Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/ZL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/00489 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EYDN

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 février 2024 – RG N°1121000080 – TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-CLAUDE

Code affaire : 51A – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, président de chambre.

Monsieur Marc RIVET, président de chambre et M. Cédric SAUNIER, conseiller.

Greffier : [Localité 4] Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 10 décembre 2024 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, Monsieur Marc RIVET, président de chambre, M. Cédric SAUNIER, conseiller, et assistés de [Localité 4] Leila ZAIT, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur [V] [X]

né le 11 Novembre 1966 à [Localité 5], de nationalité française, artiste,

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Céline BON, avocat au barreau de JURA

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056/2023/6614 du 04/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

ET :

INTIMÉE

S.C.I. SCI SOFYANA

Sise [Adresse 2]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 27/05/24

ARRÊT :

— DEFAUT

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par [Localité 4] Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 1er juin 2017, la SCI Sofyana a donné à bail à M. [V] [P] [X] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 380 euros outre la somme de 40 euros à titre de provisions sur charges.

Indiquant avoir fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 janvier 2021, non suivi de règlement, la société Sofyana a, par acte d’huissier de justice signifié le 13 juillet suivant, fait assigner M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude en sollicitant que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que son locataire soit expulsé et condamné à lui payer la somme actualisée de 15 912,25 euros au titre de l’arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation et une indemnité de 400 euros, outre frais irrépétibles et dépens.

Selon jugement rendu le 21 décembre 2021, la procédure a fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise judiciairement ordonnée le 12 août précédent dans le cadre d’une procédure indemnitaire et tendant à l’exécution de travaux dans le logement initiée par le locataire.

Dans le cadre de cette autre instance, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude a, par jugement rendu le 17 août 2023 suivi d’un appel de la société Sofyana, condamné sous astreinte la société Sofyana à procéder à la réparation de la chaudière et du système de ventilation du logement, l’a condamnée à indemniser les préjudices de jouissance et moral subis par M. [X] et a débouté celui-ci de sa demande de restitution des provisions sur charges versées entre les mois de juin 2017 et mai 2023.

Après dépôt du rapport d’expertise le 27 avril 2023, M. [X] sollicitait en première instance le rejet des demandes adverses en raison de l’indécence du logement, subsidiairement la réduction du montant de sa dette locative et en tout état de cause la diminution du montant du loyer jusqu’à réparation de la chaudière et du système de ventilation du logement.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Claude a, par jugement rendu le 09 février 2024 :

— déclaré recevable la demande formée par la société Sofyana ;

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [X] ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 mars 2021 ;

— ordonné la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de M. [X] et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurrier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

— condamné M. [X] à payer à la société Sofyana une somme de 10 610 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné M. [X] à payer à la société Sofyana une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui seraient dus en cas de non résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues et de chaque indemnité pour celles à échoir ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant ;

— dit que la société Sofyana sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

— dit que la société Sofyana sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

— rejeté la demande formée par M. [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné à verser à la société Sofyana la somme de 600 euros sur ce même fondement ;

— rejeté tous les autres chefs de demande ;

— condamné M. [X] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au préfet et à la CCAPEX et les frais de signification du jugement ;

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit :

— dit qu’une copie du jugement sera transmise par les soins du greffe au préfet du département.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

Concernant le logement :

— que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— que par ailleurs le bailleur doit assurer au locataire une jouissance paisible du logement ;

— que si le locataire fait valoir l’indécence du logement au regard des conclusions du rapport d’expertise judiciaire rendu le 27 avril 2023 par M.[F] aux termes desquelles font défaut des systèmes de chauffage et de ventilation fonctionnels, il continue à occuper ledit logement et semble souhaiter s’y maintenir en ne mettant pas fin au bail et en s’opposant au constat de sa résiliation ;

— que ces éléments apparaissent peu compatibles avec l’appréciation très stricte de l’inhabitabilité d’un logement autorisant le locataire à suspendre en totalité le versement de ses loyers sans autorisation ;

— qu’en outre, la gêne occasionnée par l’absence de chauffage a été évaluée, au titre de la reconnaissance d’un préjudice de jouissance dans le cadre de la décision rendue par la juridiction le 17 août 2023 ;

— que l’exception d’inexécution doit donc être rejetée ;

