COUR D’APPEL

D’ANGERS

EXPROPRIATION

CP/SL

ARRET N°8

AFFAIRE N° RG 18/00003

Jugement du 26 Avril 2018

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 17/1

ARRÊT DU 04 JUIN 2019

APPELANTS :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame D Y

née le […] à […]

'Les Hespérides'

[…]

[…]

Madame E F

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Non comparants, représentés par M^e Christophe AGOSTINI de la SCP CONCEPT AVOCATS AARPI, avocat au barreau de CAEN,

INTIMEES :

SA ALTER PUBLIC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Non comparant, représentée par M^e Pierre BROSSARD de la SELARL LEX PUBLICA, avocat au barreau d’ANGERS,

En présence de :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE MAINE & LOIRE

[…]

[…]

[…]

comparant en la personne de M. M-N O, Inspecteur divisionnaire des finances publiques de classe normale désigné le 28 novembre 2018 par Monsieur le Directeur départemental des finances publiques de Maine et Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 02 Avril 2019 à 09 H 30, Madame PORTMANN, Conseiller ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame A, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats et lors du prononcé : M^me X

en présence lors des débats de M^me MAHE-LUCAS, greffier stagiaire,

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 04 juin 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique A, Président de chambre et par Sylvie X, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

B Y, E F et D Y, ci-après dénommés les consorts Y-F, sont propriétaires indivis des parcelles suivantes, […] et Loire) :

— section AX n°36 pour une contenance de 552 m²,

— section AX n°131 pour une contenance de 692 m², dont 498 m² en zone UA et 194 m² en zone 1AU,

— section […]p pour une emprise partielle de 65 749 m² (superficie totale de 74 910 m²) sur laquelle sont édifiés deux hangars en tôle,

— section AX n°108 pour une contenance de 3244 m²,

— section AX n°128 pour une contenance de 1166 m² sur laquelle se trouve un hangar en tôle.

Par délibération en date du 29 mai 2012, le conseil municipal a décidé de créer la zone d’aménagement concerté (ZAC) du Grand Clos.

Par un arrêté du 3 février 2016, le Préfet de Maine et Loire a déclaré d’utilité publique le projet d’urbanisation du secteur du Grand Clos sur la commune de Saint Mélaine sur Aubance et dit que l’exécution du projet nécessite l’acquisition de biens immobiliers par la société publique locale -SPL- de l’Anjou, devenue SPLA de l’Anjou puis la société Alter Public, ce qui nécessite le recours aux procédures d’expropriation.

En l’absence d’accord sur les indemnités à verser aux consorts Y-F, la société Alter Public a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance d’Angers, par mémoire parvenu au greffe le 25 janvier 2017, pour solliciter la fixation des indemnités.

Suivant ordonnance du 27 avril 2017, ladite juridiction a fixé le transport sur les lieux au 22 janvier 2017, date qui a été reportée au 12 octobre 2017 puis au 22 février 2018.

Par une décision en date du 26 avril 2018, le juge de l’expropriation a :

— débouté la société Alter Public de sa demande d’application d’un abattement pour encombrement,

— débouté les consorts Y-F de leur demande de fixation d’une indemnité alternative pour une partie de la parcelle cadastrée section […]p du fait de l’occupation du bien,

— fixé les indemnités à la charge de la société Alter Public comme suit :

— section AX n°108 pour une contenance de 3244 m² : 0,30 euros le m², soit 973,20 euros,

— section AX n°36 pour une contenance de 552 m² : 110 euros le m², soit 60 720 euros,

— section AX n°131 pour une contenance de 692 m² : 110 euros le m² pour 498 m² en zone AU soit 54 780 euros et pour les 194 m² restant : 1 164 euros,

— section […]p : 305 088 euros pour la partie louée et 13 134 euros pour la partie non louée,

— section AX n°128 pour une contenance de 1 166 m² : 6 euros le m², soit 6 996 euros,

— indemnité pour perte de peuplement : 1 360 euros,

— indemnité de remploi : 46 671,52 euros,

Soit un total de 490 886,72 euros,

— débouté les consorts Y-F de leur demande en paiement de frais irrépétibles,

— laissé les dépens à la charge de la société Alter Public,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Il a pris comme date de référence, le 21 septembre 2014 -un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration publique- pour la parcelle AX n°108 située à l’extérieur du périmètre, et le 3 janvier 2014 -date de la première publicité dans la presse de l’approbation du PLU- pour les autres parcelles.

Les consorts Y-F ont interjeté appel de cette décision suivant lettre recommandée postée le 26 mai 2018.

Dans leur mémoire parvenu à la cour le 28 août 2018, notifié le 4 septembre 2018, ils demandent la fixation de l’indemnité d’expropriation leur revenant à la somme de 6 142 458,62 euros à titre principal, sauf à fixer les indemnités alternatives à raison de la qualification de terrain à bâtir, et à titre subsidiaire à 4814 470,50 euros, et la condamnation de la société Alter Public aux dépens et à leur verser une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sont d’accord sur les dates de référence prises en considération par la premier juge.

Ils font valoir :

— pour les parcelles en zone UA (AX36 et AX31 pour partie) : qu’elles doivent être qualifiées de terrains à bâtir et qu’il n’y a pas de contestation de leur part sur la somme de 110 euros le m² retenue par le premier juge,

— pour les parcelles en zone 1AUb ([…]p, AX n°128 et AX n°131) : qu’elles sont juridiquement constructibles et que les voies d’accès et réseaux sont à proximité immédiate et suffisants, ce qui apparaît être une condition préalable devant être présumée pour le classement des terrains et a été relevé lors du transport sur les lieux ; que l’interdiction d’accès automobile directs sur la rue R. Thareau et la rue du Grand Clos relève d’une intention dolosive de l’expropriant, et fait l’objet d’une requête en annulation devant la juridiction administrative, ce qui justifie un sursis à statuer ou du moins la fixation d’indemnités alternatives ; que les termes de comparaison permettent de retenir une valeur de 82 euros le m², subsidiairement avec une dégressivité pour tenir compte des coûts d’aménagement (voiries et réseaux internes),

— pour la parcelle n°AX 108 en zone N : pas de critique du jugement.

Ils contestent l’application d’un abattement pour occupation en faisant valoir que le bail produit par l’expropriante est nul pour ne pas avoir été signé de tous les indivisaires, et qu’un protocole d’accord pour sa résiliation a été signé avec la société Alter Public. L’indemnité d’éviction accordée à l’exploitant pourrait, selon eux, être déduite de l’indemnité qui leur sera accordée, au prorata des surfaces occupées.

Dans ses écritures enregistrées le 16 octobre 2018, notifiées le 17 octobre suivant, la société Alter Public demande à la cour de :

— A titre liminaire, rectifier le dispositif du jugement, page 14, comme suit : remplacer 'section AX

n°131 pour partie située en zone AU pour une contenance de 498 m²' par 'section AX n°131 pour la partie en zone UA pour une contenance de 498 m²";

— déclarer mal fondés en leur appel les consorts Y,

— en conséquence, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— A titre principal, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— A titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris sauf à substituer aux 20% d’abattement pour occupation le montant de l’indemnité d’éviction devant être versée par elle, soit 43 074,25 euros,

— condamner in solidum les consorts Y à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne discute pas les dates de référence prises en considération par le premier juge, ni les évaluations retenue par les parcelles classées en zone N (AX 108) et UA (AX 36 et AX 131p pour 498 m²).

S’agissant des terrains classés en zone 1AU, elle fait valoir que les réseaux sont insuffisants pour desservir près de 8 ha destinés à recevoir pas moins de 144 logements et des commerces, de sorte qu’il ne s’agit pas de terrains à bâtir et qu’au vu des termes de comparaison qu’elle produit, il convient de retenir une somme de 6 euros le m².

