Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du

18 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/423

N° Portalis DBVE-V-B7H-CGVL VL-C

Décision déférée à la cour :

Jugement,

origine du TC de BASTIA, décision attaquée

du 5 mai 2023,

enregistrée sous le n°

[T]

C/

CONSORTS

[M]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT DÉCEMBRE

DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE

APPELANT :

M. [Y] [T]

bar [8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

M. [Z], [K] [M]

né le 1er juin 1948 à [Localité 5] (Corse)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par M^e Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AJACCIO

Mme [E], [V] [M] épouse [I]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AJACCIO

Mme [L] [M] épouse [C]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AJACCIO

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 octobre 2024, devant Valérie LEBRETON, présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Guillaume DESGENS, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Vykhanda CHENG

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Valérie LEBRETON, présidente de chambre, et Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par jugement du 5 mai 2023, le tribunal de commerce de Bastia a constaté que le contrat de location gérance a été résilié à effet du 31 décembre 2021, a ordonné l’expulsion de [Y] [T] ou tout autre occupant de son chef des locaux sis bar [8] [Adresse 6] à [Localité 5] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, avec astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, a ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières appartenant à monsieur [T] dans les mêmes délais, a condamné monsieur [T] à payer à [Z] [M],

[E] [M] épouse [I] et [L] [M] épouse [C] une indemnité d’occupation égale à la somme de 1 486 euros par mois et ce à compter du 1er janvier 2022, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris la somme de 109,75 euros au titre des frais de greffe.

Par déclaration du 16 juin 2023, [Y] [T] a interjeté appel de la décision en ce que le jugement a constaté que le contrat de location gérance a été résilié à effet du 31 décembre 2021, a ordonné l’expulsion de [Y] [T] ou tout autre occupant de son chef des locaux sis bar [8] [Adresse 6] à [Localité 5] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, avec astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, a ordonné l’enlèvement des biens et facultés mobilières appartenant à monsieur [T] dans les mêmes délais, a condamné monsieur [T] à payer à [Z] [M], [E] [M] épouse [I] et [L] [M] épouse [C] une indemnité d’occupation égale à la somme de 1 486 euros par mois et ce à compter du 1er janvier 2022, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris la somme de 109,75 euros au titre des frais de greffe.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2023, que la cour vise pour l’exposé des moyens et prétentions, l’intimé sollicite de déclarer l’appelant recevable et fondé l’appel interjeté par Monsieur [Y] [T]. Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de BASTIA en date du 5 mai 2023. Statuant de nouveau, Débouter purement et simplement Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] épouse [I] [E] [V] et Madame [M] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins ou conclusions. Ordonner la requalification du contrat de location gérance du 31 décembre 2009 en bail commercial.

En conséquence, déclarer nul le congé délivré par Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] épouse [I] [E] [V] et Madame [M] épouse [C] à Monsieur [Y] [T] en date du 30 juin 2021. Condamner Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] épouse [I] [E] [V] et Madame [M] épouse [C] au paiement de la somme de 5 000,00 € au bénéfice de Monsieur [Y] [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, les intimés sollicitent de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] ÉPOUSE [I] [E] [V] et Madame [M] ÉPOUSE [C] [L] de leur demande de dommages et intérêts. Sur ce seul point, réformer le jugement, Par suite, Condamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] ÉPOUSE [I] [E] [V] et Madame [M] ÉPOUSE [C] [L] à compter du 1er janvier 2022 et

jusqu’à parfait délaissement et remise des clés, un intérêt compensatoire au taux légal des particuliers sur la somme de 1 310.000 euros, déduction faite des sommes versées à titre d’indemnité d’occupation. Ordonner que le taux de l’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice à intervenir sera devenue exécutoire, fût-ce par provision. Donner acte aux consorts à Monsieur [M] [Z] [K], à Madame [M] ÉPOUSE [I] [E] [V] et à Madame [M] ÉPOUSE [C] qu’ils entendent réserver leur action indemnitaire pour le préjudice issu de la moins-value susceptible de grever leur bien immobilier. Condamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [M] [Z] [K], Madame [M] ÉPOUSE [I] [E] [V] et Madame [M] ÉPOUSE [C] [L] la somme de 10 000 euros pour résistance abusive. Condamner Monsieur [T] à payer à Monsieur [M] [Z] [K], à Madame [M] ÉPOUSE [I] [E] [V] et à Madame [M] ÉPOUSE [C] [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 30 septembre 2024, il a été ordonné la clôture de l’instruction.

SUR CE :

Sur la recevabilité :

Monsieur [T] soulève l’irrecevabilité de la demande car il a formulé plusieurs offres d’acquisition, après avoir été surpris de la soudaine volonté des requérants de mettre fin à quasiment 42 années d’exercice de l’activité commerciale de la famille [T], volonté d’acquérir le bien. Il précise avoir fait des offres et avoir été évincé, étant victime d’un refus de vente.

Les intimés indiquent qu’il n’y a pas de fin de non recevoir, monsieur [T] a formulé une offre d’achat ne répondant pas aux conditions fixées par le vendeur, ce qui n’était pas le cas d’un autre acheteur intéressé bénéficiant d’une solvabilité suffisante sans condition suspensive. Sur les offres d’achat de monsieur [T], elles ne satisfaisaient pas aux conditions fixées par les vendeurs, notamment la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ils ajoutent qu’il n’y a pas de refus de vente, ils étaient libres de céder à qui ils souhaitaient dans de meilleurs conditions. Ils ajoutent qu’il n’y a pas eu de remise en vente en avril 2022, monsieur [T] profitant de son maintien illicite dans les lieux par voie de fait pour bloquer la vente et tenter de renégocier son achat à ses conditions.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de qualité pour agir, défaut de droit d’agir, défaut d’intérêt, la

prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la cour relève que le moyen soulevé relatif au refus de vente ne constitue pas une fin de non recevoir mais un moyen de fond, l’action des intimés sera donc déclarée recevable.

Sur le fond, la cour relève qu’il ne ressort pas de l’étude du dossier et notamment du libellé du contrat de location-gérance, qu’un droit de préemption ou une priorité doit être accordé au locataire-gérant.

Il ressort des pièces produites que monsieur [T] et la société groupe Clm ont fait une offre d’achat le 28 juillet 2021 pour un montant de 1 500 000 euros, offre signée electroniquement.

Le 31 août 2021, ils ont à nouveau fait une offre pour un montant de 1 480 000 euros, offre confirmée par courrier de son conseil le 8 novembre 2021, mais offre non signée.

Le courrier du conseil de monsieur [T] du 8 novembre 2021, s’il confirme la volonté de ce dernier d’acquérir le bien, il met en demeure les intimés d’établir un bail commercial.

La cour relève que si les courriels produits aux débats montrent l’existence de pourparlers, ils ne signifient pas pour autant un accord sur la chose et sur le prix.

Ainsi, le conseil des ayant-droit a écrit un courrier à monsieur [T] le 22 novembre 2021, puisqu’ils refusaient les conditions suspensives.

Ils contestaient également la demande de requalification.

La cour relève que les offres émanant du locataire-gérant n’ont pas été jugées satisfaisantes, puisque les ayant-droit de monsieur [M] ont sollicité du juge des référés l’expulsion de monsieur [T] le 22 février 2022, après avoir fait sommation à ce dernier de procéder à la libération des lieux le 25 janvier 2022.

Sur l’existence d’une remise en vente au détriment de monsieur [T], le courriel du directeur de l’agence immobilière en charge de la vente a indiqué qu’il s’agissait d’une erreur, le mail ayant été rédigé le 19 août 2021.

Ainsi, les vendeurs, qui ont examiné les offres des acquéreurs potentiels ont fait leur choix en toute liberté, en fonction de leurs conditions.

La cour relève qu’il n’y a donc pas eu de refus de vente mais application par les vendeurs de leurs critères de vente.

En conséquence, monsieur [T] sera débouté de ses demandes et la décision confirmée sur ce point.

Sur demande de requalification du contrat :

Monsieur [T] sollicite la requalification du contrat de location gérance, en bail commercial.

Les intimés sollicitent le rejet de l’action pour d’une part la clarté du contrat et d’autre part la prescription.

La cour relève que le 31 décembre 2009, un contrat de location-gérance a été conclu entre feu [P] [W] [M] et [Y] [T] au titre d’un fonds de commerce débit de boissons sis [Adresse 6] connu sous le nom ' bar [8] ' pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, avec un loyer de 14 400 euros annuel, la dénonciation du bail se faisant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il est manifeste qu’à aucun moment les termes du contrat sont équivoques, il s’agit bien là d’un contrat de location gérance qui échappe aux dispositions relatives aux baux commerciaux.

La cour relève que selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la cour relève que le libellé du contrat est clair, il ne s’agit pas d’un bail commercial mais un contrat de location gérance, il n’y a pas matière à interprétation sous peine de dénaturation.

Le fait que monsieur [T] ait été le locataire pendant de nombreuses années et allègue s’être créé sa propre clientèle n’en fait pas un preneur de bail commercial.

Au surplus, la cour relève que selon l’article 145-60 du code du commerce, les actions visant à requalifier un contrat de location-gérance en bail commercial sont soumises à la prescription biennale.

La cour relève qu’en l’espèce, le contrat querellé a été signé le 31 décembre 2009, le locataire gérant avait donc jusqu’au 31 décembre 2011 pour exercer son action, l’action en requalification sera donc déclarée irrecevable.

Sur l’expulsion :

La cour relève que le 30 juin 2021, [Z] [K] [M], [L] [M] épouse [C], [E] [V] [M] épouse [I] ès qualités d’héritiers d'[P] [W] [M] ont donné congé à monsieur [T] à la date du 31 décembre 2021 à minuit par acte extrajudiciaire, conformément aux dispositions du contrat du location gérance du 31 décembre 2009.

Par lettre recommandée du 24 décembre 2021, [Z] [K] [M], [L] [M] épouse [C], [E] [V] [M] épouse [I] ès qualités d’héritiers d'[P] [W] [M] ont sollicité un rendez-vous auprès de monsieur [T] pour un état de lieux de sortie et la remise des clés.

Par sommation du 25 janvier 2022, ils ont fait sommation à monsieur [T] de procéder à la libération des lieux.

Il ressort des pièces produites aux débats que l’offre présentée par monsieur [T] ne correspondait pas aux exigences des vendeurs, aucune pièce produite aux débats ne vient étayer cette allégation de refus de vente, les consorts [M], [I] et [C] ayant des exigences que ne remplissait pas monsieur [T] et notamment une absence de conditions suspensives liées à un prêt.

En l’absence de démonstration d’un refus de vente par monsieur [T], ce dernier se trouve depuis le 1er janvier 2022 dans la situation d’un occupant sans droit ni titre, le contrat entre les parties ayant pris fin le 31 décembre 2021.

Il est donc acquis qu’il doit faire l’objet d’une expulsion, la décision des premiers juges sera donc confirmée, pour l’expulsion, ainsi que pour l’enlèvement des biens et facultés mobilières appartenant à monsieur [T].

La décision sera confirmée sur ces points.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [T], occupant sans droit ni titre doit être condamné à payer une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au loyer initialement fixé à 1 200 euros mensuels, laquelle sera ajustée en fonction du coefficient de révision, soit une somme de 1 486 euros depuis le 1er janvier 2022.

L’appelant n’a pas conclu sur ce point.

La cour relève que le contrat de location-gérance prévoyait un indice de révision des loyers calculé en fonction de la variation de l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains sur la base 100 en 1999 section hôtellerie-café-restauration, qui pour le mois d’octobre 2009 était de 129,61.

La cour a constaté qu’a été produit les indices des prix à la consommation d’octobre 2009 à mai 2022.

Le calcul du loyer révisé correspond à la somme de 1486 euros qui servira de base de calcul pour l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés, la décision sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice financier :

Les intimés indiquent qu’ils subissent depuis le 1er janvier un préjudice financier distinct, la privation de leur bien leur causant nécessairement un préjudice. Ils excipent de la mauvaise foi de monsieur [T]. Ils ne demandent pas une somme mais souhaitent qu’on leur donne acte de ce préjudice. Ils décomposent leur préjudice en deux composantes, a minima, ils ont été privés de la somme de 1 300 000 euros au titre de la promesse de vente du promoteur non suivi d’effet, a minima il faudrait appliquer un taux d’intérêt de retard sur cette somme, intérêt majoré. Ils ajoutent avoir perdu en raison des manoeuvres dolosives de monsieur [T] la vente de leur bien, car actuellement l’inflation atteint des taux historiques et les financements bancaires raréfiés.

L’appelant n’a pas conclu sur ce point.

La cour relève que selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, l’article 1231-2 du même code prévoyant lesdits dommages et intérêts pour une perte ou un gain dont le créancier a été privé.

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts.

La cour relève que les intimés doivent démontrer l’existence d’un préjudice distinct de l’absence de départ et de paiement des loyers de monsieur [T].

Les intimés allèguent d’un préjudice lié à l’écoulement du temps suite à la promesse du 20 décembre 2021 pour une somme de 1 310 000 euros, en se fondant sur l’absence de vente du bien, du fait de cette situation et retiennent une somme correspondant au taux légal affecté à la somme de 1 310 000 euros, correspondant à l’offre des promoteurs.

La cour relève que le lien de causalité entre les agissements de monsieur [T] et l’absence de vente et de perception de la somme n’est pas démontré.

La cour indique que les intimés, au moyen de leur appel incident ne démontrent pas l’existence d’un préjudice financier distinct consistant en un taux d’intérêt affecté à la somme putative de 1 310 000 euros, car aucun élément ne vient indiquer que la non concrétisation de la vente est imputable à l’action de monsieur [T].

En conséquence, la demande du paiement d’un préjudice financier en payant un taux d’intérêt au taux légal sur la somme de 1 310 000 euros sera rejetée.

S’agissant de la demande relative à une perte de chance de vendre le bien du fait des manoeuvres dolosives de monsieur [T], la preuve de ces manoeuvres dolosives et un lien de causalité entre ces manoeuvres et un dommage et un préjudice n’a pas été rapportée, cette demande sera donc rejetée, ce d’autant qu’une demande de donner acte ne constitue pas une demande.

Sur la résistance abusive :

Les intimés sollicitent une somme de 10 000 euros au titre de la procédure abusive.

L’appelant n’a pas conclu sur ce point.

La cour relève qu’il est acquis que la résistance abusive se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la cour relève que monsieur [T] a été destinataire d’un congé le 30 juin 2021, mettant fin au bail le 31 décembre 2021, il n’a pas été choisi par les vendeurs pour acquérir le bien et se trouve depuis cette date comme occupant sans droit ni titre.

Monsieur [T] a initié des procédures afin de requalification du contrat, il s’agit d’une simple résistance et un moyen de défense et non une résistance abusive.

La demande à ce titre sera rejetée.

L’équité commande que la décision de condamnation de monsieur [T] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit confirmée ainsi que la condamnation aux dépens.

En cause d’appel, l’équité commande que monsieur [T] soit condamné au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il sera également condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir de [Y] [T]

DÉCLARE RECEVABLE l’action d'[Z] [K] [M], [L] [M] épouse [C], [E] [V] [M] épouse [I]

CONFIRME le jugement du tribunal de commerce de Bastia du 5 mai 2023 dans toutes ses dispositions

Y AJOUTANT

DÉBOUTE [Y] [T] de toutes ses demandes

CONDAMNE [Y] [T] à payer à [Z] [K] [M], [L] [M] épouse [C], [E] [V] [M] épouse [I] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

DÉBOUTE [Z] [K] [M], [L] [M] épouse [C], [E] [V] [M] épouse [I] de toutes leurs autres demandes

CONDAMNE [Y] [T] aux entiers dépens d’appel

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE