COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 658 DU 29 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00911 -

N° Portalis DBV7-V-B7H-DTMI

Décision attaquée : ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 7 juillet 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00159

APPELANTE :

Madame [I] [N] exerçant sous l’enseigne Rozann’Epicerie

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cynthia Elmacin, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Société d’économie mixte (SEM) Société Communale de Saint-Martin (SEMSAMAR)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michel Pradines, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

M^me Annabelle CLEDAT, conseillère,

M. Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 septembre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021, la SEM Société Communale de Saint-Martin (ci-après SEMSAMAR), bailleur, a conclu avec Mme [I] [N], locataire, un contrat de bail commercial ayant pour objet un local commercial de 58,10 m2 sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 724,94 euros TTC, pour une durée de neuf années à compter du Ier août 2021.

La destination du bail était une activité d’épicerie / fruits et légumes.

Le bail stipulait une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il serait résilié de plein droit.

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer la somme de 8 807,05 euros, selon le décompte du 1er décembre 2022, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, la SEMSAMAR a fait assigner Madame [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de voir :

— constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 29 juillet 2021 à la date du 2 janvier 2023,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] tant de corps que de biens ainsi que tous occupants de son chef, du local commercial situé [Adresse 1], et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir et, si besoin est, avec le concours de la force publique en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [N] à lui payer :

* à titre provisionnel, la somme de 7.720,59 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation courant au 9 mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter l’assignation,

* la somme de 831,18 euros à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges et ce à compter du 1er avril 2023 jusqu’à l’entière libération des lieux,

* la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire,

— lui attribuer à titre provisionnel, le dépôt de garantie, soit la somme de 1.336,30 euros conformément aux clauses du bail.

La SEMSAMAR a soutenu que Mme [N] était défaillante dans le versement de ses loyers et qu’elle avait été contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer demeuré infructueux. Elle a fait valoir qu’elle était dès lors fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, avec toutes les conséquences qui en découlent.

Mme [N] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance du 7 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient mais, par provision,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 3 janvier 2023 du bail conclu le 29 juillet 2021,

— dit que dans le mois de la signification de l’ordonnance, Mme [I] [N] devrait rendre les locaux qu’elle occupe, situés à [Adresse 1],

— A défaut, ordonné l’expulsion de Mme [I] [N] ou de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire,

— condamné Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR une provision de 7 720,59 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues au 1er mars 2023,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [N] aux dépens, comprenant le coût du commandement du 2 décembre 2022.

Mme [N] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 15 septembre 2023, en limitant son appel aux chefs de jugement par lesquels le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 3 janvier 2023 du bail conclu le 29 juillet 2021,

— dit que dans le mois de la signification de l’ordonnance, Mme [I] [N] devrait rendre les locaux qu’elle occupe, situés à [Adresse 1],

— condamné Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire,

— condamné dès à présent Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR une provision de 7 720,59 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues au 1er mars 2023,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Mme [I] [N] à payer à la SEMSAMAR la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La procédure a fait l’objet d’une orientation à bref délai avec fixation de l’affaire à l’audience du 15 janvier 2024.

En réponse à l’avis du greffe en date du 2 octobre 2023, Mme [N] a fait signifier, le 10 octobre 2023, à la SEMSAMAR la déclaration d’appel et ledit avis.

La SEMSAMAR a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique (RPVA) le 11 novembre 2023.

Lors de l’audience du 15 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée par erreur au 20 mai 2024, qui est un jour férié, puis, sur rectification dont les parties ont été avisées par RPVA, au 10 juin 2024.

A l’audience du 10 juin 2024, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de la surcharge des magistrats.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ Mme [I] [N], appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023 par lesquelles Mme [N] demande à la cour de :

In limine litis,

— déclarer nulle l’assignation datée du 3 avril 2023 qui lui a été délivrée par la SEMSAMAR devant le président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, en ce qu’elle a été délivrée à une adresse où elle ne réside pas ;

Par conséquent,

— déclarer nulle et non avenue l’ordonnance de référé du 7 Juillet 2023 ;

Au fond,

— réformer l’ordonnance de référé en date du 7 Juillet 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion et l’a condamnée à payer 7720,59 euros au titre des arriérés de loyer et 1000 euros au titre des frais de procédure ;

Par conséquent et statuant de nouveau :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dire qu’elle bénéficiera d’un échelonnement de 24 mois pour s’acquitter du paiement de la créance locative ;

— condamner la SEMSAMAR à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile et aux entiers dépens.

2/ La SEMSAMAR, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023 par lesquelles la SEMSMAR demande à la cour, au visa des articles 74, 789-1° et 690 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, de :

— rejeter l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 3 avril 2023 soulevée par Mme [I] [N] ; l’assignation ayant été valablement signifiée au domicile élu par cette dernière dans les lieux loués, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail commercial du 29 juillet 2021 ;

— déclarer que Mme [I] [N], exerçant sous l’enseigne Rozann Epicerie, ne justifie pas de la possibilité de régler son arriéré de loyers en sus de son loyer en cours ;

Par conséquent.

— rejeter la demande de Mme [I] [N], exerçant sous l’enseigne Rozann Epicerie, de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande de Mme [I] [N], exerçant sous l’enseigne Rozann Epicerie, d’échelonnement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 7 juillet 2023 en ce qu’elle a

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 3 janvier 2023 du bail conclu le 29 juillet 2021 ;

* dit que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, Mme [I] [N] devrait rendre les locaux « qu’il » occupe, situés à [Adresse 1] ;

* à défaut, ordonné I’expulsion de Mme [I] [N] ou de tout occupant de son chef, des lieux loués avec, si besoin est, le concours de la force publique et d 'un serrurier

* condamné Mme [I] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers courants, à compter du 3 janvier 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs au propriétaire ;

* condamné Mme [I] [N] à lui payer une provision de 7 720,59 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues au 1er mars 2023 ;

* condamné Mme [I] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [I] [N] aux dépens, comprenant le coût du commandement du 2 décembre 2022 ;

A titre d’appel incident.

— réformer l’ordonnance de référé du 7 juillet 2023 en ce qu’elle a rejeté sa demande d’attribution de la somme de 1.336,30 euros à titre de dépôt de garantie ;

Par conséquent,

— lui attribuer le dépôt de garantie soit la somme de 1.336,30 euros ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [I] [N] exerçant sous l’enseigne Rozann Epicerie à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Mme [I] [N] exerçant sous l’enseigne Rozann Epicerie aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel

L’article 490 du code de procédure civile dispose que :

— l’ordonnance de référé peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

— l’ordonnance rendue en dernier ressort par défaut est susceptible d’opposition.

— le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 7 juillet 2023 a été signifiée à Mme [N] le 1er septembre 2023 et elle en a interjeté appel le 15 septembre 2023.

Son appel doit en conséquence être déclaré recevable quant aux délais.

Sur la nullité de l’assignation délivrée à Mme [N]

L’article 648 du code de procédure civile énonce :

« Tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs:

1. Sa date;

2. a) Si le requérant est une personne physique: ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance;

b) Si le requérant est une personne morale: sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature du commissaire de justice;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »

L’article 111 du code civil dispose que lorsqu’un acte contiendra, de la part des parties ou de l’une d’elles, élection de domicile pour l’exécution de ce même acte dans un autre lieu que celui du domicile réel, les significations, demandes et poursuites relatives à cet acte pourront être faites au domicile convenu, et, sous réserve des dispositions de l’article 48 du code de procédure civile, devant le juge de ce domicile.

En l’espèce, Mme [N] fait valoir que l’assignation de la SEMSAMAR en date du 3 avril 2023 lui a été délivrée sous l’enseigne Rozann Epicerie à l’adresse [Adresse 1].

Elle affirme qu’elle réside au [Adresse 2] et que le bailleur était au courant de cette résidence dans l’hexagone.

L’appelante en déduit qu’en la faisant assigner au Moule, la SEMSAMAR l’a privée de son droit de faire valoir ses prétentions devant le juge des référés et conclut à la nullité de l’assignation.

Cependant, comme le soutient à juste titre l’intimée, le bail litigieux énonce en son article 11 une clause d’élection de domicile pour le preneur dans les lieux loués.

Par conséquent, l’assignation délivrée à la demande du bailleur à l’adresse des lieux loués est régulière.

La demande en nullité de l’assignation et, par voie de conséquence de l’ordonnance déférée, sera donc rejetée.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de grâce

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, Mme [N] fait valoir qu’elle a été condamnée à payer à titre de provision la somme de 7 720,59 euros au titre de l’arriéré des loyers locatifs et sollicite un échelonnement de sa dette moyennant des mensualités de 321,70 euros par mois.

Elle soutient qu’elle a toujours été de bonne foi et que, depuis la conclusion du bail, elle a payé le loyer durant de longs mois malgré l’absence d’exploitation des lieux loués. Elle affirme que ses difficultés financières résultent du fait qu’elle a été confrontée à des entrepreneurs peu scrupuleux pour la réalisation des travaux dans le local loué.

Cependant, il ressort du décompte, versé aux débats et non contesté, des sommes dues au 9 mars 2023 par la locataire, qu’entre le 29 juillet 2021, date de conclusion du bail, et le 19 juillet 2022, elle n’a procédé qu’à deux paiements, le 2 août 2021 et le 19 juillet 2022.

En outre, au 1er décembre 2023, Mme [N] restait débitrice à l’égard de la SEMSAMAR de la somme de 18 781,21 euros.

Enfin, comme le souligne à juste titre la bailleresse, Mme [N] qui indique résider dans l’hexagone et ne pas avoir commencé à exploiter le local loué, ne justifie pas de sa capacité financière à régler ses arriérés par paiement échelonné tout en s’acquittant du loyer mensuel.

Par conséquent, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de grâce sera rejetée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail litigieux et en a tiré toutes les conséquences relatives à l’expulsion de Mme [N] et au paiement de diverses sommes.

Sur la demande d’attribution du montant du dépôt de garantie

La cour de cassation décide que la clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail pour une cause quelconque émanant du preneur autre qu’un congé délivré régulièrement, ne constituait pas une clause pénale.

Cette solution s’explique par le fait que la clause attributive du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts a pour objectif d’indemniser forfaitairement le bailleur du préjudice subi et non de contraindre le preneur à exécuter ses obligations.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux stipule qu’en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses conditions ou pour cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre des premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.

Pour rejeter la demande d’attribution du dépôt de garantie formée par le bailleur, le premier juge a retenu que la clause précitée constituait une clause pénale et qu’il n’y avait pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Au regard de la qualification jurisprudentielle ci-dessus explicitée, la décision déférée sera infirmée de ce chef.

Il sera donc fait droit à la demande de la SEMSAMAR aux fins de se voir attribuer le montant du dépôt de garantie versé par Mme [N].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [N] qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel. L’ordonnance entreprise sera par ailleurs confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux entiers dépens de première instance.

En outre, l’équité commande à la fois de confirmer la même décision en ce qu’elle l’a condamnée au titre des frais irrépétibles de première instance à hauteur de la somme de 1 000 euros, et de la condamner à payer à la SEMSAMAR la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel. Conséquemment, Mme [N] sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel de Mme [I] [N],

Rejette la demande en nullité de l’assignation en date du 3 avril 2023 délivrée par la SEM Société Communale de Saint-Martin à Mme [I] [N],

Conséquemment,

Rejette la demande en nullité de l’ordonnance déférée,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’attribution du montant du dépôt de garantie formée par la SEM Société Communale de Saint-Martin,

Statuant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant,

Dit que la SEM Société Communale de Saint-Martin conservera le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1 336,30 euros,

Condamne Mme [I] [N] à payer à la SEM Société Communale de Saint-Martin, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile en réparation des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Mme [I] [N] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de Mme [I] [N] au titre des frais irrépétibles.

Et ont signé,

La greffière, Le président