Elle soutient que ce sont des impératifs de sécurité routière qui ont justifié l’interdiction de créer de nouveaux accès sur la rue Thareau et la rue du Grand Clos, de sorte que l’intention dolosive de l’expropriante n’est pas caractérisée.

Elle conteste la pertinence des termes de comparaison invoqués par les appelants.

Elle prétend qu’il convient de procéder à un abattement pour occupation, la remise en cause de la régularité du bail étant sans incidence sur le fait qu’elle doit verser une indemnité d’éviction à l’exploitant.

Le commissaire du gouvernement, dans ses conclusions enregistrées le 30 novembre 2018 et notifiées le même jour, sollicite la fixation de l’indemnité totale revenant aux consorts Y-F à la somme de 489 500,72 euros s’établissant comme suit :

— indemnité principale : 442 855,20 euros

— indemnité de remploi : 45 285,52 euros

— indemnité accessoire pour perte de peuplement : 1 360 euros.

Il est d’accord sur les dates de référence retenues par le premier juge.

En fonction des termes de comparaison visées dans ses écritures, il retient les valeurs suivantes :

— zonage N : 0,30 euros le m²,

— zonage 1AUb : 6 euros le m²,

— zonage UA : 110 euros le m².

Pour les parcelles situées en zone 1AUb, il fait en effet valoir que l’ensemble des réseaux n’est pas en capacité suffisante pour desservir l’ensemble de la zone faisant l’objet de l’opération d’aménagement et qu’il en est de même des voiries, ce qui nécessitera d’importants travaux d’aménagement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de relever que le jugement entrepris n’est pas contesté en ce qu’il a :

— débouté la société Alter Public de sa demande d’application d’un abattement pour encombrement,

— fixé les indemnités à la charge de la société Alter Public comme suit :

— section AX n°108 pour une contenance de 3244 m² : 0,30 euros le m², soit 973,20 euros,

— section AX n°36 pour une contenance de 552 m² : 110 euros le m², soit 60 720 euros,

— section AX n°131, 110 euros le m2, pour 498 m² en zone AU soit 54780 euros, sous réserve de rectification de l’erreur matérielle l’affectant, dans la mesure où il s’agit de la zone UA,

— indemnité pour perte de peuplement : 1360 euros.

Les dates de référence retenues par le premier juge ne sont pas non plus remises en cause.

Le litige ne concerne donc que les parcelles AX n°128, AX n°131 pour partie et […]p, ainsi que l’abattement pour occupation.

I-Sur la qualification de terrain à bâtir des parcelles litigieuses :

Aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains :

'1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.'

Pour déterminer si le terrain peut être juridiquement qualifié de 'à bâtir', il est nécessaire, lorsqu’il existe un PLU, de déterminer dans quelle zone il se trouve.

Les terrains dont s’agit sont situés, selon le PLU en zone AU, c’est à dire à urbaniser (constructions à réaliser dans le cadre d’un aménagement d’ensemble). C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’au plan juridique, ils étaient constructibles.

Quelle que soit son utilisation, le terrain doit à la date de référence être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire, un réseau d’assainissement. Ces divers réseaux doivent être situés à proximité immédiate du terrain en cause, et être de dimensions adaptées à la capacité de construction du terrain.

Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un document local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Si le PLU -pièce 4 de la partie intimée- mentionne que dans la zone AU, les constructions sont autorisées 'car les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone', il appartient au juge de l’expropriation de déterminer de manière effective, la consistance de ces réseaux.

Or, en l’espèce, la société Alter Public produit :

— pièce 5 : dossier d’enquête préalable à la DUP : 'Caractéristiques principales des ouvrages les plus importants',

— pièce 6 : note du syndicat intercommunal d’énergies du Maine relative aux travaux du réseau de basse tension poste de transformation, éclairage public et génie civil télécom, gaz,

— pièces 7 et 27 : plans des réseaux,

— pièce 26 : note du syndicat intercommunal d’énergies du Maine relatif aux réseaux d’électricité,

— pièce 29 : étude d’assainissement EP.

