COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT No 211 DU 04 AVRIL 2022

No RG 21/00581
No Portalis DBV7-V-B7F-DKJX

Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé du Tribunal mixte de Commerce de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 23 Mai 2021, enregistrée sous le no 2021R00011.

APPELANTE :

S.A.R.L. Mazeppa Lesueur
[Adresse 2]
Bourg
[Localité 1]

Représentée par M^e Christelle Reyno, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [O], [N] [T]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Représentée par M^e Nadia Boucher, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre
Madame Christine Defoy, conseillère
Madame Annabelle Clédat, conseillère

qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 04 Avril 2022

GREFFIER,

Lors des débats et du prononcé M^me Armélida Rayapin, Greffier.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
Signé par M^me Annabelle Cledat, conseiller, en remplacement de M^me Corinne Desjardins, empêchée, et par M^me Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE
Suivant contrat de location gérance en date 31 juillet 2014, Mme [O], [N] [T], propriétaire du fonds de commerce connu sous l’enseigne « Chez [N] » et inscrite au registre du commerce et des sociétés de Pointe à Pitre sous le numéro 324 152 388 a donné en location gérance à la société à la société Mazeppa [T], SARL inscrite au registre du commerce et des sociétés de Pointe à Pitre sous le numéro 804 417 160, un fonds de commerce de restauration, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel HT de 4000 euros. Ce contrat a fait l’objet d’une tacite reconduction aux conditions antérieures d’année en année.
Le 25 septembre 2020, Mme [O], [N] [T] a fait délivrer à la société Mazeppa [T] un commandement visant la clause résolutoire aux fins de régler la somme de 134 112 euros, correspondant aux redevances impayées, de cesser des travaux entrepris et de lui adresser une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.
Suivant assignation en date du 11 février 2021, Mme [O], [N] [T] a fait assigner en référé la SARL Mazeppa [T] devant le président du tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de location gérance du 31 juillet 2014 reconduit tacitement à compter du 25 octobre 2020 par suite du commandement visant la clause résolutoire du 25 septembre 2020 et dire le contrat de location gérance résilié aux torts de la société Mazeppa [T] au 25 octobre 2020,
-ordonner l’expulsion de la société Mazeppa [T] devenue par suite de la résiliation du contrat de location gérance, occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef dont elle est contractuellement responsable envers le loueur et avec au besoin le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la SARL Mazeppa [T] à lui régler la somme de 148 652 euros au titre des loyers de retard,
-ordonner la SARL Mazeppa [T] la destruction et la construction de la surélévation du local édifié sans autorisation de la propriétaire Mme [O], [N] [T] et sans autorisation administrative, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la société Mazeppa [T] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs au commandement de payer, délivré le 25 septembre 2020, ainsi qu’à lui payer la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, si par extraordinaire il était considéré que le présent litige relève du fonds, faire application de l’article 487 du code de procédure civile et renvoyer l’affaire devant la formation collégiale de la juridiction du fonds, en réservant les frais et dépens en fin de cause.

Par ordonnance du 23 avril 2021, le président du tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre a :
- constaté l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de location gérance du 31 juillet 2014 reconduit tacitement à compter du

25 octobre 2020 par suite du commandement visant la clause résolutoire du 25 septembre 2020,
- dit que le contrat de location gérance est résilié aux torts de la SARL Mazeppa [T] au 25 octobre 2020,
- ordonné l’expulsion de la SARL Mazeppa [T] exploitant et occupant sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef dont elle est contractuellement responsable envers le loueur et avec au besoin le concours de la force publique,
- condamné la SARL Mazeppa [T] à payer à Mme [O], [N] [T] la somme de 148 652 euros en principal, correspondant aux redevances impayées, décompte arrêté au 31 août 2020,
- ordonné à la SARL Mazeppa [T] de détruire à ses frais la construction de surélévation du local édifiée sans l’autorisation de la propriétaire,
- condamné la SARL Mazeppa [T] à lui payer la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Mazeppa [T] aux entiers dépens de la procédure y compris les frais de commandement et de sommation délivrés le 25 septembre 2020,
- condamné la SARL Mazeppa [T] à payer à Mme [O], [N] [T] la somme de 1000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,
- liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 36, 76 euros (dont 2, 88 euros de TVA).

Le 25 mai 2021, la SARL Mazeppa [T] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de l’ordonnance susvisée.

Le 16 juin 2021, Mme [O], [N] [T] a régularisé sa constitution d’intimée par la voie électronique.

L’affaire relevant de la procédure à bref délai a été évoquée et clôturée à l’audience du 14 février 2022. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 4 avril 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SARL Mazeppa [T], appelante :

Vu les conclusions notifiées le 13 janvier 2022 par lesquelles la SARL Mazeppa [T] demande à la cour de :
- la dire recevable et bien fondée en son action,
- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le tribunal mixte de commerce de Pointe à Pitre le 23 avril 2021,
- statuant à nouveau, dire et juger que le commandement délivré par Mme [O] [N] [T] est nul et par conséquent l’assignation du même chef,
- dire et juger que la procédure introduite par Mme [O], [N] [T] n’est pas recevable,
- si par extraordinaire, la cour la déclarait recevable, constater la mauvaise foi manifeste de la bailleresse,

— débouter Mme [O], [N] [T] de ses demandes, fins et conclusions quant à l’acquisition de la clause résolutoire,
- débouter Mme [O], [N] [T] de sa demande de destruction des améliorations apportées par la SARL Mazeppa, notamment la surélévation alléguée du local,
- à titre reconventionnel, si par extraordinaire la cour faisait droit aux demandes en paiement d’arriérés de loyer, dire qu’elle disposera d’un délai de grâce de deux ans pour payer les loyers dus à Mme [O], [N] [T] soit la somme de 14 054 euros,
- en tout état de cause, condamner Mme [O], [N] [T] à lui verser la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [O], [N] [T] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

2/ Mme [O], [N] [T], intimée :

Vu les conclusions notifiées par Mme [O], [N] [T] le 2 février 2022 par lesquelles celle-ci demande à la cour de :
- débouter la société Mazeppa [T] de toutes ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 23 avril 2021 du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre,
- y ajoutant, condamner la société Mazeppa [T] à lui payer à titre provisionnel les redevances impayées qui s’élèvent à la somme provisionnelle de 56 420 euros, correspondant aux loyers du 1er septembre 2020 au 30 septembre 2021,
- condamner la société Mazeppa [T] à lui payer la somme de 4340 euros à titre d’indemnité d’exploitation de la décision à intervenir jusqu’à la complète cessation de l’activité et la libération des lieux,
- assortir les condamnations et la libération des lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- à titre subsidiaire, sur le paiement de la provision, constater que depuis le mois de juillet 2019, M. [S] [T] est gérant de la société Mazeppa,
- constater qu’en 2020, la somme de 12 700 euros a été versée alors que la société Mazeppa [T] était redevable de la somme de 52 080 euros (loyers 4340 euros x 12 mois),
- constater qu’en 2021, la société a versé la somme de 5000 euros, alors qu’elle était redevable de 52 080 euros,
- condamner la société Mazeppa [T] au paiement de la somme provisionnelle de 86 460 euros, somme à valoir sur les redevances impayées,
- lui donner acte de ce qu’elle accepte la demande de délais de paiement sur deux années de la somme provisionnelle de 86 460 euros à valoir sur le solde des redevances impayées du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021,
- en tout état de cause, condamner la société Mazeppa [T] à lui payer la somme de 5000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont la somme de 225 euros au titre du timbre fiscal.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

MOTIFS :

L’article 872 du code de commerce dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 873 du même code ajoute que le président, peut dans les mêmes limites et même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action de Mme [O] [N] [T],

La société Mazeppa [T] conclut tout d’abord à l’irrecevabilité de l’action de Mme [O], [N] [T] au motif que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 25 septembre 2020 est nul, dès lors qu’il a été délivré pour un montant erroné, ne tenant pas compte des paiements intervenus entre les mois de janvier 2016 et de décembre 2019, ni des sommes retirées en espèces sur les recettes du restaurant et ne précisant nullement le détail des sommes réclamées, pas plus que les échéances y afférentes.

Toutefois, ce moyen devra être écarté par la cour dès lors qu’il est acquis qu’un commandement délivré pour un montant inexact n’est pas nul, mais doit être validé à due concurrence des sommes effectivement justifiées. Il s’ensuit que l’action de Mme [O], [N] [T] ne peut être déclarée irrecevable de ce chef.

La société appelante soutient par ailleurs que l’action ainsi diligentée par sa bailleresse est irrecevable en application :
- de l’ordonnance no2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période qui prévoit notamment que les clauses résolutoires, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit leur effet si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er. Dans cette hypothèse, la date à laquelle ces clauses produisent leur effet est reportée d’une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé, entre d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée,
- en application de l’ordonnance no2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents

aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid 19 qui prévoit en son article 4 que les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières?.de clause résolutoire, en raison d’un défaut de paiement des loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle.

Toutefois, ces dispositions sont inopérantes pour voir déclarer irrecevable l’action de Mme [O], [N] [T], dès lors que les échéances de loyers concernées par le commandement du 25 septembre 2020 concernent pour l’essentiel des redevances nées avant le 12 mars 2020 et plus précisément entre le mois d’août 2014 et le mois de juillet 2020.

L’action de Mme [O], [N] [T] est donc parfaitement recevable.

Sur la demande en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers,

L’ancien article 1134 du code civil, devenu aujourd’hui 1104 du même code, pose le principe selon lequel les contrats, qui ont force obligatoire entre les parties, doivent être exécutés de bonne foi. Cette obligation de bonne foi s’applique notamment dans les rapports locatifs lorsque le bailleur décide de mettre en oeuvre la clause résolutoire.

En l’espèce, la société Mazeppa [T] soutient que Mme [O], [N] [T] a agi de mauvaise foi dans le cadre de la présente procédure, puisqu’elle a poursuivi la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en visant la clause résolutoire contractuelle, alors que sur l’essentiel de la période visée, elle était gérante de la société Mazeppa [T] et qu’il lui incombait à ce titre de régler scrupuleusement les loyers.

Elle explique en effet que si M. [S] [T] a été nommé gérant statutaire au moment de la constitution de la société en avril 2014 jusqu’au mois de juin 2015, Mme [O], [N] [T] lui a ensuite succédé en qualité de gérante statutaire jusqu’au 9 octobre 2020, date à laquelle a été publié le procès-verbal d’assemblée du 17 décembre 2019, emportant démission de l’intimée et remplacement par M. [X], [S] [T]. S’en est suivie une période au cours de laquelle, Mme [O], [N] [T] a continué d’exercer une gérance de fait, comme en attestent la demande de prêt garanti par l’état qu’elle a formulée et les bons de livraisons de marchandises réceptionnés au restaurant par ses soins.

La société Mazeppa [T] conclut donc au fait que Mme [O] [N] [T] en sa qualité de gérante de la société appelante sur la période considérée est donc responsable du retard de paiement des loyers dont elle sollicite aujourd’hui le règlement par voie judiciaire, de sorte qu’elle a mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire du bail. Il s’agit donc d’une contestation sérieuse qui ne peut que faire échec à l’action en référé ainsi diligentée.

Mme [O] [N] [T] répond que nonobstant sa désignation en tant que gérante statutaire entre le mois de juin 2015 et le 30 juillet 2019, elle n’a jamais exercé du fait de son âge et de ses problèmes de santé, cette gérance qui a toujours été du ressort de M. [X], [S] [T]. Il est ensuite devenu gérant de droit le 30 juillet 2019, de sorte qu’au moment de la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, il était bien gérant statutaire de la société Mazeppa [T].

En l’espèce, il est acquis, au vu du commandement de payer du 25 septembre 2020 qui fonde le principe de l’action résolutoire engagée par Mme [O], [N] [T] que les redevances réclamées s’échelonnent sur une période allant du mois d’août 2014 au mois de juillet 2020.

Sur la période susvisée, il est constant que Madame [O], [N] [T] a été gérante statutaire de la société Mazeppa [T] du mois de juin 2015 au 30 juillet 2019, date à laquelle elle a démissionné et a été remplacée par M. [X], [S] [T], comme en atteste le procès-verbal du 17 décembre 2019, qui s’impose entre les parties, nonobstant sa publication tardive au 9 octobre 2020.

A ce titre, il lui incombait de procéder au paiement des loyers résultant du contrat de location-gérance conclu le 31 juillet 2014 au moins jusqu’au 30 juillet 2019, sauf à démontrer une éventuelle gestion de fait de M. [X], [S], [T] sur la période considérée, question qui ne relève manifestement pas de la compétence du juge des référés, juge par principe de l’évidence.

Pas davantage et pour les mêmes motifs que précédemment énoncés, le juge des référés n’est compétent pour se prononcer sur l’existence d’une éventuelle gestion de fait de Mme [O], [N] [T] subséquente au 30 juillet 2019, et engageant sa responsabilité au titre des impayés postérieurs à cette date.

Dans ces conditions, la cour ne peut que constater qu’il existe une contestation sérieuse quant au fait de savoir si Mme [O], [N] [T] a mis en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire. En effet, à supposer que l’intimée ait exercé à quelque titre que ce soit la gérance de la société Mazeppa [T], durant la période visée par le commandement de payer et qu’en cette qualité elle se soit volontairement abstenue de procéder au paiement des redevances contractuellement dues, elle ne peut aujourd’hui dans le cadre de son action en résiliation du contrat de location gérance, arguer de sa propre turpitude.

Il s’ensuit qu’au regard de cette contestation sérieuse, la cour ne pourra qu’infirmer l’ordonnance attaquée qui a fait droit à l’action en résiliation de bail exercée par Mme [O], [N] [T] pour défaut de paiement des loyers et dire n’y avoir lieu à référé de ce chef, du fait de l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur la créance locative,

L’article 873 alinéa 2 prévoit que dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, Mme [O] [N] [T] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée qui a condamné la société Maeppa [T] à lui régler la somme de 148 652 euros, correspondant aux redevances impayées au 31 août 2020, outre la somme provisionnelle de 56 420 euros correspondant aux loyers du 1er septembre 2020 au 30 septembre 2021, ainsi que la somme provisionnelle mensuelle de 4340 euros, à titre d’indemnité d’exploitation de la décision à intervenir jusqu’à la complète cessation de l’activité et la libération des lieux.

Pour contester le décompte locatif produit par Mme [O], [N] [T], la société Maeppa [T] argue de ce que l’intimée s’est réglée pour partie des loyers dont elle réclame le paiement ce jour sur les recettes en liquide du restaurant. Toutefois, elle ne rapporte nullement la preuve d’une telle allégation.

Elle produit également en pièce 19 les rapports de gestion au titre des exercices clos pour les exercices 2015, 2016 et 2017 desquels il ressort que la société Maeppa [T] a versé au titre des conventions règlementées une somme de 157 000 euros, correspondant au contrat de location gérance, dont il n’est nullement acquis qu’elle ait été déduite du décompte joint par la bailleresse au commandement de payer du 25 septembre 2020.

De plus pour la période subséquente allant du 1er septembre 2020 au 30 septembre 2021, Mme [T] omet manifestement de déduire des règlements qui ont été effectués par la société Mazeppa [T], qu’elle reconnaît d’ailleurs elle-même comme s’élevant à 5000 euros, pour la période s’échelonnant entre janvier et mai 2021, dans ses conclusions, sans pour autant en tirer de conséquence.

Il s’ensuit que la créance réclamée par Mme [O], [N] [T] étant sérieusement contestable, la cour ne pourra qu’infirmer l’ordonnance déférée et dire n’y avoir lieu à référé.

Sur la destruction du local édifié sans l’autorisation du propriétaire,

La société Mazeppa [T] critique l’ordonnance déférée qui lui a ordonné de détruire à ses frais la construction de surélévation du local, construite sans l’autorisation de la bailleresse.

S’il est exact au vu de la photographie versée aux débats, constituant la pièce no5 de l’intimée, qu’une terrasse en bois a été construite en surélévation des locaux, la date précise de la réalisation d’une telle construction n’est pas connue.

Partant, il n’est pas possible de savoir précisément qui était le gérant de la société Mazeppa [T] au moment de la construction de cette terrasse.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à l’origine de cette construction et quant au fait de savoir si elle a été faite sans l’accord préalable du bailleur et donc en violation des dispositions du contrat de location-gérance.

En outre, la bailleresse ne démontre nullement en quoi la construction d’une telle terrasse susceptible de permettre l’accueil de davantage de clients est constitutive d’un trouble manifestement illicite ou de nature à provoquer un dommage imminent.

Les conditions des articles 872 et 873 du code de commerce n’étant pas réunies, la cour ne pourra qu’infirmer l’ordonnance déférée et dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur le défaut de remise d’une attestation d’assurance,

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de ses conclusions.

Si en l’espèce, il est acquis que Mme [O], [N] [T] a fait commandement le 25 septembre 2020 à la société Mazeppa [T] de produire une attestation d’assurance en cours de validité, injonction à laquelle cette dernière n’a manifestement pas répondu, elle n’a pas pour autant sollicité dans ses dernières conclusions la résiliation du bail de ce chef, laquelle a été prononcée en première instance sur le fondement de l’inexécution de l’obligation de paiement des loyers.

La cour n’aura donc pas à statuer de ce chef.

Sur les autres demandes,

Il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [O], [N] [T], qui succombe en ses prétentions, à payer à la SARL Mazeppa Lesueur la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [O] [N] [T] sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision, dès lors que l’exercice du pourvoi en cassation est dépourvu d’effet suspensif.

Enfin, Mme [O], [N] [T] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare recevable l’action en résiliation de bail formée par Mme [O], [N] [T] à l’encontre de la SARL Mazeppa [T],

Infirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O], [N] [T] à payer à la société Mazeppa [T] la somme de 4000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [O] [N] [T] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [O] [N] [T] aux entiers dépens de la procédure.

Et ont signé,

La Greffière P/ la Présidente empêchée
(Art 456 du CPC)