COUR D’APPEL

D'[Localité 13]

1ERE CHAMBRE SECTION B

LP/ILAF

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 22/00474 – N° Portalis DBVP-V-B7G-E7AX

jugement du 27 Janvier 2022

Juge aux affaires familiales d'[Localité 13]

n° d’inscription au RG de première instance : 21/02086

ARRET DU 26 JUIN 2025

APPELANT :

M [U] [F] [G] [D]

né le [Date naissance 5] 1941 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 11]

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

[28] ès qualité de tuteur de M. [U] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 20]

[Localité 10]

Représentés par M^e Christine CAPPATO de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocat au barreau d’ANGERS substituée à l’audience par M^e Régine GAUDRE

INTIME :

Mme [O] [R] [W] représentée par son tuteur M. [E] [A] jusqu’à son décés

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001829 du 31/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

M. [E] [A] ès-qualité d’ayant droit de Mme [O] [R] [W]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 17]

[Adresse 9]

[Adresse 24]

[Localité 12]

Représentés par M^e Stéphanie SIMON de la SELARL ADEO – JURIS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 180054

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 24 Avril 2025, M^me PARINGAUX, conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

M^me PLAIRE COURTADE, présidente de chambre

M^me PARINGAUX, conseillère

M^me GUERNALEC, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me BOUNABI

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 26 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Marie-Christine PLAIRE COURTADE, présidente de chambre et par Florence BOUNABI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

FAITS ET PROCÉDURE

M. [U] [D] et Mme [V] [W] ont vécu en concubinage de 1998 à 2012.

M. [D] à la suite de son divorce avec Mme [Z], s’est vu attribuer par un acte de partage notarié de leur communauté du 27 [Date décès 14] 2001, la pleine propriété d’un immeuble (une maison d’habitation) situé au [Adresse 6] à [Localité 13] (49), dans le lotissement de l’Hôtellerie de [Localité 22], cadastré section AY n°[Cadastre 2] de 00'ha 05 a et 84 ca, d’une valeur estimée en novembre 1998 par le notaire à 83'846,96 euros.

Par acte notarié du 3 mai 2002, M. [D] a vendu à Mme [W] la moitié de la pleine propriété de l’immeuble et l’autre moitié en nue-propriété, pour un montant de 75 462,26 euros.

Aux termes de la clause 'propriété-jouissance’ de l’acte notarié du 3 mai 2022, il’est indiqué que l’acquéreur sera propriétaire de l’immeuble à compter de ce jour et qu’il en aura la jouissance :

— pour la moitié acquise en pleine propriété également à compter de ce jour ;

— pour la moitié acquise en nue-propriété à compter du décès du vendeur.

Ce bien constituait le logement commun du couple.

M. [D] et Mme [W] se sont séparés en juin 2012, M. [D] est resté vivre dans l’immeuble.

Aucun partage amiable n’a pu être réalisé.

Par acte du 12 [Date décès 14] 2013, Mme [W] a fait citer M. [D] devant le tribunal de grande instance d’Angers aux fins :

— de voir ordonner les opérations de compte, liquidation partage de l’indivision existant entre elle et M. [D] ;

— de voir désigné Maître [L] à ces fins ;

— de dire que le notaire établira un compte d’administration de l’indivision en tenant compte de toutes les sommes qu’elle a assumées durant la vie commune pour l’indivision ;

— de voir ordonné la vente sur licitation de l’immeuble, par l’intermédiaire du notaire désigné sur une mise à prix de 195 000 euros avec faculté de baisse d’enchères d’un quart si besoin.

M. [D] a demandé :

— l’ouverture des opérations de compte liquidation partage des intérêts indivis existant entre lui et Mme [W] ;

— la désignation de Maître [L] pour ce faire ;

— que la même mission d’établissement d’un compte d’administration d’indivision soit confiée au notaire tenant compte des frais assumés par lui pour le compte de l’indivision et durant le temps de celle-ci ;

— le débouté de la demande de vente sur licitation de l’immeuble faite par Mme'[W] ;

— le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 16 juin 2015, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d’Angers a :

— ordonné l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision ayant existé entre M. [D] et Mme [W] ;

— commis Maître [N] [L], notaire à [Localité 25] (49) pour y procéder ;

— désigné Mme [X], vice-présidente, en qualité de juge-commissaire ;

— dit qu’en cas d’empêchement du juge ou du notaire commis, ils seront remplacés par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente ;

— dit qu’en l’absence de volonté exprimée par les concubins pour régler les dépenses de la vie courante, il ne peut être prétendu à aucun droit à indemnité ;

En conséquence,

— débouté Mme [W] de ses demandes au titre des charges courantes qu’elle a volontairement assumées pendant la vie commune ;

— débouté M. [D] de ses demandes au titre des taxes d’habitation, taxes foncières qu’il a volontairement assumées ;

— débouté M. [D] de ses demandes au titre des travaux d’amélioration du bien indivis ;

— débouté, en l’état des éléments portés à la connaissance du juge aux affaires familiales, Mme [W] de sa demande de licitation de l’immeuble comme prématurée ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre des frais et dépens liés à la licitation ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage ;

— autorisé l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre.

Le 31 mars 2016, Maître [L], avec le concours de Maître [H], notaire à [Localité 26] (49) a dressé un procès-verbal de difficultés.

Par jugement du 16 mai 2018, Mme [W] a été placée sous le régime de la curatelle simple, son fils M. [E] [A] étant désigné en qualité de curateur.

Par jugement du 6 octobre 2020, Mme [W] a été placée sous tutelle par le juge des tutelles d'[Localité 13] pour une durée de 5 ans, et M. [E] [A] a été désigné tuteur pour la représenter dans l’administration de ses biens.

Par acte du 30 novembre 2021, Mme [W], représentée par son tuteur a fait assigner M. [D] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

— ordonner la vente sur licitation de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 13] sur une mise à prix de 260 000 euros ;

— dire que le partage du prix de vente disponible s’effectuera dans les proportions suivantes: environ 85 % pour Mme [W], environ 15 % pour M. [D] ;

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner M. [D] à lui payer, et ce à compter du mois de décembre 2016, une indemnité d’occupation pour l’occupation privative et exclusive par lui de l’immeuble indivis sur la base d’une valeur locative de 900 euros par mois ;

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [D] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 27 janvier 2022, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Angers a :

— dit que M. [D] est redevable d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision au titre de la jouissance exclusive de l’immeuble indivis du 1er décembre 2016 jusqu’à la date effective du partage définitif, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par la remise des clefs au notaire ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par M. [D] à l’indivision à la somme de 693,33 euros par mois correspondant à 4 % de l’évaluation retenue (260 000 euros x 4 % = 10 400 euros par an soit 866,66 euros par mois) minoré de 20 %, et ce pour la période du 1er décembre 2016 date de l’occupation privative et exclusive par M. [D] du domicile indivis situé au [Adresse 6] à [Localité 13], jusqu’à la date effective du partage, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par la remise des clés au notaire ;

— ordonné qu’il soit procédé en présence de l’ensemble des parties ou celles ci dûment appelées, en l’audience des criées du tribunal de grande instance (sic) d’Angers après l’accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des charges dressé et déposé par le conseil de la partie la plus diligente, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur de l’immeuble indivis situé au [Adresse 6] à Angers ;

— fixé la mise à prix à la somme de 260 000 euros ;

— dit qu’à défaut d’enchères sur le montant de la mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart';

— rappelé que sont applicables à la licitation d’immeuble, les dispositions des articles R 322-39 à R 322-49, R 322-59 à R 322-62, et R 322-66 à R 322-72 du code des procédures civiles d’exécution et ce à l’exclusion des dispositions des articles R 322-31 à R 322-38 du même code ;

— autorisé tout huissier de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des charges à pénétrer dans les lieux avec l’accord des occupants et à défaut à une date fixée par l’huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour :

. dresser un procès-verbal de description du bien,

. faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente,

— autorisé ce même huissier à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l’accord des occupants, et à défaut d’accord dans le mois précédent la vente un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi entre 9 et 12 heures et 14 et 18 heures ;

— renvoyé les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

— débouté Mme [W] représentée par son tuteur, M. [E] [A], de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouté Mme [W], représentée par son tuteur, M. [E] [A], de ses autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— débouté Mme [W], représentée par son tuteur, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage';

— autorisé l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour d’appel d’Angers le 16 mars 2022, M.''[U] [D] a interjeté appel du jugement en ce que : "- il est dit que M.'[D] est redevable d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision au titre de la jouissance exclusive de l’immeuble indivis du 1er décembre 2016 jusqu’à la date effective du partage définitif, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux ; – l’indemnité d’occupation due par M. [D] à l’indivision est fixée à la somme de 693,33 euros par mois correspondant à 4% de l’évaluation retenue (260 000 euros x 4% = 10 400 euros par an soit 866,66 euros par mois) minoré de 20%, et ce pour la période du 1er décembre 2016 date de l’occupation privative et exclusive par lui du domicile indivis jusqu’à la date effective du partage, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par la remise des clés au notaire ;- il est ordonné que soit procédé, en présence de l’ensemble des parties ou celles ci dûment appelées, en l’audience des criées du tribunal de grande instance d’Angers après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des charges dressé et déposé par le conseil de la partie la plus diligente, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur de l’immeuble indivis situé au [Adresse 6] à Angers cadastré section [Cadastre 15] d’une surface de 00ha 05a 84ca ;- la mise à prix a été fixée à la somme de 260 00 euros ;- il est dit qu’à défaut d’enchères sur le montant de la mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart';- il est rappelé que sont applicables à la licitation d’immeuble les dispositions des articles R 322-39 à R 322-49 R 322-59 à R 322-62, et R 322-66 à R 322-72 du code des procédures civiles d’exécution et ce à l’exclusion des dispositions des articles R 322-31 à R 322-38 du même code ;- tout huissier de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des charges est autorisé à pénétrer dans les lieux avec l’accord des occupants et à défaut à une date fixée par l’huissier préalablement notifiée aux occupants, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour dresser un procès-verbal de description du bien , faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente ;- ce même huissier a été autorisé à faire visiter les lieux, selon des modalités arrêtées avec l’accord des occupants, et à défaut d’accord dans le mois précédent la vente un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures et entre 14'et 18 heures ;- les parties ont été renvoyés à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis une fois la licitation intervenue ;- que l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée;- que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage ;- il est autorisé l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre".

Mme [W], représentée par son tuteur, M. [E] [A], a constitué avocat le 2 mai 2022.

Par jugement du 9 septembre 2022, M. [D] a été placé sous tutelle, et l’Udaf de Maine et [Localité 21] a été désignée en qualité de tuteur, pour une durée de 5 ans.

Lors de l’audience d’adjudication du 10 décembre 2023, l’immeuble après baisse de sa mise à prix à 195 000 euros, n’a pas trouvé enchérisseur, et il a été constaté une carence d’enchères.

Mme [W] est décédée le [Date décès 3] 2024.

M. [E] [A], en sa qualité d’héritier de sa mère et venant à ses droits, et’l'[30] ([28]) en qualité de tuteur de M. [D], ont confié un mandat de vente de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 13] du 21 novembre 2024 à l’agence [19], avec un prix de vente de 185 000 euros net vendeur.

Le 27 février 2025 un compromis de vente a été signé pour ce prix, la signature de l’acte authentique de vente étant prévue pour le 30 mai 2025.

L’ordonnance de clôture fixée initialement au 2 avril 2025, puis au 8 avril 2025 a été reportée.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 22 avril 2025, et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 avril 2025.

Les parties ont été autorisées à produire jusqu’au 10 juin 2025 une note en délibéré renseignant sur la signature ou non de l’acte authentique de vente le 30 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 avril 2025, M. [D], représenté par l'[30] ([27]) agissant en sa qualité de tuteur de M.'[D], demande à la cour d’appel de :

— décerner acte à l'[28] de son intervention volontaire à la présente instance en sa qualité de tuteur de M. [D] ;

— décerner acte de son accord pour un rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience de plaidoirie ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Angers en date du 27 janvier 2022 ;

— dire n’y avoir lieu au versement d’indemnité d’occupation concernant le bien situé [Adresse 6] à [Localité 13], M. [D] étant usufruitier de ce bien ;

— débouter M. [A], venant aux droits de Mme [W], de toute demande relative au versement d’indemnité d’occupation ;

— subsidiairement, dire que M. [A], venant aux droits de Mme [W], ne peut réclamer d’indemnité d’occupation sur une période de plus de 5 années à compter du 1er décembre 2016 et que toute indemnité d’occupation ne saurait, en tout état de cause excéder la somme mensuelle de 308,33 euros ;

— dire n’y avoir lieu à la vente sur licitation du bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13] (49 );

— débouter M. [A], venant aux droits de Mme [W], de toute demande relative à la licitation du bien immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 13] en raison de la qualité d’usufruit et de l’opposition de M. [D] à cette licitation ;

— dire et juger que le partage du prix de vente disponible s’effectuera dans les proportions suivantes :

. 85 % pour M. [A], venant aux droits de Mme [W],

. 15 % pour l'[28] es qualités de tuteur de M. [D],

— condamner M. [A], venant aux droits de Mme [W] , à verser à l'[28], es qualité de tuteur de M. [D], la somme de 8 824 euros au titre des taxes foncières indûment versées ;

— débouter M. [A], venant aux droits de Mme [W] de toute demande contraire aux présentes ;

— condamner M. [A], venant aux droits de Mme [W] aux entiers dépens et au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er avril 2025, M. [A] venant aux droits de Mme [W], demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement du juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Angers en date du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

' dit que M. [D] est redevable d’une indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision au titre de la jouissance exclusive de l’immeuble indivis du 1er décembre 2016 jusqu’à la date effective du partage définitif, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par remise des clés au notaire ;

' ordonné qu’il soit procédé, en présence de l’ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées, en l’audience des criées du tribunal judiciaire d’Angers après accomplissements des formalités légales et de publicité, sur le cahier des charges dressé et déposé par le conseil de la partie la plus diligente, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur de l’immeuble indivis situé [Adresse 8] à Angers, cadastré section AY n° [Cadastre 2] d’une surface de 00'hectares 05 a et 84 centiares ;

' fixé la mise à prix à la somme de 260 000 euros ;

' dit qu’à défaut d’enchères sur le montant de la mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart';

' renvoyé les parties à poursuivre les opérations de liquidation partage devant le notaire commis une fois la licitation intervenue ;

— Infirmer le jugement du juge aux affaires familiales près le tribunal judiciaire d’Angers en date du 27 janvier 2022 en ce qu’il a :

' fixé l’indemnité d’occupation due par M. [D] à l’indivision à la somme de 696,33 euros par mois correspondant à 4 % de l’évaluation retenue (260 000 euros x 4 % = 10 400 euros par an soit 866,66 euros par mois) minoré de 20%, et’ce pour la période du 1er décembre 2016 date de l’occupation privative et exclusive par M. [D] du domicile indivis sis [Adresse 6] à [Localité 13], cadastré section AY n°[Cadastre 2] d’une surface de 00 hectares 05 a et 84 centiares jusqu’à la date effective du partage, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par remise des clés au notaire ;

' débouté Mme [W] représentée par son tuteur M. [A] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— juger recevable et bien fondé l’intervention de M. [K], venant aux droits de Mme [W], seul héritier ;

— dire et juger que le partage du prix de vente disponible s’effectuera dans les proportions suivantes :

. 90 % pour M. [A] venant aux droits de Mme [W] en sa qualité de seul héritier,

. 10 % pour M. [D] ;

— débouter l'[28] ès qualités de tuteur de M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner l'[28] ès qualités de tuteur de M. [D] à payer à M. [A] venant aux droits de Mme [W] en sa qualité de seul héritier, et ce à compter du 1er décembre 2016, une indemnité d’occupation pour l’occupation privative et exclusive par lui de l’immeuble indivis sur la base d’une valeur locative de 900 euros par mois ;

— condamner l'[28] ès qualités de tuteur de M. [D] à payer à M. [A] venant aux droits de Mme [W] en sa qualité de seul héritier la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive';

— condamner l'[28] es qualité de tuteur de M. [D] à payer à M. [A] en sa qualité de seul héritier la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— la condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient d’observer que M. [A] n’a présenté aucune demande de rabat de l’ordonnance de clôture dans ses dernières conclusions.

Il’est par suite sans objet de décerner acte, comme sollicité par l’Udaf de Maine et [Localité 21], de son accord pour un rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience qui n’a pas été demandé par la partie adverse.

Sur les interventions volontaires

L'[28] a été désignée par jugement du juge des tutelles d'[Localité 13] en date du 9 septembre 2022, tuteur de M. [U] [D] pour une durée de 5 ans, pour le représenter pour l’ensemble des actes relatifs à sa personne et dans l’administration de ses biens.

L’intervention volontaire de l'[28] en cause d’appel est donc recevable.

M. [E] [A], justifie par l’acte de notoriété établi par Maître [L] le 9'octobre 2024, être le seul héritier de sa mère Mme [W], qui, par testament olographe du 8 décembre 2011, l’a institué légataire universel.

L’intervention volontaire de M. [E] [A], venant aux droits de Mme [W] en sa qualité de seul héritier est donc recevable.

Sur les droits des parties sur l’immeuble et la vente par licitation

M. [D] précise tout d’abord que la fragilité de sa santé l’a empêché d’avoir connaissance de l’assignation et de constituer avocat en première instance.

Il soutient que les règles relatives à la liquidation d’une indivision sont inapplicables et qu’il y a lieu d’appliquer celles régissant les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire prévues par les articles 578 et suivants du code civil et, par suite, qu’il ne peut lui être imposé la licitation du bien s’il s’y oppose en sa qualité d’usufruitier au visa de l’article 621 du code civil.

De plus, l’appelant rappelle que les parties se sont rejointes pour signer un compromis de vente le 27'février 2025 et que la signature de l’acte authentique de vente est programmée le 30 mai 2025.

M. [D] explique que par l’acte du 3 mai 2022, il a vendu en sa qualité de propriétaire, à sa compagne Mme [W] la moitié de la pleine propriété et l’autre moitié en nue-propriété, pour un prix dérisoire de 75 462,26 euros, sachant que le bien valait en réalité 111 700 euros, et qu’il s’agit non d’un acte d’indivision mais de démembrement de propriété gérant les relations entre usufruitier et nu-propriétaire, la volonté des parties étant qu’il puisse continuer à bénéficier de la jouissance du bien jusqu’à son décès.

Et qu’ainsi, s’il devait être mis fin au démembrement de la propriété du bien par sa vente, engendrant la renonciation à son usufruit, il aurait le droit au versement d’un capital qui ne saurait être inférieur à la somme de 52 000 euros.

M. [D] estime qu’il n’a pas à pâtir du départ de la nue-propriétaire du bien, et que la renonciation de celle-ci à son droit ne doit pas engendrer une modification de ses droits à lui.

Pour le partage du prix de vente, M. [D] fait valoir qu’il n’a pas davantage à souffrir des délais de réalisation de la vente, dûs à la surévaluation du bien, à 260 000 euros, par Mme [W], alors que le prix de vente amiable est de 185 000 euros, et qu’il est fondé de retenir la valeur de l’usufruit relative à un âge antérieur à 81 ans révolus, à savoir (30 % : 2) = 15 %.

M. [A] demande la confirmation du jugement qui a ordonné la vente par licitation de l’immeuble et qu’il soit dit que le partage du prix de vente disponible s’effectue à hauteur de 90 % pour lui venant aux droits de sa mère.

Il observe que M. [D] n’a pas contesté le jugement du 16 juin 2015 qui a retenu que la demande de licitation présentée par Mme [W] était recevable, et considère que nonobstant le compromis de vente régularisé le 27 février 2025, tant que la vente définitive n’est pas intervenue, il est prudent de maintenir la possibilité de la vente par licitation.

Il soutient que l’acte du 3 mai 2002 visait à protéger Mme [W] en sa qualité de concubine de M. [D], selon un montage courant pour anticiper la transmission du patrimoine au concubin survivant et optimiser ainsi la fiscalité, la transmission s’effectuant à moindre frais et que cela permettait aussi à M. [D] de récupérer des liquidités afin de payer la soulte due à son ex-épouse et de la désintéresser ainsi sur le bien immobilier commun après leur divorce qu’il souhaitait se voir attribuer, mais sans avoir pour objectif de privilégier M. [D] au détriment de Mme [W].

M. [A] explique que sa mère a acquis l’immeuble à concurrence d’une moitié en pleine propriété, et qu’elle seule constituait une première personne ayant des droits sur l’immeuble, et il reproche à M. [D] d’entretenir une confusion entre l’indivision et le démembrement de propriété, alors qu’il existe une juxtaposition des deux régimes.

M. [A] invoque l’existence d’une indivision entre lui-même venant aux droits de sa mère en tant que plein propriétaire d’une moitié de l’immeuble d’une part, et une entité composée de lui-même venant aux droits de sa mère en qualité de nu-propriétaire et M. [D] usufruitier de l’autre moitié de l’immeuble d’autre part.

Qu’ainsi, les règles régissant l’indivision, comme celle de pas être contraint d’y demeurer en vertu de l’article 815 du code civil, et celle qui reconnaît à l’indivisaire un droit de préemption dans le cas où l’autre indivisaire veut céder ses parts qu’il doit en priorité lui proposer au même prix s’il a trouvé un acheteur extérieur, s’appliquent.

M. [A] concède, qu’es qualité d’héritier venant aux droits de sa mère, il ne peut vendre seul la seconde moitié du bien dès lors que M. [D] jouit d’un droit d’usage sur celle-ci et s’y oppose.

Mais il soutient que sa demande ne fait pas obstacle au rachat par M. [D] de ses droits sur le bien ou la mise en vente du bien occupé, en tenant compte dans la répartition des fonds issus de la vente de l’usage de M. [D] sur une moitié, situation qui minore néanmoins la valeur vénale du bien.

M. [A] invoque une évolution de la valeur de l’usufruit, M. [D] étant âgé de 83 ans, et considérant qu’il détient conformément à l’article 669 du code général des impôts une valeur de 20 % pour la moitié du bien, soit 10 % de la valeur globale du bien, sollicite que le prix de vente du bien soit réparti en 90 % pour les droits de sa défunte mère et en 10 % pour M. [D].

M. [A] reproche a contrario à l’appelant d’utiliser des critères contradictoires en se basant sur une valeur d’usufruit déterminée à partir d’un jugement antérieur tout en prenant en compte une valeur locative actualisée pour l’année 2025.

Sur ce,

Les parties ont vécu en concubinage entre 1998 et 2012, sans qu’une convention n’ait été établie pour régler leurs rapports et sans qu’elles se lient par un pacte civil de solidarité.

La liquidation des intérêts communs et les demandes concernant les créances entre leurs patrimoines respectifs s’opèrent donc par le droit commun de la preuve et de l’indivision.

Aux termes de l’article 815-1 du code civil, les dispositions des articles 815 à 815-17 du code civil sont applicables aux indivisions en usufruit en tant qu’elles sont compatibles avec les règles de l’usufruit.

Il existe donc une indivision de jouissance entre M. [A], venant aux droits de Mme [W], en sa qualité de propriétaire en pleine propriété de la moitié de l’immeuble et de détenteur de la nue-propriété de l’autre moitié, et M. [D] en sa qualité d’usufruitier

de cette moitié.

Et M. [D] a expressément demandé au juge aux affaires familiales dans ses écritures du 16 mars 2015 d’ordonner la liquidation et le partage des intérêts indivis existant entre lui et Mme [W].

Le jugement du 16 juin 2015 a fait droit à sa demande sans être frappé d’appel.

L’article 815-5 alinéa 2 du code civil dispose que : 'le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier'.

L’article 817 du code civil énonce que : 'celui qui est en indivision pour la jouissance peut demander le partage de l’usufruit indivis par voie de cantonnement sur un bien ou, en cas d’impossibilité, par voie de licitation de l’usufruit. Lorsqu’elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis, la licitation peut porter sur la pleine propriété'.

D’autre part, l’article 819 du code civil dispose que celui qui est pour partie plein propriétaire et qui se trouve en indivision avec des usufruitiers et des nus-propriétaires peut user des facultés prévues aux articles 817 et 818 et que le deuxième alinéa de l’article 815-5 n’est pas applicable en cas de licitation en pleine propriété.

Aux termes de l’article 1689 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 1377 du code de procédure civile énonce que : 'le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, … selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du code des procédures civiles d’exécution'.

Les parties n’ont pas adressé de notes en délibéré pour renseigner sur la concrétisation ou non de la vente de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 13] prévue le 30 mai 2025.

La réalisation de la vente amiable, toujours à privilégier, n’est donc pas acquise.

Ce bien ne peut être facilement partagé.

D’autre part, les parties font de manière convergente le constat de leurs difficultés relationnelles.

Par suite, la vente par licitation de l’immeuble est requise.

L’estimation du 22 avril 2021 de Maître [L] arrête la valeur de l’immeuble à 260 000 euros, à plus ou moins 5 %, et de celle du 3 septembre 2021 de l’agence immobilière [23] retient une valeur basse de 260 000 euros net vendeur et haute net vendeur de 270 000 euros.

La circonstance qu’une vente amiable est prévue au prix de 185 000 euros n’invalide pas l’appréciation de la valeur vénale du bien retenue par le premier juge au plus haut de sa valeur.

Aussi, le jugement qui a ordonné la vente par licitation de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 13] avec une mise à prix de 260 000 euros, avec notamment à défaut d’enchères sur ce montant, nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart sera confirmé.

L’article 699 du code général des impôts dispose que la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit sont déterminées par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément à un barème qui fixe lorsque l’âge de l’usufruitier est de 81 ans révolus la valeur de l’usufruit à 30 % et celle de la nue-propriété à 70 %.

M. [D] est âgé de 84 ans, il détient la moitié du bien en usufruit, d’une valeur de 30 % pour la moitié soit 15 % de la valeur globale du bien.

Par suite, le partage du prix de vente de l’immeuble devra s’effectuer dans la proportion de 85 % pour M. [A] et de 15 % pour M. [D].

Il sera ajouté au jugement en ce sens.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [D] demande l’infirmation du jugement.

Il soutient qu’en sa qualité d’usufruitier de la moitié de la propriété de l’immeuble litigieux, et non d’indivisaire, il n’est nullement redevable d’une indemnité d’occupation, l’usufruit lui donnant aux termes de l’article 578 du code civil le droit de jouir de la chose et d’en percevoir les fruits.

A titre subsidiaire, M. [D] rappelle que l’intimé ne pourra réclamer une indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2016 sans préciser qu’elle devra se terminer le 30 novembre 2021, compte tenu de la prescription quinquennale en application de l’article 815-10 du code civil.

M. [D] argue de ce que le calcul de la valeur locative, correspondant à 4 % de la valeur vénale de l’immeuble, ne pourra que porter sur la somme de 185 000 euros, valeur à laquelle les parties ont accepté de vendre.

Et il soutient que dans la mesure où il bénéficie d’un droit d’usufruit sur la moitié du bien, toute indemnité d’occupation qui pourrait par extraordinaire être fixée, devrait nécessairement être réduite de moitié.

Au vu des ces éléments, M. [D] estime que l’indemnité d’occupation ne pourrait en tout état de cause être supérieure à la somme mensuelle de (185 000 euros x 4 % = 7400 euros /an soit / 12 = 616,66 euros / 2) = 308,33 euros.

M. [A] demande la confirmation de la condamnation de M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la jouissance privative du bien depuis désormais 10 ans.

Il observe que les juges utilisent deux techniques pour fixer la valeur d’une indemnité d’occupation, soit en se référant à une estimation de la valeur locative, soit en se référant à un pourcentage de la valeur vénale du bien entre 4 à 6 % l’année.

Or, M. [A] considère que le premier juge n’a pas expliqué la raison pour laquelle la valeur locative fixée à 900 euros par mois a été écartée, au regard de la surface et de la localisation de l’immeuble, et qu’il aurait dû pour les mêmes raisons tenant au caractère attractif du bien, retenir un pourcentage supérieur à 4 %.

Sur ce,

L’article 815-9 du code civil énonce que : 'L’indivisaire qui use ou jouit de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité'.

L’indemnité due au titre de l’occupation d’un bien indivis a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers dont elle emprunte le caractère.

Cette règle vaut même si les lieux ne sont pas effectivement occupés, la’jouissance privative du bien indivis résultant de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coindivisaires d’user de la même manière de la chose.

Aux termes de l’article 582 du code civil, l’usufruitier a le droit de jouir de tout espèce de fruits, soit naturels, soit industriels soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit.

M. [D] dispose de l’usufruit de la moitié de la nue-propriété de l’immeuble appartenant à Mme [W], mais non d’un droit de jouissance sur sa totalité.

Et il s’est approprié de manière exclusive l’usage du bien.

Il ne peut donc être revendiqué une indemnité d’occupation à proportion de son droit sur l’immeuble.

L’assignation délivrée par Mme [W], représentée par son tuteur, M. [A], est’du 30 novembre 2021.

En application des articles 815-9 alinéa 2 et 815-10 alinéa 2 du code civil, M. [D] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision à compter du 1er décembre 2016.

La détermination du montant de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Maître [L] a estimé l’immeuble le 22 avril 2021 à 260 000 euros, à plus ou moins 5 %, et l’agence immobilière [23] le 3 septembre 2021 a retenu une fourchette de prix semblable entre 260 000 et 270 000 euros.

Dans le compromis de vente du 27 février 2025, l’immeuble est décrit comme une maison à usage d’habitation avec un jardin d’agrément, d’une surface de 05 a et 84 ca, dans le quartier résidentiel de [Localité 22] dans la ville d'[Localité 13].

L’immeuble n’est pas décrit avec des dégradations importantes ou de la vétusté nécessitant des travaux de réfection conséquents.

Il est usuel de retenir une valeur locative de 4 % de la valeur vénale de l’immeuble, et de tenir compte du caractère précaire de l’occupation.

Aussi, il est fondé de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de ( 260 000 euros x 4 % = 10 400 euros par an, soit 866,66 euros par mois, minoré de 20 %) soit'693,33 euros par mois, pour la période du 1er décembre 2016 jusqu’à la date effective du partage, la vente de l’immeuble ou la libération des lieux par remise des clefs au notaire.

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes au titre des taxes foncières

M. [D] demande en application de l’article 1302-2 du code civil, que’M.'[A], venant aux droits de Mme [W], lui rembourse les taxes foncières pour les années qu’il a indûment acquittées sur l’immeuble entre 2018 et 2024, soit un total de 8 824 euros payées en lieu et place de Mme [W], propriétaire du bien, et comme elle l’a semble t’il fait pour les années 2019 et'2020.

Il renvoie à un article de l’acte notarié du 3 mai 2002 qui mettait expressément à la charge de Mme [W] les taxes et charges de toute nature auxquels l’immeuble pouvait être assujetti.

M. [D] indique qu’il ne répondait pas aux conditions d’exonération de paiement de la taxe foncière comme Mme [W], selon les écritures adverses, mais qu’en tout état de cause, M. [A] pourra toujours demander aux services fiscaux de le rembourser ultérieurement.

M. [A] conclut au débouté de la demande formée par M. [D].

Il indique que sa mère a été exonérée par l’administration fiscale depuis l’année 2019 de paiement de la taxe foncière pour l’immeuble, en raison de son âge et de ses revenus.

Sur ce,

Dans l’acte notarié du 3 mai 2002 figure en page 9 une clause n° 4 aux termes de laquelle : 'la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères se répartiront prorata temporis entre vendeur et acquéreur ; dès à présent l’acquéreur s’engage à rembourser à la première réquisition du vendeur la fraction lui incombant, tant que l’avertissement correspondant ne lui sera pas adressé à son nom propre'.

Il en résulte que Mme [W] ne s’est pas engagée à régler en totalité la taxe foncière de l’immeuble en sa qualité de nue-propriétaire de l’immeuble.

M. [D] a par ailleurs acquitté volontairement les taxes foncières qui lui ont été adressées par l’administration fiscale en référence à sa qualité d’usufruitier comme mentionné dans les avis pour l’année 2018 pour 1 561 euros, l’année'2021 pour 1 614 euros, l’année 2022 pour 1 836 euros , l’année 2023 pour 1 780 euros et l’année 2024 pour 2 033 euros, soit un total de 8 824 euros.

M. [D] ne peut donc revendiquer un remboursement sur le fondement de l’article 1302-2 du code civil qui réserve à celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui le droit d’agir en restitution contre le créancier.

Mme [W] a acquitté la taxe foncière au titre de l’année 2019, et a été remboursée de la somme de 1 879,68 euros par l’administration fiscale le 22'janvier 2021 suite à une exonération accordée.

Aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune.

M. [D] et Mme [W] n’ont pas conclu de Pacs ni de convention réglant la contribution de chacun des concubins aux charges courantes de la vie commune.

M. [D], qui a volontairement assumé le paiement des taxes foncières de l’immeuble ne peut donc revendiquer un remboursement ou une indemnité.

Par suite, M. [D] sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

M. [A] demande que l'[28] es qualité de tuteur de M.'[D] soit condamné à lui payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il soutient que compte tenu des blocages persistants imputables à M. [D], les estimations de l’immeuble à 260 000 euros n’ont pas pu être réévaluées, puis qu’entre mai et [Date décès 14] 2024, les retards accumulés sont imputables à la gestion du dossier par l’Udaf en dépit de sa réactivité à lui pour organiser des estimations, obtenir l’accord du juge des tutelles, effectuer les démarches nécessaires (diagnostics, contacts avec [Localité 13] [Localité 21] Métropole).

M. [A] estime que cette attitude l’a contraint à ne pouvoir envisager la vente de l’immeuble qu’au prix de 185 000 euros, selon une offre faite le 18 février 2025, suivie de la signature le 27 février 2025 d’un compromis de vente.

M. [A] souligne que la fragilité dont M. [D] fait état contraste avec sa capacité à une opposition prolongée, et que son attitude a privé Mme [W] de la possibilité de disposer de son bien, se logeant dans des conditions précaires ( HLM, maison de repos, Ehpad) , aggravant ses difficultés financières, alors que son ancien concubin vivait dans l’immeuble sans bourse délier.

L'[28] conteste tout comportement fautif à partir du moment où elle est intervenue en qualité de tuteur de M. [D].

Elle explique avoir au contraire agi avec célérité, notamment au vu de l’échec de la procédure d’adjudication du 11 décembre 2023, en raison d’une surévaluation du bien par Mme [W], pour qu’une vente amiable puisse aboutir, et ce d’autant que M.'[D] n’habite plus le bien depuis son arrivée en Ehpad.

L'[28] mentionne de nombreuses démarches pour aboutir à la signature du compromis (contacts avec des agences immobilières pour estimation du bien, avec les services de l’assainissement, le bien ayant été squatté).

Elle considère également qu’il ne peut sérieusement lui être fait grief d’avoir tenu à défendre ès qualités les droits de M. [D] en s’assurant que l’immeuble ne serait pas bradé, ce dont elle doit rendre compte au juge des tutelles, et elle rappelle qu’il était plus aisé pour M. [A], d’abord comme tuteur familial, puis comme unique héritier après le décès de Mme [W] en [Date décès 14] 2024 de gérer les choses.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil énonce que : 'tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommages, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Aux termes du procès-verbal de difficultés dressé par Maître [L] le 31 mars 2016, M. [D] et Mme [W] se sont opposés uniquement sur le montant des droits sur l’immeuble qu’il se proposait de lui racheter, à hauteur de 50 000 euros tandis que Mme [W] en réclamait 85 000 euros.

M. [D], n’a pas fait montre d’une résistance abusive, mais a manifesté une volonté divergente de celle de Mme [W].

Par ailleurs, l’ordonnance de mise sous sauvegarde de justice en date du 8 mars 2022 établit que M. [D] est très diminué au moins depuis le 28 janvier 2022, date du certificat médical du médecin qui l’examiné, et a été hospitalisé et domicilié au sein du [18][Localité 13].

L'[28] a d’abord été désignée mandataire spécial puis tuteur de M. [D] par jugement du 9 septembre 2022.

Or, il est justifié par les nombreux échanges par mails entre l’Udaf de Maine et [Localité 21] et M. [A], son conseil, l’administration, des agences immobilières angevines, les services de l’agglomération d'[Localité 13] métropole pour contrôler l’assainissement collectif de l’immeuble, le commissaire de justice détenant les clés pour permettre les visites, la récupération et le débarras des effets de M.'[D], qu’elle s’est mobilisée avec constance et efficacité pour parvenir à libérer l’immeuble de toute occupation et trouver un accord pour la signature d’un compromis de vente avec M. [A] en date du 27 février 2025.

L'[28] justifie également dès le 30 novembre 2023 avoir proposé à M. [A] d’envisager une vente amiable du bien, pour en obtenir un meilleur prix, que ce que la vente par adjudication fixée à une audience du 11'décembre 2023 permettait d’escompter.

Dans le mail du 30 novembre 2023 il est en outre fait mention des démarches que l’Udaf a du opérer à deux reprises du fait de la présence de squatteurs dans l’immeuble.

Aussi, M. [A] ne démontre pas l’existence d’une faute génératrice d’un préjudice.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le caractère infondé des allégations formulées avec insistance, tant en première instance qu’en cause d’appel, ne suffit pas à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d’exercer une voie de recours.

Relever appel pour ne faire valoir que les moyens déjà avancés devant les premiers juges et rejetés par ceux-ci ne caractérise aucun abus de droit de saisir la juridiction du second degré pour statuer en fait et en droit sur la chose jugée en première instance.

Par ailleurs, le nombre et la durée des procédures, même générateurs d’un préjudice pour le défendeur, ne’suffisent pas à caractériser la faute du demandeur.

Aussi, le jugement qui a débouté M. [A] de sa demande d’indemnisation au titre d’une résistance abusive sera confirmé.

Sur le renvoi des parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis la licitation intervenue

Il n’appartient pas à la cour de faire les comptes entre les parties et de procéder aux opération de liquidation et partage, mais seulement de trancher les difficultés qui lui sont soumises avant de renvoyer les parties devant le notaire.

Le jugement critiqué de ce chef sera confirmé.

Sur l’exécution provisoire

M. [D] a interjeté appel de la décision qui a ordonné l’exécution provisoire mais n’a pas repris sa critique dans le dispositif de ses conclsuions de sorte que la cour n’a pas à statuer par application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les frais et dépens

Au regard de la nature du litige, il est fondé d’avoir dit que les dépens de première instance seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage, et d’avoir autorisé l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre.

M. [D] qui succombe majoritairement en cause d’appel sera condamné aux dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de sa situation économique et personnelle, la demande formée par M. [A] à l’encontre de M. [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DÉCLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de l'[29], en sa qualité de tuteur de M. [U] [D] ;

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire de M. [E] [A] en sa qualité de seul héritier de Mme [V] [W] ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’Angers en toutes ses dispositions contestées ;

Y ajoutant,

DIT que le partage du prix de vente de l’immeuble après licitation s’effectuera dans les proportions suivantes :

—  85% pour M. [E] [A], venant aux droits de sa mère Mme [V] [W],

—  15 % pour M. [U] [D], représenté par l'[28] es qualité de tuteur ;

DEBOUTE M. [U] [D], représenté ès qualités par l'[28], de sa demande au titre des taxes foncières des années 2018, 2021, 2022, 2023, 2024 ;

DEBOUTE M. [U] [D], représenté par l'[28] es qualité de tuteur, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [D], représenté par l'[28], es qualité de tuteur, aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

F. BOUNABI M. C. PLAIRE COURTADE