Il en résulte notamment que les terrains situés en zone AUb au nord sont à plus de 30 mètres des réseaux d’électricité basse tension présents rue Armand I, lequel devra être renforcé selon la puissance nécessaire, que pour ceux au sud du périmètre de la DUP (intersection de la rue du Grand Clos et du chemin noir), seul le réseau haute tension est présent, et qu’un nouveau transformateur devra être mis en place.

Le réseau d’électricité est donc insuffisant au regard de l’importance du projet qui porte sur 144 logements et des commerces.

Il est de même des réseaux EP, le seul réseau existant rue H I étant insuffisant.

Pour ce seul motif, et sans qu’il y ait lieu d’examiner la question des voiries, donc de surseoir à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue par la juridiction administrative, il apparaît que les parcelles litigieuses ne peuvent être qualifiées de 'terrains à bâtir.'

Dans la mesure où l’interdiction de nouveaux accès sur les voies Thareau et du Grand Clos ne constitue pas un élément dirimant, il est vain pour les consorts Y-F de reprocher à l’autorité expropriante d’avoir commis des manoeuvres dolosives, lesquelles ne sont au demeurant pas démontrées, puisqu’en tout état de cause, le PLU a attribué aux parcelles des expropriés un classement plus favorable.

II-Sur la valeur de terrains litigieux :

Dans la mesure où ils ne répondent pas à la qualification de terrains à bâtir, les terrains litigieux

doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif à la date de référence.

En l’espèce, il s’agit de prairies.

Les termes de comparaison produits par les consorts Y-F ne peuvent être retenus, dans la mesure où ils concernent des terrains à bâtir (pièces 6 à 10), un immeuble bâti situé à Juigné sur Loire (pièce 11), un terrain situé en zone UB (pièce 12), une plus petite surface située en Normandie (pièce 13).

Dans la déclaration de succession établie après le décès de M^me J F, des parcelles de terre situées à Saint Mélaine sur Aubance ont été évaluées à 5,78 euros le m², mais leur zonage n’est pas justifié.

La société Alter Public verse aux débats, outre une attestation, qui ne vise pas de zonage et qui est donc dépourvue d’intérêt, les termes de comparaison suivants:

— vente du 20 septembre 2012 et vente du 27 septembre 2012, non pertinents car concernant des biens situés aux Ponts de Cé, donc plus près d’Angers et de petite surface,

— jugement du juge de l’expropriation d’Angers du 9 juillet 2008, devant être écarté en raison de son ancienneté,

— jugement du juge de l’expropriation d’Angers du 19 décembre 2012, sans pertinence, puisque constatant que l’intéressé, M. Z, ne maintient pas sa déclaration d’aliéner,

— jugements du juge de l’expropriation d’Angers du 12 février 2014 et du 14 janvier 2016, ainsi que les ventes Foucher/commune de Denée du 30 mars 2015 et Gendron/Sodemel du 11 avril 2016, non pertinents comme concernant une zone agricole,

— vente Y/Traineau Ugolin du 13 mars 2015, qui n’est pas pertinent comme concernant un terrain à bâtir de petite superficie,

— vente Mary/Sara du 20 janvier 2014, qui n’est pas pertinent puisque concernant un terrain situé à Angers,

— vente De Cossé Duc de Brissac/SPL de l’Anjou du 26 mars 2015 relatif à un terrain situé en zone 2AUb, de 2ha73ares situé à […] sur Aubance) au prix de 4,50m².

Le commissaire du gouvernement se prévaut des termes de comparaison suivants:

— vente Dulong/SPLA de l’Anjou, non pertinente car concernant une commune plus éloignée d’Angers (Valanjou-37 km),

— décision du juge de l’expropriation du tribunal de grande instance d’Angers du 24 janvier 2017 retenant une valeur de 4 euros le m² pour une parcelle de même zonage, située à Bellevigne sur Layon (25km d’Angers contre […],

— vente Buret/Alter Cités du 17 février 2017 ayant pour objet une parcelle de terre située à Mûrs-Erigné, commune un peu plus proche d’Angers que Saint Melaine Sur Aubance, d’une superficie de 16 507 m², située en zone 1AU au prix de 6,76 euros le m².

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été

provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

A la date de référence, l’usage effectif des terres était agricole. Cependant, au regard des termes pertinents ainsi produits (le dernier de la société Alter Public et les termes 2 et 3 du commissaire du gouvernement), de la situation privilégiée des terrains litigieux, dans une zone en cours d’urbanisation, tout près du centre de la commune pour celles en partie nord, il apparaît que la valeur des parcelles expropriées a été justement fixée par le premier juge à 6 euros le m², sans qu’il y ait lieu de retenir une dégressivité en fonction du coût des aménagements à réaliser.

La société Alter Public justifie de l’existence de l’occupation des parcelles par la production d’un bail rural consenti le 1^er janvier 2007 au profit de M. K L, qui les a mises à la disposition de l’Earl L (pièce 20), d’une quittance de fermage du 17 décembre 2016 et d’un protocole d’accord qu’elle a signé avec l’Earl L le 16 août 2016, attribuant à cette dernière une indemnité d’éviction de 41 548,25 euros, outre 1 526 euros pour les fumures et arrière fumures, soit au total 43 074,25 euros pour 6,36 ha.

Ces éléments établissent suffisamment la réalité de l’occupation d’une partie de la parcelle […]p (63 560 m² sur 65 749 m²) et la nullité éventuelle du bail qui pourrait être prononcée est sans incidence sur l’abattement auquel il convient de procéder, puisque l’autorité expropriante doit indemniser l’exploitant.

Cependant, celui-ci ne sera pas fixé à 20% comme l’a fait le premier juge, mais à 43 074,25 euros, correspondant à la somme versée à l’Earl L.

Ainsi, pour la parcelle cadastrée n°139p, l’indemnité revenant aux consorts Y-F s’établit à 6 € x 63 560 – 43 074,25 = 338 285,75 euros.

L’indemnité principale revenant aux expropriés s’établit donc comme suit :

— section AX n°108 pour une contenance de 3244 m² : 0,30 euros le m², soit 973,20 euros,

— section AX n°36 pour une contenance de 552 m² : 110 euros le m², soit 60720 euros,

— section AX n°131, 110 euros le m², pour 498 m² en zone AU soit 54780 euros, sous réserve de rectification de l’erreur matérielle l’affectant, dans la mesure où il s’agit de la zone UA,

— section […] p louée : 338 285,75 euros

— section […] p libre : 13 134 euros

— section AX n°128 : 6 996 euros

— section AX n°131 en zone AU : 1 164 euros

— indemnité pour perte de peuplement : 1 360 euros.

Total : 477 412,95 euros

L’indemnité de remploi s’établit comme suit :

-20% jusqu’à 5000 euros, soit 1000 euros

-15% entre 5000 et 15000 euros soit 1500 euros

-10% au delà, soit 46241,29 euros,

Total : 48 741,29 euros.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

—  Rectifie l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris en ce qu’aux lieu et place de 'section AX n°131, pour la partie située en zone AU pour un contenance de 498 m² : 110 euros le m²' il convient de lire 'section AX n°131, pour la partie située en zone UA pour un contenance de 498 m² : 110 euros le m²',

—  Confirme le jugement rendu le 26 avril 2018 par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance d’Angers, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité d’expropriation pour la partie de la parcelle cadastrée section […]p louée à 305 088 euros, l’indemnité de remploi à 46 671,52 euros et l’indemnité totale à 490 886,72 euros,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— Fixe l’indemnité d’expropriation pour la parcelle cadastrée section […] p louée à 338 285,75 euros,

— Fixe l’indemnité de remploi à 48 741,29 euros,

— Fixe l’indemnité totale revenant aux consorts Y-F à la somme de 526154,24 euros,

— Condamne la société Alter Public aux dépens,

— Rejette les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. X M. A