce congé est justifié par un motif légitime et sérieux constitué notamment par l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

Cependant à peine de nullité le congé doit indiquer le motif allégué et le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier avec un délai de préavis de six mois.

Par ailleurs l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant peut constituer un motif légitime et sérieux même si elle a cessé à la date de délivrance du congé.

En l’espèce le congé délivré par acte d’huissier en date du 5 février 2003 pour le 6 août 2013 et mentionnant le motif légitime et sérieux le motivant à savoir le non règlement des loyers de manière régulière depuis juin 2011 et l’existence d’impayés ayant entraîné la délivrance d’un commandement de payer le 31 janvier 2013, est suffisamment motivé et se trouve être régulier en la forme.

Quant à l’existence du motif légitime et sérieux il résulte des pièces versées aux débats par les bailleurs, courriers de la MSA et plan d’apurement, que dès l’année 2011 des difficultés de paiement du loyer ont existé amenant la MSA a encouragé l’établissement d’un plan d’apurement de la dette locative et qu’un tel plan sera établi pour un nouveau retard des mois de mai et juin 2012 pour un montant total de 250 €.

Enfin au mois de janvier 2013 lors de la délivrance du commandement de payer il restait dû une somme de 500 € sur le reliquat de loyer après imputation de l’APL équivalant à quatre mensualités moins un versement partiel de 100 €.

Dès lors face à un retard de paiement chronique du loyer, il convient de déclarer valide et justifié le congé délivré par les bailleurs à leur locataire et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame B C de sa demande de nullité du congé et de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les réparations locatives:

Les époux Z font valoir qu’ils ont dû faire établir un état de sortie des lieux par un huissier n’ayant pu obtenir amiablement un état des lieux contradictoire .

Ils rappellent qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et font valoir que de plus ils communiquent l’état des lieux de sortie du précédent locataire en date du 29 juillet 2010 établissant le parfait état du logement quelques jours avant l’emménagement de Madame B C et des attestations apportant la preuve du bon état du logement à son entrée dans les lieux alors qu’elle a laissé le logement dans un piteux état avec des canalisations et une fosse septique bouchées , en raison d’une activité de préparation et de vente de volailles. Ils font valoir que la maison a nécessité des travaux de réhabilitation importants leur ayant fait perdre deux mois de loyer.

Madame B C fait valoir qu’aucun état des lieux d’entrée n’ayant été établi aucune comparaison ne peut être faite avec l’état des lieux de sortie et que l’état des lieux de sortie du précédent locataire établi par Monsieur D Z seul ne lui est pas opposable et se révèle particulièrement évasif.

Elle soutient que dès son entrée dans les lieux elle a constaté que des carreaux étaient fêlés et du carrelage cassé, des portes et murs tâchés et des papiers peints déchirés avec de larges traces d’humidité.

Elle fait valoir qu’elle n’était pas tenue à des réparations locatives qui n’avaient pas été faites à son entrée dans les lieux. Elle fait observer également que les devis présentés par les bailleurs ne sont accompagnés d’aucune facture permettant de savoir si les réparations ont été effectuées.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1731 du code civil si comme en l’espèce il n’a pas été fait d’état des lieux à l’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels.

Madame B C ne justifie aucunement ses allégations concernant l’état du logement à son entrée dans les lieux et ne rapporte donc pas la preuve contraire à la présomption.

Au contraire les époux Z produisent aux débats l’état des lieux de sortie du précédent locataire établi contradictoirement le 28 juillet 2010 établissant l’absence de dégradation et de nécessité de procéder à des réparations en dehors du bris d’un carreau ainsi que l’attestation du locataire confirmant l’absence de toute dégradation du carrelage des portes ou des murs.

Ils produisent également l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par constat d’huissier après le départ de Madame B C, dont il résulte notamment un état de saleté important de l’immeuble d’habitation dans les différentes pièces, du carrelage cassé dans la cuisine et des papiers peints tâchés dans cette même pièce ainsi que la peinture et du papier peint arraché autour de la fausse hotte en crépi dans le séjour.

Par ailleurs le locataire suivant atteste de la présence d’une odeur nauséabonde provoquée par un encrassement de l’ensemble des canalisations par des résidus d’animaux et de la graisse de poule ainsi que de la présence de cadavres d’animaux dans la cour.

Il résulte clairement de ces constatations que Madame B C n’a pas satisfait à ses obligations de locataire en ne rendant pas les lieux en bon état de réparations locatives et qu’il en est résulté un préjudice certain pour les bailleurs qui n’ont pu louer de nouveau le bien sans que certaines de ces réparations soient effectuées.

Toutefois si des réparations locatives sont à mettre à la charge de Madame B C, l’état de l’habitation excédant l’usure normale, il ne peut lui être imputé le remplacement de la porte d’entrée dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que ce remplacement était nécessaire seules des éraflures ayant été constatées.

De même si le nettoyage des murs et sols était nécessaire la réfection totale des peintures et papiers peints ne peut être mise à la charge de la locataire de nombreuses peintures étant en état d’usage aux termes de l’état des lieux de sortie.

Les devis produits permettent d’estimer le coût des réparations nécessaires, sans qu’il soit besoin pour cela d’une facture.

Il résulte ainsi de l’examen de l’état des lieux de sortie et du devis établi par Monsieur Y Mario que l’appréciation du premier juge quant à l’indemnisation des bailleurs doit être confirmée.

Il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a ajouté à cette indemnisation au titre des réparations locatives l’indemnisation de la perte de deux mois de loyer dont il est justifié par l’attestation du locataire ayant succédé à Madame B C qui a été contraint d’effectuer des travaux importants durant l’été 2013 sur les canalisations et la fosse septique et atteste avoir réalisé les travaux de finition ne pouvant emménager qu’en novembre 2013.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Il convient de condamner Madame B C à payer aux époux Z la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens par eux exposés à hauteur d’appel et de condamner Madame B C aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d’huissier au titre du congé délivré et d’appel et dont distraction au profit de la SELAS Canu Renahy.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris

Y ajoutant,

Condamne Madame B C à payer à Monsieur D I et à son épouse Madame X O la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel

Condamne Madame B C aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d’huissier au titre du congé délivré et d’appel et dont distraction au profit de la SELAS Canu Renahy

LE GREFFIER LE PRESIDENT