Le copies exécutoires et conformes délivrées à

PM/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00864 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EUPK

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 mai 2023 – RG N°22/01001 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE VESOUL

Code affaire : 76F – Demande tendant à la réalisation de la sûreté : vente forcée, autorisation de vente amiable, ou attribution d’un bien mobilier constitutif de la sûreté

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Philippe MAUREL et M. Cédric SAUNIER, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 10 septembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte MANTEAUX et M. Cédric SAUNIER, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [D], [L], [G]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7] – [Localité 13]

Représenté par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représenté par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Madame [W], [T], [G] épouse [Z]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5] – [Localité 14]

Représentée par M^e Richard BELIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat plaidant

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉS

Madame [F] [A] sous tutelle de Mme [S] [X], MJPM,

Demeurant EHPAD – [Localité 11]

Représentée par M^e Caroline LAVALLEE de la SCP LAVALLEE – PAGNOT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Monsieur [J] [G], demeurant [Adresse 8] – [Localité 12]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 07 septembre 2023

Madame [V] [G] épouse [P], demeurant [Adresse 10] – [Localité 9]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 15 septembre 2023

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [G] est décédé le [Date décès 4] 2021. Sans enfant, il a laissé à sa succession son épouse, Mme [F] [A] veuve [G], et uniquement pour les biens provenant d’une donation-partage, ses quatre frères et s’urs. Dans cette dernière masse était compris un immeuble à usage d’habitation situé sur le territoire de la commune de [Localité 11], au lieudit « sur le plain » pour une contenance de 12 a et 15 ca.

Suivant jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul, statuant en qualité de juge des tutelles, Mme [A] veuve [G] a été placée sous le régime de la tutelle, Mme [X] [S], MJPM, étant désignée comme tutrice. Étant admise au sein d’un EHPAD dont les frais de soins et d’hébergement n’étaient pas couverts par les revenus de la tutélaire, la mandataire a souhaité vendre le bien immobilier dépendant de la succession de l’époux prédécédé. Un acquéreur éventuel proposait alors un prix de 78 000,00 euros. La fratrie a estimé que le prix de vente ne correspondait pas à la valeur vénale de l’immeuble dont ils étaient, pour partie, héritiers, et se sont donc opposés à toute aliénation. La tutrice a alors saisi le tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de passer outre la récalcitrance des copropriétaires et être autorisée à passer seule la vente, en application des dispositions de l’article 815-5 du code civil.

Par jugement en date du 9 mai 2023, le tribunal judiciaire de Vesoul a :

Autorisé Mme [S], en qualité de tutrice de [F] [A] à passer seule l’acte de vente de l’immeuble cadastré section AI, n°[Cadastre 3], lieudit « [Adresse 15] » à [Localité 11], d’une contenance de 12 ares et 15 centiares au profit de [N] [I] ou de tout autre acquéreur en cas de désistement, moyennant le prix de vente de 78 000 euros ;

Rappelé que conformément aux dispositions de l’alinéa 3 de l’article 815-5 du code civil, l’acte passé sur autorisation de justice est opposable à [D], [J], [V] et [W] [G].

Condamné solidairement [D], [J], [V] et [W] [G] à payer à Mme [X] [S], en qualité de tutrice de [F] [A], la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que l’incertitude quant à l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble est une circonstance insuffisante pour mettre en échec le projet d’aliénation et qu’aucun élément n’est fourni pour étayer le bien-fondé de la position soutenue par les héritiers en ligne collatérale. Au surplus, il n’est pas contesté que le bien, inoccupé depuis le mois de juin 2021 se dégrade et que les capacités financières de Mme veuve [G] sont insuffisants pour pourvoir aux dépenses d’entretien, eu égard aux frais inhérents à sa prise en charge en Ehpad, ce qui, au bout du compte, préjudicie à l’intérêt commun.

Suivant déclaration d’appel, en date du 13 juin 2023, M. [Y] [G] et Mme [W] [Z] née [G] ont interjeté appel du jugement rendu. Dans le dernier état de leurs écritures en date du 16 janvier 2024, il sollicitent l’infirmation pure et simple du jugement contesté et invitent la cour à statuer dans le sens suivant :

RECEVOIR Monsieur [D] [G] et Madame [W] [G] épouse [Z] en leur appel et les y déclarant bien fondé.

DECLARER Madame [F] [G] sous tutelle de Madame [X] [S] purement et simplement irrecevable et subsidiairement mal fondée en sa demande visant à être autorisée à vendre amiablement le bien situé à [Localité 11] et cadastré section AI n°[Cadastre 3] au prix de 78 000 euros.

En conséquence, INFIRMER en tous points le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Vesoul le 9 mai 2023 notamment en ce qu’il a autorisé Madame [X] [S], tutrice de Madame [F] [G] à passer seule l’acte de vente de l’immeuble litigieux au profit de Monsieur [N] [I] ou de tout autre acquéreur en cas de désistement moyennant le prix de vente de 78 000 euros et en ce que les deux concluants ont été condamnés en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

DEBOUTER par ailleurs Madame [F] [G], sous tutelle, de son appel incident et de sa demande visant à voir autoriser la vente du bien immobilier au prix de 70 000 euros avec possibilité de baisse du prix de 5% chaque trimestre.

— Y ajoutant, CONDAMNER Madame [F] [G] née [A] sous tutelle de Madame [X] [S] à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [W] [G] épouse [Z] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et 3 000 euros en vertu des mêmes dispositions à hauteur de Cour, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font, à cet égard, valoir que :

En tant qu’héritiers, à titre particulier, de leur frère prédécédé, ils recueillent la moitié de l’immeuble issu d’un partage anticipé des biens héréditaires de leurs auteurs et ont donc vocation à contester les modalités de vente de l’immeuble soumis au régime de l’indivision. Ce droit est mis en échec par la tutrice puisqu’ils ne disposent pas des clefs pour accéder au local.

L’acte de notoriété produit aux débats par la requérante apparaît incomplet dans ses mentions et ne fait donc pas la preuve de sa qualité d’héritière. Dès lors, l’action introduite encourt l’irrecevabilité.

En l’absence d’accord du juge des tutelles pour la réalisation de la vente, eu égard à la nécessité d’apprécier si la vente du logement principal du tutélaire est conforme à ses intérêts, la cession projetée ne peut avoir lieu.

Les estimations de la valeur vénale du bien sont trop anciennes (2 ans) pour objectiver un prix non-lésionnaire des intérêts des vendeurs. Le produit pouvant être retiré de la vente avoisine, selon les estimations, 93 000,00 euros, soit une somme bien supérieure à celle résultant de la proposition d’un acquéreur éventuel, et de la demande de rabais à 70 000,00 euros telle que proposée par la requérante.

La compromission de l’intérêt commun, qui seul justifie l’aliénation d’un bien dépendant de l’universalité successorale, n’est aucunement caractérisée au cas présent puisque la vente projetée est uniquement destinée à financer l’hébergement de la requérante en EHPAD. L’immeuble ne s’est aucunement déprécié ces dernières années si bien qu’en agissant comme elle l’a fait, la copropriétaire indivise n’a entendu satisfaire que ses propres intérêts.

* * *

En réponse, Mme [X] [S], en qualité de tutrice, et Mme [F] [G] concluent au débouté des prétentions des appelants et à la confirmation pure et simple du jugement dont appel. Dans d’ultimes conclusions, à portée récapitulative en date du 17 octobre 2023, elles demandent à la cour de :

Vu l’article 815-5 du code civil :

Dire et juger Madame [X] [S], ès qualités de tutrice de Madame [F] [G] née [A] recevable et bien fondée en ses demandes.

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de VESOUL le 9 mai 2023 en toutes ses dispositions.

AUTORISER la vente du bien immobilier sis à [Localité 11], cadastré section AI, numéro [Cadastre 3], lieudit « [Localité 16] », d’une contenance de 12 ares et 15 centiares dépendant de l’indivision [G] au profit de tout acquéreur.

FIXER le prix de vente à la somme de 70 000 euros, avec diminution du prix de vente de 5% par trimestre en cas d’absence d’acquéreur.

ORDONNER la substitution du présent jugement au refus de vente des indivisaires.

DEBOUTER Monsieur [J] [G], Monsieur [D] [G], Madame [V] [P] née [G] et Madame [W] [Z] née [G] de toutes leurs demandes, plus amples ou contraires.

CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [G], Monsieur [D] [G], Madame [V] [P] née [G] et Madame [W] [Z] née [G] à payer à Madame [X] [S], es qualité de tutrice de Madame [F] [G] née [A] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER enfin solidairement Monsieur [J] [G], Monsieur [D] [G], Madame [V] [P] née [G] et Madame [W] [Z] née [G] aux entiers dépens.

Elles soutiennent, de ce point de vue, que :

L’absence d’accord du juge des tutelles, à ce stade de la procédure, n’est pas de nature à vicier le processus de mise en vente. Au surplus, l’accord de ce magistrat pour introduire l’instance a été délivrée.

Aucune justification n’est fournie à la contestation émanant des co-successibles. Il y a lieu de préciser que chaque membre de la fratrie a été convoqué pour effectuer les visites du local en vue de sa vente mais aucun n’y a déféré.

La maison d’habitation est d’un coût d’entretien élevé que la tutélaire ne peut assumer au moyen de ses faibles revenus, ce qui, à court terme, compromet l’intérêt commun.

Des avis fournis par les agences immobilières consultées, il ressort que le prix de vente s’établit selon un panel compris entre 70 000,00 euros et 93 000,00 euros.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [J] [G] par acte du 07 septembre 2023 remis à personne et à Mme [V] [G] épouse [P] à par acte du 15 sepembre 2023 remis à domicile. M. [J] [G] et Mme [V] [G] épouse [P] n’ont pas constitué avocat. Il sera statué par défaut.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Les appelants contestent la validité de l’acte de notoriété établi par le notaire en charge du règlement de la succession, estimant que le document était insusceptible de démontrer la qualité de successible de l’épouse survivante. Toutefois, l’acte versé au dossier ne fait apparaître, dans sa forme, aucune anomalie propre à le disqualifier du point de vue probatoire. Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 730 du code civil la qualité d’héritier se prouve par tous moyens. A cet égard, il sera relevé que lors d’échanges de courriers entre les héritiers privilégiés et la veuve du 'de cujus', représentée par sa tutrice, sa qualité d’héritière de son époux prédécédé n’a jamais été remise en cause. Dès lors, son seul statut de conjointe survivante suffit à lui conférer la qualité de successible en conformité avec les dispositions de l’article 757-2 du code civil. Le moyen est donc inopérant.

Dans l’hypothèse où les collatéraux privilégiés entendraient critiquer l’absence de preuve d’un éventuel héritier (légataire universel, à titre universel ou particulier ou 'ab intestat'), il y a lieu de rappeler que la présence d’un successible en ligne directe ou par voie testamentaire évince définitivement les collatéraux du périmètre successoral alors même qu’elle laisse au conjoint survivant l’usufruit sur l’ensemble du patrimoine héréditaire et le bénéfice de la réserve spéciale.

* * *

Les appelants invoquent, à l’appui de leurs prétentions, l’absence d’autorisation du juge des tutelles dans la mesure où la vente d’un immeuble s’analyse en un acte de disposition. Toutefois, le droit d’appel, en matière de mesures de protection aux incapables majeurs, est limité aux personnes visées à l’article 1230 alinéa 1° c’est à dire celles à qui est notifiée le jugement rendu par le juge des tutelles. Il s’agit donc d’une nullité relative dont l’invocation est proscrite pour toute autre personne que les proches de la personne vulnérable. Cette nullité relative touche tous les actes de disposition spécifiés à l’article 496 du même code.(Cass. 1° Civ. 10 mars 1998 Bull n° 102).

Le moyen est donc inopérant.

* * *

Aux termes de l’article 757-3 du code civil :

' En cas de prédécès des pères et mères, les biens que le défunt avait reçus de ses ascendants, par succession ou donation et qui se retrouvent en nature dans la succession sont, en l’absence de descendants, dévolus pour moitié aux frères et soeurs du défunt ou à leurs descendants, eux-mêmes descendants du ou des parents prédécédés à l’origine de la transmission.'

Ainsi qu’il l’a été rappelé, le conjoint survivant ne peut faire valoir son droit de réserve spéciale sur un bien de retour si bien que l’indivision porte sur le droit de propriété en son entier et non sur le droit réel démembré que constitue la nu-propriété en cas de dévolution de l’usufruit à l’époux survivant dans le cadre d’une succession ordinaire. Toutefois, les régles spéciales et dérogatoires applicables aux successions dites anomales, c’est à dire celles qui mettent en jeu un bien de retour, laissent subsister le droit spécial au logement au profit du conjoint survivant, conformément aux dispositions de l’article 764 alinéa 1° du code civil. Ce droit d’usage et d’habitation est opposables aux collatéraux privilégiés qui ne peuvent en dénier le droit au co-successible même s’il n’occupe pas l’immeuble objet du droit au retour. Il s’ensuit que ce diminutif d’usufruit fait obstacle à ce que les autres indivisaires puissent jouir concurremment du bien en question quand bien même détiendraient-ils sur lui une quote-part de droit de propriété indivis. Il s’ensuit qu’en l’espèce, les appelants ne peuvent se plaindre de ce qu’ils n’ont pas accès au local litigieux puisque par l’effet de la loi ils ne peuvent en détenir l’usage.

S’agissant de l’autorisation délivrée par le tribunal de vendre un bien compris dans le patrimoine héréditaire du défunt, et participant de l’actif indivis de la masse à partager, l’article 815-5 habilite le coindivisaire lésé par la récalcitrance des autres membres de l’indivision, à en solliciter la délivrance. Il s’agit donc de passer outre au blocage consécutif à l’opposition d’une majorité d’indivisaire pour procéder à une vente de gré à gré et non d’aboutir à une vente en licitation, cas de figure prévu à l’article 815-5-1 alinéas 4 et 5 du code précité.

Pour s’opposer à la vente au prix de 78 000,00 euros, selon la proposition acceptée par un acquéreur putatif, les appelants font valoir que la contrepartie à la cession est sous-estimée dans la mesure où une agence immobilière a avancé une valeur vénale pouvant atteindre la somme de 93 000,00 euros. Les intéressés ne fondent leur critique que sur les productions de la requérante et ne versent, eux-mêmes, au dossier de la procédure aucune autre évaluation propre à conforter leur position, ainsi que l’a fait observer à bon escient le premier juge. En cet état, compte tenu des propositions formulées par différents acquéreurs potentiels et des évaluations émanant de professionnels de l’immobilier, la valeur vénale du bien est comprise dans un éventailde 70 000,00 à 93 000,00 euros. Force est, cependant, de constater que l’appréciation du prix de vente à laquelle se sont livrées les agences immobilières dont les conclusions sont produites aux débats, datent de l’année 2022, c’est à dire avant la dépréciation du marché immobilier ( tensions sur la scène internationale, remontée des taux pour faire face à la pression inflationiste, difficulté d’approvisonnement en matériaux . . .) autant de facteurs susceptibles de favoriser une tendance baissière du marché immobilier. Dés lors, et de ce point de vue, la proposition faite d’une mise à prix à la somme de 70 000,00 euros, valeur plancher, ne peut être regardée comme lésionnaire des intérêts des parties en présence.

Enfin, les appelants considèrent que l’intérêt collectif des coindivisaires n’est aucunement compromis et que l’action entreprise par l’intimée ne vise qu’à couvrir des besoins personnels insusceptibles d’affecter la collectivité des copropriétaires. Ils font, à cet égard, valoir que l’immeuble en question n’est aucunement dégradé et que, dans ces conditions, aucun impératif ne peut présider à son aliénation.

Il est quelque peu paradoxal pour les appelants de faire grief au conjoint survivant de les empêcher d’accéder au local et d’affirmer, concomitamment et péremptoirement, que celui-ci est en bon état d’entretien ce dont ils déduisent que l’intérêt commun, au sens de l’article 815-5 précité, n’est nullement compromis.

Dans un avis de valeur établi par l’agence immobilière Starck, en date du 11 mars 2022, il est fait état d’une défectuosité du système électrique, de la présence d’amiante, d’un mauvais diagnostic énergétique (classement F), et d’une importante émission de gaz à effet de serre (classement F), pour en déduire que le prix de cession est compris entre une somme de 72 000,00 et 82 000,00 euros.

Dans une étude comparative de marché, en date du 11 octobre 2023, la société 'Imparkt immobilier’ propose une évaluation du bien comprise dans un éventail de 70 000,00 euros et 75 000,00 euros. Enfin, l’agence 'Avenir Immobilier’ a constaté, dans un compte-rendu du 5 octobre 2023, que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau d’assainissement public (les eaux usées se déversant dans le réseau d’évacuation d’eau de pluie). Elle a proposé une valeur vénale oscillant entre 83 000,00 euros et 93 000,00 euros.

Les revenus de l’intimée, eu égard aux charges inhérentes à la prise en charge de ses frais d’hébergement en EHPAD, ne peuvent être suffisants pour couvrir les dépenses d’entretien de l’immeuble. Il ne ressort, de surcroît, nullement des pièces de la procédure que les collatéraux privilégiés contribuent au compte d’indivision. En conséquence, l’aliénation du bien par le biais d’une vente de gré à gré est de nature à satisfaire les intérêts des protagonistes du présent procès. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a autorisé la coindivisaire, représentée par sa tutrice, à passer seule l’acte de vente de l’immeuble compris, pour partie dans l’actif de la succession anomale.

Ces évaluations, anciennes de plus de deux ans pour certaines et de un an pour d’autres, doivent également être pondérées par le fait que le local est inoccupé et exposé aux dégradations liées aux intempéries (gel et canicule). Il s’ensuit que la mise à prix fixée à la somme de 70 000,00 euros tient compte de l’ensemble de ces paramètres et sera entérinée par la cour. De la même manière, cette offre de prix sera réduite de 5% par trimestre à défaut d’acquéreur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais exposés par elles dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 3000,00 euros. Les appelants seront tenus, in solidum, d’en acquitter le paiement à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt de défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a autorisé Mme [F] [A] veuve [G], représentée par sa tutrice Mme [X] [S], à passer seule l’acte de vente de l’immeuble situé à [Localité 11], cadastré section AI n° [Cadastre 6].

— Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la mise à prix de la vente immobilière à la somme de 78 000,00 euros.

Statuant à nouveau :

— Fixe à la somme de 70 000,00 euros le prix de vente de l’immeuble avec baisse de 5% à défaut d’acquéreur dans un délai de 3 mois.

— Condamne 'in solidum’ M. [D] [G] et Mme [W] [G] veuve [Z] à payer à Mme [F] [A] veuve [G], représentée par sa tutrice Mme [X] [S], la somme de 3000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamne, sous le même lien de solidarité, aux entiers dépens.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,