MW/LZ

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01124 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZPR

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2024 – RG N°22/00008 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

Code affaire : 63C – Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

et M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER , Conseillers.

Greffier : M^me Leila ZAIT , Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 23 septembre 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, et M. Philippe MAUREL et M^me Bénédicte UGUEN-LAITHIER , conseillers et assistés de Leila ZAIT , greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. ECLA

Sise [Adresse 5]

Représentée par M^e Julia BOUVERESSE de la SCP BOUVERESSE AVOCATS, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉES

Madame [E] [F] veuve [H]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 7]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Jean-pierre GUICHARD de la SCP GUICHARD, avocat au barreau de MONTBELIARD

S.A.S. BEI-FC

Sise [Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD

Représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD

Sise [Adresse 3]

Représentée par M^e Alexandre BERGELIN de la SELARL REFLEX NORD FRANCHE-COMTE, avocat au barreau de MONTBELIARD

Représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte authentique du 11 avril 2018, Mme [E] [F], veuve [H], a vendu à la SCI ECLA une maison sise à [Adresse 8]. A cet acte était annexé un dossier de diagnostics techniques établi par la SAS BEI Franche-Comté (la société BEI-FC), au rang desquels figurait un rapport de repérage de produits contenant de l’amiante, dont il résultait la présence de matériaux amiantés dans des poteaux du garage du rez-de-chaussée, et dans des plaques ondulées présentes sur la toiture d’un hangar annexe.

Le 31 mai 2019, la SCI ECLA a fait établir par la société RETI un rapport de repérage de matériaux amiantés faisant apparaître la présence d’amiante dans les ardoises en fibro-ciment constituant la toiture de la maison.

Saisi par la SCI ECLA, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montbéliard a, par décision du 20 novembre 2019, ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire.

Le 15 décembre 2020, l’expert a déposé le rapport de ses opérations, confirmant la présence d’amiante dans la toiture de l’immeuble, et la visibilité de ce matériau pour le diagnostiqueur.

Par exploits des 16 décembre 2021, 28 décembre 2021 et 3 janvier 2022, la SCI ECLA a fait assigner Mme [F], la société BEI-FC ainsi que l’assureur de cette dernière, la SA Axa France IARD, devant le tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins que soit constatée la commission d’une erreur de diagnostic et indemnisés les préjudices en résultant, tenant au coût des opérations de désamiantage et de remise en état de la charpente, au préjudice de jouissance et au coût de relogement.

Les défendeurs se sont opposés aux demandes formées à leur encontre.

Par jugement du 17 mai 2024, le tribunal a :

— condamné in solidum la SAS BEI-FC et son assureur Axa France IARD à payer 14 755,20 euros à titre de dommages-intérêts à la SCI ECLA en réparation du dommage causé par l’erreur fautive de diagnostic relatif à l’amiante ;

— débouté la SCI ECLA de ses demandes de dommages et intérêts pour la remise en état de la charpente, le préjudice de jouissance et pour les frais de relogement ;

— débouté la SCI ECLA de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [E] [F] veuve [H] ;

— condamné in solidum la SAS BEI-FC, Axa France IARD et la SCI ECLA aux dépens ;

— condamné in solidum la SAS BEI-FC et Axa France IARD à payer 1 000 euros à la SCI ECLA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI ECLA à payer 1 000 euros à Mme [E] [F] veuve [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu :

— sur la demande à l’encontre de la société BEI-FC :

* que la société BEI-FC ne contestait pas avoir commis une faute en ne détectant pas d’amiante dans la toiture de la maison, laquelle était parfaitement visible ;

* que la SCI ECLA, bien qu’étant un tiers au contrat entre Mme [F] et la société BEI-FC, pouvait invoquer la faute contractuelle commise par cette dernière, dès lors qu’elle lui avait causé un préjudice ;

* sur le préjudice, que la SCI ECLA ne démontrait pas de lien certain entre la présence de produits amiantés non signalés et la nécessité de réaliser les travaux de désamiantage et de rénovation de la charpente, ces travaux n’étant ni nécessaires pour préserver la santé des occupants, ni obligatoires ; que le préjudice ne pouvait donc consister que dans la perte de chance de négocier une baisse du prix d’achat ; que cette perte de chance devait être évaluée à 90 % du coût du désamiantage, soit 14 755,20 euros ;

— sur la garantie d’Axa, que celle-ci ne déniait pas sa garantie, mais sollicitait la déduction d’une franchise, qui n’était cependant pas opposable au tiers victime s’agissant d’une assurance obligatoire ;

— sur la demande à l’encontre de Mme [F] :

* que le diagnostic annexé à un contrat de vente n’en constituait pas une clause contractuelle ; que l’acte de vente ne comportait aucune stipulation contractuelle par laquelle Mme [F] aurait garanti l’absence d’amiante dans la toiture, si bien que la garantie de conformité ne pouvait être invoquée ;

* s’agissant du vice caché, que l’acte de vente comportait une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, et qu’il n’était établi aucune connaissance du vice par Mme [F], ni aucune mauvaise foi de celle-ci ; qu’en outre, la présence d’amiante ne rendait pas l’immeuble impropre à sa destination, ni même n’en diminuait l’usage.

La SCI ECLA a relevé appel de cette décision le 22 juillet 2024.

Par conclusions n°2 transmises le 20 août 2025, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles L. 271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles L. 1334-13, R. 1334-14, R. 1334-15, R. 1334-20, et R. 1334-21 du code de la santé publique,

Vu l’article 1240 du code civil sur la responsabilité civile délictuelle,

Vu les articles 1603 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Rejetant toutes conclusions contraires,

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SCI ECLA ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* condamne in solidum la SAS BEI-FC sise à Belfort et son assureur Axa France IARD, à payer 14 755, 20 euros à titre de dommages-intérêts à la SCI ECLA sise à Valentigney, en réparation du dommage causé par l’erreur fautive de diagnostic relatif à l’amiante ;

* déboute la SCI ECLA de ses demandes de dommages et intérêts pour la remise en état

de la charpente, le préjudice de jouissance et pour les frais de relogement ;

* déboute la SCI ECLA de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de Mme [E] [F] veuve [H] ;

Statuant à nouveau :

— de juger que le dossier de diagnostics techniques fourni lors de la vente de l’immeuble sis [Adresse 6]

[Adresse 10] à Bavans du 11 avril 2018 intervenue entre la SCI ECLA et Mme [E] [F] est erroné en ce qu’il comprend notamment des informations inexactes s’agissant des constatations liées à la présence d’amiante ;

I. Concernant la SAS BEI-FC et son assureur responsabilité civile Axa France IARD

— de juger que la SAS BEI-FC a commis une faute lors de l’accomplissement de ses diligences lors de la réalisation des opérations de diagnostic entreprises en 2017 sur ledit immeuble ;

— de juger la SAS BEI-FC entièrement responsable des préjudices subis par la SCI ECLA

résultant du diagnostic litigieux sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— de condamner la SAS BEI-FC à régler à la SCI ECLA les sommes suivantes en réparation de ses préjudices :

* 41 455,26 euros TTC au titre du coût des travaux de désamiantage de la couverture du

bâtiment principal rendus nécessaires selon devis réalisé par l’entreprise TED le 1er août 2025 ;

* 10 657 euros TTC au titre du coût de la remise en état de la charpente (soit 50 % du devis établi par la SARL Flajoulot) ;

* 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’inoccupation des lieux durant de nombreux mois et du retard accumulé dans son projet d’installation ;

* 36 706,32 euros TTC (à parfaire) en remboursement des frais de location de bungalows

qu’elle a été contrainte d’exposer ;

— de condamner la SA Axa France IARD, assureur responsabilité civile du diagnostiqueur défaillant, d’avoir à garantir son assuré défaillant, la SAS BEI-FC, de toutes condamnations ;

II. Concernant Mme [E] [F], venderesse

— de juger que la découverte d’amiante postérieurement à la vente est en l’espèce constitutif d’un

défaut de conformité et d’un vice caché ;

— de juger Mme [E] [F] entièrement responsable des préjudices subis par la SCI ECLA ;

— de condamner solidairement Mme [E] [F] à payer à la SCI ECLA les dommages et intérêts susvisés en réparation des préjudices subis par l’exposante;

En tout état de cause,

— de débouter les défenderesses de l’ensemble de leurs contestations, prétentions, moyens et demandes ;

— de condamner solidairement les défenderesses à régler à la SCI ECLA la somme de 7 000 euros

au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner solidairement aux entiers frais et dépens, incluant ceux de première instance et d’appel et comprenant les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Julia

Bouveresse avocat au sein de la SCP Bouveresse Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2025, la société BEI-FC et la société Axa France IARD demandent à la cour :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* débouté la SCI ECLA de ses demandes de dommages et intérêts pour la remise en état de la charpente, le préjudice de jouissance et pour les frais de relogement ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné in solidum la SAS BEI-FC sise à Belfort et son assureur Axa France IARD, à payer 14 755,20 euros à titre de dommages-intérêts à la SCI ECLA sise à Valentigney, en réparation du dommage causé par l’erreur fautive de diagnostic relatif à l’amiante ;

* condamné in solidum la SAS BEI-FC, Axa France IARD et la SCI ECLA aux dépens ;

* condamné in solidum la SAS BEI-FC et Axa France IARD à payer 1 000 euros à la SCI ECLA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

A titre principal :

— de débouter la société ECLA de l’intégralité de ses demandes en raison de l’absence de démonstration de la réalité du préjudice ;

— de débouter Mme [F] de sa demande indemnitaire telle que dirigée à l’encontre de la société BEI-FC ;

A titre subsidiaire :

— de débouter la société ECLA de l’intégralité de ses demandes en raison de l’absence de

demande fondée sur la perte de chance ;

A titre infiniment subsidiaire :

— de débouter la société ECLA de toute demande indemnitaire excédant la somme de 18 444 euros TTC correspondant au strict désamiantage ;

En tout état de cause :

— de juger que toute condamnation prononcée contre la société Axa France IARD le sera dans les limites de la police, c’est-à-dire franchise contractuelle déduite ;

— de condamner la société ECLA ou toute partie succombant à payer aux sociétés BEI-FC et Axa

France IARD la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions transmise le 6 juin 2025, Mme [F] demande à la cour :

Vu les articles L.271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles L. 1334-13, R.1334-14, R.1334-20, et R. 1334-21 du code de la santé publique,

Vu l’article 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— de statuer ce que de droit quant à la demande de la société ECLA à l’encontre de la SAS BEI-FC ;

— de débouter en tout état de cause la société ECLA de son action à l’encontre de Mme [E] [F] fins et conclusions ;

— de condamner la société ECLA à payer à Mme [F] la somme de 4 000 euros autitre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SAS BEI-FC et la société ECLA en tous les dépens

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 septembre 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

Sur les responsabilités

Par son appel, la société ECLA sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a écarté ses demandes en tant qu’elles étaient formées contre Mme [F], alors que la société BEI-FC et son assureur poursuivent quant à elles l’infirmation en ce que le premier juge a retenu une faute à l’encontre du diagnostiqueur.

1° Sur la responsabilité de Mme [F]

La SCI ECLA reprend ses moyens de première instance, consistant à faire grief à Mme [F] d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, subsidiairement de la vente d’un bien affecté d’un vice caché. Il sera observé d’emblée que l’appelante ne développe dans ses écritures aucune critique circonstanciée des motifs retenus par le tribunal pour écarter ses demandes sur ces deux fondements.

Mme [F] indique quant à elle s’en remetre à la motivation du premier juge, tout en argumentant sur son absence de responsabilité au regard de la faute exclusive du diagnostiqueur.

Ce dernier moyen est cependant dépourvu d’emport, dès lors qu’en sa qualité de vendeur l’intimée est personnellement tenue envers l’acquéreur des obligations de délivrer la chose convenue et de délivrer une chose exempte de vices, dont elle ne peut prétendre se voir décharger au motif de la commission d’une faute par un tiers au contrat de vente.

C’est en revanche à bon droit que le premier juge a écarté le moyen fondé sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme, dès lors que l’immeuble livré correspond dans sa nature et sa consistance à celui décrit aux clauses contractuelles de l’acte de vente, et alors que les rapports de diagnostic annexés à celui-ci ne s’analysent pas en des clauses contractuelles participant de la définition du bien vendu, mais constituent de simples éléments d’information.

C’est ensuite de manière tout aussi pertinente que le tribunal, constatant la stipulation dans l’acte de vente d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et relevant qu’il n’était aucunement démontré que Mme [F], dont il sera rappelé qu’elle n’est pas une professionnelle de la construction ni de la vente immobilière, ait pu avoir connaissance de la présence d’amiante dans les ardoises composant la toiture de la maison vendue, a également rejeté les demandes de la SCI ECLA en tant qu’elles étaient formées sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Force est de constater que l’appelante ne produit à hauteur de cour aucun élément de conviction nouveau de nature à permettre à la cour d’avoir, s’agissant de la responsabilité de Mme [F], une appréciation différente de celle du premier juge.

La décision de première instance sera donc confirmée en ce qu’elle a mis la vendeuse hors de cause.

2° Sur la responsabilité de la société BEI-FC

Si aucun lien contractuel n’unit la SCI ECLA au diagnostiqueur, qui est intervenu à la demande de Mme [F], il n’en demeure pas moins de jurisprudence constante que la commission d’une faute contractuelle est de nature à engager la responsabilité délictuelle de son auteur lorsque cette faute a causé un préjudice personnel à un tiers au contrat.

La société BEI-FC et son assureur considèrent que la première n’a commis aucune faute dans l’établissement du rapport de repérage de matériaux amiantés qui a été annexé à l’acte de vente par lequel Mme [F] a cédé l’immeuble litigieux à la SCI ECLA.

Pourtant, il ressort sans aucune ambiguïté du rapport d’expertise judiciaire que la toiture de la maison d’habitation est constituée d’ardoises contenant de l’amiante de type chrysotile, mais aussi que cette toiture était parfaitement visible. Il doit en être déduit que le diagnostiqueur, professionnel ayant une connaissance étendue des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, aurait à l’évidence dû voir son attention attirée par les ardoises de couverture, et signaler leur présence dans le cadre de son rapport. La position de dénégation aujourd’hui adoptée par la société BEI-FC est d’autant moins compréhensible que l’expert judiciaire précise dans son rapport que l’erreur a été admise en sa présence par M. [Y], technicien de la société BEI-FC.

Celle-ci ne peut pas sérieusement contester sa responsabilité en affirmant contre toute réalité avoir signalé la présence d’amiante en toiture dans le cadre de son rapport, alors que, dans le cadre de celui-ci, la toiture effectivement concernée par le signalement de tôles ondulées amiantées est celle d’un hangar annexe, totalement indépendant de la maison d’habitation dont la toiture est seule concernée par la faute reprochée au diagnostiqueur.

De même, c’est à mauvais escient que la société BEI-FC prétend trouver une cause d’exonération dans le fait que le cabinet RETI, intervenu à la demande de la société ECLA et ayant mis en évidence la présence d’amiante en toiture de la maison d’habitation, avait établi un rapport de diagnostic avant vente, alors que, consulté dans l’optique de la réalisation de travaux, il aurait dû établir un diagnostic avant travaux, cette erreur étant en effet dépourvue de tout lien de causalité avec l’erreur de diagnostic préalablement commise par la société BEI-FC.

C’est en définitive à bon droit que le tribunal a retenu qu’ayant commis une faute contractuelle dans ses relations avec Mme [F] en ne décelant pas la présence d’amiante dans la toiture de la maison objet de la vente, la société BEI-FC engageait sa responsabilité envers l’acquéreur de ce bien dès lors qu’il en était résulté pour lui un préjudice personnel..

Sur le préjudice

Il sera relevé à titre liminaire que le jugement comporte une erreur de calcul manifeste en ce qu’après avoir retenu que le préjudice consistait pour la société ECLA en une perte de chance de négocier une baisse du prix d’achat estimée à 90 %, et avoir appliqué ce taux de 90 % au coût du désamiantage qu’il a évalué à 18 444 euros, le tribunal a retenu un préjudice de 14 755,20 euros, alors que l’opération mathématique effectuée conduit en réalité à un résultat de 16 599, 60 euros.

S’agissant de la nature du préjudice, force est de constater que l’appelante ne critique pas expressément la nature de perte de chance retenue par le premier juge, bien que ses demandes portent sur un préjudice résultant de l’addition de divers postes, sans application aux montants obtenus d’aucun pourcentage de perte de chance.

En tout état de cause, le tribunal a fait une exacte appréciation de la nature du préjudice subi en le définissant comme la perte d’une chance de pouvoir négocier une réduction du prix de vente, étant rappelé que la présence d’amiante dans des matériaux de toiture qui ne sont soumis à aucune agression ne présente pas de risque sanitaire particulier pour les occupants des lieux, de sorte que rien n’impose la réalisation d’opérations de désamiantage, qu’il résulte par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que la toiture était parfaitement étanche, et ne nécessitait donc pas la réalisation de travaux, et qu’il n’est en outre pas justifié qu’à la date de la vente ait existé un projet concret et avancé de surélévation de la maison, imposant le retrait de la toiture, le seul élément produit à cet égard consistant en un projet établi postérieurement à la vente.

Il est en effet manifeste que si elle avait connu la présence d’amiante dans la toiture de la maison principale avant la vente, la SCI ECLA aurait pu négocier une réduction du prix de vente pour compenser les conséquences pécuniaires des contingences auxquelles elle devrait immanquablement faire face au cas où elle serait amenée à intervenir sur la toiture de l’immeuble acquis, savoir l’engagement d’opérations de désamiantage, qui imposent le recours à des professionnels spécialisés, et des coûts importants de confinement, de retrait et d’évacuation des matériaux.

L’évaluation du préjudice doit donc prendre en compte le coût des opérations de désamiantage. Sur ce point, la société ECLA conteste le chiffrage retenu par le tribunal sur la base du rapport d’expertise, et se réfère à un devis établi par la société TED, dont le montant, soit 34 065,50 euros TTC, apparaît sans commune mesure avec celui retenu par l’expert judiciaire, émanant de la société PBTP & Démolitions, soit 18 444 euros TTC. Cette différence a été soumise à l’expert, qui, dans son rapport définitif, a retenu une évaluation, qualifiée d’intermédiaire, à hauteur de 24 000 euros TTC, dont il sera relevé qu’elle n’a pas été prise comme base de calcul par le premier juge, qui s’est référé au seul montant de 18 444 euros.

Le delta existant entre les devis s’explique d’abord par une différence notable de la superficie de toiture prise en compte, 190 m² pour le devis retenu par l’expert, et 230 m² pour le devis TED. Sur ce point, l’expert judiciaire ajoute dans sa réponse à dire, et sans qu’aucun élément technique versé aux débats ne vienne le contredire, qu’en prenant une marge sur les surfaces, celles-ci ne pourront jamais être mesurées à 230 m², mais tout au plus à 210 m².

La différence s’explique aussi au regard des techniques mises en oeuvre par les deux entreprises, la société BPTP & Démolitions recourant à un chariot télescopique, là où la société TED facture pour un montant important la mise en place d’échafaudages.

Etant rappelé que l’indemnisation doit se faire sans perte ni profit, seule la surface corrigée indiquée par l’expert judiciaire pourra être prise en compte, de même que le coût technique moins disant, rien ne justifiant que soit imposée au responsable du dommage une remise en état plus coûteuse que celle strictement nécessaire à la résorption du préjudice, les arguments de commodité invoqués par l’appelante, et tenant à la proximité géographique de la société TED, ou encore au fait que celle-ci présentait des compétences en maçonnerie étant à cet égard sans emport.

Il y a donc lieu de retenir le coût de 24 000 euros proposé par l’expert dans le dernier état de ses conclusions.

La SCI ECLA sollicite ensuite que soit pris en compte dans le périmètre de son préjudice une quote-part du coût de la rénovation de la charpente. Toutefois, force est de constater qu’elle n’explique en rien dans quelle mesure concrète le désamiantage de la toiture serait de nature à générer la nécessité de rénover la charpente, la cour constatant qu’à cet égard l’appelant se borne à affirmer l’existence d’une nécessité évidente, laquelle a manifestement échappé à l’expert judiciaire lui-même, qui a indiqué ne pas concevoir de lien entre le retrait de la toiture amiantée et une nécessité de rénover la charpente. C’est dont à bon escient que le premier juge a écarté ce poste de préjudice.

La confirmation s’impose aussi s’agissant du rejet de la prise en compte des postes de préjudice tenant respectivement à la réparation d’un préjudice de jouissance, et au remboursement de frais de location de bungalows pour assurer son relogement. Ces prétentions reposent en effet sur l’affirmation de la contrainte dans laquelle l’appelante se serait retrouvée de différer pendant de nombreux mois la réalisation des travaux d’aménagement qu’elle avait projetés dans l’immeuble litigieux. Or, l’expert judiciaire indique que la présence d’amiante en toiture ne constituait aucun obstacle à la réalisation des travaux d’aménagement, qui pouvaient être exécutés sans aucun risque pour les intervenants ou les futurs occupants des lieux, compte tenu du caractère inerte du matériau. Le premier juge a dans ces conditions légitimement pu retenir que c’est par son propre fait que la SCI ECLA avait retardé son projet. Il sera ajouté par ailleurs, et en tout état de cause, qu’au soutien de sa demande l’appelante produit des factures et justificatifs qui sont tous libellés, non pas à son nom, mais à celui d’une entité dénommée Jardin d’Idées, dont le lien exact existant avec la SCI n’est pas précisé, mais qui semble être l’occupant des lieux, ce qui pose question sur la recevabilité de l’appelante à réclamer l’indemnisation d’un préjudice potentiellement subi par un tiers.

Le préjudice résultant d’une perte de chance doit être évalué à l’aune de la chance perdue, sans pouvoir équivaloir à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Compte tenu de la présence avérée d’amiante dans la toiture de l’immeuble vendu, et du coût non négligeable des opérations de désamiantage susceptibles d’être engagées, il est hautement probable que l’acquéreur aurait pu obtenir un prix moindre que celui effectivement payé si le rapport de repérage établi par la société BEI-FC avait mentionné la contamination de la toiture. Le tribunal a ainsi fait une juste appréciation de la perte de chance en la fixant à 90 %.

Il convient toutefois d’appliquer ce taux au montant retenu ci-dessus comme représentatif du coût des opérations de désamiantage au moment de la vente, soit 24 000 euros.

La société BEI-FC sera en conséquence condamnée à indemniser la SCI ECLA à hauteur d’un montant de 21 600 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’assureur

Il doit être constaté qu’alors que le tribunal avait condamné in solidum la société BEI-FC et son assureur Axa à indemniser la SCI ECLA, celle-ci, aux termes de ses dernières conclusions d’appel, sollicite curieusement l’infirmation de ce chef, pour réclamer la condamnation de la société BEI-FC, seule, à réparer ses préjudices, ainsi que la condamnation de la société Axa 'd’avoir à garantir son assuré défaillant, la SAS BEI-FC, de toutes condamnations'.

Ce faisant, la SCI ECLA ne réclame pas la condamnation de l’assureur à son profit, mais sollicite la garantie de celui-ci pour le compte de la société BEI-FC. Or, en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, l’appelante n’est pas recevable à solliciter cette garantie.

La société BEI-FC, quant à elle, ne conclut pas au bénéfice de la garantie de son assureur.

Il en résulte qu’en l’état des demandes des parties, aucune demande n’est formée à l’encontre de la société Axa.

Le moyen tiré par celle-ci de l’opposabilité d’une franchise contractuelle est donc sans objet.

Sur les autres dispositions

Le jugement déféré sera infirmé s’agissant des dépens et des frais de défense irrépétibles, à l’exception de la condamnation prononcée de ce chef au bénéfice de Mme [F].

La SCI ECLA et la société BEI-FC seront condamnées in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI ECLA sera condamnée à payer à Mme [F] la somme de 3 000 euros en compensation de ses frais irrépétibles d’appel.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile serotn rejetées.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Infirme le jugement rendu le 17 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Montbéliard en ce qu’il a :

* condamné in solidum la SAS BEI Franche-Comté sise à Belfort et son assureur Axa France IARD, à payer 14 755,20 euros à titre de dommages-intérêts à la SCI ECLA sise à Valentigney, en réparation du dommage causé par l’erreur fautive de diagnostic relatif à l’amiante ;

* condamné in solidum la SAS BEI Franche-Comté, Axa France IARD et la SCI ECLA aux dépens ;

* condamné in solidum la SAS BEI Franche-Comté et Axa France IARD à payer 1 000 euros à la SCI ECLA en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant :

Condamne la SAS BEI Franche-Comté à payer à la SCI ECLA la somme de 21 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déclare irrecevable la demande de la SCI ECLA tendant à la condamnation de la SA Axa France IARD à garantir la SAS BEI Franche-Comté ;

Dit sans objet la demande de la SA Axa France IARD relative à la franchise ;

Condamne in solidum la SCI ECLA et la SAS BEI Franche-Comté aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la SCI ECLA à payer à Mme [E] [F], veuve [H], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,