COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

SB/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 17/01874 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EF2O

Jugement du 14 Août 2017

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 15/00279

ARRET DU 21 JANVIER 2020

APPELANT :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1901019

INTIME :

Monsieur D Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Paul HUGOT de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau de SAUMUR – N° du dossier 22350186

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 12 Novembre 2019 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame M, Président de chambre, et Madame BEUCHEE, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame M, Président de chambre

Madame BEUCHEE, Conseiller

Madame ROBVEILLE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

Greffier lors du prononcé : Madame K

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 janvier 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Geneviève M, Président de chambre, et par Sylvie K, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Vu le jugement frappé du présent appel rendu le 14 août 2017 par le tribunal de grande instance de Saumur et qui a :

— débouté M. B X de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. B X à payer à M. D Y une somme de 4'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions du 27 septembre 2019 de M. X, appelant, tendant, au visa des articles 1641 et suivants, 1108 et suivants, 1134 du Code civil, à :

— dire son appel, ainsi que l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, recevables et bien fondés,

— y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris,

— prononcer la résolution et à tout le moins la nullité de la vente intervenue suivant acte authentique en date du 16 janvier 2013, reçu par M^e Pasqualini, notaire, entre M. D Y, retraité, époux de M^me H I J, et M. B X, époux de M^me F G, portant sur la maison d’habitation sise […],

— condamner en conséquence M. Y à lui rembourser :

le montant des échéances du crédit vendeur qui lui a été accordé par M. Y, soit une somme de 35'000 euros au jour de la vente, outre une mensualité de 523,62 euros à compter du 15 mars 2013,

les frais d’actes de la vente immobilière, soit 2'926 euros,

le dépôt de garantie, soit 7'693 euros,

les taxes foncières depuis 2013,

les primes et frais d’assurance sur la vie souscrite en garantie du remboursement du crédit preneur,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral et de jouissance,

— débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— le décharger des condamnations prononcées à son encontre,

— condamner M. Y à lui payer la somme de 7'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions du 1^er octobre 2019 de M. D Y, intimé, tendant à :

— débouter M. X de toutes ses demandes et confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M. X à lui payer la somme de 6'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civil.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 2 octobre 2019,

SUR QUOI, LA COUR

Aux termes d’un compromis de vente signé le 8 novembre 2012, M. D Y a vendu à M. B X une maison d’habitation située 9 place de l’Église à Somloire (49) moyennant le prix de 148'000 euros, dont 35'000 euros payable comptant et le surplus payable par le biais d’un crédit vendeur en 238 mensualités de 523,62 euros à compter du 15 mars 2013 avec taux d’intérêts fixe de 1%.

Cet acte comportait au titre des conditions suspensives, la clause suivante :

«Il a été observé une infiltration d’eau dans la cave n°3 du deuxième sous-sol, ainsi que du salpêtre dans la grande cave.

Condition suspensive : qu’un professionnel se déplace afin de définir l’origine de cette infiltration et de la présence de salpêtre et établissement d’un devis afin de chiffrer les travaux éventuels à effectuer et notamment déterminer le traitement contre l’humidité dans les pièces concernées. Ce devis devra être effectué dans un délai de 15 jours à compter de la fin du délai de rétractation et ne devra pas être supérieur à 5'000 euros, dans quels cas l’acquéreur se réserve le droit de renoncer à la vente. Lesdits travaux restant à la charge de l’acquéreur.»

L’acte authentique de vente a été régularisé le 16 janvier 2013.

Le compromis de vente et l’acte authentique de vente comportaient tous deux les clauses suivantes :

«L’immeuble est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur.

Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.»

«Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qu’est indiqué au paragraphe «charges et conditions», le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II. de l’article L. 271'4 du code de la construction et de l’habitation»

Suivant ordonnance du 17 avril 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a, à la demande de M. X, désigné en qualité d’expert M. Z, qui a déposé son rapport le 30 décembre 2014.

Par acte d’huissier du 6 février 2015, M. X a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Saumur aux fins d’annulation de la vente à raison d’un vice caché ou d’une erreur provoquée.

Par le jugement déféré, le tribunal de grande instance de Saumur a considéré que M. Y n’était pas tenu de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil au motif notamment que les vices étaient largement apparents au moment de la vente et que, lorsqu’il a signé l’acte authentique de vente le 16 janvier 2013, M. X était parfaitement informé de l’existence des désordres et des défauts d’humidité avec présence de salpêtre dans la cave affectant l’immeuble, tant dans leur nature que dans leur ampleur.

Il a également écarté la demande d’annulation de la vente pour erreur provoquée faute de preuve d’une telle erreur. A ce titre il a relevé que, bien qu’ayant fait insérer dans le compromis de vente une clause suspensive lui permettant de faire établir un devis concernant le phénomène d’humidité, il n’avait pas usé de cette faculté et que l’expert judiciaire avait mentionné à de nombreuses reprises que les phénomènes d’humidité étaient non seulement apparents, mais anciens et décelables par un non professionnel.

M. X a interjeté appel de ce jugement selon déclaration du 30 septembre 2017.

M. X a tout d’abord conclu à la résolution de la vente pour vice caché.

Il fait valoir que l’immeuble vendu est affecté de vices, à savoir de l’humidité dans l’air au rez-de-chaussée due au dysfonctionnement de la VMC qui est impropre à sa destination, de l’humidité au premier sous-sol qui comporte une partie habitable impropre à sa destination, ainsi qu’au deuxième sous-sol, outre des fuites du chéneau du versant de la toiture arrière.

Il soutient que l’acquéreur ne peut se convaincre des vices de la chose que s’il est en mesure de les connaître en toute leur ampleur et leurs conséquences ; qu’en l’espèce il n’avait nullement connaissance de l’ampleur du phénomène d’humidité et de ses conséquences contrairement au vendeur qui avait occupé les lieux et avait participé à la construction de l’immeuble.

Sur son absence de connaissance de l’ampleur et des conséquences du phénomène d’humidité, il explique que le jour de la signature du compromis de vente, deux devis relatifs à l’humidité de la cave n°3 et de la grande cave du deuxième sous-sol lui ont été présentés ; que c’est le vendeur lui-même qui avait sollicité ces deux devis ; qu’il n’avait aucune raison de solliciter un nouveau devis alors qu’il en avait été remis deux d’un montant inférieur à 5'000 euros, ce qui conditionnait son accord ; que le temps lui a manqué pour solliciter d’autres devis, son épouse ayant accouché le 8 décembre 2012 et ayant reçu des soins infirmiers en janvier et février 2013 ; qu’il a considéré en toute bonne foi que la condition suspensive avait été réalisée ; qu’il n’existe aucun écrit permettant d’affirmer qu’il aurait purement et simplement renoncé au bénéfice de la condition suspensive ; qu’il y a lieu de constater que la condition suspensive a été réalisée.

Il ajoute :

— que la condition suspensive ne concernait que l’infiltration du deuxième sous-sol et la présence de salpêtre dans la grande cave ; qu’il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance de l’humidité régnant dans le reste de l’immeuble ; que la connaissance de ces désordres ne permet pas de présumer de la connaissance du phénomène d’humidité dans le reste de la maison, notamment de l’hygrométrie élevée du rez-de-chaussée due au défaut de fonctionnement de la VMC et de l’humidité du premier sous-sol (garage, chambre, buanderie) due au défaut d’étanchéité des murs enterrés ;

— que l’appréciation personnelle de l’expert qui a considéré le phénomène visible pour un néophyte ne repose sur aucune constatation particulière ; que l’expert était muni d’un appareil dont il ne disposait pas lors de ses visites et a dû s’y reprendre à plusieurs reprises pour constater l’existence de désordres affectant tant le rez-de-chaussée que le premier sous-sol de sorte qu’il est incompréhensible qu’il retienne un phénomène visible pour un néophyte ;

— que les murs et plafonds de la cave du premier sous-sol qui est habitable étaient recouverts de polystyrène de sorte que l’humidité n’était pas visible ;

— qu’il a fallu un an pour qu’il découvre au fur et à mesure l’ampleur des vices; que, contrairement à ce que laisse entendre l’expert judiciaire, il ne pouvait en aucune manière se rendre compte de l’état réel de sa maison ; que, s’il avait connu son état réel, il ne l’aurait pas acquise ;

— que l’état apparent ne laissait pas présager de la nécessité de réaliser des travaux supérieurs à 5'000 euros pour obtenir un immeuble conforme à sa destination ; que l’expert préconise la réalisation de travaux particulièrement importants, le seul cuvelage étant chiffré à plus de 42'000 euros.

Sur la connaissance de l’ampleur du phénomène par le vendeur, il expose que le vendeur ne pouvait ignorer le vice affectant l’immeuble et est à tout le moins réputé le connaître en sa qualité de constructeur si bien qu’il ne peut pas invoquer la clause d’exclusion de garantie au titre des vices cachés.

Selon lui, les différentes pièces produites montrent que M. Y doit être qualifié de constructeur car s’il n’a pas réalisé lui-même les enduits extérieurs, les cloisons en plâtre et les enduits intérieurs, il a réalisé le gros 'uvre extérieur et a fait office de maître d''uvre, maçon et charpentier.

À toutes fins il conclut à la nullité pour vice du consentement considérant que la remise des devis le jour de la signature du compromis de vente est à l’origine d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et sur la valeur de la chose vendue car il a donné son accord sur la base de ces devis qui étaient loin d’être suffisants et ne permettaient pas de faire face à l’humidité du deuxième sous-sol au regard de l’importance des travaux préconisés par l’expert.

Il sollicite en conséquence la restitution de la partie du prix payée comptant et des mensualités payées, et ce, jusqu’à la restitution de l’immeuble, outre la restitution des frais d’actes notariés, des impôts fonciers réglés depuis l’acquisition et jusqu’à restitution, ainsi que le remboursement des primes et frais de l’assurance-vie souscrite en garantie du remboursement du crédit vendeur.

Il réclame en outre des dommages-intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral particulièrement importants, l’humidité régnant dans la maison ayant affecté la santé de ses deux petites filles.

M. Y conclut au rejet de l’action rédhibitoire fondée sur la garantie des vices cachés au motif que les vices étaient apparents puisque les phénomènes d’humidité étaient connus de M. X qui avait pu s’en convaincre au cours des six visites ayant précédé la signature du compromis de vente ; que celui-ci avait reconnu dans ses écritures de 1^re instance qu’il avait connaissance du phénomène

d’humidité du deuxième sous-sol ; qu’il avait même demandé l’insertion d’une condition suspensive sur ce point ; qu’il ne peut invoquer ses propres manquements, et notamment le fait de ne pas avoir sollicité le devis visé dans ladite condition suspensive ; qu’il ne peut lui reprocher d’avoir prétendument caché l’existence ou l’ampleur de l’humidité pourtant apparente.

Il fait observer que les premier et deuxième sous-sols ne constituaient pas des lieux d’habitation de la maison au moment de la vente et que seule une partie du premier sous-sol avait été habitée par ses parents, mais ne l’était plus depuis 1997.

Il estime que l’acquéreur aurait pu se convaincre de la présence importante d’humidité dans les premier et deuxième sous-sol ; que l’expert judiciaire a contesté la présence d’humidité dans les pièces d’habitation du rez-de-chaussée ; qu’en outre les éventuels problèmes de fonctionnement de la VMC relèvent de l’obligation d’entretien incombant au propriétaire, son moteur étant défaillant ; que l’expert a relevé que les autres désordres étaient décelables le jour de la vente par un non-professionnel ; que l’acquéreur n’a pas jugé utile de faire réaliser le devis prévu dans le compromis de vente et a renoncé de ce fait à la possible mise en 'uvre de la condition suspensive.

Il conteste avoir la qualité de constructeur ou pouvoir être assimilé à un professionnel de la construction et se prévaut de l’application de la clause d’exclusion de garantie.

Il prétend justifier avoir fait appel à un maître d''uvre et à des artisans afin de construire la maison. Il affirme que les attestations produites par l’acquéreur se contredisent entre elles et ne contredisent pas ses propres affirmations ; que la charpente et les menuiseries ont été posées par la société SOCOBAT ; qu’il a suivi les travaux menés par les artisans qu’il avait sollicités, mais n’a pas effectué lui-même lesdits travaux.

Sur l’erreur provoquée, il souligne que le devis établi par M. A, maçon, antérieurement à la régularisation du compromis de vente, l’a été à la demande de M. X après rendez-vous sur place ; que ce dernier a demandé à pouvoir faire réaliser un nouveau devis et sollicité en conséquence l’insertion d’une condition suspensive à ce titre dans le compromis de vente ; que c’est lui seul qui s’est abstenu de solliciter un nouveau devis ; qu’il ne démontre pas en quoi son consentement aurait été donné par erreur, ni comment il aurait cherché à provoquer une telle erreur ; qu’il avait décidé de laisser la situation en l’état conscient que la phénomène d’humidité affectant les sous-sols n’empêchait pas de vivre dans la maison, ce que la famille Y a fait pendant 35 ans.

Il s’en rapporte à justice à titre subsidiaire sur les demandes subséquentes formées par M. X.

Sur la garantie des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance. La chose doit être atteinte dans une de ses qualités principales et le vice doit présenter une gravité suffisante. Le vice ne doit pas être apparent ni connu de l’acquéreur.

En l’espèce l’expert judiciaire a fait les constatations suivantes lors des deux réunions d’expertise organisées les 4 juillet et 1^er octobre 2014 :

— un dysfonctionnement de l’installation de ventilation mécanique contrôlée

— à l’exception de quelques légères traces de moisissures en cueillie de toiture de la véranda, pas de présence d’humidité constatée dans les pièces d’habitation du rez-de-chaussée

— des dégradations de peinture dans l’arrière cuisine avec présence d’humidité et auréoles au plafond

— des carreaux de carrelage de l’entrée du couloir qui sonnent creux

— la présence d’humidité au 1^er et au 2^e sous-sol

— des fissures sur les murs extérieurs

— des fuites du chéneau du versant de toiture arrière.

M. X invoque, à l’appui de sa demande de résolution pour vice caché, l’humidité affectant l’immeuble, et plus précisément les désordres suivants :

— au rez-de-chaussée, l’humidité dans l’air due aux dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée, selon lui, impropre à sa destination,

— au premier sous-sol, l’humidité affectant une partie habitable, selon lui, impropre à sa destination,

— au deuxième sous-sol, une humidité généralisée, ainsi que des fuites du chéneau du versant de la toiture arrière.

Il y a lieu de relever qu’il ne se prévaut pas de tous les désordres constatés par l’expert, et en particulier pas des carreaux de carrelage sonnant creux, ni des fissures. En revanche il fait état d’un problème d’humidité dans l’air au rez-de-chaussée, alors que l’expert a conclu qu’il n’avait pas constaté de présence d’humidité dans les pièces d’habitation de ce niveau.

M. X conteste les conclusions de l’expert judiciaire en ce qu’il a considéré les désordres comme décelables au jour de la vente, en soutenant qu’il n’a pas pu connaître les vices affectant l’immeuble dans toute leur ampleur et conséquences.

Il y a lieu d’examiner successivement chacun des désordres invoqués par M. X afin de déterminer s’ils peuvent constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

S’agissant de la présence d’humidité au second sous-sol, il était expressément indiqué dans le compromis de vente qu’avaient été observés une infiltration d’eau dans la cave n°3 du deuxième sous-sol et du salpêtre dans la grande cave.

Qui plus est avait été insérée, à la demande de l’acquéreur, une condition suspensive lui laissant la faculté de faire intervenir un professionnel afin de définir l’origine de l’infiltration et de la présence de salpêtre, de déterminer le traitement contre l’humidité dans les pièces concernées et de chiffrer les travaux éventuels à effectuer et l’autorisant à renoncer à la vente dans l’hypothèse où le devis de travaux serait supérieur à 5'000 euros.

Non seulement l’acquéreur avait manifestement connaissance de l’existence d’un problème important d’humidité affectant le second sous-sol, mais n’ayant pas sollicité un devis comme l’y autorisait la condition suspensive, il est donc réputé avoir accepté l’immeuble en l’état à ses risques et périls s’agissant des désordres affectant le second sous-sol et il ne peut pas arguer du fait qu’il n’aurait pas eu connaissance de ces désordres dans toute leur ampleur et leurs conséquences.

En revanche M. X soutient à juste titre qu’il n’est pas possible de déduire du seul fait qu’il avait connaissance des désordres affectant le second sous-sol qu’il connaissait les autres désordres affectant l’immeuble.

S’agissant de la présence d’humidité au premier sous-sol, l’expert judiciaire a tout d’abord constaté une fuite sur l’alimentation en eau et des traces d’humidité sur le mur. Il indique que l’humidité est due à une fuite sur la canalisation d’alimentation en eau, en précisant qu’il n’est pas impossible qu’elle

existait au jour de la vente ; qu’une fine observation aurait permis de la déceler et qu’un défaut d’étanchéité du mur enterré n’est pas à exclure.

En l’absence d’autres éléments de preuve, il n’est pas établi que ce défaut existait au jour de la vente. Il ne peut donc justifier une résolution de celle-ci.

Dans la cave n°2 du premier sous-sol, l’expert a constaté un ruissellement d’eau sur le mur côté terrasse et une humidité généralisée sur le mur et le plafond correspondant au mur support de la terrasse en façade principale.

Il a expliqué que le volume en cause se situe à l’aplomb de la terrasse de la façade principale qui est revêtue d’un carrelage sans étanchéité sur le revêtement et qu’en l’absence d’étanchéité verticale sur le mur extérieur, l’eau de la terrasse et des terres s’infiltrent dans la maçonnerie et réapparaît dans la cave avec développement de salpêtre.

D’après l’expert «ces désordres très anciens existaient le jour de la vente et étaient inévitablement décelables par un non professionnel».

L’expert a par ailleurs constaté de l’humidité en pied de mur de chaque côté du portail d’accès du garage qu’il attribue à l’absence d’étanchéité du mur enterré de la façade en précisant que des remontées par capillarité ne sont pas à exclure. Il a relevé que l’humidité n’est pas récente et que les traces sur les murs sont anciennes. Il a indiqué que l’humidité qui réapparaît à l’intérieur de la chambre voisine rend cette pièce impropre à son usage.

Selon lui «ces désordres anciens existaient et étaient facilement décelables le jour de la vente».

L’expert est donc affirmatif sur l’existence au jour de la vente de désordres anciens et sur le fait qu’ils étaient décelables par un non professionnel. L’humidité dans la cave n°2 date de la construction de la terrasse.

M. X conteste le caractère apparent des désordres retenu par l’expert judiciaire sans apporter d’éléments de preuve au soutien de ses dires.

Il indique que les murs et plafonds de la cave du premier sous-sol étaient recouverts de polystyrène de sorte que l’humidité n’était pas visible. Il ressort toutefois du procès-verbal de constat du 30 décembre 2013 qu’il a produit que seule une partie des murs et plafonds était cachée par des plaques de polystyrène.

Ces désordres doivent dès lors être considérés comme apparents et leur importance fait obstacle à ce que l’acquéreur puisse prétendre ne pas avoir été en mesure d’en apprécier l’ampleur.

S’agissant des fuites du chéneau du versant de toiture arrière, l’expert a noté des défauts ponctuels d’étanchéité relevant de l’ancienneté du chéneau, sans que leur apparition ne puisse pas être datée.

Non seulement la preuve de l’existence de ce défaut au jour de la vente n’est pas rapportée, mais il ne s’agit pas d’un vice suffisamment grave. Il est possible d’y remédier aisément. Il ne peut pas justifier une résolution de la vente pour vice caché.

S’agissant des pièces d’habitation du rez-de-chaussée, l’expert a certes relevé une défaillance de l’installation de ventilation mécanique contrôlée, mais il a indiqué que la présence d’humidité n’avait pas été constatée.

Les opérations d’expertise n’ont pas mis en évidence un problème généralisé d’humidité au niveau du rez-de-chaussée et, encore moins, en lien avec la ventilation mécanique contrôlée.

L’expert indique d’ailleurs notamment qu’aucun désordre dont l’origine pourrait mettre en cause le chauffage ou la ventilation des pièces n’a été constaté.

Or aucune preuve contraire n’est produite.

M. X affirme, sans l’établir par des éléments objectifs, que le rez-de-chaussée présenterait un degré d’hygrométrie élevé.

Il n’est pas démontré que le défaut de la ventilation rend le rez-de-chaussée impropre à sa destination d’habitation, ni en diminue tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou à un moindre prix s’il en avait eu connaissance.

L’expert a certes constaté des traces noirâtres en cueillie de plafond de la chambre n°1, mais il n’a pas indiqué qu’elles sont dues à un dysfonctionnement de la ventilation, mais qu’elles peuvent s’expliquer par un défaut ponctuel de mise en 'uvre de l’isolant en comble. Il a ajouté que, la peinture et le revêtement mural n’ayant pas été remplacés par l’acquéreur, ce désordre ancien était facilement décelable.

De même, s’il a noté une légère moisissure dans la véranda à la jonction paroi verticale/couverture, il a estimé que cette moisissure, qu’il impute à l’absence d’isolation de la couverture et qui se développe ponctuellement depuis l’origine de la construction de cette pièce en extension, était décelable le jour de la vente par un non professionnel.

En l’absence d’élément de preuve contraire, il y a lieu de considérer que ces désordres ne sont pas en lien avec un dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée ; qu’ils étaient apparents et que l’acquéreur était en mesure d’en appréhender l’ampleur qui est limitée.

Quant à la moisissure du matelas à l’intérieur de la chambre, il a conclu qu’elle ne s’expliquait pas «en l’absence d’humidité au sol et sur les parois verticales». Aucun élément de preuve n’est produit de nature à établir que cette moisissure pourrait être imputable à un vice caché existant au jour de la vente.

S’agissant de la présence d’humidité dans l’arrière cuisine avec décollement de la peinture en soubassement principalement localisée dans l’emprise des canalisations d’alimentation en eau et des conduits d’évacuation des eaux usées, l’expert a indiqué que «L’évolution entre le 4 juillet et le 1^er octobre 2014 n’est pas démontrée. Ce désordre allégué dans une pièce humide est dû à des fuites et/ou des projections d’eau sur le mur. A notre avis, ces dégradations localisées existaient et étaient visibles en juillet 2013.»

En réponse à un dire du conseil de M. X sur ces points, il a ajouté : «La disparition de la peinture murale dans l’arrière-cuisine existait déjà en juillet 2014. Il est d’évidence que ce désordre qui n’affecte pas la solidité date de plusieurs mois. Le raccordement en eau de la machine à laver ou le bouchonnage étanche que l’arrivée mettra définitivement fin à la fuite d’eau.»

Quant aux auréoles en plafond sous les dalles polystyrène dans l’arrière cuisine, l’expert a conclu qu’elles ne constituent pas un désordre et précisé en réponse à un dire du conseil de M. X qu’il s’agit d’un désordre ancien qui n’existe plus.

En définitive, s’agissant du rez-de-chaussée, l’expert n’a pas constaté un problème généralisé d’humidité, mais uniquement ponctuellement à certains endroits. Qui plus est, selon lui, ces désordres ne sont pas en lien avec des dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée et l’acquéreur aurait pu les déceler.

Les contestations de M. X ne sont pas étayées par des éléments de preuve objectifs.

Au surplus, compte tenu de l’étendue limitée de ces désordres au vu des constatations faites par l’expert près de deux ans après la signature du compromis de vente, il y a lieu de considérer que, s’ils existaient au jour de la vente, soit il ne s’agissait pas de désordres répondant à la définition d’un vice caché, soit ils étaient apparents et M. X était en mesure d’en apprécier l’ampleur et les conséquences.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que :

— soit M. X avait connaissance des vices affectant l’immeuble et a acquis à ses risques et périls (désordres affectant le 2^e sous-sol),

— soit les vices étaient apparents et il était en mesure d’en appréhender l’ampleur et les conséquences (désordres affectant le 1^er sous-sol et désordres affectant le rez-de-chaussée au niveau de la chambre n°1 et de la véranda),

— soit le vice allégué n’est pas établi (problème d’humidité au niveau du rez-de-chaussée dû à des dysfonctionnements de la ventilation mécanique contrôlée),

— soit il ne s’agit pas de vices au sens de l’article 1641 du code civil, c’est-à-dire rendant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance (désordres affectant l’arrière cuisine, fuites du chéneau du versant de toiture arrière).

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté toutes les demandes formées par M. X fondées sur la garantie des vices cachés.

Sur le vice du consentement

C’est par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte que le tribunal de grande instance a débouté M. X de sa demande d’annulation de la vente fondée sur l’erreur provoquée.

Il y a lieu d’ajouter qu’il ne peut invoquer une erreur qu’il aurait commise sur les qualités substantielles de la chose vendue et qui aurait été induite par la remise par le vendeur lors de la signature du compromis de vente de deux devis de travaux portant sur le second sous-sol, alors que les travaux les plus importants à réaliser concernent ce second sous-sol et qu’il avait pris soin de faire insérer une condition suspensive lui permettant de vérifier la nature et le coût des travaux à prévoir à ce niveau.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en toutes ses dispositions. Y ajoutant, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts dont le montant a été augmentée en cause d’appel.

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

M. X, partie succombante, supportera les dépens et l’équité commande de le condamner à payer à M. Y la somme de 1'500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant, déboute M. B X de sa demande de dommages-intérêts dont le montant a été augmenté en appel ;

Condamne M. B X aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. B X à payer à M. D Y la somme de 1'500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. K G. M