Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 1, 19 janvier 2022, n° 20/00626

Chambre civile

Section 1

ARRET N°

du 19 JANVIER 2022

N° RG 20/00626

N° Portalis DBVE-V-B7E-B7UE

FL – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AJACCIO, décision attaquée en date du

02 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00630

S.A.R.L. HOTEL MARINCA & SPA

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

DIX NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANTE :

S.A.R.L. HOTEL MARINCA & SPA

prise en la persosnne de son représentant légal, M^me X Y, gérante

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Francois BERNARDI de la SELAFA SOFIRAL, avocat au barreau d’AJACCIO plaidant par visioconférence

INTIMEE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social […]

13098 AIX-EN-PROVENCE

Représenté par M^e Josette D E, avocat au barreau de BASTIA substituée par M^e Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 novembre 2021, devant la Cour composée de :

François RACHOU, Premier président

Françoise LUCIANI, Conseillère

Z A, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2022

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par François RACHOU, Premier président, et par B C, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 4 janvier 2011, la SARL «'Les Villas Marinca'» a acquis au prix de 2'070'000 euros des parcelles d’un total de 5 ha 55 a 77 ca de la commune d’Olmeto (Corse-du-Sud). Il était précisé à l’acte que le terrain est destiné à la production d’un immeuble neuf tel que défini aux termes de l’article 257 I 2 2e du code général des impôts, que la construction devait normalement être réalisée dans un délai de quatre ans à compter de la vente'; qu’en conséquence l’acquéreur est exonéré de taxe de publicité foncière. Le certificat d’urbanisme indiquait que le terrain est situé dans une commune dotée par le plan local d’urbanisme approuvé le 5 février 2010 en zone UC du PLU.

Par jugement du tribunal administratif de Bastia du 17 mars 2011, les délibérations des 31 juillet 2009 et 5 février 2010 par lesquelles le conseil municipal de la commune d’Olmeto a approuvé son plan local d’urbanisme ont été annulées.

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille du 16 janvier 2014.
Le 5 juillet 2012, le maire de la commune d’Olmeto a refusé le permis de construire présenté par la SARL «'Les Villas Marinca'».

Suivant proposition de rectification du 23 mai 2018, la direction générale des finances publiques a notifié à la SARL Hôtel Marinca § Spa, associée unique de la société «'Les Villas Marinca'» celle-ci dissoute par anticipation au 1er janvier 2014, la réclamation suivante':

droits de mutation à titre onéreux': 105'239 €

intérêts de retard': 34'569 €

soit au total 139'808 €.

L’administration fondait sa décision sur l’absence de justification de l’achèvement des travaux en violation de l’obligation de construire contenu à l’acte de vente.

Après échec de sa réclamation préalable, la société Hotel Marinca § Spa a fait assigner par acte du 13 juin 2019 la direction régionale des finances publiques de PACA devant le tribunal de grande instance d’Ajaccio pour obtenir la décharge de l’imposition et des pénalités contestées et à titre subsidiaire la liquidation des droits de mutation sur la base de la valeur vénale du bien tel qu’elle résulte de la modification du PLU.

Par jugement contradictoire du 2 novembre 2020, le tribunal judiciaire Ajaccio a':

- reçu la SARL Hôtel Marinca § Spa en sa demande,

- débouté la SARL Hôtel Marinca § Spa de ses demandes,

- confirmé la décision de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur du 23 mai 2018 et en conséquence,

- dit que l’exigibilité des droits et taxes assis sur la mutation à titre onéreux dont la perception a été différée s’effectue comme suit':

droits de mutation à titre onéreux': 105'239 €

intérêts de retard': 34'569 €

soit au total 139'808 €.

- rejeté comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif,

- condamné la SARL Hôtel Marinca § Spa aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 9 décembre 2020, la SARL Hôtel Marinca § Spa a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a':

- débouté la SARL Hôtel Marinca § Spa de ses demandes,

- confirmé la décision de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur du 23 mai 2018 et en conséquence,
- dit que l’exigibilité des droits et taxes assis sur la mutation à titre onéreux dont la perception a été différée s’effectue comme suit':

droits de mutation à titre onéreux': 105'239 €

intérêts de retard': 34'569 €

soit au total 139'808 €.

