Le copies exécutoires et conformes délivrées à

CS/[Localité 6]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/01606 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EWCC

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 septembre 2023 – RG N°23/00143 – JURIDICTION DE PROXIMITE DE [Localité 5]

Code affaire : 72A – Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

L’affaire a été examinée en audience publique du 21 janvier 2025 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et M^me Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de M^me Fabienne ARNOUX, greffier.

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [L] [I]

né le 16 Février 1951 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

Madame [T] [U] épouse [I]

née le 16 Juin 1952 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE Z9 [Localité 8] des Copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [10] est représenté par son syndic la société NEXITY LAMY, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Sis [Adresse 1]

Immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 487 530 099

Représentée par M^e Julien ROBIN de la SCP BELIN – DAREY – ROBIN, avocat au barreau de BELFORT, avocat postulant

Représentée par M^e Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte signifié le 08 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy, a assigné M. [L] [I] et Mme [T] [Y] [R] épouse [I] en leur qualité de propriétaires du lot n° 151, en sollicitant leur condamnation à lui payer la somme de 3 954,55 euros au titre de charges de copropriété outre 2 000 euros en indemnisation de leur résistance abusive au paiement.

Alors que les défendeurs contestaient leur consommation d’eau, le tribunal judiciaire de Belfort a, par jugement rendu le 12 septembre 2023 :

— condamné solidairement M. [I] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 954,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2023 ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ;

— condamné in solidum M. [I] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré :

— au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les demandes formées au titre des charges dues au 1er janvier 2023 sont justifiées par les pièces produites ;

— qu’aucun préjudice au sens de l’article 1240 du code civil n’est établi.

Par déclaration du 02 novembre 2023, M. [I] et Mme [Y] [R] ont interjeté appel de ce jugement en sollicitant son annulation ou son infirmation sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Selon leurs dernières conclusions transmises le 09 février 2024, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour de rejeter l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires et de le condamner à leur régler la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts ainsi que celle de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir :

— que depuis l’année 2001, les relevés de compte de charge leur étant adressés sont opaques, tandis que le syndic ne donne pas suite à leurs demandes d’explications et de justificatifs ;

— que bien que l’appartement soit libre d’occupation depuis sept ans et soit doté d’un compteur individuel, ils se voient réclamer des consommations d’eau à chaque appel de charge ;

— que la quasi totalité des sommes leur étant réclamées correspond en réalité à des frais liés à leur refus de règlement ;

— qu’il résulte du constat d’huissier de justice réalisé le 04 décembre 2023 que les relevés de consommation établis par le syndic sont erronés en ce qu’ils semblent confondre les mètres cubes et les litres ;

— que le syndic, en refusant de répondre à leurs sollicitations et en optant pour une attitude déloyale, leur cause un préjudice.

Le syndicat des copropriétaires a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 11 avril 2024 pour demander à la cour :

— d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts et a condamné in solidum M. [I] et Mme [Y] [R] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de le confirmer en ce qu’il a condamné solidairement M. [I] et Mme [Y] [R] à lui payer la somme de 3 954,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2023 ;

— y ajoutant, de condamner solidairement M. [I] et Mme [Y] [R] à lui payer, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, les sommes de :

. 7 130,68 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 19 mars 2024, outre 'intérêts en matière civile’ à compter de la décision à intervenir ;

. 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en cause de première instance ;

. 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive en cause d’appel ;

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance ;

. 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il expose :

— qu’aux termes de la jurisprudence, dès lors que le syndicat produit les relevés de consommation d’eau, bénéficiant d’une présomption d’exactitude, il appartient au défendeur de rapporter la preuve par des éléments techniques que les relevés sont erronés ;

— qu’en l’espèce, le montant des charges d’eau est déterminé à partir du relevé de consommation effectué sur les compteurs individuels situés dans les appartements par la société Ista ;

— que la consommation facturée aux appelants au titre de l’eau chaude pour les années 2021 et 2022 est conforme aux relevés de leur compteur individuel, tandis qu’il produit le relevé général des dépenses de l’immeuble approuvées en assemblée générale et la facture réglée au titre des charges d’eau chaude pour 2021 pour un montant de 25 100,89 euros ;

— que par ailleurs la consommation d’eau froide a été relevée sur le compteur individuel des appelants à hauteur de sept mètres cubes entre le 05 novembre 2020 et le 08 juin 2021, ce qui contredit leur affirmation selon laquelle l’appartement serait vide depuis plusieurs années ;

— que le courriel produit par les appelants, censé provenir de M. [G] qui serait salarié de la société Ista, est non probant et impropre à remettre en cause le décompte de charges basé sur les relevés susvisés ;

— que le constat produit par ailleurs par les appelants corrobore la réalité d’une consommation ainsi que le chiffrage des relevés réalisés par la société Ista ;

— que le coût des saisies immobilières votées en raison du comportement de M. [I] et Mme [Y] [R] constituent des charges de copropriété, et non des frais de relance ;

— que par ailleurs les frais bancaires sont liés au fait que ces derniers ont mis fin à l’autorisation de prélèvement octroyée au syndic sans l’en informer ;

— qu’au titre de l’actualisation de sa créance, il est fondé à solliciter une nouvelle somme de 7 130,68 euros au titre des charges et des frais nécessaires selon décompte au 19 mars 2024, correspondant pour 6 732,12 euros à des charges et pour 398,56 euros à des frais nécessaires ;

— que la résistance abusive des appelants lui occasionne des difficultés de gestion constitutives d’un préjudice.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 18 mars suivant.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que la demande tendant à l’annulation du jugement dont appel initialement formulée dans la déclaration d’appel n’est pas soutenue.

— Sur la demande en paiement au titre des charges échues impayées,

Il résulte des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot pour chaque catégorie de charges et la méthode de calcul de répartition des charges.

L’article 10 de la loi susvisée dispose que s’il appartient au syndic de produire les justifications des charges dont il demande le paiement par les appels de charges individuels permettant de vérifier si les charges demandées correspondent aux dépenses exposées par la copropriété, la contribution aux charges à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires.

Il résulte de ces dispositions que d’une part il appartient au syndic de produire les justifications des charges dont il demande le paiement par les appels de charges individuels, permettant de vérifier si les charges demandées correspondent aux dépenses exposées par la copropriété, d’autre part que la contribution aux charges à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires.

Il est constant que les relevés de compteurs bénéficient d’une présomption d’exactitude, de sorte qu’il appartient au copropriétaire qui conteste lesdits relevés de produire la preuve contraire.

En l’espèce, le relevé de compte de charges de M. [I] et Mme [Y] [R] au 19 mars 2024 mentionne, au titre du lot LT000151, un solde débiteur chiffré à la somme de 7 687,18 euros, incluant la somme totale de 556,50 euros correspondant à des frais de procédure.

Les appelants, qui reconnaissent ne pas avoir réglé les appels de charges leur étant adressés, se limitent à contester dans leurs écritures les consommations d’eau leur étant facturées en faisant état de leur caractère erroné.

Il en résulte que les postes autres que la consommation d’eau mentionnés dans les appels de charges trimestriels ne font l’objet d’aucune contestation étayée par les appelants.

En outre, étant rappelé qu’aux termes de l’article, 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les dépenses tendant au recouvrement des sommes dues par un copropriétaire sont imputables à celui-ci, ne constituent pas des appels au titre de la consommation d’eau et ne sont donc pas contestés par les appelants :

— les deux appels de charge au titre du traitement du réseau d’eau froide des 05 janvier et 05 février 2022, d’un montant de 56,24 euros chacun ;

— les cotisations au titre des fonds travaux appelées en 2022, 2023 et 2024 ;

— les appels de fonds au titre du remplacement de la chaudière en 2024 ;

— les frais tendant au recouvrement de la créance du syndicat engagés par celui-ci, dans la mesure où la contestation des seules charges de consommation d’eau ne permettait pas, en tout état de cause, à M. [I] et Mme [Y] [R] de refuser tout règlement.

La cour relève que le syndicat atteste de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023.

Concernant l’année 2022, seules les pièces suivantes sont produites concernant le poste de consommation d’eau :

— le premier appel de provision de charges du 1er janvier 2022 d’un montant de 343,58 euros ;

— la régularisation au titre de l’année 2022 du 1er avril 2022 d’un montant de 17,65 euros ;

— le deuxième appel de provision de charges du 1er avril 2022 d’un montant de 361,23 euros ;

— le troisième appel de provision de charges du 1er juillet 2022 d’un montant de 361,23 euros ;

— le quatrième appel de provision de charges du 1er octobre 2022 d’un montant de 361,23 euros.

Si aucun document présentant le détail des postes pour chaque appel de charges n’est produit, le relevé individuel de charges du lot 151 établi au titre de l’année 2022, communiqué à deux reprises, mentionne, sur la base du relevé général des dépenses de la copropriété édité au 18 mars 2024, une somme de 418,43 euros euros TTC au titre de la quote-part de charges d’eau froide et eau chaude.

Au titre de l’année 2023 et concernant la consommation d’eau, sont produits :

— le premier appel de provision de charges du 1er janvier 2023 d’un montant de 1 189,93 euros, sans aucun détail ;

— le deuxième appel de provision de charges du 1er avril 2023 d’un montant de 1 189,93 euros, dont uniquement la somme de 917,09 euros correspond à des consommations d’eau aux termes du détail de l’appel trimestriel de charges produit aux débats ;

— le troisième appel de provision de charges du 1er juillet 2023 d’un montant de 1 189,93 euros, dont uniquement la somme de 917,09 euros correspond à des consommations d’eau aux termes du détail de l’appel trimestriel de charges produit aux débats ;

— le quatrième appel de provision de charges du 1er octobre 2023 d’un montant de 1 189,93 euros, dont uniquement la somme de 917,09 euros correspond à des consommations d’eau aux termes du détail de l’appel trimestriel de charges produit aux débats.

Enfin, le syndicat communique, au titre de la consommation d’eau relative à l’année 2024, le premier appel de provision de charges du 1er janvier 2024 d’un montant de 435,92 euros, dont uniquement la somme de 162,45 euros correspond à des consommations d’eau aux termes du détail de l’appel trimestriel de charges produit aux débats.

Il en résulte que les charges relatives à la consommation d’eau, concernant la période litigieuse soit du 1er janvier 2022 au 19 mars 2024, peuvent être chiffrées à la somme totale de 4 249,24 euros décomposée comme suit :

— la somme de 418,43 euros euros TTC au titre de l’année 2022 ;

— la somme de 917,09 x 4 = 3 668,36 euros au titre de l’année 2023 ;

— la somme de 162,45 euros au titre de l’année 2024.

Dès lors, la somme de 7 130,68 – 4 249,24 = 2 881,44 euros ne fait l’objet d’aucun grief de la part de M. [I] et Mme [J].

Au titre de la somme litigieuse de 4 249,24 euros, seule est produite l’édition au 02 février 2024 du relevé des compteurs établi par la société Ista. Celle-ci indique que le compteur individuel du lot des appelants affichait, au 11 janvier 2022 soit au début de la période litigieuse, un index de 209 en eau chaude et de 0 en eau froide, ces index étant similaires au 05 janvier 2023 puis respectivement de 209 et 02 au 03 janvier 2024.

A défaut de toute explication concernant ce relevé dans les motifs des écritures du syndicat, relevé dont les termes ne correspondent pas aux mentions portées sur le détail des appels de charge susvisés, il ne peut en être déduit aucun volume de consommation facturé ni aucune valorisation financière.

Dès lors, à défaut pour le syndicat de communiquer les pièces indispensables pour lui permettre de bénéficier de la présomption d’exactitude des relevés, il n’établit pas la réalité de sa créance au titre des consommations d’eau.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [I] et Mme [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 954,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2023.

La condamnation de M. [I] et Mme [Y] [R] sera limitée à la somme de 2 881,44 euros et le syndicat des copropriétaires se débouté du surplus de sa demande en paiement.

Compte tenu de l’actualisation de la créance en appel et de l’imputation à effectuer de la partie contestée de celle-ci entre le montant réclamé aux termes des notes d’audience de première instance, soit 3 999,79 euros au 06 mars 2023, et celui réclamé en appel soit 7 130,68 euros au 19 mars 2024, les intérêts au taux légal s’appliqueront :

— à compter du 08 mars 2023 sur la somme de 2 664,27 euros ;

— à compter du présent arrêt sur la somme de 3 130,89 – (917,09 x 3 + 162,45) = 217,17 euros.

— Sur les demandes indemnitaires,

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat ne précise pas les modalités de chiffrage de son préjudice financier lié à des 'difficultés de gestion', tant au titre de la première instance que de la procédure d’appel, alors même qu’il ne justifie pas du quantum d’une partie des charges dont il sollicite le règlement.

A défaut d’établir une faute tirée d’un comportement excédant le seul défaut de règlement des charges, dont le quantum est par ailleurs remis en cause, mais aussi le principe et le quantum d’un préjudice en lien avec ce comportement fautif, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande indemnitaire formée en première instance, tandis qu’il sera débouté de sa demande indemnitaire formulée en appel.

Par ailleurs, les appelants ne produisent aucun élément de nature à établir la réalité d’un préjudice subi du fait du défaut de justification d’une partie des charges par le syndicat, préjudice dont la nature même n’est pas précisée.

Leur demande indemnitaire formée en appel sera donc rejetée.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Constate que la demande figurant dans la déclaration d’appel tendant à l’annulation du jugement rendu le 12 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Belfort n’est pas soutenue ;

Infirme, dans les limites de l’appel, ledit jugement en qu’il a condamné solidairement M. [L] [I] et Mme [T] [Y] [R] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 3 954,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2023 ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :

Condamne solidairement M. [L] [I] et Mme [T] [Y] [R] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 2 881,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2023 sur la somme de 2 664,27 euros et à compter de la date du présent arrêt sur la somme de 217,17 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] du surplus de sa demande en paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de sa demande indemnitaire formée au titre de la procédure d’appel ;

Déboute M. [L] [I] et Mme [T] [Y] [R] épouse [I] de leur demande indemnitaire formée en appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de sa demande et le condamne à payer à M. [L] [I] et Mme [T] [Y] [R] épouse [I] la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,