COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

ERSA/CG

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/00191 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EYN5

jugement du 19 octobre 2020

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 19/00291

ARRET DU 12 MAI 2026

APPELANTS :

Madame [P] [Q]

née le 19 février 1976 à [Localité 2] (76)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [B] [Q]

né le 23 avril 1973 à [Localité 4] (66)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Muriel BOINOT de la SELARL LAVAL CONSEIL CONTENTIEUX AVOCATS (LCC AVOCATS), avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 190109

INTIMEES :

S.A.S. ADX GROUPE, exerçant sous le nom commercial ALLO DIAGNOSTIC, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A. AXA FRANCE IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 214427 et par M^e Maéva NDI de la SELARL AVOX, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 mars 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur HOUX, premier président

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Nicolas HOUX, premier président et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 31 décembre 2015, M. [B] [Q] et Mme [P] [V] épouse [Q] (ci-après, les acquéreurs) ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un prix de 321 400 euros.

Préalablement à la signature de l’acte authentique, un diagnostic sur l’état parasitaire du bâtiment a été effectué le 21 septembre 2015 par la SAS Allo Diagnostic (ci-après, le diagnostiqueur) assuré pour sa responsabilité civile auprès de la SA Axa France Iard (ci-après, l’assureur).

En septembre 2016, les acquéreurs ont suspecté la présence d’un champignon lignivore de type mérule sur les poutres de l’arrière cuisine.

Le 26 septembre 2016, le diagnostiqueur a effectué un second rapport.

Par une décision en date du 26 avril 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval a ordonné une mesure d’expertise.

Le 24 avril 2018, l’expert a déposé son rapport.

Par acte en date du 22 mai 2019, les acquéreurs ont fait assigner le diagnostiqueur et son assureur devant le tribunal de grande instance de Laval afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire en date du 19 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Laval a :

— débouté les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement les acquéreurs à payer à l’entreprise de diagnostic immobilier et son assureur la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les acquéreurs aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et de référé.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’il ne peut être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir détecté les attaques par le champignon mérule lors de la première visite puisqu’elles étaient situées dans des zones non visibles et non accessibles sans destruction. Il souligne, en outre, que le diagnostiqueur avait précisé dans son rapport que ses conclusions étaient valables dans la limite d’une inspection visuelle et non destructive. Le tribunal a considéré que le diagnostiqueur n’avait pas manqué à son obligation de conseil dès lors qu’il n’avait pas conclu, dans son premier rapport, que l’immeuble n’était pas infecté par la mérule mais avait invité les acquéreurs à la prudence, informant en conséquence les acquéreurs de la possible existence de champignon lignivore dont fait partie la mérule.

Le 29 janvier 2021, les acquéreurs ont interjeté appel, par voie électronique, de cette décision en son entier dispositif intimant dans ce cadre le diagnostiqueur et son assureur.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 février 2026 pour l’audience rapporteur du 9 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de leurs conclusions d’appelants en date du 25 mars 2021, les acquéreurs demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés, et, en conséquence :

— réformer en tout point la décision entreprise ;

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur à leur verser 18 897,89 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur à leur verser la somme de 7 279,75 euros au titre de leur préjudice immatériel ;

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur à leur verser la somme de 3 341,52 euros au titre des honoraires d’experts privés ;

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur à leur verser la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en l’état, leur déclarer inopposable le montant de la franchise contractuelle de 10 000 euros opposé par l’assureur ;

— condamner solidairement le diagnostiqueur et son assureur aux entiers frais et dépens de la présente procédure, de la procédure de première instance, ainsi que de la procédure de référé RG 17/50, ainsi que les honoraires de l’expert judiciaire s’élevant à 4 290,18 euros.

Au soutien de leurs prétentions, les acquéreurs affirment que la première investigation était indiscutablement insuffisante dès lors que l’entreprise de diagnostic immobilier a constaté la présence de mérule lors de la seconde visite ce qu’elle aurait pu détecter lors de sa première visite. Ils relèvent que les conditions dans lesquelles le champignon se développe, telles qu’indiquées par l’expert judiciaire, montrent que ce champignon était présent lors de la première visite. Ils soulignent que l’expert judiciaire ne remet ainsi pas en cause la présence de mérule avant la vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés en date du 21 juin 2021, le diagnostiqueur et son assureur demandent à la cour de :

— déclarer les acquéreurs non fondés en leur appel, les en débouter ;

A titre principal,

— déclarer (sic) les acquéreurs en l’ensemble de leurs demandes ;

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— condamner solidairement les acquéreurs à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les acquéreurs à supporter les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Benoit George pour ceux dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire,

— débouter les acquéreurs de toutes leurs demandes excédant les sommes de :

—  6 000 euros au titre du préjudice matériel lié à l’infestation de la charpente,

—  5 917,88 euros au titre du préjudice immatériel ;

— dire que l’assureur est fondé à opposer aux victimes la franchise contractuelle d’assurance de 10 000 euros et que cette franchise devra être déduite de toute condamnation prononcée à son encontre en sa qualité d’assureur de l’entreprise de diagnostic immobilier ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés expliquent que le diagnostiqueur n’a pas commis de faute technique alors que la norme applicable à la réalisation d’un état parasitaire ne prévoit que des constats visuels et poinçonnage du bois accessible sans sondage destructif ; que cette absence de sondage destructif est d’ailleurs rappelée à plusieurs endroits du diagnostic ; que la présence de champignons n’a été détectée par la suite qu’après destruction du plafond ; que d’ailleurs les champignons retrouvés étaient inoffensifs.

Ils ajoutent que le diagnostiqueur n’a pas manqué à son obligation de conseil puisqu’il avait alerté et conseillé les acquéreurs dans le premier rapport en leur recommandant notamment de procéder à des sondages destructifs par des hommes de l’art afin de vérifier l’étendue des infestations et en signalant l’importante humidité des lieux et les conséquences possibles sur le développement de champignons lignivores.

Si une faute du diagnostiqueur était retenue, les intimés contestent

les sommes réclamées en soulignant qu’une partie des travaux est sans lien avec l’infestation de mérule ou concerne des préjudices non justifiés.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

MOTIVATION :

Aux termes de l’article L. 133-9 du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article L. 271-4.

L’article L 271-4 du même code dans sa version applicable dispose que ' En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques prévu au I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule.'

Sur le fondement de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’est pas réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle en conséquence erroné (Ch. mixte., 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3).

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun diagnostic relatif à la mérule n’était obligatoire alors que l’immeuble vendu ne se trouvait pas dans une zone justifiant la réalisation d’un tel diagnostic.

Si les acquéreurs soutiennent que le diagnostic de l’état parasitaire avait pour objet la détection notamment de mérule, ces affirmations ne sont pas confirmées par l’étude du diagnostic. En effet, l’explication de l’objet des diagnostics figurant en page 2 du document ne fait état que de la présence de termites et non de celle de mérule. De la même manière, la certification de l’intervenant mentionnée sur cette même page fait état de ce qu’elle concerne les domaines 'plomb, amiante, termite, DPE, gaz, électricité'. De plus, les conclusions figurant en page 4 précisent ' Conformément à l’article L. 271-6 du CCH, l’opérateur ayant réalisé cet état relatif à la présence de termites n’a aucun lien de nature à porter atteint à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui a fait appel à lui'.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par l’acte de vente qui, dans le paragraphe état parasitaire, mentionne 'une attestation sur l’état de recherche de la présence de termites dans le bien a été délivrée Allo diagnostic le 21 septembre 2015 est annexée’ avant de reprendre l’intégralité des conclusions de ce rapport. Cet acte authentique comporte par ailleurs un paragraphe consacré à la mérule lequel ne fait pas référence à ce diagnostic mais mentionne uniquement une information donnée aux parties sur les dégâts relatifs à la présence de la mérule en espace non ventilé et en présence de bois humide tout en indiquant que le bien ne se trouve pas dans une zone présentant un risque d’exposition à la mérule. Figure également la déclaration du vendeur selon laquelle il n’a pas constaté d’éléments pouvant laisser présumer la présence de mérule.

En conséquence, quand bien même les conclusions détaillées font état de ce que le diagnostic ne trouve 'aucune trace d’insecte ou de champignon’ au rez-de-chaussée, les acquéreurs ne sauraient valablement se prévaloir d’un manquement à sa mission de détection alors que celle-ci ne portait pas sur la présence de mérule.

Par ailleurs, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte que le tribunal a relevé que les traces de mérule n’étaient pas apparentes lors de la réalisation de ce diagnostic ainsi que confirmé par l’expertise judiciaire dont le rapport souligne que c’est suite à la dépose du plafond en lattis de châtaignier plâtre que le maître d''uvre a découvert la présence de la mérule.

Les acquéreurs ne soutiennent ni ne justifient que le diagnostiqueur était tenu de réaliser des opérations destructrices pour vérifier les bois non visibles.

Les conclusions détaillées de l’entreprise de diagnostic précisent :

'Le jour de notre visite, des taux d’humidité relatif supérieurs à la normale ont été relevés à certains endroits de la maison . Ceci est valable en particulier au plafond de l’arrière cuisine avec un taux d’humidité de 32,8%. Mais également dans le débarras du 2ème étage sur le parquet, des traces de fuite d’eau (fuite de canalisation de chauffage) avec un taux d’humidité de 40%.

ATTENTION ! : Les taux d’humidité relatifs supérieurs à la normale relevés à ces endroits sont un facteur de développement des champignons lignivores. Il serait prudent de remédier rapidement à la cause de l’humidité.

Au Rez-de-chaussée :

Aucune trace d’insecte ou de champignon.

Etage 1 :

— Des traces d’humidité sont visibles au plafond de la salle de bain ainsi que des coulures sur les murs des wc.

Etage 2 :

— Des traces d’humidité sont visibles au plafond du palier (taux de 11%).

Sous-sol :

— Des traces de grosses vrillettes sont visibles sur les solives de l’ensemble du sous-sol

— Des traces de petites vrillettes sont visibles sur les solives de l’ensemble du sous-sol.

Ces conclusions sont valables à la date du contrôle et dans la limite d’une inspection visuelle et non destructive'

Notre devoir de conseil nous pousse à vous recommander des sondages destructifs par des hommes de l’art (dépose de revêtement, démontages, etc) afin de vérifier l’étendue des infestations, le cas échéant'.

Ainsi, ces conclusions sur l’état d’humidité et les risques consécutifs étaient parfaitement claires de sorte que le diagnostiqueur a rempli son obligation de conseil en alertant sur le risque de présence de champignons lignivores et sur la nécessité, d’une part, de remédier à la cause de l’humilité et, d’autre part, de vérifier l’étendue des infestations éventuelles en opérant des sondages destructifs.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes mais également sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Succombant en leur appel, les acquéreurs seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel avec distraction, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à payer aux intimés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [Q] aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit du conseil de la SAS ADX Groupe et de la SA AXA France Iard en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [B] [Q] et Mme [P] [Q] à verser à la SAS ADX Groupe et la SA AXA France Iard la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [B] [Q] et Mme [P] [Q] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT