COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 07 DECEMBRE 2010

(Rédacteur : F-O SABRON, conseiller,)

N° de rôle : 09/02652

O Z

M A

c/

Q L

O L

SCI DES TRAHINES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avoués :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 03 mars 2009 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1°, RG : 1899/2007) suivant déclaration d’appel du 07 mai 2009

APPELANTS :

O Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

profession : ostréiculteur

XXX

XXX

M A

née le XXX à XXX

de nationalité française

profession : agent administratif

XXX – XXX

représentés par la SCP TOUTON-PINEAU & FIGEROU, avoués à la Cour, et assistés de Maître Caroline SALVIAT substituant Maître Thierry GAUTHIER-DELMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

Q L

XXX – XXX

O L

XXX – XXX

SCI DES TRAHINES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX – XXX

représentés par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour, et assistés de la SCP LAPORTE, SZEWCZYK, SUSSAT, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2010 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F-O SABRON, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Paule LAFON, président,

F-Paul ROUX, président,

F-O SABRON, conseiller,

Greffier lors des débats : Annick BOULVAIS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

LES DONNEES DU LITIGE

Selon un acte du 1^er août 1986, M. Q L et son épouse ont acquis de M. D C un terrain d’environ 1 000 m2 situé lieu dit XXX, commune de XXX, composé de deux parcelles contigües, une parcelle cadastrée XXX, section DX, d’une superficie de 329 m2 sur laquelle est édifiée, en fond de terrain, une maison à usage d’habitation, et une parcelle cadastrée XXX, section DX, d’une superficie de 670 m2, à usage de jardin, bordée à l’Est par la route département n° 106 en direction de BORDEAUX qui longe à cet endroit le bassin d’ARCACHON.

Il était précisé dans cet acte, au chapitre désignation, « qu’une partie de l’immeuble objet des présentes » faisait « partie du lotissement connu sous le nom de LOTISSEMENT DE LA DUNE DU CANON ».

Le terrain acquis par les époux L confronte au Nord un immeuble cadastré XXX et 121 appartenant à M. O Z et au sud un immeuble, également d’un seul tenant, cadastré DX N° 123, 124 et 125, propriété de Madame M A.

Ces deux immeubles bordent comme celui des époux L la XXX à XXX.

Ils proviennent d’un lotissement réalisé au début des années 1930 par M. J B, alors propriétaire des terrains constituant la dune du Canon, et autorisé par un arrêté du préfet de la Gironde du 22 août 1933 qui, outre le projet de lotissement, a approuvé un cahier des charges établi par M. B pour parvenir à la vente des terrains.

Le 11 février 1935, Maître DE LA BARRE, notaire à BORDEAUX, avait dressé à la requête de M. B un acte de dépôt de ce cahier des charges, de l’arrêté préfectoral sus visé et d’un plan général des terrains faisant l’objet du lotissement dit de la dune du canon.

Ce plan incluait la partie basse de la dune qui longeait la route, alors chemin vicinal, et le XXX.

Dans l’arrêté préfectoral du 22 août 1933 qui avait autorisé le lotissement, figurait la réserve suivante :

« Aucun des lots comprenant, en partie, les terrains dépendant du domaine public maritime, ne pourra être vendu avant que le lotisseur ait fait la preuve qu’il est devenu propriétaire de ces terrains.

Les époux L ont obtenu par arrêté du 19 juillet 2005 un permis de construire sur leur parcelle XXX qui borde la route et le XXX un bâtiment à usage de commerces et de logements locatifs d’une superficie de 536 m2.

Leurs deux voisins, M. Z et Madame A, ont par requête du 19 septembre 2005 saisi le tribunal administratif de BORDEAUX d’une demande d’annulation de ce permis de construire fondée sur les prescriptions du cahier des charges du lotissement des dunes du canon, modifié par arrêté préfectoral du 8 février 1982, suivant lesquelles, notamment, chaque lot de terrain devait comporter une seule construction à usage d’habitation.

Un jugement du 20 novembre 2008 a rejeté cette requête au motif que le plan d’occupation des sols au vu duquel avait été accordé le permis de construire avait rendu inapplicables les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges du lotissement.

Les travaux de construction ont commencé au cours du mois de décembre 2006.

Courant janvier 2007 ils ont apporté la parcelle DX 122 sur laquelle était implantée la construction à la SCI DES TRAHINES.

M. Z et Madame A ont formé en référé devant le président du tribunal de grande instance de BORDEAUX une demande de suspension des travaux dont une ordonnance du 8 janvier 2007 les a déboutés au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’un trouble manifestement illicite.

Par acte du 16 février 2007, ils ont fait assigner les époux L et la SCI DES TRAHINES devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX aux fins de démolition de l’ouvrage réalisé par ces derniers en infraction aux règles du lotissement qui n’autorisaient qu’une seule construction à usage d’habitation par lot et interdisaient la réalisation d’ouvrages collectifs, locatifs ou de commerce.

Les époux L ont soutenu que l’ouvrage avait été construit sur la portion de leur terrain qui ne faisait pas partie du lotissement et ils ont formé contre les consorts Z-A une demande reconventionnelle en démolition de bâtiments annexes qui se trouvaient sur leur fonds.

Le tribunal a par jugement du 3 mars 2009 :

. débouté M. Z et Madame A de leurs demandes de démolition et de dommages-intérêts ;

. débouté les époux L et la SCI des TRAHINES de leurs demandes de démolition des constructions annexes réalisées par leurs voisins ainsi que de leur demande d’élagage d’un arbre implanté sur le terrain de M. Z ;

. débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et partagé les dépens.

M. O Z et Madame M A ont relevé appel de ce jugement dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation.

Dans leurs dernières conclusions, ils font valoir les moyens suivants :

. les prescriptions du cahier des charges du lotissement, approuvé et publié, restent opposables aux propriétaires de lots dépendant du lotissement sur un fondement contractuel, nonobstant le fait que le POS de la commune de XXX les aient rendues caduques ;

. c’est aux époux L qu’il incombe de prouver qu’ils ont réalisé la construction litigieuse sur un terrain auquel le règlement du lotissement n’est pas applicable, leur acte indiquant qu’une partie de l’immeuble vendu par M. C faisait partie du lotissement de la dune du Canon ;

. le plan du lotissement est lui aussi opposable aux intimés puisqu’il est annexé à l’acte de dépôt de l’autorisation de lotir et du cahier des charges du lotissement reçu le 11février 1935 par Maître Y DE LA BARRE à la requête du lotisseur, M. J B, acte qui a été publié ;

. ce plan fait apparaître que les lots du lotissement situés au bas de la dune, au bord de la plage qui est la propriété du domaine maritime, vont jusqu’au chemin vicinal qui est aujourd’hui une route départementale ;

. la volonté de M. B d’inclure la partie des terrains situés le long de la route et de la plage dans le lotissement résulte clairement de la mention de l’arrêté préfectoral d’autorisation du 22 août 1933 aux termes desquelles aucun des lots comprenant, en partie, les terrains dépendant du domaine public maritime, ne pourrait être vendu avant que le lotisseur ait fait la preuve qu’il était devenu propriétaire de ces terrains ;

. il est indifférent que, selon les mentions qui résultent de l’acte de donation par lequel l’auteur des intimés, M. D C, est devenu propriétaire des parcelles 119 et 122, une partie de la parcelle 122, pour une superficie de 548 m2, ait été acquise de l’administration des Domaines le 19 novembre 1936, trois années après la création du lotissement, puisqu’à la date de cette création, comme le démontre la mention sus visée de l’arrêté d’autorisation, certains lots comprenaient en partie des terrains dont le détachement du domaine public maritime n’était pas encore réalisé ;

. les lots ont été commercialisés avec un décalage, la partie détachée du domaine maritime ayant été cédée, soit par M. B avec les terrains de la due du Canon qui lui appartenaient, soit par les riverains qui avaient acquis des terrains de M. B ;

. au demeurant, une partie du terrain appartenant aujourd’hui à M. Z a été directement acquise de l’administration des domaines, par adjudication du 9 novembre 1936, avant que celui-ci n’acquière de M. B, par un acte d’échange du 3 avril 1937, la partie de son lot située en fond de parcelle ;

. si l’on considère que le terrain de 548 m2 acquis par adjudication du 19 novembre 1936 par F C, père de D C quia vendu aux époux Z, ne fait pas partie du lotissement de la dune du Canon, il reste qu’il résulte de la projection du plan annexé à l’acte du 3 avril 1937 par lequel le même F C a cédé à M. B, par échange, une portion des terrains qu’il avait acquis des Domaines, qu’une fraction de la construction des époux Z, construite en retrait de la route, empiète sur le terrain cédé par M. B, qui, nécessairement et comme le rappelle d’ailleurs l’intitulé du plan sus visé, fait quant à lui partie du lotissement de la Dune du Canon ;

. la construction réalisée par les intimés viole plusieurs prescriptions du lotissement, relatives à l’obligation de ne réaliser qu’une construction à usage d’habitation par lot, à l’interdiction des immeubles collectifs, locatifs et de commerce, et à la hauteur des constructions qui doit être au maximum de 8 mètres au faîtage et de 6 m à l’égout, comptés à partir du sol naturel ;

. ces violations leur causent un préjudice dans la mesure où la limitation de la vue sur le bassin et l’atteinte à l’aspect aéré et arboré du lotissement sont une cause de dépréciation de leurs fonds ;

. enfin, la demande reconventionnelle est infondée, le règlement du lotissement prévoyant que sont autorisées dans le dernier tiers du terrain à partir de la voie publique, « les constructions de communs telles que hangars, loges à outils, sous réserve que ces constructions n’aient pas une hauteur supérieure à 3 mètres au dessus du niveau naturel du sol ».

M. Z et Madame A demandent en conséquence à la cour :

. de condamner les époux L et la SCI DES TRAHINES à démolir la construction autorisée par arrêté du Maire de XXX du 19 juillet 2005, ce sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. subsidiairement, si la cour estimait que la parcelle appartenant antérieurement au domaine public maritime ne fait pas partie du lotissement, d’ordonner sous la même astreinte la démolition de la portion de la construction qui empiète sur la parcelle incluse dans le dit lotissement ;

. en toute hypothèse, de condamner les époux L et la SCI DES TRAHINES à leur payer des dommages-intérêts de 2500 Euros par mois à partir de l’acte introductif d’instance jusqu’à remise en état initial.

Ils sollicitent une indemnité de 8 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux L et la SCI DES TRAHINES ont conclu à la confirmation des dispositions du jugement qui ont débouté les appelants de leurs demandes de démolition et de dommages-intérêts.

Ils font valoir que la construction litigieuse, réalisée légalement en vertu d’un permis de construire, a été édifiée sur la partie de la parcelle 122 qui avait été acquise par le père de leur auteur de l’administration des domaines, après détachement du domaine maritime, et que, cette acquisition ayant été réalisée après la création du lotissement, l’emprise de la construction ne fait pas partie du lotissement de la dune du Pila comme l’a retenu à bon droit le jugement entrepris.

La demande subsidiaire des consorts Z-A serait tout aussi infondée dés lors qu’il résulte de leur propre plan, sujet à caution, que n’empiète sur la partie de la parcelle acquise par F C de J B, par un acte d’échange du 3 avril 1937 postérieur à l’adjudication de la partie cédée par les Domaines, qu’un emplacement de stationnement extérieur.

Les intimés forment un appel incident à l’égard des dispositions de la décision déférée qui les ont déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Ils demandent à la cour :

. d’ordonner la démolition des bâtiments annexes non autorisés et construits en violation du cahier des charges du lotissement qui sont implantés sur les lots des appelants , ce sous astreinte de 150 Euros par jour de retard ;

. de condamner M. Z, sous la même astreinte, à élaguer le pin situé sur son terrain de manière à ce qu’il n’empiète pas sur la propriété voisine, ce en application des dispositions de l’article 673 du code civil ;

. de condamner les appelants à leur payer des dommages-intérêts de 5 000 Euros.

Les époux L et la SCI DES TRAHINES sollicitent une indemnité de 6 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LES MOTIFS DE LA DECISION

Le plan qui est annexé à l’acte de dépôt du cahier des charges du lotissement de la Dune du Canon et de l’arrêté qui a autorisé ce lotissement et approuvé son règlement, acte qui a été reçu le 11 février 1935 par Maître DE LABARRE, notaire à BORDEAUX, et publié, fait effectivement apparaître que le lotisseur, M. J B, souhaitait inclure dans les lots situés au bas de la dune la portion de terrain qui, dans le prolongement de la plage et au-delà du chemin vicinal devenu aujourd’hui la route départementale du cap Ferret à Bordeaux, appartenait alors au domaine public maritime

Toutefois, comme le rappelle en toute logique l’arrêté préfectoral du 22 août 1933 qui a autorisé le lotissement, la partie des terrains provenant de cette zone ne pouvait être vendue et, par conséquent faire partie du lotissement projeté par M. B, qu’à la condition que celui-ci en devienne propriétaire.

Or il résulte des énonciations d’un acte d’échange passé le 3 avril 1937 entre M. F C, père de D C qui a vendu le terrain constitué par les parcelles XXX aux époux X, et M. J B, le lotisseur, que ce n’est pas celui-ci qui a fait l’acquisition de la bande de terrain située le long de la route qui faisait partie du domaine public maritime.

C’est F C qui avait acquis une partie de ces terrains de l’administration des Domaines par adjudication du 19 novembre 1936, après qu’ils aient été détachés du domaine maritime par décision ministérielle du 14 août 1934, et qui, dans l’acte d’échange sus visé, a cédé à M. B une portion des terrains provenant de la dite adjudication située sur l’actuelle parcelle DX 121 de Madame A en échange de la partie de terrain, comprise dans le lotissement de la Dune du Canon qui forme aujourd’hui l’assiette de la parcelle DX 119 (propriété des époux X).

De la même manière, l’auteur de M. O Z, H Z, avait acquis directement des Domaines, en 1934, la partie de l’actuelle parcelle DX 124 qui est située en bordure de la route et de la plage avant d’en céder une portion à M. B par un acte du 3 avril 1937 en échange de la partie de cette parcelle 124 qui est située au pied de la dune.

M. B n’a pas pu lotir des terrains dont il n’était pas propriétaire, de telle sorte que, nonobstant la publication de l’acte de dépôt du 11 février 1935 auquel était annexé un plan manifestant le projet d’inclure dans les lots situés entre la dune et la plage des terrains qui appartenaient encore au domaine public maritime, ces terrains n’ont jamais fait partie du lotissement.

En effet, la condition de leur acquisition que rappelle l’arrêté du 22 août 1933 qui a autorisé le lotissement et a approuvé son cahier des charges n’était pas réalisée lorsque M. B, auteur indirect des époux L, de M. Z et de Madame A pour ce qui concerne la partie arrière de leurs terrains, a procédé à la vente ou à l’échange des terrains issus de son lotissement.

Les époux X qui ont acquis le 1^er août 1986 de M. D C le terrain cadastré section XXX par un acte mentionnant qu’une partie de ce terrain faisait partie du lotissement Les Dunes du Pila n’ont dés lors pas commis une fausse déclaration en indiquant dans leur demande de permis de construire que l’emprise de leur projet de construction, située sur la parcelle DX 122, ne faisait pas partie d’un lotissement.

La partie de cette parcelle qui, pour 548 m2, a été acquise par l’auteur de M. D C, non pas de Gorges B, mais directement de l’administration des Domaines, n’a jamais fait partie du lotissement de la dune du Canon à défaut de réalisation du projet du lotisseur de l’y inclure.

A supposer que le schéma réalisé par les appelants par projection du plan annexé à l’acte d’échange sus visé du 3 avril 1937 soit exact, l’empiétement sur la parcelle 119 qui provient du lotissement de M. B ne serait constitué que par trois emplacements de stationnement et une infime partie d’un angle de la construction litigieuse.

Un tel empiétement, dans la propriété de ceux à qui il est reproché, ne serait pas suffisant pour caractériser une violation des règles du lotissement qui interdisent de réaliser plus d’un immeuble à usage d’habitation par lot, ou, sur un lot, des immeubles collectifs ou à usage commerciaux, ou encore des constructions ayant plus de 8 mètres de hauteur au faitage et plus de six mètres de hauteur à l’égout à partir du sol naturel.

Sur ce dernier point, les appelants ne parviennent à la conclusion que la construction réalisée par les époux X dépasse les hauteurs prescrites par le cahier des charges du lotissement qu’en affirmant que cette construction repose sur un exhaussement par rapport au sol naturel, ce que les plans et les photographies produites aux débats ne font aucunement ressortir.

M. Z et Madame A ne sont fondés en aucune de leurs demandes, principale ou subsidiaire.

Ils ne sont pas non plus fondés, en l’absence d’infraction aux règles du lotissement de la Dune du Canon dont la construction litigieuse ne fait pas partie, en leur demande de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de l’intégralité de leurs demandes.

Les époux X et la SCI DES TRAHINES n’indiquent pas en quoi les constructions annexes qui sont implantées sur les fonds de M. Z et de Madame A leur causeraient un préjudice ; ces constructions existaient lorsque les époux X ont acheté les parcelles XXX en 1986 et ces derniers n’ont jamais formulé de doléance à leur sujet.

Les intimés ne sont par conséquent pas recevables à se prévaloir de ce que leurs voisins ne justifient pas à propos de ces ouvrages annexes d’une autorisation de construire.

En ce qui concerne le règlement du lotissement de la Dune du Canon auquel sont soumises les portions des propriétés des parties situées au bas de la dune, acquises de M. B, ce règlement, s’il interdit plus d’une construction à usage d’habitation par lot, précise que sont cependant autorisées, dans le dernier tiers du terrain à partir de la voie publique, « les constructions de communs, telles que hangars, loges à outils, en tels matériaux que le propriétaire jugera convenable sous réserve que ces constructions n’aient pas une hauteur supérieure à 3m du niveau naturel du sol ».

La liste de ces « constructions de communs » » n’est dressée par ce règlement qui date de 1933 qu’à titre d’exemple ; elle n’est pas limitative, de telle sorte qu’il est indifférent que les constructions annexes qui sont implantées sur les fonds de M. Z et de Madame A soient à usage de garage ou de buanderie, et non de hangar ou de loge à outils, dés lors qu’elles ne sont pas à usage d’habitation.

Contrairement à ce qu’indiquent les époux X, propriétaires de la parcelle 119 qui dépend du lotissement, il résulte du constat d’huissier dressé à leur initiative le 7 septembre 2007 que les constructions annexes implantées sur les fonds de M. Z et de madame A se trouvent bien situées « dans le dernier tiers du terrain à partir de la voie publique » selon les prescriptions du règlement du lotissement ou, plus précisément, dans la partie arrière des terrains des appelants par rapport à la route, partie située au bas de la dune .

Ces constructions n’ont pas une hauteur de plus de trois mètres.

Le jugement entrepris doit être également confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande reconventionnelle en démolition des constructions annexes situées sur les fonds de leurs voisins.

En revanche, il résulte du même constat d’huissier que les branches d’un pin maritime implanté sur le fonds de M. Z avancent d’environ deux mètres sur le fonds des époux X et de la SCI DES TRAHINES.

Ces derniers sont par conséquent en droit d’exiger, en application des dispositions de l’article 673 du code civil, que leur voisin procède à l’élagage de ces branches.

Le jugement sera réformé sur ce seul point, sans qu’il apparaisse utile, en l’état, de prononcer une astreinte.

Les intimés dont les demandes reconventionnelles sont pour la plus grande partie infondées et qui n’expliquent pas en quoi le débordement des branches de l’arbre de leur voisin leur cause un préjudice seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Les parties qui échouent en leurs appels, principal et incident, pour l’essentiel en ce qui concerne les époux X et la SCI DES TRAHINES, supporteront chacune la charge des dépens qu’elles ont exposés en appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile relatives à la charge des frais occasionnés par la procédure qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement prononcé le 3 mars 2009 par le tribunal de grande instance de BORDEAUX en ce qu’il a débouté M. O Z et Madame M A de leur demande de démolition de la construction réalisée par les époux L selon un arrêté d’autorisation du 19 juillet 2007, construction qui est aujourd’hui propriété de la SCI DES TRAHINES.

Le confirme également en ce qu’il a débouté les époux L et la SCI DES TRAHINES de leur demande reconventionnelle en démolition des constructions annexes situés sur les fonds de M. Z et de Madame A.

Réforme le jugement entrepris seulement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle fondée sur les dispositions de l’article 673 du code civil.

Statuant à nouveau, dit que M. O Z doit procéder en application de ce texte à l’élagage des branches du pin maritime implanté sur sa propriété qui avancent sur celle des époux X et de la SCI DES TRAHINES.

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte.

Déboute les époux X et la SCI DES TRAHINES de leur demande de dommages-intérêts.

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article précité en ce qui concerne les frais d’appel.

Dit que les parties conserveront chacune la charge des dépens qu’elles ont exposés devant la cour.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Paule LAFON, président, et par Madame Annick BOULVAIS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.