Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 11 JANVIER 2023

N° RG 21/00789

N° Portalis DBVE-V-B7F-CCMD JJG – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Président du TJ de Bastia, décision attaquée en date du

6 Octobre 2021, enregistrée sous le n° 21/00215

[S]

C/

[S]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

ONZE JANVIER DEUX-MILLE-VINGT-TROIS

APPELANT :

M. [V], [R], [N], [H] [S]

né le 2 Août 1973 à [Localité 4]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Adresse 13]

Représenté par M^e Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA,

M^e Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉ :

M. [N], [T] [S]

né le 9 Juin 1951 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représenté par M^e Christian FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Laureva BERNARDI, avocate au barreau de BASTIA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/85 du 31/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BASTIA)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 novembre 2022, devant Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Françoise COAT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Elorri FORT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte d’huissier du 17 juin 2021, M. [V] [S] a assigner M. [N] [S] par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia aux fins :

Vu les articles 813-1 et 814 alinéa 2 du code civil et 813-9 du code civil et des articles 1380, 839 et 481-1 du code de procédure civile,

— que soit désignée toute personne qualifiée en qualité de mandataire successoral, pour

une durée de 12 mois à compter de la désignation, des successions confondues de [O] [L] épouse [S] et de [V]-[R] [S] à l’effet d’administrer provisoirement ces successions et en l’autorisant à signer l’acte authentique de vente de la parcelle de terrain bâtie située à [Adresse 6] cadastrée section [Cadastre 3] de 36 ares 12 centiares au prix de 520.000,00 euros nets vendeur au bénéfice de Monsieur [W] [D] et de Madame [Y] [J] épouse [D] (ou de tout autre acquéreur en cas de désistement des époux) conformément au projet d’acte authentique de promesse de vente n°100204802 établi par Maître [U] [I] du 24 mars 2021,

— que Monsieur [N], [T] [S] soit condamné à payer à Monsieur [V], [R], [N] [S] la somme de 4000,00 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile, outre les entiers dépens, dont droit de recouvrement direct au profit de Maître Pascale MELONI, Avocat, sous sa due affirmation de droit.

Par jugement du 6 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia a :

DÉSIGNÉ Monsieur [C] [Z], administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tél: [XXXXXXXX01] – Fax :[XXXXXXXX010]

Courriel :[Courriel 8]

comme mandataire successoral des successions confondues de Madame [O] [L] épouse [S] (décédée le 31 juillet 2008) et de Monsieur [V]-Adríen [S] (décédé le 11 avril 2016) à l’effet d’administrer provisoirement lesdites successions ;

FIXÉ à 12 MOIS (douze mois) la mission du mandataire successoral et rappelons que celle-ci pourra être prorogée dans les conditions définies à I’article 813-9 du code civil ;

FIXÉ à la somme de 3.500 € (trois-mille-cinq-cents euros) I’avance à valoir sur les frais et honoraires du mandataire successoral, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la succession et à défaut de fonds disponibles, avancée par le demandeur ;

DIT que faute du versement de la provision au mandataire successoral dans le délai de

deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, la désignation sera caduque et de nui effet ;

DIT que le mandataire successoral administrera provisoirement des successions confondues de Madame [O] [L] épouse~[S] et de Monsieur [V]-

[R] [S] conformément aux dispositions des articles 813-1 à 814-1 du code

civil ;

DIT que le mandataire successoral s’adjoindra des services d’un sapiteur expert en estimation immobilière afin de faire expertiser la valeur vénale de la propriété située à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] ;

DIT que le mandataire successoral aura pour mission de procéder à la vente du bien immobilier après avoir recueilli le consentement des héritiers sur le prix de vente fixé au regard de l’estimation immobilière qu’il aura fait réaliser ;

RAPPELÉ que la présente décision sera enregistrée et publiée au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales conformément aux dispositions de l’article 813-3 du code civil et 1355 du code de procédure civile à la diligence du mandataire successoral désigné ;

DIT que conformément à l’article 813-8 du code civil que le mandataire désigné nous

remettra chaque année et à la fin de sa mission un rapport sur l’exécution de celle-ci ;

DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ Monsieur [N], [T] [S] au paiement des entiers dépens de

I’instance ;

RAPPELÉ que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration au greffe du 9 novembre 2021, M. [V] [S] a interjeté appel du jugement prononcé en ce qu’il a :

— mis les frais et honoraires du mandataire successoral à la charge de Monsieur [V]

[R] [N] [S] à défaut de fond de la succession disponibles,

— dit que le mandataire successoral s’adjoindra les services d’un sapiteur expert en estimation immobilière afin d’expertiser la valeur vénale de la propriété située à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3],

— dit que le mandataire successoral aura pour mission de procéder à la vente du bien immobilier après avoir recueilli le consentement des héritiers sur le prix de vente fixé au

regard de l’estimation immobilière qu’il aura fait réaliser,

— débouté Monsieur [V] [R] [N] [S] de sa demande d’autoriser le mandataire successoral à signer l’acte authentique de vente de la parcelle de terrain bâtie cadastrée section [Cadastre 3] sise à [Localité 5] au prix de 520 000 Euros nets vendeurs aux époux [D],

— débouté Monsieur [V] [N] [S] de sa demande de condamnation de Monsieur [N] [T] [S] à lui payer la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du CPC

Par conclusions déposées au greffe le 24 janvier 2022, M. [V] [S] a demandé à la cour de :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 6 paragraphe 1er de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme,

Réformer en toutes ses dispositions la décision du 06 octobre 2021 sauf en ce qu’elle a désigné Monsieur [C] [Z] en qualité de mandataire successoral pour une

durée de 12 mois prorogeables et a condamné Monsieur [N] [S] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

Débouter Monsieur [N] [T] [S] de ses moyens et demandes.

Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [V] [S]

Vu ensemble les articles 813-1 et 814 alinéa 2 du Code Civil,

Vu l’article 813-9 du Code Civil,

Vu ensemble les articles 1380, 839 et 481-1 du Code de Procédure Civile,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de BASTIA du 5 décembre 2017 et l’arrêt de la Cour d’Appel de BASTIA du 29 janvier 2020 devenu définitif,

Vu le projet d’acte authentique de promesse de vente n° 100204802 établi par Maître [U] [I], notaire, du 24 mars 2021,

Vu l’attestation établie par Maître [I] en date du 10 mai 2021,

Donner mission à Monsieur [C] [Z], mandataire successoral, d’administrer provisoirement lesdits successions et en l’autorisant à signer l’acte authentique de vente de la parcelle de terrain bâtie sise à [Adresse 7] cadastrée section [Cadastre 3] de 36 ares 12 centiares au prix de 520.000 € nets vendeur au bénéfice de Monsieur [W] [D] et de Madame [Y] [J] épouse [D] (ou de tout autre acquéreur en cas de désistement des époux [D]) conformément au projet d’acte authentique de promesse de vente n° 100204802 établi par Maître [U] [I] du 24 mars 2021 et de consigner le produit de la vente entre les mains du Notaire après paiement des dettes de l’indivision.

Condamner Monsieur [N], [T] [S] à payer à Monsieur [V], [R], [N] [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Monsieur [N], [T] [S] aux entiers dépens de la présente instance

dont distraction au profit de Maître Pascale MELONI, avocat, dans les formes et conditions de l’article 699 du CPC.

Sous toutes réserves.

Par ordonnance du 6 avril 2022, le conseiller désigné par le premier président a :

— débouté M. [V] [S] de ses demandes en incident,

— ordonné le renvoi de l’affaire à la mise en état du 25 mai 2022 pour clôture,

— condamné M. [V] [S] au paiement des dépens.

Par conclusions déposées au greffe le 27 septembre 2022, M. [N] [S] a demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

CONDAMNER Monsieur [V] [S] à payer la somme de 4.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SOUS TOUTES RÉSERVES.

Par ordonnance du 28 septembre 2022, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 novembre 2022.

Le 3 novembre 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2023.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a estimé que la mésentente entre les héritiers justifiait la nomination d’un mandataire judiciaire, et que s’agissant d’une procédure de référé il ne pouvait trancher le différent existant sur le prix de vente entre les parties, vente qui devrait se réaliser après recueil de l’accord des parties.

* Sur la prise en charge des frais et honoraires du mandataire successoral

Dans la requête en désignation d’un mandataire commun du 30 juin 2009, M. [V] [S] motive sa demande par «Les relations conflictuelles entre les héritiers de [O] [L]» et celle déposée par le même héritier le 14 juin 2016 était aussi motivée par les différends nés entre les héritiers d'[V], [R] [S], décédé le 11 avril 2016, à savoir M. [V] [S], son petits-fils et M. [N] [S] son fils, ce dernier ayant changé les serrures du bien appartenant à la S.C.I. Les salettes dont ils sont tous deux en leur qualité d’héritiers propriétaires par le biais de la société civile immobilière.

Par la suite, par jugement du 5 décembre 2017, confirmé par arrêt du 29 janvier 2020, M. [N] [S] s’est vu reconnaître la qualité d’auteur, à la suite de man’uvres frauduleuses, de recel successoral.

Le 22 février 2021, un protocole d’accord a été signé entre M. [N] [S] et M. [V] [S], ces derniers acceptant la vente moyennant la somme de 520 000 euros du bien indivis situé à [Localité 5], lieu-dit [Localité 9], cadastré [Cadastre 3] d’une contenance de 36 ares et 12 centiares, protocole à la suite duquel Me [U] [I],

remplaçante désignée par jugement du 30 juin 2020 de Maître [V] [I], notaire à [Localité 14] décédé, a adressé, le 16 avril 2021, aux deux parties un projet d’acte contenant promesse de vente du dit bien, celle-ci étant programmée pour le 4 mai 2021 à 15 heures.

M. [V] [S] a adressé une procuration établie le 22 avril 2021, avec sa signature certifiée et légalisée le 26 avril 2021.

Le 10 mai 2021, Me [U] [I], notaire suppléante à [Localité 14], a fait état des contestations émises par M. [N] [S] relatives à différents points mentionnés dans le projet d’acte envoyé, notamment une demande de retrait des mentions relatives au jugement du 5 décembre 2017, confirmé en appel, le privant des droits successoraux sur les biens recelés, avec énumération de ceux-ci, de l’indication des quotités indivises détenues par les coïndivisaires et que, par courriels des 3 et 4 mai, il ne souhaitait pas autoriser la promesse de vente prévue le 4 mai, le courrier recommandé contenant le projet d’acte présenté le 19 avril 2021 n’ayant été récupéré que le 4 mai 2021 par M. [N] [S].

Dans le courriel du 3 mai 2021, non produit au débat, la notaire -pièce n°17 bis de l’appelant- indiquait au mandataire désigné pour représenter la S.C.I. Les salettes que M. [N] [S] «serait d’accord pour signer», sauf s’il se pourvoyait en cassation et si un service à thé en porcelaine ayant appartenu à sa mère était retiré du mobilier vendu.

Il est ainsi démontré que seul M. [N] [S] est à l’origine du blocage de la vente du bien immobilier appartenant à la S.C.I. Les salettes, par une opposition manifestée la veille de la signature de la promesse de vente, vente qu’il avait pourtant acceptée selon le protocole d’accord du 22 février 202,1 et ainsi de la nécessité de désigner un mandataire successoral.

Il convient donc modifier le dispositif de la mission confiée au mandataire successoral quant à la prise en charge des frais et honoraires qui seront prélevés par priorité sur les fonds disponibles de la succession et, au final, devront être supportés par M. [N] [S] et déduit de sa part successorale.

* Sur le prix de vente du bien dépendant de la succession

Il ressort des pièces du dossier que les parties s’étaient mises d’accord pour vendre le bien immobilier appartenant à la S.C.I. Les salettes à hauteur de 520 000 euros, somme que M. [N] [S] a validé dans le protocole d’accord signé le 22 février 2021 pour cette somme net vendeur.

L’accord sur la somme à percevoir pour la vente du bien objet de la présente procédure est la résultante d’une longue attente de la concrétisation de la vente envisagée.

Ainsi, lors de la première évaluation du bien immobilier, la valeur vénale de ce denier a été chiffrée à la somme de 1 575 000 euros, selon le mandat de vente du 23 avril 2011 confié à l’agence Corse immobilier international, sans le moindre résultat, produit au débat – pièce n°1bis de l’intimé.

En 2013, le même bien immobilier a été remis en vente, vente confiée à l’agence immobilière Laforêt de [Localité 4] pour un prix de 730 000 euros, pour une maison de 5 pièces de 550 m² environ et 2 800 m² de terrain au 27 mars 2019, avec autorisation de baisse à 670 000 euros selon le première résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 12 juin 2018 de la S.C.I. Les salettes -pièce n°11ter de l’appelant-, puis à 550 000 euros.

En 955 jours de mise en vente, il n’y a eu aucune proposition concrète d’achat, les diverses personnes intéressées -34 uniquement- mettant en avant la lourdeur des travaux de rénovation à mettre en 'uvre pour justifier l’absence de suite donnée à leur démarche

— pièce n°28 de l’appelant-, alors que les visites se succèdent depuis le 17 septembre 2013 et que le prix initial a été baissé.

Le 30 mai 2019, le bien est à nouveau mis en vente pour un prix de 550 000 euros dans le cadre de la même agence -pièce n°29 de l’appelant- et seul un couple d’acheteur, M. et Mme [D]/[J], a fait une proposition d’achat à ce prix, diminution de prix de vente validée par les instances de la S.C.I. Les salettes et par M. [N] [S] dans le cadre du protocole du 22 février 2021.

Il n’est nullement contestable que le bien immobilier mis en vente depuis 2013 pour un prix de 730 000 euros n’a bénéficié d’aucun intérêt et qu’aucune proposition d’achat à ce prix n’est intervenue en plus de six années.

Ainsi, la production, en pièce n°2 de l’intimé, d’une évaluation entre 712 000 et 787 000 euros, réalisée par une agence située dans un autre département, la Corse-du-Sud, et dans un secteur, la commune de [Localité 12], connu pour la cherté de ses prix immobiliers et la spéculation qu’il subit, est tout sauf probante et ne peut être retenue par la cour.

En effet, seul le prix de 550 000 euros, compte tenu du marché immobilier de l’agglomération de [Localité 4] et de la commune de [Localité 5] plus particulièrement, étant réaliste compte tenu de l’état réel de la construction, sans entretien depuis des années et, pour laquelle, tous les acheteurs potentiels se sont abstenus de la moindre proposition d’achat en raison de la lourdeur des travaux nécessaires à son habitabilité

Cette réalité ressort de l’avis technique, illustré de plusieurs photographies de M. [P] [A], architecte diplômé par le gouvernement, du 25 avril 2019, faisant état d’infiltrations par la toiture, de fissures -pièce n°18 de l’appelant-, mais aussi des textos émanant du voisinage décrivant «une maison laissée à l’abandon….sans entretien» et dans

«une situation catastrophique», état corroboré par le compte rendu d’activité de l’agence immobilière Laforêt -pièce n°28 de l’intimé- et rappelé par les acheteurs potentiels M. et Mme [D]/[J] dans leurs courriels des 27 août 2021 et 20 mars 2022 -pièces n° 23 et 33-, dans lesquels ils font état de la dégradation continue de la maison, sans pourtant de nouvelle révision de prix.

Ces éléments ne peuvent être contrecarrés par le production par l’intimé de quelques photographies non datées et non datables de l’habitation -pièce n°3bis de l’intimé- et par l’attestation de la maire de la commune de [Localité 5], Mme [F] [G], qui affirme, sans le moindre élément probant et sans aucune démonstration, le bon état de l’habitation.

De plus, alors que le jugement querellé a été prononcé il y a plus d’un an, qu’il est exécutoire par provision, M. [N] [S] ne justifie aucunement de l’existence d’un seul acheteur potentiel à plus de 700 000 euros.

En conséquence, après plus de 9 années à essayer, sans aucun succès, de vendre le dit bien à plus de 700 000 euros, compte tenu des modalités du protocole d’accord liant les parties fixant le prix de vente à 550 000 euros, en toute connaissance de cause, M. [N] [S] se domiciliant même dans le dit bien sur ces dernières écritures, et même si les surfaces indiquées et la contenance du lot sont incomplètes, il convient de réformer la décision querellée sur ce point en fixant un prix de vente à 550 000 euros, sans aucune nécessité de l’adjonction d’un sapiteur pour la fixation du dit prix.

* Sur la violation de l’article 814 alinéa 2 du code civil

Le premier juge a, dans la mission du mandataire successoral, indiqué la nécessité de recueillir le consentement des héritiers sur le prix de vente.

L’article 814 du code civil dispose dans son alinéa 2 que le juge «peut également l’autoriser, à tout moment, à réaliser des actes de disposition nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations».

En l’espèce, il est manifeste que la vente est bloquée uniquement par M. [N] [S] et ce au détriment de l’intérêt collectif ; le bien immobilier objet de la présente procédure n’étant plus entretenu depuis des années, se détériore grandement année après année et ne peut que voir sa valeur vénale décliner encore plus fortement qu’actuellement dans les prochains mois.

En conséquence, compte tenu du blocage infondé de M. [N] [S], il convient de réformer la mission de l’expert telle que définie dans le jugement querellé et de faire droit à la demande présentée selon les modalités arrêtées dans le dispositif du présent arrêt, sans aucune nécessit& de recueil de l’accord de l’intimé pour la vente programmée.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de M. [N] [S] les frais irrépétibles qu’il a engagés, il n’en va pas de même pour M. [V] [S] ; en conséquence, il convient de débouter l’intimé de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, une somme de 4 000 euros à l’appelant.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement querellé en toutes ses dispositions, à l’exception de celle désignant M. [C] [Z] en qualité de mandataire successoral de [O] [L], décédée le 31 juillet 2008, et d'[V] [S], décédé le 11 avril 2016, pour douze mois pouvant être prorogés et condamnant M. [N] [S] au paiement des entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 3 500 euros l’avance à valoir sur les frais et honoraires du mandataire successoral, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la succession, y compris dans le cadre de la vente programmée, et à défaut de fonds disponibles, avancée par M. [N] [S] qui en assumera la charge finale ;

Précise que le mandataire successoral administrera provisoirement les successions confondues de [O] [L] et [V] [S] conformément aux dispositions des articles 813-1 à 814-1 du code civil,

Précise que le mandataire successoral aura pour mission de procéder à la vente du bien immobilier sur le fondement de l’article 814 du code civil au prix de vente fixé par le protocole liant les parties signé le 22 février 2021,

Rappelle que la présente décision sera enregistrée et publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales conformément aux dispositions de l’article 813-3 du code civil et 1355 du code de procédure civile à la diligence du mandataire successoral désigné,

Précise que conformément à l’article 813-8 du code civil que le mandataire désigné remettra au président du tribunal judiciaire de Bastia chaque année et à la fin de sa mission un rapport sur l’exécution de celle-ci,

Y ajoutant,

Déboute M. [N] [S] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne M. [N] [S] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Pascale Meloni, avocate,

Condamne M. [N] [S] à payer à M. [V] [S] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT