COUR D’APPEL

D'[Localité 6]

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 22/00950 – N° Portalis DBVP-V-B7G-FAGR

jugement du 31 Mai 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6]

n° d’inscription au RG de première instance 20/01949

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

SC FONCIER ROCHE TERRE anciennement dénommée SCI DU CONTI, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoit MARTIN de la SELARL BM&A AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2022-056

INTIMEE :

E.U.R.L. VALYANIS exerçant sous l’enseigne L’ENTREPOT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau d’ANGERS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 20 Janvier 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 27 mai 1999, la société Thauvin matériel aux droits de laquelle est venue la SCI Du conti, devenue SC Foncier terre roche, a’donné à bail à l’EURL Valyanis pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er juin 1999 des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] désignés comme étant composés de 'une salle de 450 mètres carrés, au-dessus, salle de 350 mètres carrés, local WC, pièce sur le côté à usage de cuisine, au-dessus deux bureaux et deux pièces mansardées. Tels que lesdits lieux se poursuivent et comportent et sans qu’il soit besoin d’en faire plus ample désignation, le preneur déclarant bien les connaître (…)'.

Ce bail mettait notamment à la charge du preneur toutes les réparations sauf les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et l’obligeait à rembourser au bailleur la taxe foncière.

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements.

La société Valyanis s’est plainte à plusieurs reprises auprès de la bailleresse du mauvais état de la toiture, notamment par lettres recommandées d’octobre 2018 et du 20 décembre 2019, la mettant en demeure d’entreprendre les travaux nécessaires de réparation de la toiture et de ravalement, à laquelle le conseil de la bailleresse a répondu, le 9 janvier 2020, en indiquant que l’état de la couverture était également lié à un défaut d’entretien imputable à la société Valyanis et en faisant état de difficultés pour accéder aux lieux du fait de la locataire.

La société Valyanis a adressé à la bailleresse un procès-verbal de constat dressé le 27 janvier 2020 mettant en évidence le mauvais état d’une partie de la toiture.

La SCI Du conti a également fait dresser, le 13 mars 2020, un’procès-verbal de constat d’huissier relevant le mauvais état de certaines parties du grenier dû aux infiltrations en toiture et le mauvais état de certaines parties des toitures.

La société Valyanis a fait établir un autre procès-verbal de constat le 28'mai 2021 puis, le 9 novembre 2021, a saisi le juge des référés en exécution des travaux, lequel s’est déclaré incompétent.

Le 22 octobre 2020, la société Du conti a fait assigner la société Valyanis devant le tribunal judiciaire d’Angers en résiliation du bail pour manquement à son obligation d’entretien, pour occupation sans droit ni titre d’une partie des lieux et pour défaut de paiement des taxes foncières et en expulsion.

La société Valyanis s’est opposée à ces demandes et, reconventionnellement, a demandé la condamnation du bailleur à exécuter la réfection totale de la toiture du bâtiment et l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à l’exécution des travaux.

Par jugement du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Angers a :

— reporté la date de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries';

— débouté la SCI du Conti de ses demandes ;

— condamné la SCI du Conti à procéder à la réfection totale de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à Angers (49), loué à la société Valyanis, et ce dans les six mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 50'euros par jour de retard qui courra pendant trois mois renouvelables, à l’issue du délai de six mois retenu par le jugement comme délai de réalisation des travaux,

— débouté la société Valyanis du surplus de ses demandes,

— condamné la SCI du Conti à verser à la société Valyanis la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— condamné la SCI du Conti aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1er juin 2022, la SCI du Conti a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la société Valyanis du surplus de ses demandes et du report de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 juin 2022, la SCI Du conti a donné congé à la société Valyanis sans offre de renouvellement pour le 31'décembre 2022, avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, la SCI Du conti devenue SC Foncier terre roche a fait signifier à la société Valyanis un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à procéder dans le délai d’un mois à :

— la communication de l’assurance locative,

— l’entretien raisonnable des lieux,

— la libération des lieux occupés sans titre,

— la fourniture des justificatifs relatifs à l’ascenseur,

— la jouissance paisible des locaux en évitant tout trouble anormal du voisinage,

— et de laisser accès à l’immeuble pour pouvoir procéder aux sondages de diagnostic.

La SC Foncier terre roche a conclu à l’infirmation du jugement, a’demandé à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour inexécution par la société Valyanis des obligations listées dans le commandement, d’ordonner son expulsion, le cas échéant, de condamner la société Valyanis à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6], de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation et à des dommages et intérêts.

La société Valyanis a conclu à l’irrecevabilité de la demande en constatation de la résiliation du bail, à la nullité du commandement, à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et a demandé à être autorisée à consigner son loyer tant que les travaux de toiture n’auront pas été faits par la SC Foncier terre roche.

Par arrêt mixte rendu le 14 novembre 2023 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la cour a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre pour SC Foncier terre roche et la pièce n° 48 de son bordereau de communication de pièces,

— confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la SCI Du conti à procéder à la réfection totale de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à Angers (49), loué à la société Valyanis ;

Statuant à nouveau de ce chef,

avant dire droit, ordonné une expertise ; commis pour y procéder M.'Angebault avec pour mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils, recueilli leurs dires et observations, et s’être fait communiquer tous documents utiles :

* se rendre sur les lieux, décrire l’état des couvertures, des chenaux et des fenêtres de toit, faire toutes constatations matérielles utiles,

* dire si l’état des toitures, des chenaux et des fenêtres de toit est dû à un mauvais entretien ou à la vétusté,

* dire si l’état des couvertures nécessite leur remplacement total ou seulement un remaniement,

*décrire et évaluer le coût des travaux préconisés,

* donner tous éléments utiles à la détermination de la charge des travaux à effectuer et aux préjudices subis,

Y ajoutant,

— rejeté la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail.

— réservé les dépens d’appel et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

L’expert a déposé son rapport le 2 octobre 2024.

Les parties ont conclu.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SC Foncier roche terre demande à cour de :

— accepter le rabat de la clôture de l’instruction à une date ultérieure ;

— recevoir en conséquence ses écritures et pièces ;

— infirmer le jugement entrepris ce qu’il a :

* débouté la SC Foncier roche terre de ses demandes ;

* condamné la SC Foncier roche terre à procéder à la réfection totale de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 6] (49), loué à la société Valyanis, et ce dans les six mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

* dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 50'euros par jour de retard qui courra pendant trois mois renouvelables, à l’issue du délai de six mois retenu par le jugement comme délai de réalisation des travaux ;

* condamné la SC Foncier roche terre à verser à la société Valyanis la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

* condamné la SC Foncier roche terre aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’entretien des locaux à la date de l’arrêt à intervenir ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de fourniture du justificatif d’assurances des locaux à la date de l’arrêt à intervenir ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de fourniture du justificatif relatif à l’ascenseur à la date de l’arrêt à intervenir ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de jouissance paisible du bien loué à la date de l’arrêt à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de la société Valyanis, et ce tant de sa personne que de tous ses biens, ou de tous occupants de son chef, des locaux loués ;

— ordonner l’expulsion de la société Valyanis des parties occupées et non visées dans le bail commercial ;

— fixer, à défaut d’exécution dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, une astreinte de 250 euros par jour de retard jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs ;

le cas échéant,

— condamner la société Valyanis à faire procéder aux travaux de réfection de la toiture du bien sis [Adresse 3] à [Localité 6] (49) ;

dans tous les cas,

— débouter la société Valyanis de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— déclarer la société Valyanis irrecevable et mal fondée en son appel incident et l’en débouter,

— condamner la société Valyanis au versement au profit de la SC Foncier roche terre d’une indemnité d’occupation de 2 552,98 euros par mois, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner la société Valyanis au versement à titre de provision de la somme de 100 426,86 euros au profit de la SC Foncier roche terre au titre de l’indemnité d’occupation ;

— condamner la société Valyanis au versement de la somme de 20'000'euros au profit de la SC Foncier roche terre à titre de dommages intérêts';

— débouter la société Valyanis de liquidation d’astreinte ;

— débouter la société Valyanis de sa demande d’indemnisation de 50'000'euros au titre du préjudice de jouissance ;

— débouter la société Valyanis de sa demande de versement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— condamner la société Valyanis à payer à la SC Foncier roche terre la somme de 20 015 euros au titre des travaux de remise en état découlant de son manquement à son obligation d’entretien ;

— condamner la société Valyanis à payer à la SC Foncier roche terre la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Valyanis aux entiers dépens de l’instance.

La société Valyanis demande à cour de :

— rabattre la clôture prononcée le 6 janvier et accueillir les pièces et écritures des parties signifiées les 6 et 8 janvier 2025 ;

— dire et Juger la SC Foncier roche terre irrecevable et mal fondée en son appel, l’en débouter ;

par conséquent,

— débouter la SC Foncier roche terre de toutes ses demandes ;

à titre incident,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SC Foncier roche terre à justifier des travaux de réféction de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2], loué à la société Valyanis sous astreinte, cette’réféction devant plus précisément comprendre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

* préparation du chantier et mise en place des échafaudages

* dépose et évacuation des déchets : 405 m² x 15,5 euros,

* remplacement du chéneau + fond [Adresse 8] : 12 ml x 120 euros,

* conservation des autres chéneaux,

* remplacement total de la couverture de la zone 1/B : 405m² x 105 euros,

* remplacement des huit châssis de toiture,

* modification de l’évacuation eaux pluviales côté [Adresse 7],

* nettoyage fin de chantier,

* renforcement de plusieurs éléments de charpente,

* traitement fongicide et insecticide localisé,

* nettoyage par hydro curage des réseaux d’eau pluviales ;

— condamner la SC Foncier roche terre à verser à la société Valyanis la somme de 37 050 euros au titre de la liquidation d’astreinte ;

— condamner la SC Foncier roche terre à verser à la société Valyanis la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— condamner la SC Foncier roche terre à verser à la société Valyanis la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement remises au greffe :

— le 6 janvier 2025 pour la SC Foncier roche terre,

— le 8 janvier 2025 pour la société Valyanis.

A l’audience du 20 janvier 2025, l’ordonnance de clôture, précédemment rendue le 6 janvier 2025, a été révoquée et une nouvelle clôture a été prononcée avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de certaines demandes de la SC Foncier roche terre

La SC Foncier roche terre ne demande pas de prononcer la résiliation du bail mais seulement de constater la résiliation par l’effet du commandement visant la clause résolutoire qu’elle a fait signifier, le 12 juillet 2023, à la société Valyanis. Elle reprend également sa demande de condamnation d’une indemnité d’occupation au titre de l’occupation prétendument sans droit ni titre d’une partie des locaux et sa demande en paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, par arrêt mixte du 14 novembre 2023, la cour a non seulement déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu’il déboute la SC Foncier roche terre de ses demandes (à savoir, notamment, la demande en prononcé de la résiliation du bail, qui n’était pas reprise en appel, celle en paiement d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre d’une partie des locaux et celle en paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts), à l’exception de celle portant sur la réfection de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 6], et a déjà rejeté les demandes de la SC Foncier roche terre tendant à la constatation de la résiliation du bail par l’effet de ce même commandement visant la clause résolutoire. C’est donc à juste titre que la société Valyanis soulève l’irrecevabilité de ces demandes reprises par la SC Foncier roche terre comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 14'novembre 2023.

Par suite, il n’y a pas lieu de répondre aux moyens que la SC Foncier roche terre reprend textuellement, au soutien de ces demandes déjà rejetées ni, par voie de conséquence, de se prononcer sur la demande d’expulsion sous astreinte ni sur celle en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’exécution des travaux

Les locaux occupés par la société Valyanis sont situés [Adresse 3] et [Adresse 2]. Il s’agit d’un ensemble composé d’une maison traditionnelle à l’angle de ces deux rues (désignée par l’expert, bâtiment C), accolée, d’un côté, d’un ancien garage automobile transformé en salle de bar au rez-de-chaussée (désigné bâtiment 1A) donnant sur la [Adresse 7], et de l’autre, à un autre bâtiment (bâtiment 1B) situé dans le prolongement de l’ancien garage et donnant sur la [Adresse 8].

L’expert a décrit les lieux dans son rapport et a joint des photographies permettant de visualiser la disposition des divers bâtiments loués.

La SC Foncier roche terre reprend sa contestation sur l’assiette du bail en affirmant que l’immeuble situé au [Adresse 2] n’en fait pas partie mais cette contestation a déjà été rejetée à travers le rejet de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation spécifique pour ces locaux.

Sur la réfection des toitures

La SC Foncier roche terre contestait avant l’expertise devoir être tenue de procéder à la réfection totale des toitures comme l’y a condamnée le jugement en exposant que certaines parties ne nécessitaient pas de devoir être refaites et que pour les autres parties, la charge en revenait à la société Valyanis dès lors que la réfection partielle des toitures dont la vétusté résulte d’un défaut d’entretien du bien par le preneur ne relève pas des grosses réparations. Elle ajoutait qu’ayant fait délivrer un congé à son locataire et qu’ayant le souhait de procéder à une démolition reconstruction des locaux, la demande de réfection de la toiture se trouve dorénavant sans objet.

Sur ce dernier point, il y a lieu de rappeler que si le bail est expiré, il survit néanmoins à travers le titre légal d’occupation comme le prévoit l’article L.145-28 du code de commerce, de sorte que l’expiration du bail n’a pas mis fin aux rapports locatifs, chacune des parties restant tenue des obligations du bail. La’société Valyanis dont le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, a’donc droit à contraindre la propriétaire à respecter ses obligations notamment celle tenant à l’exécution des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Finalement, après dépôt du rapport d’expertise, La SC Foncier roche terre indique souscrire à la répartition des travaux présentée par l’expert et elle s’engage à réaliser l’ensemble des travaux décrits dans le rapport d’expertise.

La société Valyanis demande la condamnation de la SC Foncier roche terre à exécuter les travaux que l’expert préconise de faire.

L’expert a constaté que la toiture était dans un état de vétusté dans les parties suivantes :

— les deux croupes et la partie donnant sur la [Adresse 8] du bâtiment C sont vétustes : crochets oxydés et schiste de l’ardoise en fin de vie. Mais il n’y a pas d’infiltration et la toiture de la maison a été partiellement remaniée il y a une trentaine d’années.

— la couverture en ardoise de la partie 1B est dans un état de vétusté très avancée puisque le mauvais état des matériaux (zinc du terrasson, ardoises et crochets) ainsi que les châssis de toiture cassé, ne permet plus d’effectuer l’entretien courant permettant d’assurer la pérennité de l’ouvrage.

Il ressort de ces constatations que la vétusté des ces pans de toiture ne résulte pas d’un défaut d’entretien de la part de l’occupante des lieux mais bien de la vétusté des matériaux. Les travaux de réfection de ces pans de toiture sont donc à la charge de la SC Foncier roche terre.

Selon l’expert, seules les toitures du bâtiment B sont entièrement à refaire ; les autres parties des toitures peuvent encore durer une vingtaine d’années mais doivent faire l’objet d’un entretien régulier par la société Valyanis tant qu’elle est l’occupante des lieux.

Le jugement entrepris sera donc réformé en limitant la condamnation de la SC Foncier roche terre aux seules parties des toitures devant être refaites, à’savoir celles du bâtiment 1B.

Sur le recueil des eaux de pluie

L’expert a constaté plusieurs malfaçons engendrant des infiltrations d’eau, à savoir :

— la présence d’un seul tuyau de descente d’un diamètre insuffisant, positionné au centre de la façade de l’Entrepôt Café, qui évacue l’eau de la zone A et d’une partie de la zone C, soit plus de 250 mètres carrés de toiture. L’expert''propose, pour remédier à ce défaut de conception de l’évacuation de la toiture, de remplacer le tuyau de descente de 100 millimètres de diamètre par un tuyau de 160 millimètres de diamètre et contacter les services de voirie de la mairie pour remplacer le tuyau de 80 millimètres par un tuyau de 160 millimètres. Le’système d’évacuation en place est 4 fois inférieur à ce qui est préconisé par le DTU 60-11 (surface d’évacuation pour 80 mm = 80/2 x 80/2 X 3,14 = 5 024 mm² contre un tuyau de 160 = 160/2 x 160/2 X 3.14 = 20 096 mm²).

Ces défauts provoquent en cas de grosses pluies des débordements et infiltrations en façade et causent des infiltrations à l’intérieur du bâtiment au niveau des luminaires, du coffre cache-tuyau, et le long des sablières.

— sur la zone 1B, le chéneau se trouvant côté [Adresse 8] est déformé, avec une contrepente. De plus, lors de fortes pluies, l’eau stagne. L’expert a retenu une insuffisance des réseaux en place pour évacuer efficacement l’eau de pluie : seuls trois tuaux de 100 millimètres de diamètre sont présents au lieu de quatre, avec la reprise partielle des eaux de pluie de la maison voisine.

Ces constatations ne sont pas contestées. Ne sont pas davantage critiquées par la SC Foncier roche terre les conséquences que l’expert en tire, à’savoir que la reprise des réseaux d’évacuation sous-dimentionnés sont à sa charge.

Sur les châssis vitrés

L’expert a constaté que certains vitrages sont cassés et que cela a causé des infiltrations.

Il a indiqué que certains puits de jour sont composés d’une simple vitre et que 'ce type d’ouvrage n’est plus réalisé aujourd’hui (non conforme aux règles en vigueur)', en sorte qu’il faut les remplacer par des fenêtres de toit. Il’préconise de mettre ces travaux à la charge de la société Valyanis.

La société Valyanis conteste devoir supporter le coût de remplacement de huit puits de jour par des fenêtres de toit (d’un montant de 10 800 euros). Elle’fait valoir qu’il résulte de l’article 1719 du code civil que la mise en conformité des locaux avec les normes administratives en vigueur incombe au bailleur ; et''ce, d’autant que les fenêtres de toit sont des composantes de la toiture et permettent la fermeture étanche de la toiture qui ne l’est pas, ce qui constitue une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil, qui ne peut jamais reposer sur le preneur, le bail étant conclu postérieurement à novembre 2016 (date de prise d’effet de la loi Pinel). Elle en conclut que la SC Foncier roche terre ne peut s’exonérer de son obligation de réfaction de la toiture vétuste, vétusté attestée par l’expert judiciaire, en ce compris la pose de fenêtres de toitpour mettre en conformité ces ouvertures avec les normes administratives et permettre l’étanchéité de la fermeture de la toiture.

La société Valyanis ne conteste pas pour autant que le mauvais état des puits de jour est imputable à un mauvais entretien de sa part.

Le bail stipule que le preneur a la charge d’entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués. Il s’engage également à n’exercer aucun recours contre le bailleur pour cause d’infiltration provenant de ces vitrages.

Les parties s’opposent sur le fait que le bail mette ou non, dans certaines circonstances, à la charge du preneur des travaux de mises aux normes. En’réalité, la question ne se pose pas en ces termes. Il ne s’agit pas de savoir qui doit adapter aux normes les puits de lumière mais de savoir, dès lors que la société Valyanis doit procéder au remplacement des puits de lumière parce qu’elle a manqué à son obligation d’entretien, et que ces puits de lumières ne peuvent pas être remplacés à l’identique parce que, selon l’expert non contredit par les parties sur ce point, ils ne sont plus aux normes, si la société Valyanis doit supporter le surcoût que constituent la fourniture et la pose de fenêtres de toits par rapport au coût de la fourniture et la pose de simples puits de lumière. Il sera considéré que dans la mesure où ce changement est dû, à l’origine, à un défaut d’entretien imputable à la société Valyanis, c’est à elle d’en supporter le surcoût. Il y a donc lieu de suivre l’expert dans la répartition de la charge des travaux qu’il préconise.

Conclusion :

La nature des travaux de remise en état, l’évaluation de leur coût et leur répartition telles que le préconise l’expert seront retenues.

En conséquence, la SC Foncier roche terre sera condamnée à exécuter les travaux dont la liste figure au dispositif. La société Valyanis, qui n’offre pas d’effectuer elle-même les travaux à sa charge, sera condamnée à payer à la SC’Foncier roche terre la somme de 20 015 euros correspondant au remplacement de huit châssis de toiture, au renforcement de plusieurs éléments de charpente et au traitement fongicide et insecticide localisé, le défaut d’entretien lui étant imputable comme étant en partie responsable de la nécrose de la charpente et à l’entretien courant de la toiture (couvre joint en zinc non remis en place, mousse sur la toiture, nettoyage des chéneaux et des tuyaux de descente).

Sur la demande de liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement entrepris

Le jugement a assorti d’une astreinte l’obligation imposée au bailleur de procéder à la réfection totale de la toiture des bâtiments situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 6].

Dès lors que le jugement est réformé en ce qu’il ne limitait pas les travaux de réfaction des toitures aux seules parties vétustes, il ne sera pas confirmé en ce qu’il assortissait les travaux d’une astreinte. Il n’y a donc pas lieu de liquider cette astreinte.

En revanche, pour assurer l’exécution par la SC Foncier roche terre de son obligation de travaux, sa condamnation sera assortie d’une astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur le préjudice de jouissance de la société Valyanis

La société Valyanis a, dès 2018, demandé à la bailleresse d’entreprendre des travaux de réfection de la toiture, puis a réitéré cette demande sans succès, notamment par l’intermédiaire de son conseil par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2019.

Certaines infiltrations en toiture sont dues au défaut d’entretien des puits de lumière et donc imputables à la société Valyanis.

Mais les autres infiltrations, en particulier celles en façade du bâtiment A en cas de forte pluie et constatées dans la pièce du bâtiment 1A au dessus de la vitrine, au niveau des luminaires, et le long des sablières, résultent essentiellement d’un défaut de conception. S’il est certain que ces infiltrations peuvent être majorées en cas d’entretien insuffisant des chéneaux, il n’en reste pas moins que leur principale cause est de la responsabilité de la SC Foncier roche terre.

Il n’est pas prétendu que l’activité commerciale de la société Valyanis s’en serait trouvée affectée. La SC Foncier roche terre fait d’ailleurs remarquer que la société Valyanis n’a jamais déclaré de sinistre à son assurance.

Les désagréments causés à la société Valyanis tenant à la présence d’humidité et d’infiltrations imputables à la bailleresse seront indemnisés par l’allocation d’une indemnité de 5 000 euros.

Sur les frais et dépens

La SC Foncier roche terre dont la part de responsabilité dans le défaut de remise en état des toitures est prépondérante et qui est responsable du sous-dimensionnement du réseau d’évacuation des eaux de pluie, sera condamnée aux dépens d’appel en ce compris les frais de l’expertise.

Elle sera condamnée à payer à la société Valyanis la somme de 15'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de la SC Foncier roche terre tendant à la constatation de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre d’une partie des locaux et au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI du Conti à procéder à la réfection totale de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2] à Angers (49), loué à la société Valyanis.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SC Foncier roche terre à effectuer les travaux de réfaction de la toiture du bâtiment sis [Adresse 3] et [Adresse 2], tenant au :

* remplacement du chéneau + fond [Adresse 8] : 12 ml x 120 euros,

* remplacement total de la couverture de la zone 1/B : 405m² x 105 euros,

* remplacement de huit châssis de toiture,

* modification de l’évacuation eaux pluviales côté [Adresse 7],

* nettoyage fin de chantier,

* renforcement de plusieurs éléments de charpente,

* traitement fongicide et insecticide localisé,

*entretien courant de la toiture

* nettoyage par hydro curage des réseaux d’eau pluviales.

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 100'euros par jour de retard qui courra pendant trois mois à l’issue du délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

Condamne la société Valyanis à payer à la SC Foncier roche terre la somme de 20 015 euros au titre des travaux de remise en état lui étant imputables.

Rejette la demande de la société Valyanis au titre de la liquidation d’astreinte.

Condamne la SC Foncier roche terre à payer à la société Valyanis la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Condamne la SC Foncier roche terre à payer à la société Valyanis la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SC Foncier roche terre aux dépens d’appel qui comprendront les frais de l’expertise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,