COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/01012 – N° Portalis DBVP-V-B7C-EJ4G

Jugement du 16 Avril 2018

Tribunal paritaire des baux ruraux de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 511500017

ARRET DU 20 MAI 2021

APPELANT :

Monsieur D B

né le […] à […]

[…]

53290 C

Non comparant, représenté par M^e Olivier BURES de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 21800242

INTIMES :

Monsieur M DE X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Y DE X épouse DE A

née le […] à […]

La Rabinière

[…]

Madame Z DE X épouse F G

née le […] à […]

La Juquaise

[…]

Monsieur Q R DE X

né le […] à […]

[…]

[…]

Non comparants

Représentés par M^e Eric LEMONNIER, avocat au barreau de RENNES – N° du dossier 14.011

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 14 Décembre 2020 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame MULLER, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me COURTADE, Président de chambre

M^me BEUCHEE, Conseiller

M^me MULLER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 20 mai 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller, en remplacement de Sabine BEUCHÉE, Conseiller empêché et en remplacement de Marie-Christine COURTADE, Président de chambre, elle-même empêchée, et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 24 février 1990, M. M de X agissant en son nom personnel et comme administrateur légal sous contrôle judiciaire de son fils mineur Q-R de X et ses filles majeures M^mes Y de X et Z de X ont donné à bail rural à long terme à M. D B et à son épouse M^me I J la ferme de la Juquaise située à Saint-Laurent-des-Mortiers et par extension à C (Mayenne), comprenant bâtiments d’habitation et d’exploitation, cour, aire, issue, jardin, terres labourables, prairies et verger d’une superficie totale de 27 ha 81 a 46 ca, ce pour une durée de 18 années à compter rétroactivement du 1^er novembre

1989.

Par acte authentique en date du 26 janvier 2004, M. M de X, M^me Y de X, M^me Z de X et M. Q-R de X (les consorts de X), d’une part, et les époux B J, d’autre part, ont convenu d’exclure à effet rétroactif du 1^er novembre 2003 diverses parcelles du bail ne portant plus désormais que sur une contenance de 26 ha 84 a 81 ca et de réduire le fermage à proportion de la surface exclue de 96 a 65 ca.

Par acte d’huissier en date du 28 avril 2015, les consorts de X ont fait délivrer à M. D B un congé pour reprise partielle d’une superficie de 3 ha 98 a 31 ca incluant les bâtiments d’habitation et d’exploitation qui constituent le noyau de la ferme, ce pour le 31 octobre 2016 et en mentionnant comme bénéficiaire de la reprise M^me Z de X épouse K G.

Par requête reçue au greffe le 29 juillet 2015, M. D B a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval d’une demande de fixation de l’indemnité due au preneur sortant sur le fondement des articles L411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

Selon procès-verbal de conciliation partielle dressé le 11 janvier 2016, les parties se sont mises d’accord sur une expertise confiée à M. S T à l’effet de déterminer le montant des indemnités de sortie dues de part et d’autre.

L’expert judiciaire a organisé une réunion sur les lieux le 25 mai 2016 puis déposé son rapport le 26 janvier 2017.

Par jugement en date du 16 avril 2018, le tribunal a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. D B aux fins de remise en cause du congé délivré le 28 avril 2015 et d’indemnisation subséquente

— condamné M. D B à payer aux consorts de X la somme de 2.943,63 euros à titre d’indemnité de sortie et celle de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté les plus amples prétentions des parties

— condamné M. D B aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration en date du 4 mai 2018, M. D B a relevé appel de l’ensemble des dispositions de ce jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées en appel à l’audience du 11 février 2019 puis, après deux renvois successifs de l’affaire suivis d’une défixation, à celle du 14 décembre 2020 lors de laquelle leurs conseils respectifs se sont référés aux prétentions et moyens formulés dans leurs écritures, sans ajout ni retrait.

Dans ses dernières conclusions n°2 en date du 28 janvier 2019, M. D B demande à la cour, infirmant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Laval en date du 16 avril 2018 en toutes ses dispositions, au visa de l’article L411-66 du code rural et de la pêche maritime, de :

— juger que la reprise a été faite en fraude des droits du preneur et, en conséquence, condamner les consorts de X à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts

— fixer le montant de son indemnité de sortie à la somme de 20.000 euros

— débouter les consorts de X de toutes demandes, notamment au titre de l’entretien du chemin qui ne faisait pas partie du bail et de toutes autres demandes

— condamner les consorts de X au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il soutient que le fait qu’il ait pris acte du congé sans s’aventurer dans une procédure contentieuse n’exonère pas le bénéficiaire de la reprise de justifier de ses conditions d’exploitation au regard de l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime, ce que M^me Z de X s’est refusée à faire, alors qu’il démontre que le congé a été délivré en réalité dans le seul but de créer une activité commerciale de chambres d’hôtes d’exception dans le logis seigneurial de la Juquaise, comme cela est apparu le temps passant, de sorte que sa demande fondée sur le contrôle a posteriori prévu par l’article L411-66 du même code est recevable, contrairement à ce qu’a décidé le tribunal paritaire des baux ruraux, et qu’il est en droit d’obtenir une indemnité de 50.000 euros en considération du fait que le congé l’a obligé à quitter le siège de son exploitation et à transférer son cheptel dans des bâtiments moins adaptés, entraînant un taux de mortalité important.

Il conteste les indemnités mises à sa charge au titre, d’une part, de l’entretien des immeubles (4.000 euros pour repeindre l’intégralité des huisseries et 1.800 euros pour enlever la végétation envahissante) dès lors que l’exploitation était dans un état déplorable, pour ne pas dire indigne, et envahie par le lierre à l’entrée dans les lieux ainsi que l’a admis le bailleur devant l’expert judiciaire et que le confirme l’état des lieux du 1^er juillet 1989 visé à l’article 4 du bail, dont l’expert et le tribunal ont refusé de tenir compte au mépris des règles applicables en matière de baux, et a été laissée dans un état n’ayant rien à voir avec l’état initial ainsi qu’il ressort de l’expertise et des photographies prises avant et après les travaux de remise en état qu’il a entrepris principalement à la sueur de son front, d’autre part, de l’entretien du chemin (4.864,37 euros) dès lors que, si ce chemin desservant le siège de l’exploitation et le domaine seigneurial depuis la D145 faisait partie intégrante du bail de 1989 précisant que le preneur 'entretiendra toutes les cours et chemins privés', il est apparu en cours d’expertise que M. M de X avait depuis 1982 consenti à en transférer la propriété à la commune de Saint-Laurent-des-Mortiers contre prise en charge de l’entretien par celle-ci qui a fait savoir le 18 juin 2002 qu’elle cesserait cet entretien si l’acte notarié n’était pas signé et l’avenant du 26 janvier 2004 l’a finalement retiré du bail, qu’il n’avait donc plus l’obligation d’entretenir le chemin après cette date à laquelle il convient de se placer pour déterminer s’il l’avait, ou non, détérioré, que les bailleurs ne lui ont rien reproché à l’époque, que la détérioration du chemin a pour seule origine son utilisation intensive par des engins de construction lors de la rénovation du logis seigneurial et qu’il a été transformé par les bailleurs qui ont réduit sa largeur à 2,60 mètres environ et implanté des pieux en fer dans les bandes herbeuses de chaque côté de la bande de roulement, ce qui ne lui permettait plus d’y circuler avec des engins agricoles d’un gabarit bien supérieur et l’a contraint à s’aménager un passage dans le champ jouxtant le chemin, choix qu’a validé l’expert.

Il s’estime victime d’une tentative d’escroquerie au jugement dans la mesure où le chemin fait 2,60 mètres de large sur 300 mètres de long, soit 780 m², alors que le devis de remise en état validé par l’expert porte sur 1.131 m² de profilage et 1.401 m² d’enduit tricouche et inclut manifestement les aménagements extérieurs du logis seigneurial de la Juquaise, ce que confirment les tarifs bien moindres des devis et factures d’entretien des chemins ruraux s’effectuant en bicouche.

Il critique la somme de 7.720,74 euros à laquelle a été évaluée l’indemnité due au preneur sortant en ce que, d’une part, le tribunal ne lui a accordé aucune indemnité pour l’amélioration des bâtiments agricoles au motif qu’il n’apportait pas la preuve d’une autorisation écrite ni d’une information du bailleur alors que, vu l’état surréaliste dans lequel la ferme avait été laissée par le précédent exploitant, il n’était possible de la reprendre qu’en réalisant d’importants travaux, ce dont avaient parfaitement conscience les parties qui ont convenu à l’article 9 du bail que 'pour déterminer l’existence et la consistance des améliorations, il sera fait une expertise de sortie qui sera comparée à l’état des lieux dressé au début du bail', M. M de X ayant ainsi donné son accord préalable à la réalisation des travaux nécessaires par le jeune couple d’agriculteurs qui a commencé à exploiter dès le 1^er novembre 1989, d’autre part, pose difficulté la méthodologie adoptée par l’expert qui n’a tenu compte que des factures, principalement de fournitures et de location de matériels, qu’il a présentées en comptabilité mais pas de la main d’oeuvre qu’il a fournie avec l’aide de tiers pour les travaux de terrassement maçonnerie, béton et forage, alors que cette main d’oeuvre doit être prise en compte, ce qui permet raisonnablement de doubler le montant de l’indemnisation, de même que le travail effectué pour nettoyer l’exploitation à l’entrée, l’ensemble justifiant une indemnité de 30.000 euros.

En réponse aux conclusions adverses, il précise avoir toujours exercé son activité d’éleveur de race bovine sur le site de la Juquaise jusqu’à ce qu’il quitte les lieux et soit obligé de rapatrier ses animaux dans les seuls bâtiments qui lui restaient, à savoir ceux du Petit Chêne Vert à C acquis en 2002 pour une superficie de 617,01 m², avoir ainsi perdu plus de la moitié de la surface totale du fait de la reprise de 669,56 m² (sic) de bâtiment agricole et avoir alors rencontré des difficultés inédites de morts d’animaux et d’épidémies et dû prendre un poste à mi-temps d’ouvrier agricole auprès de l’EARL Ecurie Ch-A Mary.

Il indique également se souvenir des chênes centenaires qui bordaient le chemin et qui, suite à son départ (sic), ont été remplacés par de jeunes platanes, ce qui a nécessairement eu un impact sur la voirie.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés en réponse n°2 en date du 2 septembre 2019, M. M X, M^me Y de X épouse de A, M^me Z de X épouse K G et M. Q-R de X demandent à la cour, au visa des articles L411-47 et suivants, L411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de :

— dire et juger que la demande de M. D B au visa de l’article L411-66 du code rural et de la pêche maritime est irrecevable comme étant une demande nouvelle dont la cour ne pourrait être saisie, le tribunal paritaire ne l’ayant pas été

— au visa de la saisine du tribunal et du procès-verbal de conciliation, dire et juger que M. D B n’ayant pas contesté le congé est irrecevable en ses demandes relatives aux obligations du bénéficiaire de la reprise

— confirmant en tous points le jugement du 16 avril 2018 et rejetant toutes demandes contraires de M. D B, dire et juger que le rapport d’expertise est homologué, condamner M. D B à leur payer la somme de 2.943,65 euros à titre d’indemnité de sortie, dire et juger que cette somme sera versée dans le mois de l’arrêt à intervenir et à défaut avec intérêts au taux légal

— condamner M. D B à leur verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

Ils font valoir que M. D B, qui n’a ni contesté le congé pour reprise dans le délai de quatre mois, renonçant ainsi volontairement à son droit acquis au renouvellement du bail, ni visé l’article L411-62 du code rural et de la pêche maritime concernant la reprise partielle et a exclusivement saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en vue d’obtenir une indemnité en application des articles L411-69 et suivants du même code puis signé l’accord intervenu à l’audience de conciliation du 14 décembre 2015 sur la désignation d’un expert chargé de déterminer les indemnités de sortie, accord auquel la constatation judiciaire a conféré authenticité, force exécutoire et effet extinctif, n’est plus recevable à débattre d’autre chose que de l’expertise et des indemnités de sortie, notamment à discuter des conditions que devait remplir a priori le bénéficiaire de la reprise ou qu’il pourrait ne pas remplir a posteriori, ni à former une demande, nouvelle en appel et non

conforme aux règles d’ordre public, fondée sur l’article L411-66 du même code, ainsi que l’a justement retenu le tribunal.

Ils soulignent que, la reprise étant effective lorsque le dossier est revenu après expertise devant le tribunal pour être jugé, M. D B avait toute liberté pour présenter avant l’audience du 12 février 2018 sa demande fondée sur un contrôle a posteriori, ce qu’il n’a pas fait car ses conclusions de première instance ne visaient ni dans leurs motifs ni dans leur dispositif l’article L411-66 et l’action engagée relevait du contrôle a priori dans le cadre de la procédure de reprise, et qu’il n’a pas davantage contesté la reprise partielle et a vidé les lieux dès avant l’expertise, de sorte que son retrait ne résulte pas du congé mais de son acceptation amiable de renoncer à la location partielle (sic), ce qui l’empêche de se prévaloir de ce texte.

Subsidiairement, ils considèrent que M. D B ne démontre pas la fraude alléguée qui ne se présume pas, ni ne rapporte la preuve, qui lui incombe dans le cadre du contrôle a posteriori à l’inverse du contrôle a priori, que les conditions exigées pour la reprise ne sont pas remplies, d’autant qu’ils ont déjà justifié de l’activité agricole de M^me Z K G qui exploite 30 hectares à Saint-Laurent-des-Mortiers depuis le 1^er février 2010 et le renouvellent devant la cour, que le débat relatif au préjudice que lui aurait causé le transfert d’animaux sur quelques centaines de mètres, surprenant pour un éleveur très professionnel habitué aux plus grands salons et concours agricoles et n’ayant jamais mis d’animaux sur le site de la Juquaise qui ne constituait pas le siège de son exploitation, aurait dû s’inscrire dans le cadre d’une contestation du congé et des conséquences de la reprise partielle et que l’activité de chambre d’hôtes développée par M^me Z K G dans la «maison de maître» rénovée où elle vit de longue date avec sa famille et qui ne fait pas partie des biens objets de la reprise est indépendante de l’exploitation agricole.

Ils expliquent que, même s’ils pouvaient discuter ses conclusions, ils acceptent le travail de l’expert jouissant d’une très bonne réputation en Mayenne, qui a visité les sites en présence des parties, reçu leurs observations et pièces et répondu à leurs dires, et que les critiques de M. D B sont infondées dans la mesure où il oublie que, si des indemnités peuvent être dues au preneur au visa des articles L411-69 et suivants du code rural et de la pêche maritime, des indemnités peuvent être dues au bailleur au visa de l’article L411-72 du même code, où l’état des lieux d’entrée a été modifié par des travaux réalisés ensuite, y compris par le bailleur, et n’est pas le seul élément permettant de vérifier s’il y a eu des améliorations qui peuvent se prouver par tous moyens selon l’article R411-15, l’expertise étant à cet égard déterminante, où il a été tenu compte des photographies produites par M. D B bien qu’elles ne soient pas datées, l’expert ayant pris acte de l’état de vétusté initiale de la maison mais aussi de l’absence d’entretien du preneur qui concourt à la détérioration des bâtiments, pourtant loués aux époux B J à la demande expresse de ceux-ci, en laissant courir le lierre et les mauvaises herbes et en laissant la maison inhabitée et sans chauffage, où le chiffrage de remise en état à la charge de M. D B, qui a reconnu n’avoir plus eu le temps d’entretenir l’habitation et son environnement après les avoir aménagés, repose sur les factures produites des travaux financés de part et d’autre et non contestés, où l’entretien est une obligation du locataire, et non un investissement indemnisable, et où l’article L411-71 s’applique aux investissements datant de 1990, 1997 et 1999, désormais amortis (à concurrence de 6 % par an) et non indemnisables.

Concernant le chemin, ils maintiennent que M. M de X en est toujours resté propriétaire malgré les discussions avec la mairie qui l’a entretenu quelque temps, ce dont a profité M. D B qui n’a pas eu à le faire à ses frais comme le lui impose le bail, non modifié sur ce point, et que les dégradations constatées lors de l’expertise résultent du passage quotidien sur le chemin depuis 2004 des puissants tracteurs et grands engins agricoles de celui-ci et de ses fils, sans commune mesure avec leurs propres véhicules de tourisme, et non du passage de camions pendant quelques jours lors des travaux de rénovation de l’habitation K G, à supposer que les camions photographiés sans identification se rattachent à ces travaux remontant à plus de 15 ans, ce que l’entrepreneur conteste.

Ils insistent également sur l’absence de tout fondement juridique permettant d’indemniser la main d’oeuvre fournie par M. D B, qui doit elle aussi être amortie, sur l’obligation pour le preneur, au-delà des notifications et autorisations, de communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif des travaux selon l’article L411-73 I 1° du code rural et de la pêche maritime, état que M. D B serait à même de produire pour justifier de son travail 'titanesque' s’il l’avait soumis au bailleur, et sur l’absence de sérieux de la demande de l’intéressé qui sort de son imagination une indemnité de 30.000 euros qui, ajoutée aux 50.000 euros pour le soit-disant manquement de M^me U K G, aboutit à la somme de 80.000 euros réclamée sans justificatif lors de la saisine du tribunal.

Sur ce,

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du contrôle a posteriori de la reprise

Selon l’article L411-66 alinéa 1^er du code rural et de la pêche maritime, au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L411-58 à L411-63 et L411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts.

Contrairement à ce qu’a considéré le tribunal paritaire des baux ruraux, approuvé en cela par les consorts de X, ce texte n’exige pas, pour être applicable, que le preneur ait contesté le congé-reprise, de sorte que tout moyen tiré de l’acceptation du congé partiel par M. D B qui, suite à sa notification, a libéré les parcelles concernées et du procès-verbal de conciliation partielle constatant l’accord des parties sur la désignation d’un expert chargé d’estimer les indemnités de sortie dues de part et d’autre est inopérant.

Si M. D B ne disconvient pas n’avoir pas visé l’article L411-66 dans ses conclusions de première instance, sa demande tendant, telle qu’exposée dans le jugement entrepris, à juger son éviction du siège de l’exploitation injustifiée et frauduleuse et à condamner les consorts de X à lui verser une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ne pouvait être fondée que sur le contrôle a posteriori prévu par ce texte puisque la reprise était alors effective.

Il s’agit donc d’une demande additionnelle présentée en première instance, non soumise au préliminaire de la conciliation ni nouvelle en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile, et comme telle parfaitement recevable, le jugement devant être infirmé sur ce point.

Néanmoins, comme le font justement valoir les consorts de X, il appartient à M. D B de démontrer la fraude qu’il allègue, et non à la bénéficiaire de la reprise de justifier de ses conditions d’exploitation au regard de l’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime, notamment du fait qu’elle se consacre effectivement à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans.

Or il est constant que, si M^me Z de X épouse K G n’occupe pas elle-même le bâtiment d’habitation du bien repris, édifié sur la parcelle A 545 d’une contenance de 34 a 82 ca comme tous les bâtiments d’exploitation existants à l’entrée dans les lieux, elle habite avec sa famille à immédiate proximité dans la «maison de maître», également appelée le logis seigneurial de la Juquaise, qui n’a jamais été donnée à bail.

En outre, elle est inscrite auprès de la MSA Mayenne-Orne-Sarthe en qualité de chef d’exploitation depuis le 1^er février 2010 et, ne remplissant pas les conditions de capacité professionnelle exigées par l’article L331-2 I 3° a) du code rural et de la pêche maritime, a été autorisée le 26 mai 2010 à

exploiter une surface de 27,59 hectares située à Saint-Laurent-des-Mortiers, sans qu’il soit démontré, ni même allégué, qu’elle n’exploiterait pas les 3,4 hectares de terres labourables, prairies, jardin, verger et anciens chemins du bien repris.

Dès lors, le fait qu’elle exerce désormais également une activité commerciale de chambres d’hôtes d’exception dans le logis de la Juquaise, activité dont il n’est pas soutenu qu’elle s’étendrait à l’un ou l’autre des bâtiments repris, ne suffit pas à caractériser une fraude, quand bien même elle a clairement manifesté devant l’expert judiciaire son intention de ne conserver aucune des installations réalisées par M. D B telles que la stabulation génisse, les aires bétonnées de circulation et d’exercice, la fosse à lisier et les deux silos d’ensilage, a proposé à celui-ci de retirer et conserver par devers lui la rangée de panneaux béton séparant les silos, ce qu’il a accepté, mais aussi le hangar fourrager-stabulation laitière d’origine et l’appentis de tôles galvanisées racheté au précédent exploitant, ce qu’il a décliné en raison de la présence d’amiante en couverture, et s’est ainsi assurée de débarrasser l’environnement du logis de la Juquaise d’éléments susceptibles d’altérer le 'cadre magique' de ses chambres d’hôtes vanté sur le site «juquaise.com».

La demande de dommages et intérêts présentée par M. D B sera donc rejetée.

Sur l’indemnité due au preneur sortant

L’article L411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose, en son alinéa 1^er, que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail et, en son alinéa 2, que sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier et qu’il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

Comme l’a relevé le tribunal, l’expert judiciaire a procédé à un examen attentif des bâtiments et aménagements réalisés par M. D B dans la ferme de la Juquaise et a, dans des conditions exemptes de toute critique, calculé l’amortissement selon l’article 11 de l’arrêté préfectoral n°2013184-0002 du 3 juillet 2013 pour les bâtiments d’exploitation et selon l’article 14 du titre V, non abrogé, de l’arrêté préfectoral n°93-984 du 30 juin 1993 pour le bâtiment d’habitation.

Concernant le bâtiment d’habitation, les évaluations proposées par l’expert pour les indemnités revenant au preneur sortant à hauteur de 4.819,48 euros au titre des travaux d’amélioration effectués en 1989, pour partie avant la prise d’effet du bail à ferme, de 1.403,36 euros au titre des travaux d’extension de l’habitation dans l’étable attenante effectués en 1997 et de 727,77 euros au titre du travail, réalisé par M. D B lui-même, de pose du carrelage dans cette extension sont acceptées par les consorts de X.

M. D B ne fait pas état de factures dont il n’aurait pas été tenu compte.

Sa contestation relative à la main d’oeuvre à prendre en compte n’est pas fondée dès lors qu’il n’est pas justifié de travaux de terrassement entrepris sur la partie habitation, que les travaux de maçonnerie ont été exécutés en 1989 par l’entreprise J.-P. Cartier et facturés pour un coût de 20.172,25 francs TTC, main d’oeuvre comprise, intégralement retenu par l’expert pour sa valeur actualisée de 5.935,21 euros (hors amortissement) à la date d’effet du congé, et que les travaux de nettoyage ne constituent pas des améliorations.

L’estimation de 6.950,61 euros (4.819,48 + 1.403,36 + 727,77) sera donc entérinée pour la partie habitation.

Concernant les bâtiments d’exploitation, M. D B ne critique pas le jugement en ce qu’il a, conformément à la proposition de l’expert, exclu toute indemnisation pour la stabulation génisse construite de septembre à décembre 1992 avec l’autorisation de M. M de X en considération de l’accord signé par les parties le 18 août 1992 prévoyant que 'ce bâtiment est évalué QUARANTE MILLE FRANCS et fera l’objet d’un amortissement de 6% par an' et du fait que le terme de cet amortissement est dépassé de 7,26 années à la date d’effet du congé le 31 octobre 2016.

Il ne critique pas davantage le rapport d’expertise en ce qu’il a exclu toute indemnisation, d’une part, pour les travaux d’aménagement de la salle de traite en 1989, devenus sans objet du fait de l’abandon par lui de toute production laitière sur l’exploitation, d’autre part, pour la valeur de reprise des deux appentis rachetés au précédent exploitant et désormais entièrement amortis, enfin, pour les travaux d’aménagement des silos en 1992 et 1993, silos dont il a été autorisé à retirer les panneaux béton pour les emporter sur son autre site.

L’indemnité de 770,13 euros lui revenant au titre des travaux de forage d’eau est acceptée par les consorts de X et n’a pas à être majorée du coût de la main d’oeuvre puisque celui-ci est compris dans le prix de 10.925 francs HT auquel la SARL Gilbert Bonnier a facturé ce forage le 30 juin 1995, prix intégralement retenu par l’expert pour sa valeur actualisée de 2.718,12 euros (hors amortissement) à la date d’effet du congé.

Le tribunal a également validé la proposition de l’expert de chiffrer à 639,38 euros l’indemnité due au preneur sortant au titre des travaux d’entretien de l’aire bétonnée d’exercice en janvier 1990, même si, par suite d’une erreur purement matérielle, il a omis, en opérant les comptes entre les parties, d’intégrer son montant aux indemnités dues par le bailleur pour 'pose du carrelage, travaux dans la maison en 1989 et 1997, béton agricole et forage'.

Les consorts de X ne critiquent, d’ailleurs, pas l’appréciation de l’expert selon laquelle ces travaux correspondent à une amélioration indemnisable à concurrence de son solde après amortissement dès lors que l’aire bétonnée en question existait entre l’espace d’alimentation et la stabulation avant l’arrivée de M. D B et se trouvait en état 'défoncé (lisier)' selon l’état des lieux d’entrée visé à l’article «4 – Etat des lieux» du bail du 24 février 1990 qui précise que, 'en date du 1^er juillet 1989, M. B a dressé un état des lieux dont un exemplaire a été transmis à M. De X sans opposition'.

Il convient donc de rectifier l’omission des premiers juges et, dans la mesure où les factures relatives à cette aire communiquées à l’expert pour un montant de 3.147,67 euros HT se limitent aux matériaux et location de matériels, hors main d’oeuvre fournie par M. D B lui-même aidé de tiers tels que M. M-V W, agriculteur à C, qui en a attesté, d’y ajouter le coût de cette main d’oeuvre non professionnelle estimé à 3.000 euros HT, soit selon la méthode appliqué par l’expert pour l’aire elle-même une valeur actualisée de 5.767,03 euros en fonction de la variation de l’indice BT01 à la date d’effet du congé (869,86/452,5) et une valeur résiduelle de 609,38 euros après déduction de 26,83 années écoulées sur la durée d’amortissement de 30 ans (5.767,03 – 5.157,65).

L’indemnité revenant à ce titre à M. D B s’établit ainsi à 1.248,76 euros (639,38 + 609,38).

Quant à la fosse à lisier en béton aménagée en janvier 1990 et à l’aire bétonnée de circulation aménagée en décembre 1998 entre les silos et la grande stabulation, elles constituent, certes, des améliorations pour l’exploitation sur site d’un élevage bovin, améliorations dont l’expert indique, sans être démenti, qu’elles correspondent à des travaux qui peuvent être effectués par le preneur sans l’accord préalable du bailleur, mais après notification à celui-ci dans les conditions prévues à l’article L411-73 du code rural et de la pêche maritime, tels que listés à l’article 12 de l’arrêté préfectoral n°2013184-0002 du 3 juillet 2013.

Toutefois, elles n’ont fait l’objet d’aucune autorisation ni information justifiées des bailleurs, lesquelles ne peuvent se déduire de la clause susvisée du bail du 24 février 1990 faisant référence à l’état des lieux d’entrée qui mentionne l’existence de 'silos usés mauvais état (rumex, orties)' sur l’ancienne parcelle A 26 (divisée depuis en la parcelle A 531, retirée du bail par l’avenant du 26 janvier 2004, et les parcelles A 530 et 532, objets du congé pour reprise), ni de l’article «9 – Indemnités d’amélioration» du même bail qui rappelle simplement que 'Les indemnités auxquelles 'Le Preneur’ pourra prétendre à l’expiration du bail à raison des améliorations apportées par lui au fonds loué, seront réglées selon les dispositions des articles L411-69 et suivants du Code Rural' et que 'Pour déterminer l’existence et la consistance des améliorations, il sera fait une expertise de sortie, qui sera comparée à l’état des lieux dressé au début du bail'.

Elles ne peuvent donc ouvrir droit à indemnisation au profit de M. D B.

L’indemnité due au preneur sortant sera, dès lors, estimée à 2.018,89 euros (770,13 + 1.248,76) pour la partie exploitation.

L’indemnité globale lui revenant s’établit ainsi à 8.969,50 euros (6.950,61 + 2.018,89).

Sur l’indemnité pour dégradations

L’article L411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

S’agissant des huisseries extérieures du bâtiment d’habitation repris, l’expert a constaté des dégradations assez avancées des peintures et des mastics des vitres des portes (quatre en façade principale dont deux vitrées) et fenêtres (deux en façade principale et cinq en façade arrière) en bois de la maison, entraînant un début de dégradation du bois mis à nu à plusieurs endroits et a évalué le coût de remise en état de ces huisseries comprenant le lessivage et grattage de la peinture écaillée, la pose d’une sous-couche d’accrochage, le masticage des carreaux et la pose de deux couches de peinture extérieure à la somme de 4.000 euros TTC qui n’est pas en elle-même contestée.

Cependant, il convient de tenir compte, tant de l’état des lieux d’entrée signalant la présence de 'fenêtre usée' et 'porte carreau cassé' dans la cuisine, de 'portes usées' dans la salle-à-manger, de 'fenêtres usées carreaux cassés' dans la chambre et de 'portes cassées' dans l’étable, ce que confirment les photographies produites par M. D B, que des améliorations financées en cours de bail par M. M de X telles que listées par l’expert et admises par les deux parties, qui sont venues modifier l’état des lieux initial, à savoir en 1989 l’achat d’une petite fenêtre pour le séjour et le remplacement du bas de porte plein du salon et en 1997 la création de deux ouvertures pour les fenêtres des chambres aménagées dans l’étable, mais non de celles financées par M. D B lui-même.

En effet, le preneur ne saurait être jugé responsable de dégradations que par rapport à l’état dans lequel les biens loués lui ont été délivrés par les bailleurs.

M. D B se verra donc seulement plus imputer 30 % du coût de la remise en état des huisseries extérieures, soit la somme de 1.200 euros.

S’agissant de l’envahissement du bien repris par la végétation, l’expert conclut à un défaut d’entretien patent par le preneur d’un bâtiment de pierre, ancienne étable et dépendance de la ferme, dont les murs sont envahis par le lierre qui, lors du constat d’huissier dressé le 3 octobre 2014 à la requête des consorts de X, atteignait la toiture et se glissait entre les tuiles de terre cuite, les soulevant au risque de les casser ou arracher et qui, lors de la réunion d’expertise, avait été arraché à mi-hauteur du mur, les tuiles ayant été replacées.

Il fait aussi état d’une végétation arbustive envahissante entre ce bâtiment et le mur de séparation avec le logis, d’un entretien général végétal extérieur assez peu suivi, à la différence de l’état général extérieur du site d’exploitation qui est tenu, propre et rangé, et de réparations ayant dû être effectuées en toiture sur le pignon sud de la ferme en raison du mauvais entretien des branches signalé le 30 avril 2016 par le couvreur.

Il admet que les photographies prises par M. D B à son entrée dans les lieux montrent l’existence de lierre très envahissant sur le pignon arrière du bâtiment en pierre où il est toujours présent et peuvent servir d’éléments de comparaison pour juger de la remise en état à opérer.

Il évalue le travail de nettoyage de la végétation arbustive par une entreprise spécialisée à 1.800 euros.

Il n’a, toutefois, pas suffisamment tenu compte de l’état des lieux d’entrée signalant la présence de 'ficelles ferrailles tas d’ordures ronces orties rumex' aux alentours des bâtiments et de 'haies non élaguées', ni des photographies produites qui révèlent que le lierre, non seulement recouvrait entièrement l’un des pignons du bâtiment en pierre, mais aussi courait déjà sur sa façade principale comme sur certains des murs extérieurs du logis seigneurial ou de la petite chapelle non donnée à bail.

Aucune dégradation imputable au preneur n’apparaît caractérisée concernant le lierre que celui-ci n’était pas, contrairement à ce qu’a décidé le tribunal, tenu de nettoyer au-delà de ce qu’a pu constater l’expert et seule une indemnité de 900 euros peut être mise à sa charge pour le développement non maîtrisé en fin de bail des autres végétaux arbustifs.

S’agissant du chemin d’accès à la ferme de la Juquaise depuis la route D145, l’expert a constaté que ce chemin d’une largeur assez faible d’environ 2,60 mètres pour sa bande de roulement, parfaitement rectiligne et goudronné sur toute sa longueur d’environ 300 mètres présente de gros défauts car l’asphalte a disparu à de nombreux endroits pour laisser apparaître le caillou de fond de 4-5 centimètres avec du gravier tout venant non compacté, ces «nids de poules» parfois très profonds rendent difficile la circulation avec une voiture à châssis bas et, de chaque côté de la bande de roulement, s’est formée une petite butte de terre repoussée par le passage d’engins sur les bas côtés enherbés plantés de platanes, qui empêche l’eau de s’écouler vers le fossé et aggrave la dégradation du chemin.

Il indique, sans être contredit, que la largeur de la bande de roulement laisse très peu de marge de sécurité à un tracteur d’un empattement de 2,20 mètres, que le chemin remis dans un parfait état en janvier 2004 par la SARL Barre TP pour un coût de 10.217,09 euros TTC financé par les bailleurs pour donner allure et qualité à l’accès principal du logis de la Juquaise ne pouvait en même temps pouvoir supporter la charge et la fréquence d’utilisation des engins agricoles actuels et qu’il aurait fallu envisager la création d’une contre-allée destinée à recevoir le trafic agricole.

Tout débat sur le transfert de l’entretien du chemin à la commune de Saint-Laurent-des-Mortiers qui a avisé M. M de X le 18 juin 2002 qu’à défaut de confirmation par lui de l’abandon à son profit du chemin rural de la Juquaise cadastré section A n°34 pour une contenance de 25 a 90 ca, elle cesserait de l’entretenir et à qui celui-ci a répondu le 11 juillet 2002 avoir consulté ses enfants qui souhaitent conserver l’entière propriété du chemin est inopérant puisque ces faits sont antérieurs au refaçonnage complet du chemin début 2004.

Si M. D B a expliqué devant l’expert passer pour les besoins de son exploitation, au moins avec une partie de son matériel, sur la partie du champ longeant le chemin, passage qui est visible sur les photographies aériennes qu’il produit, il a reconnu avoir quotidiennement emprunté le chemin avec son tracteur et sa désileuse pour alimenter les bovins de son élevage installé en 1996 de l’autre côté de la route de Saint-Laurent à partir des silos d’ensilage situés sur le site de la Juquaise,

passage régulier que l’expert estime à même d’occasionner les dégradations constatées, notamment en période hivernale.

Il a, d’ailleurs, été invité à plusieurs reprises les 14 février 2007, 7 et 9 janvier 2008, 22 octobre 2008 par le conseil et le notaire des consorts de X à remédier aux trous et ornières de l’allée et à protéger ses bas-côtés et, suite à un constat d’huissier dressé le 27 janvier 2012 mentionnant des dégradations avancées (cité par l’expert mais non versé aux débats), a participé à la réfection de l’empierrement par des scalpages et apports de tout-venant 0/40 en septembre et novembre 2012 et des apports de GNT (graves non traitées) 0/31,5 et 0/60 en janvier 2015, ce qui était insuffisant selon l’expert.

Ainsi que le relève pertinemment l’expert, les photographies prises par M. D B de camions lourds traversant en hiver la cour de la ferme de la Juquaise en direction de l’habitation de M^me Z de X épouse K G sont suffisantes à démontrer que des camions ont emprunté le chemin à l’époque des travaux d’aménagement du logis en 2004-2005 et participé à sa dégradation, nonobstant l’attestation de la SARL Bonnel affirmant que les livraisons de bétons et autres approvisionnements réalisés en 2005 au logis seigneurial de la Juquaise se faisaient par le chemin d’accès sur la route D213 entre Saint-Michel-de-Feins et C, soit de l’autre côté du logis, sauf à observer que la portion du chemin entrant sur la partie privative de M^me Z de X épouse K G n’est pas aussi détériorée que celle desservant la ferme.

En revanche, l’expert, suivi en cela par le tribunal et par les consorts de X, a considéré, à tort, que le preneur avait conservé la charge de l’entretien du chemin après l’avenant du 26 janvier 2004 ayant notamment exclu du bail le chemin et ses bas-côtés cadastrés section A n°34, 522, 524, 526, 528, 531, 535, 53 et 539 pour une contenance totale de 61 a 33 ca, ce en vertu de l’article «6 – Clauses et conditions, 8°) – Cours – Chemins privés» du bail du 24 février 1990 prévoyant que le preneur 'entretiendra en bon état d’usage et de viabilité toutes les cours et chemins privés', car cette clause ne peut s’appliquer qu’aux cours et chemins privés inclus dans l’assiette du bail, quand bien même l’avenant précise que 'Il n’existe aucune novation aux conditions relatées dans le contrat de bail ci-dessusénoncé à l’exception du fermage qui sera réduit proportionnellement à la surface exclue, le reste étant inchangé'.

M. D B doit donc uniquement répondre des détériorations causées de son fait après 2004 pour la part excédant les inévitables dégradations afférentes au passage d’engins agricoles sur une allée manifestement inadaptée à cet usage puisque les consorts de X ne se sont pas souciés de lui aménager un autre passage pour les besoins de son exploitation sur le site de la Juquaise, c’est-à-dire essentiellement pour la part correspondant aux déplacements hivernaux de son tracteur et sa désileuse pour les besoins de son exploitation sur son autre site.

Si le tribunal a, à juste titre, refusé d’entériner le devis émis le 7 juin 2016 par la SARL Barre TP pour un montant de 15.652,13 euros TTC en ce qu’il correspond à une remise à neuf du chemin et fixé le coût de réfection à la somme de 7.296,56 euros TTC, qui n’est pas en elle-même contestée, l’obligation de M. D B ne saurait excéder moitié de cette somme, soit 3.648,28 euros.

L’indemnité due aux bailleurs pour dégradations s’établit ainsi à 5.748,28 euros (1.200 + 900 + 3.648,28).

Sur les comptes entre les parties

Les consorts de X, qui sont débiteurs envers M. D B d’une somme de 8.969,50 euros et créanciers à l’égard de celui-ci d’une somme de 5.748,28 euros, seront condamnés à lui verser le solde après compensation de 3.221,22 euros, le jugement étant infirmé.

Leur demande relative aux intérêts de retard est donc sans objet.

Sur les frais et dépens

Parties principalement perdantes, les consorts de X supporteront in solidum les entiers dépens de première instance et d’appel, excepté la rémunération de l’expert judiciaire qui est comprise de droit dans les dépens en vertu de l’article 695 4° du code de procédure civile et qui sera répartie entre eux à hauteur de deux tiers et M. D B à hauteur d’un tiers.

En outre, en considération de l’équité de la situation respective des parties, ils verseront à ce dernier la somme de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, sans pouvoir bénéficier du même texte.

Par ces motifs

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare M. D B recevable en sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article L411-66 du code rural et de la pêche maritime mais l’en déboute.

Fixe l’indemnité due au preneur sortant à la somme de 8.969,50 euros (huit mille neuf cent soixante neuf euros et cinquante cents) et celle due aux bailleurs pour dégradations à la somme de 5.748,28 euros (cinq mille sept cent quarante huit euros et vingt huit cents).

Après compensation entre les sommes dues de part et d’autre, condamne in solidum M. M X, M^me Y de X épouse de A, M^me Z de X épouse K G et M. Q-R de X à payer à M. D B la somme de 3.221,22 euros (trois mille deux cent vingt et un euros et vingt deux cents).

Les condamne in solidum à payer à M. D B la somme de 2.500 (deux mille cinq cents) euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile et rejette leur demande au même titre.

Les condamne in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, excepté la rémunération de l’expert judiciaire qui sera répartie entre eux à hauteur de deux tiers et M. D B à hauteur d’un tiers.

LE GREFFIER P/LE PRESIDENT EMPECHE

C. LEVEUF C. MULLER