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

— que le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 29 mars 2021 ;

Concernant les loyers et charges impayés :

— que le locataire justifie du versement, directement au bailleur, par la caisse d’allocations familiales (CAF), de la somme totale de 6 870 euros entre les mois de janvier 2020 et mars 2022, qu’il convient de déduire de la somme sollicitée par la société Sofyana ;

— que cependant, le locataire n’établit pas la suspension des versements opérés par la CAF au motif de l’état d’insalubrité du logement ;

— que par ailleurs, les provisions sur charges au titre du chauffage et de l’eau ne sont pas dues, alors qu’il est constant que la chaudière était dysfonctionnelle et que M. [X] justifie s’être acquitté de sa consommation directement auprès du foumisseur ;

— que la somme de 920 euros sera donc également déduite du décompte remis par le bailleur ;

— qu’il n’est pas possible de déterminer, à la lecture des pièces produites par la demanderesse, la variation du prix du loyer à compter du mois de juin 2021, de sorte que le loyer comptabilisé sur la totalité de la période sera celui prévu au bail soit la somme de 380 euros outre 20 euros de charges après réduction, soit une somme de 400 euros et un montant total de 18 400 euros ;

— que M. [X] sera condamné à verser à la société Sofyana la somme totale de 10 610 euros au titre des loyers et des charges impayés ;

Concernant l’indemnité d’occupation :

— qu’elle est due entre la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

— que toutefois, les indemnités dues entre la résiliation du bail, soit le 29 mars 2021, et l’arrêté du dernier décompte au mois d’octobre 2023 sont intégrées dans la somme de 10 610 euros susvisée ;

Concernant la demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte ;

— que le tribunal a, par sa décision rendue le 17 août 2023 dans le cadre d’une instance distincte, statué sur cette demande.

Par déclaration du 29 mars 2024, M. [X] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions et, selon ses dernières conclusions transmises le 28 octobre 2024, il conclut à son infirmation et demande à la cour statuant à nouveau :

— de débouter la société Sofyana de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées en première instance ;

— de la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— de la condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— qu’au visa de l’article R. 224-41-5, alinéa 1, du code de l’environnement, de l’article 6, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3-1° du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement loué n’est pas décent puisqu’il ne dispose ni d’une installation permettant un chauffage normal, ni d’une installation de ventilation suffisante tel que relevé par l’expert judiciaire ;

— qu’au regard de l’exception d’inexécution fondée sur les articles 1217 et 1219 du code civil, la bailleresse ne pouvait dès lors lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— que la réciprocité des violences, par ailleurs uniques et anciennes entre lui-même et l’un des co-gérants de la société Sofyana empêchent de considérer qu’elles constituent un manquement à l’obligation de jouissance paisible incombant au locataire ;

— que s’il est resté dans un logement sans chauffage ni eau chaude et insuffisamment ventilé, c’est uniquement parce qu’il n’a pas d’autre endroit où habiter et que ses faibles revenus ne lui permettent pas de se reloger ;

— subsidiairement, que la commission de surendettement des particuliers du Jura a prononcé une mesure d’effacement total de ses dettes, parmi lesquelles figure la dette locative qu’il conteste.

Pour l’exposé complet des moyens de l’appelant, la cour se réfère à ses dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée à l’intimée le 27 mai 2024 à domicile, laquelle n’a pas constitué avocat.

En application du premier alinéa de l’article 473 du code de procédure civile, le présent arrêt est rendu par défaut.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre suivant et mise en délibéré au 11 février 2025.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que la recevabilité de la demande formée par la société Sofyana n’est pas contestée, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La cour observe que si M. [X] invoque, au soutien de sa demande de rejet des demandes adverses, le caractère vétuste et inhabitable du logement fondant une exception d’inexécution, et subsidiairement l’effacement de ses dettes, il ne conteste ni le défaut de règlement des loyers, qu’il revendique avoir suspendu au mois de janvier 2020, ni la délivrance par sa bailleresse d’un commandement de payer visant la clause exécutoire qu’il confirme avoir reçu le 28 janvier 2021.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par ailleurs, en application de cet article, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, pour invoquer une inadéquation du logement loué aux critères ci-dessus au regard du défaut de fonctionnement de la chaudière et de l’absence de ventilation, M. [X] produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 14 janvier 2021 rapportant, indépendamment des déclarations dépourvues de force probante effectuées par le locataire lui-même :

— une température mesurée à 14 degrés celsius dans l’appartement ;

— les déclarations de M. [I] [L], présenté comme chauffagiste, qui a indiqué que la carte électronique de la chaudière doit être remplacée, alors même que cet appareil est vétuste ;

— des traces de moisissures au niveau de certains encadrements de fenêtres et dans l’angle extérieur du salon ;

— l’absence de grille de ventilation au niveau des fenêtres.

Le rapport d’expertise judiciaire établi le 27 avril 2023 par M. [U] [F] indique que la chaudière ne fonctionnait pas le 20 octobre 2022, tandis que l’extraction d’air des WC 'ne semble pas fonctionner’ alors que celles de la salle de bains et de la cuisine fonctionnent.

Il précise que la chaudière, dont il ne mentionne ni la marque ni les caractéristiques, 'dysfonctionne depuis au moins 2017", concluant que l’appartement 'n’est pas conforme à l’usage d’habitation'.

Indépendamment du caractère particulièrement laconique de ces deux documents, dont l’essentiel relate les déclarations de M. [X], ceux-ni se bornent à relater un défaut de fonctionnement de la chaudière les 14 janvier 2021 et 27 avril 2023 et une insuffisance du dispositif de ventilation générant des phénomènes de moisissure au niveau de certains recoins.

Ces seuls éléments ne correspondent pas à la description du logement effectuée par M. [X].

Tant les échanges par SMS entre le locataire et le représentant de sa bailleresse que les attestations de témoins produites par l’appelant, qui font état du dysfonctionnement de la chaudière sans aucune précision permettant d’en apprécier ni la période ni la durée, ne sont de nature à établir une indécence du logement.

A cet égard, les écrits et les éléments produits par M. [X] sont contradictoires en ce que certains évoquent un dysfonctionnement de la chaudière depuis plusieurs années tandis que d’autres font état d’un défaut de fonctionnement.

Le juge de première instance a donc, à bon droit, considéré que si le locataire invoque une telle indécence pour justifier l’arrêt du paiement des loyers et charges depuis plusieurs années, il souhaite se maintenir dans ledit logement à condition de ne régler aucun loyer en expliquant ne pas être en mesure d’en financer un autre, tandis que les seuls éléments précités ne caractérisent pas l’inhabitabilité du logement et que l’indemnisation de son préjudice de jouissance relève d’une instance distincte.

La cour observe que le congé du locataire adressé à la bailleresse par un courrier daté du 27 juillet 2024 est illisible et ne comporte aucune signature.

Par ailleurs, alors même que la procédure de surendettement ne constitue pas – en soi – un obstacle à la poursuite de la procédure d’expulsion engagée antérieurement, M. [X] ne produit aucun élément de nature à établir précisément les caractéristiques de la dette de loyers mentionnée dans le tableau des créances actualisées au 23 janvier 2024, notamment la période concernée, tandis qu’il n’a entendu produire que deux pages sur les dix lui ayant été adressées par la commission de surendettement des particuliers du Jura.

Indépendamment du défaut de base légale au soutien de sa demande, le locataire, qui supporte la charge de la preuve, ne communique donc pas les éléments nécessaires pour en déduire l’incidence qu’il invoque entre la procédure de rétablissement personnel dont il bénéficie et la présente instance.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification, le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [X], a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 mars 2021 et a ordonné la libération des lieux et à défaut l’expulsion du locataire.

De même et au visa des motifs susvisés, étant rappelé que tant l’exécution de travaux dans le logement que l’indemnisation des préjudices invoqués par M. [X] et sa demande de restitution des provisions pour charges font l’objet d’une instance distincte, le jugement dont appel sera confirmé en ce que ce dernier a été condamné à payer à la société Sofyana :

— une somme de 10 610 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui seraient dus en cas de non résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, augmentées des intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnbités échues et de chaque indemnité pour celles à échoir, ladite indemnité étant due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant, tandis que la société Sofyana sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989.

Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt par défaut, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Claude ;

Condamne M. [V] [P] [X] aux dépens d’appel ;

Le déboute de sa demande formée en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Leïla ZAIT greffier.

Le greffier, Le président,