Cour d'appel de Basse-Terre, 2ème chambre civile, 14 mai 2012, n° 11/00415

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 375 DU 14 MAI 2012

R.G : 11/00415-JR/NC

Décision déférée à la cour : renvoi après cassation : arrêt rendu le 15 décembre 2010 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, sur pourvoi d’un arrêt rendu le 15 juin 2009 de la cour d’appel de Basse-Terre, 1^re chambre, autrement composée, sur appel d’un jugement rendu le 15 Septembre 2005 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre

APPELANTS :

M^me G J veuve D

Marigot

XXX

Représentée par M^e Vathana BOUTROY-XIENG, (TOQUE 117) avocat au barreau de GUADELOUPE

INTIMES :

M. S-T B

XXX

XXX

et

LA SELAS L-CARBONI, prise en la personne de Maître K L, en qualité d’administrateur judiciaire de M. S-T B

dont l’étude est sis XXX

XXX

Représentés par M^e Georges JULIN, (TOQUE 55)avocat au barreau de GUADELOUPE avocat postulant et plaidant par M^e S-T PETRESCH de la AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mars 2012, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Bernard PIERRE, président de chambre, président,

M. S DE ROMANS, conseiller,

M. André ROGER, conseiller,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 14 MAI 2012

GREFFIER,

Lors des débats M^me Nita CEROL, adjointe administrative faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. Bernard PIERRE, président et par M^me Nita CEROL, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 15 septembre 2005 le tribunal de grande instance de Basse-Terre a :

— débouté Monsieur S-T B de l’ensemble de ses demandes,

— dit que l’acte de rétrocession sous seing privé en date du 5 juillet 2001 est nul et de nul effet,

— dit que les époux D sont propriétaires de la parcelle cadastrée AH 722 sise lieudit 'Flamands’ à Saint-Barthélémy avec ses constructions,

— ordonné la publication de la décision à la conservation des hypothèques de Basse-Terre,

— condamné Monsieur B à payer aux époux D :

— la somme de 609 796,06 € outre intérêts au taux conventionnel de 9 % à compter du 10 juillet 2002 jusqu’à parfait paiement, au titre du remboursement du prêt consenti le 5 juillet 2001,

— la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,

— celle de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 15 juin 2009 la cour d’appel de Basse-Terre a confirmé le jugement et a condamné Monsieur B à payer une nouvelle somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 15 décembre 2010 la cour de cassation, sur pourvoi relevé par Monsieur S-T B et la société L-Carboni intervenant en qualité d’administrateur judiciaire au redressement judiciaire de Monsieur B, a cassé partiellement l’arrêt en ces termes :

'casse et annule, mais seulement en ce qu’il a débouté Monsieur B de sa demande subsidiaire en nullité de la vente pour vileté du prix, l’arrêt rendu le 15 juin 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Basse-Terre ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour faire droit, les renvoie devant la cour d’appel de Basse-Terre, autrement composée'.

La cour de cassation relève, au visa de l’article 1591 du code civil, ensemble l’article 1676 du même code, que le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties et :

'que pour débouter M. B de sa demande en nullité de la vente pour vileté du prix, l’arrêt retient que conformément aux dispositions de l’article 1676 du code civil, la demande en nullité d’une vente pour cause de lésion de plus des sept douzièmes dans le prix d’un immeuble n’est plus recevable après l’expiration de deux années à compter du jour de la vente et que la demande en nullité de la vente pour vileté du prix, introduite pour la première fois devant la cour d’appel, soit plus de deux années après la vente du 20 juillet 2001, doit être déclarée forclose ;

qu’en statuant ainsi, alors que l’action en nullité pour vileté du prix est distincte de l’action en rescision pour lésion et n’est pas soumise à la prescription de deux ans applicable à celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés'.

La cour de renvoi a été saisie une première fois le 24 mars 2011 par Madame G J veuve D, et une seconde le 8 avril 2011 par Monsieur S-T B, deux procédures ayant été enregistrées par le greffe sous les numéros 11/415 et 11/531. Elles ont été jointes sous le premier de ces numéros par ordonnance du 13 mai 2011.

Suivant exploit d’huissier de justice du 8 avril 2011 Madame D a fait assigner devant la cour Monsieur B et la société L-Carboni es-qualité.

Ceux-ci concluaient au fond le 14 juin 2011 demandant à la cour de :

— dire et juger que le prix de cession de la parcelle AH 722 acquitté par les époux D pour la somme de 10 000 000 francs (1 524 490 €), par compensation avec les deux premiers emprunts contractés, est sans aucune correspondance avec la valeur vénale de ce bien,

— prononcer, pour vileté du prix, la nullité de l’acte de vente authentique du 20 juillet 2001, de l’acte de réalisation de la promesse de vente du 5 juillet 2001 et de la promesse de vente du 31 juillet 1998 portant sur ladite parcelle,

— condamner Madame D à titre personnel et es qualité d’ayant droit de son époux Monsieur M D, au paiement de la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la publication de la décision à la conservation des hypothèques de Basse-Terre.

Ils précisent tout d’abord que pour qu’un prix soit caractérisé de vil, il doit y avoir un déséquilibre significatif entre la valeur du bien et le prix versé.

Ils ajoutent que le prix convenu n’est pas en rapport avec le prix du marché mais uniquement en rapport avec les contrats de prêt conclus entre les parties, la parcelle étant stipulée un moment donnée en garantie des prêts.

Ils excipent ensuite un avis de valeur de M. Z, géomètre-expert, qui fixe la valeur de la parcelle à 16 700 000 € au dernier trimestre 1998.

Ils contestent l’estimation de M. A produite de son côté par M^me D. Ils considèrent que si la parcelle est en friche et les constructions y édifiées en ruine, elle ne peut s’en prendre qu’à elle-même (ce que celle-ci conteste puisqu’elle ne pourrait y accéder). Rien d’après eux n’interdit de construire sur cette parcelle au contraire de ce qu’écrit M. A. Ils ajoutent au surplus que cet expert a fourni à l’administrateur judiciaire de M. B un avis de valeur des parcelles de l’hôtel pour 25 millions d’euros.

Ils indiquent par ailleurs que M^e Simorre, notaire, conteste lui aussi fortement l’avis de valeur de M. Y.

***

Madame D quant à elle concluait au fond le 11 octobre 2011 demandant à la cour de :

— débouter Monsieur B de sa demande tendant à obtenir la nullité de la vente pour vileté du prix,

— constater que le prix de vente de la parcelle aux époux D est 4 fois supérieur au prix d’acquisition par Monsieur B, et correspond au double de sa valeur réelle,

— dire et juger que le prix convenu est ni dérisoire, ni vil,

— dire et juger valable la vente survenue le 5 juillet 2001 entre les parties,

— dire et juger que les époux D sont les seuls propriétaires de la parcelle sise à Saint-Barthélémy, lieudit 'XXX

— condamner Monsieur B à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que le vil prix est un prix dérisoire, et non pas seulement un prix modeste. Elle critique le rapport d’un expert C produit au débat par M. B qui fixe le prix du bien à plus de 16 millions non pas de francs, mais d’euros, soit un prix de plus de 10 000 € le m², alors qu’un notaire chiffre le prix du m² actuel à 5 500 €.

Elle ajoute que M. B a lui-même acheté la propriété de la parcelle en 1996 au prix de 2 500 000 francs, soit 381 122,54 €, et qu’il l’a revendue en 2001, soit 5 ans après aux époux D pour la somme de 10 000 000 francs, soit 1 524 490 €, multipliant ainsi le prix par 4.

Elle explique que la parcelle en question est totalement enclavée au milieu d’un complexe hôtelier constituant l’hôtel TAIWANA, et que cette situation d’enclave réduit sérieusement la valeur de la parcelle. Elle verse au débat un rapport de M. A, expert près la cour d’appel, qui estime le prix au m² dans le secteur, et qui conduit à affirmer que M. B a acquis le bien au prix de 242 € le m² (alors que les prix moyens se situaient à cette époque entre 130 et 215 €, sans décote due à l’enclavement), et qui conduit encore à affirmer que les époux D ont quant à eux payé le m² 966,70 € (alors que le prix moyen était de 380 à 900 €).

Elle considère en conséquence que le prix payé ne peut être considéré comme dérisoire ou un vil prix.

Elle indique enfin qu’il n’est pas possible de comparer le prix de sa parcelle avec celui du complexe hôtelier lui-même.

***

Par conclusions d’incident déposées le 7 novembre 2011, la société L-Carboni es qualité et Monsieur B ont demandé au conseiller de la mise en état de donner injonction à Madame D de produire l’avant contrat de vente régularisé les 2 juin et 10 septembre 2010, et ayant fait l’objet d’une prorogation le 2 février 2011 entre Madame D et les consorts X, E et Cornell portant sur l’immeuble en question, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.

Ils précisaient que ce projet de vente a été porté à leur connaissance par Madame D elle-même par la production par ses soins, en pièce n°18, d’une attestation notariée du 4 février 2011 qui ne mentionne cependant pas le prix envisagé de la cession. Ils indiquaient l’avoir sommée en date du 16 septembre 2011 par acte du palais d’avoir à communiquer cette pièce.

Par conclusions du 7 novembre 2011 Madame D s’opposait à la production de ce document considérant l’incident inutile et dilatoire. Elle considérait en effet comme sans incidence sur l’action en vileté du prix d’une vente conclue en 1996, la production d’un document sur sa valeur 14 années après. Elle ajoutait avoir convenu d’un engagement de confidentialité avec les acquéreurs potentiels.

Par ordonnance du 15 décembre 2011 le conseiller de la mise en état a débouté M. B et la société L-Carboni de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte, estimant que la procédure avait pour objet la nullité d’une vente pour vileté du prix intervenue entre juillet 1998 et juillet 2001, et qu’il était sans intérêt, dans le cadre de la détermination du prix à cette date, de connaître son prix en 2011.

Cette ordonnance a prononcé la clôture de l’instruction au 5 mars 2012.

Les parties n’ont pas déposé de nouvelles écritures postérieurement à l’ordonnance du 15 décembre 2011.

MOTIFS

Par courrier du 27 mars 2012, parvenu au greffe le 3 avril 2012, il a été précisé par l’avocat de M. B que par jugement du 26 janvier 2012 le tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre a mis fin à la procédure collective de son client qui se trouve depuis lors 'in bonis’ et qu’il convient de mettre hors de cause la SELAS Carboni-L.

La cour en prend acte et mets hors de cause la SELAS Carboni-Ségard, M. B étant de nouveau 'in bonis'.

1/ sur la prescription de l’action

M^me D invoque les dispositions de l’article 1304 du code civil aux termes desquelles l’action en nullité d’une convention dure cinq années. Elle considère que la vente étant intervenue le 5 juillet 2001, l’action s’est trouvée prescrite le 5 juillet 2006, date à laquelle aucune demande de nullité du prix pour vileté n’avait encore été effectuée par M. B. Elle considère en effet que la nullité de la vente pour inexistence du prix ou prix dérisoire est une nullité relative, comme telle prescrite par cinq ans, s’appuyant en cela sur une jurisprudence de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 21 septembre 2011, la cour ayant estimé qu’il s’agit d’une nullité pour défaut de cause dans le contrat, et qu’il s’agit d’une action personnelle soumise aux dispositions de l’article 1304 du code civil.

Il ressort cependant de la jurisprudence établie antérieurement que, dès lors que le prix stipulé n’est pas sérieux, l’acte est inexistant, ce qui peut être invoqué par toute personne qui y a intérêt, et que dès lors il s’agit d’une nullité absolue, comme telle soumise à la prescription trentenaire de l’article 2262 du code civil dans rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, délai repris à l’article 2227 dans sa rédaction issue de la dite loi. Qu’au surplus l’action de M. B tend à la revendication de la propriété de la parcelle.

L’exception de prescription sera rejetée.

2/ au fond sur le prix

En état de la cassation partielle intervenue il revient à la cour de renvoi d’examiner la demande en annulation de la vente pour vileté du prix. En effet en application des dispositions de l’article 1591 du code civil 'le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties'. La jurisprudence considère que la vente faisant référence à un prix qui n’est pas sérieux doit être annulée pour défaut de cause de la convention. Il en résulte cependant que n’est pas forcément dérisoire le prix convenu même s’il est très inférieur à la valeur réelle du bien.

Il convient de relever tout d’abord qu’en lui-même le prix convenu à la promesse de vente du 31 juillet 1998 ne peut être qualifié de dérisoire puisque de 10 millions de francs pour une parcelle partiellement bâtie de 15 ares 77 centiares, quand bien même celle-ci se situe sur l’île de Saint-Barthélémy connue pour la cherté de son foncier. De même, si le prix a été fixé entre les parties au regard de la dette contractée par M. B à l’égard des époux D, cela ne permet pas de le caractériser ipso facto comme dérisoire, puisqu’il a lui-même apporté ce terrain à la garantie de sa dette, et comme seule garantie, ce qui a été accepté.

C’est donc très concrètement que doit s’apprécier le sérieux du prix fixé.

***

L’immeuble en question est décrit aux différents actes authentiques conclus entre les parties : acte de prêt des 19 et 26 octobre 1996, acte de prêt du 31 juillet 1998 contenant affectation hypothécaire de la parcelle, promesse unilatérale de vente du 31 juillet 1998, acte de levée d’option du 20 juillet 2001. Il s’agit d’une parcelle de terrain bâtie à usage d’hôtel située à Saint-Barthélémy, lieudit 'Flamands’ d’une contenance de 15 ares 77 centiares cadastré section XXX

A l’acte du 31 juillet 1998 il est précisé que les constructions sont en cours d’achèvement à usage d’hôtel, suivant permis de construire, concernant également d’autres constructions sur des parcelles voisines, n° 9711239601165 délivré par le préfet de Guadeloupe le 5 mai 1997. A l’acte de levée d’option du 20 juillet 2001 les constructions, à usage d’hôtel, sont achevées. D’un procès verbal de constat effectué par M^e Eugène-Adolph, huissier de justice, le 13 février 2004, il ressort que les constructions sont occupées.

C’est cependant à la date à laquelle le prix a été fixé qu’il convient de se placer, c’est à dire lors de la promesse de vente du 31 juillet 1998, c’est à dire à une époque où les constructions étaient en cours mais non achevées.

***

Pour considérer le prix de 10 millions de francs fixé comme étant vil M. B se fonde sur un rapport d’évaluation établi par M. C, géomètre-expert à Saint Barthélémy le 15 février 2008. Après avoir décrit le bien, ses caractéristiques et surtout sa situation, exceptionnelle, sur la baie de Flamands, avec accès à la plage, cet expert effectue une évaluation par éléments de comparaison. Cependant aucun acte correspondant aux prix des cessions objets des éléments de comparaison n’est communiqué à l’appui. Au surplus sur les six éléments retenus par cet expert :

— la date de vente du premier n’est pas indiquée,

— le second se serait vendu en 2007,

— le troisième serait une vente en projet et c’est la mise à prix qui est indiquée,

— le quatrième est une vente de 2007,

— la date de vente du cinquième n’est pas indiquée,

— le dernier concerne une vente intervenue en 2007.

Enfin la valeur de 16 700 000 € qu’il fixe, correspond à une valeur qu’il indique comme actuelle en 2008 de 17 570 000 €, diminuée de seulement 5% pour obtenir sa valeur en 1997.

M. B se fonde également sur un courrier de M^e Ciffreo, étude de M^e Simorre, notaire à Saint Barthélémy en date du 27 avril 2011. Ce courrier fait la critique du rapport établi par M. A produit par M^me D, tout d’abord sur la description des lieux qui en est faite, ensuite sur les caractéristiques d’urbanisme du terrain, lequel ne peut être limité selon le notaire à un usage hôtelier, et ensuite sur les valeurs qu’il a retenu, lesquelles ne correspondraient pas à la valeur actuelle. Il considère sous évaluée l’estimation effectuée par M. A au regard notamment de la sous évaluation des constructions.

***

Madame D, de son côté, indique que la parcelle a été acquise par M. B par acte des 31 janvier et 2 février 1996, au prix de 2,5 millions de francs, avant édifications des constructions. En réalité le prix d’achat est de 3millions de francs, prix mentionné dans l’origine de propriété à l’acte.

Elle produit ensuite un rapport d’évaluation de M. A, ingénieur conseil et expert judiciaire, du 17 juin 2010. Il indique avoir visité l’immeuble à deux reprises les 17 et 28 mai 2010, et qu’alors la parcelle était en friche et à l’abandon, les constructions ne pouvant faire l’objet de rénovations compte tenu de leur dégradation et d’affaissements des sols sur leurs abords. Il indique également que le terrain n’est pas viabilisé et qu’il n’y a pas de point de raccordement sur son périmètre. En réalité du fait de l’existence des constructions il doit l’être, mais pas forcément de manière indépendante des parcelles voisines.

Il indique encore, ce qui est confirmé tant par les plans cadastraux, que par le plan de l’hôtel Taiwana produit en pièce n° 1 par M. B, ou encore par M. C qui évoque un accès s’effectuant 'soit par la plage, soit en empruntant la servitude de passage qui passe derrière l’hôtel Taiwana et dessert la partie haute de la parcelle n° 722", sans que soit précisée d’ailleurs la nature de cette servitude non mentionnée aux actes, que ladite parcelle est enclavée au sein de l’ensemble immobilier constitué par cet hôtel. M. A relève aussi, ce qui est confirmé par la production et des plans de l’hôtel, et du plan cadastral, que l’une des constructions réalisées sur la parcelle empiète sur la parcelle voisine.

M. A, tout comme M. Z, effectue ensuite une appréciation de la valeur du bien par comparaison, mais tout comme M. Z ne produit les actes justificatifs des prix qu’il mentionne.

Il précise les prix suivants concernant le lieudit Flamands :

—  1996 : 230 à 360 € le m² bâti,

—  1998 : 375 à 445 € le m² non bâti,

—  1999 : 650 à 750 € le m² bâti ou non,

S’agissant cependant de terrains desservis par les réseaux et non enclavés, estimant que l’enclave engendre une décote d’environ 40 %.

***

M. B a acheté la parcelle en 1996 au prix de 3 millions de francs, ce qui donne un prix au m² de 1 902 francs, soit 289,95 €. A cette époque n’étaient pas comprises les constructions.

Lors de la réalisation de la promesse de vente le 31 juillet 1998 le prix de 10 millions de francs donne une valeur au m² de 966,70 €. Ce prix doit être considéré d’une part au regard des constructions, en partie réalisées à cette date, mais non achevées, mais aussi de la situation d’enclave créée. Si les constructions en cours de réalisation augmentent la valeur de la parcelle, la situation d’enclave résultant de la cession la diminue sérieusement, tant que n’est pas justifiée la création d’une servitude de passage conventionnelle, et alors qu’il faut à l’acquéreur, à défaut de convention, exercer une action afin de mettre fin à la situation d’enclave, ou parvenir à toute autre solution de désenclavement. Or le prix demandé par M. B a plus que triplé en deux ans.

De tous ces éléments il ressort que le prix convenu de 10 millions de francs ne peut être considéré comme un prix non sérieux justifiant une action en nullité de la vente pour vileté du prix. M. B doit être débouté de ses demandes, et le jugement confirmé en ce qu’il a dit que les époux D sont propriétaires de la parcelle cadastrée AH 722 sise lieudit 'Flamands’ à Saint-Barthélémy avec ses constructions.

3/ sur les frais irrépétibles et les dépens

Il est équitable d’allouer à M^me G D une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. B sera condamné à lui payer une somme de 5 000 € sur ce fondement.

Il sera de même condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

METS hors de cause la SELAS CARBONI-L,

CONFIRME le jugement du 15 septembre 2005,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. S-T B à payer à M^me G D la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE CONDAMNE aux dépens.

Et ont signé le présent arrêt

la greffière, le président,