- rejeté comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif,

- condamné la SARL Hôtel Marinca § Spa aux entiers dépens,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions transmises le 17 juin 2021, l’appelante demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu’il a':

«- débouté la SARL Hôtel Marinca § Spa de ses demandes,

- confirmé la décision de la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur du 23 mai 2018 et en conséquence,

- dit que l’exigibilité des droits et taxes assis sur la mutation à titre onéreux dont la perception a été différée s’effectue comme suit':

droits de mutation à titre onéreux': 105'239 €

intérêts de retard': 34'569 €

soit au total 139'808 €.

- condamné la SARL Hôtel Marinca § Spa aux entiers dépens';'»

- déclarer non fondée en totalité la direction de la direction régionale du 15 avril 2019';

- ordonner la décharge de l’imposition et des pénalités contestées.

À titre subsidiaire, si la force majeure n’était pas retenue, déclarer que les droits de mutation doivent être liquidés sur la base de la valeur vénale du bien tel qu’elle résulte de la modification des documents d’urbanisme,

- fixer la valeur vénale du bien résultant de cette modification à un montant de 95'000 €,

- condamner la SARL Hôtel Marinca § Spa à payer la somme de 4750 € au titre des droits de mutation à laquelle s’ajoutent les intérêts légaux';

- condamner l’administration à payer la somme de 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile';

- condamner l’administration aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises le 3 mars 2021, la direction régionale des finances publiques de PACA demande à la cour de':

- confirmer le jugement en ce qu’il a':

- confirmé la décision de rejet de la direction régionale des finances publiques de PACA du 23 mai 2018,

dit les droits et taxes exigibles,

validé la procédure de rectification menée à l’encontre de l’appelante';

condamné la SARL Hôtel Marinca § Spa à payer la somme de 105'239 € de droits de mutation à titre onéreux et celle de 34'569 € au titre des intérêts de retard, soit au total la somme de 139'808 €';

condamné la SARL Hôtel Marinca § Spa aux dépens.

- débouter la SARL Hôtel Marinca § Spa de toutes ses demandes fins et conclusions';

- condamner la SARL Hôtel Marinca § Spa à verser à l’administration fiscale 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

- condamner la SARL Hôtel Marinca § Spa aux entiers dépens dont distraction pour ceux-la concernant au profit de M^e D-E, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE':

Constatant à l’évidence que son engagement de construire un bâtiment neuf dans les quatre années suivant la passation de l’acte authentique de vente ne pouvait pas être respecté, la SARL Hôtel Marinca § Spa soutient que l’annulation du PLU d’Olmeto est un cas de force majeure.

Les conditions d’extériorité et d’irrésistibilité sont incontestablement remplies, mais l’intimée conteste l’imprévisibilité dans la mesure où dans les mois précédant la passation de l’acte authentique diverses demandes d’annulation des délibérations du conseil municipal des 31 juillet 2009 et 5 février 2010 avaient été déposées et qu’en sa qualité de professionnel l’acquéreur ne pouvait pas ne pas en avoir connaissance.

Or, il n’est pas démontré que la SARL «'Les Villas Marinca'» avait pu savoir, dans les mois et les semaines précédant la passation de l’acte authentique, que les délibérations du conseil municipal ayant approuvé le PLU étaient contestées et que la justice administrative avait été saisie. Sa situation de professionnelle ne la conduisait pas nécessairement à vérifier personnellement le caractère inattaquable de ces délibérations, que ce soit auprès du vendeur ou auprès de la mairie. D’ailleurs, l’insertion dans le contrat, par les soins du notaire, professionnel du droit, du certificat d’urbanisme délivré le 15 juin 2010, était destinée à assurer à l’acquéreur que la construction envisagée était parfaitement légale.

Dans ces conditions et contrairement à ce qui a été décidé par le tribunal l’événement constitué par l’annulation du PLU n’était pas normalement prévisible, même par un professionnel de l’immobilier .

Statuant à nouveau la cour ordonnera la décharge de l’imposition et des pénalités contestées.
En revanche l’application de l’article 700 du code de procédure civile ne s’impose pas en équité.

L’intimée sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme la décision déférée et statuant à nouveau':

Ordonne la décharge de l’imposition et des pénalités réclamées par la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur à hauteur de la somme totale de 139'808

€';

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT