COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU : 31 MARS 2016

(Rédacteur : Catherine FOURNIEL, président,)

N° de rôle : 13/06610

SAS COMPTOIR DES COTONNIERS

c/

Y X

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 septembre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5°, RG : 10/11693) suivant déclaration d’appel du 13 novembre 2013

APPELANTE :

SAS COMPTOIR DES COTONNIERS anciennement dénommée CREATIONS NELSON ayant absorbé la SAS COMPTOIR DES COTONNIERS FRANCE venant aux droits de la SAS ELIAL SUD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Philippe ELKAIM, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ :

Y X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

représenté par Maître Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 janvier 2016 en audience publique, devant la cour composée de :

Catherine FOURNIEL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte d’huissier du 25 novembre 2010, la Sas Comptoir des Cotonniers France a fait assigner M. Y X en paiement de dommages et intérêts.

Elle exposait que par acte du 21 décembre 1998, la société Elial Sud avait conclu avec M. Y X un bail pour 9 ans un local commercial sis à Bordeaux, 62 rue Porte-Dijeaux, pour y exercer l’activité de parfumerie et coiffure, esthétique, hygiène, santé, beauté, prêt à porter homme, femme, enfant, chaussures et accessoires, et qu’elle se trouvait aux droits de cette société par suite d’une fusion absorption du 1^er mars 2006.

La société Comptoir des Cotonniers précisait :

— que l’objet du bail était un local commercial avec vitrine, donnant sur la rue Porte-Dijeaux, plus 2 pièces situées à l’entresol, d’une surface totale de 110m environ,

— que par acte du 29 avril 2009, ce bail avait été renouvelé pour 9 ans à compter du 21 décembre 2007, soit jusqu’au 20 décembre 2016, avec un loyer annuel de 19 849,92 € HT HC,

— que par courrier du 29 décembre 2009, elle avait sollicité du bailleur l’autorisation de procéder à des travaux de mise en conformité des accès et aménagements pour personnes à mobilité réduite ainsi qu’aux normes de sécurité incendie ; que le 18 janvier 2010 elle a été autorisée par le bailleur à réaliser ces travaux ; que la réouverture de la boutique était prévue pour le 1^er septembre 2010,

— qu’il avait été constaté au cours des travaux et des études réalisées que le plancher du 1^er étage n’était pas adapté à une utilisation commerciale, sa portabilité étant insuffisante,

— qu’elle en avait avisé le propriétaire, le mettant en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception des 29 juillet et 19 octobre 2010 de réaliser les travaux nécessaires avant la réouverture projetée, et qu’à défaut de réaction, elle avait saisi le juge des référés , mais que par ordonnance du 24 janvier 2010 celui-ci a rejeté la demande en présence d’une contestation sérieuse , et qu’elle avait donc procédé elle-même aux travaux pour un montant de 84 763,64 € TTC en juin 2011.

La société Comptoir des Cotonniers France a fait valoir que le bailleur n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance, et a sollicité la condamnation de M. X à lui payer les sommes de 84 763, 64 euros au titre des travaux réalisés, 158 252, 50 euros au titre de la perte d’exploitation , 24 939, 84 euros au titre des loyers payés du 29 juillet 2010 au 30 juin 2011, 2560, 49 euros au titre des charges , et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 5 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— condamné M. Y X à payer à la société Comptoir des cotonniers France la somme de 8 953,13 € TTC en remboursement des travaux lui incombant ;

— rejeté toutes autres demandes des parties ;

— dit n’y avoir lieu à attribuer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre des parties ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— dit que chaque partie supporterait la charge de ses propres dépens.

Le tribunal a considéré que, si la demande de la société Comptoir des Cotonniers France n’apparaissait pas fondée sur l’obligation de délivrance pesant sur M. X, il apparaissait que c’était la mise en oeuvre des travaux réalisés par le preneur qui avait permis de constater ou de révéler les défauts rapportés ci-dessus, affectant l’immeuble dans sa structure, et dont la charge incombait à ce titre au propriétaire. Il en a déduit qu’il y avait lieu, dans ces conditions, de condamner M. X au paiement des travaux nécessités par la réfection ou le soutien du plancher existant. S’agissant de la somme réclamée au titre de la perte d’exploitation, il a jugé que le seul document comptable censé justifier des pertes financières prétendues n’apportait pas les éléments nécessaires pour justifier de la demande. Enfin, s’agissant de la somme réclamée au titre des loyers payés et des charges pendant la période de réalisation des travaux, le tribunal a considéré que le seul choix du preneur d’effectuer des travaux de rénovation des lieux loués ne pouvait le dispenser d’acquitter le loyer, les lieux étant bien à sa disposition pour y effectuer les modifications liées à sa politique commerciale.

Par déclaration en date du 13 novembre 2013, dont la régularité et la recevabilité n’ont pas été discutées, la société Comptoir des Cotonniers France, venant aux droits de la société Elial Sud, a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées et remises le 31 décembre 2015, la société Comptoir des cotonniers, appelante, demande à la cour , au visa des articles 1719 alinéa 1, 1721, 1755 et 606 du code civil, et de la norme NF P 06-001 :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a retenu aucune violation du chef de l’article 1144 du code civil et donc de déclarer recevable et bien fondée son action en remboursement ;

— de dire et juger irrecevable et infondé l’appel incident formé par M. X sur la base de l’article 1144 du code civil , et débouter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

* à titre principal, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée sur le fondement de l’obligation de délivrance ;

— dire et juger que M. X, propriétaire, ne lui a pas délivré un local conforme à sa destination la privant ainsi de la possibilité d’exploiter la boutique, et ce, en violation des articles 1719 et 1721 du code civil ;

* à titre subsidiaire, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la faute de M. X au titre des articles 606 et 1755 du code civil ;

— dire et juger que M. X a seul la charge des travaux de réfection du plancher de l’entresol, et ce, conformément aux articles 606 et 1755 du code civil ;

— en tout état de cause,

— confirmer le jugement sur la condamnation de principe de M. X au remboursement des travaux ;

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée au titre de la réparation de son préjudice total et, partant,

— condamner M. X à lui payer la somme de 84 763,64 € TTC au titre du remboursement des travaux réalisés ;

— condamner M. X à lui rembourser la somme de 6 500 € HT soit la somme de 7 774 € TTC au titre de l’indemnité versée par elle auprès de la société Etam en raison de la réalisation des travaux de structure ;

— condamner M. X à lui rembourser les loyers payés depuis le 29 juillet 2010 jusqu’au 30 mai 2011, soit la somme hors charges de 17 267,77 € HT HC outre 1 087 € de charges ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 343 210 € au titre du préjudice subi pour sa perte d’exploitation pour la période du 29 juillet 2010 au 30 mai 2011 ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et remises par voie électronique le 3 décembre 2015, M. Y X, intimé, demande à la cour :

* à titre principal, de :

— dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par le Comptoir des Cotonniers ;

— dire et juger que les travaux dont le Comptoir des Cotonniers lui demande d’assurer la charge, qui ont débuté après l’obtention du permis de construire du 8 juin 2010 et qui se sont terminés le 6 juillet 2011, ont été exécutés sans que les conditions exigées par l’article 1144 du code civil soient réunies et malgré une ordonnance de référé du 24 janvier 2011 qui avait refusé toute autorisation ;

— dire et juger qu’en application de l’article 1144 du code civil et en conséquence de l’absence de décision de justice préalable autorisant le Comptoir des Cotonniers à faire effectuer des travaux, ce dernier ne peut pas demander le remboursement des travaux objet de la présente instance et le débouter de toutes ses demandes ;

— le dire recevable et bien fondé en son appel incident et réformer le jugement entrepris qui l’a condamné à payer au Comptoir des cotonniers 8 953,13 € TTC en remboursement de travaux lui incombant ;

* à titre subsidiaire, de :

— dire et juger que les travaux accomplis excèdent la demande d’autorisation soumise au bailleur ;

— dire et juger que les travaux accomplis qui ont pour conséquence de transformer les pièces situées à l’étage qui étaient affectées à l’exercice du commerce, mais qui n’étaient pas ouverts au public, en locaux ouverts au public ce qui n’était pas le cas à l’origine, sont des travaux que le Comptoir des Cotonniers a jugé utile à l’exercice et à la 'mise en concept’ de son commerce ;

— dire et juger qu’il résulte des pièces du dossier que le Comptoir des Cotonniers a choisi de déplacer l’escalier d’accès au premier étage et la trémie ;

— dire et juger que les travaux de réaménagement accomplis par le Comptoir des Cotonniers sont la résultante de son choix de gestion, qu’ils ont été exécutés à sa demande et dans son intérêt propre pour assurer le développement de son commerce, mais en aucune façon par nécessité d’entretenir les lieux ou d’y effectuer des réparations qui relèveraient des articles 1719 ou 606 du code civil et qui incomberait au bailleur ;

— dire et juger que ce n’est pas à lui de payer le choix non contraint par une disposition légale, réglementaire ou contractuelle d’effectuer des travaux dans un magasin, et ce afin de le 'mettre au concept’ pour des raisons de marketing et d’image de marque ;

— dire et juger qu’il a respecté son obligation de délivrance ;

— dire et juger qu’en ce qui concerne les travaux de restructuration objet du litige, il ne peut être tenu au titre d’aucune obligation d’entretien ou de mise en conformité et débouter le Comptoir des Cotonniers de toutes ses demandes ;

— dire et juger en conséquence, qu’il appartient au Comptoir des Cotonniers d’en supporter exclusivement le coût en application de l’article II du bail, lequel fait obstacle aux demandes du Comptoir des Cotonniers ;

— dire et juger que le Comptoir des Cotonniers est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe au sens de l’article 9 du code de procédure civile quant à la prétendue nécessité de réparer le plancher ;

— dire et juger qu’en application de l’article II-VII 5°) du bail, il appartenait au Comptoir des Cotonniers de s’enquérir du poids maximal qu’autorisait la structure du plancher ;

— dire et juger que les articles 1719 et 606 du code civil sont inapplicables au regard du bail et faute de preuve au sens de l’article 9 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’avant l’accomplissement des travaux de restructuration, l’article GN10 de l’arrêté du 22 juin 1990 exclut le local de son champ d’application puisque ce texte ne s’applique pas aux locaux existants ;

— dire et juger que le magasin est un établissement classé M relevant de la 5^e catégorie au sens de l’article R 123-19 du code de la construction et de l’habitation ;

— dire et juger dépourvue d’effet contraignant et non applicable au sens de l’article 12 du code de procédure civile la norme NFR 06-001 reprise dans l’arrêté du 22 juin 1990 et plus spécialement à son article AM 17 lequel est inapplicable au local loué objet du litige en vertu des articles GN10 et PE1 de ce texte ;

— dire et juger que les demandes du Comptoir des cotonniers sont mal fondées en considération du bail et plus particulièrement de ses articles II-VII 5°, II-VI et II-VIII 7° ;

— dire et juger que le Comptoir des Cotonniers est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe quant à l’existence d’une faute imputable au bailleur, d’un lien de causalité et quant à l’imputabilité de la prise en charge des travaux de restructuration et de l’absence de nécessité de renforcer le plancher ;

— dire et juger que le Comptoir des Cotonniers a pu jouir de la chose louée pendant les travaux et le débouter de sa demande en remboursement de loyer ;

— dire et juger que le Comptoir des Cotonniers est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe quant à l’existence d’une faute imputable au bailleur, d’un lien de causalité et quant à la réalité et au montant des préjudices d’exploitation allégués ;

— débouter le Comptoir des Cotonniers de l’ensemble de ses demandes et les déclarer mal fondées ;

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel incident et réformer le jugement entrepris qui l’a condamné à payer au Comptoir des cotonniers 8 953,13 € TTC en remboursement de travaux lui incombant ;

* à titre infiniment subsidiaire, de :

— dire et juger que la demande formulée au titre de la prise en charge de l’indemnité versée à Etam est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

— en conséquence, la déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée ;

— dire et juger que la décision du Comptoir des Cotonniers de faire réaliser les travaux n’a pas pour origine un manquement du bailleur, mais un choix préexistant du preneur et que, dès lors, aucune faute, préjudice et lien de causalité n’est établi à l’encontre de ce dernier ;

— dire et juger que le Comptoir des Cotonniers est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe au sens de l’article 9 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’en page 5 de ses conclusions du 8 octobre 2015 et au regard des pièces produites que le Comptoir des Cotonniers reconnaît que les travaux relatifs à la réalité de la réfection de la structure ont duré du 16 avril 2011 au 29 mai 2011 ;

— dire et juger que la demande du Comptoir des Cotonniers ayant pour objet de lui faire supporter le coût des travaux manque en droit et au surplus repose sur deux factures identiques, mais d’un montant contradictoire, qui seront déclarées non probantes , et pour les mêmes raisons qu’aucune perte de loyer, de marge, ou de quelconques pertes d’exploitation ne doit être mise à la charge du bailleur ;

— débouter le Comptoir des Cotonniers de ses demandes indemnitaires et ce d’autant que celui-ci est défaillant dans la charge de la preuve qui lui incombe et ce faute de produire des pièces précises et détaillées de nature à luipermettre , mais aussi à la juridiction, d’être en mesure de contrôler et de discuter du bien fondé tant de ces chiffres que de l’attestation du commissaire aux comptes versées aux débats ;

* en tout état de cause, de condamner le Comptoir des Cotonniers à lui payer une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Michel Puyrabaud, avocats au barreau de Bordeaux, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais éventuels d’exécution.

Il est fait référence aux écritures respectives des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions .

L’ordonnance déclarant l’instruction close a été rendue le 11 janvier 2016.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE MANQUEMENT A L’OBLIGATION DE DELIVRANCE

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée , et d’entretenir celle-ci en état de servir à l’usage pour lequel elle a fait l’objet de la location.

L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce , et qu’il doit y faire , pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires , autres que locatives.

Ces dispositions ne sont cependant pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières.

En l’espèce le bail liant les parties porte sur des locaux à usage de boutique, se composant d’un local commercial avec vitrine donnant sur la rue Porte Dijeaux, plus deux pièces situées à l’entresol, d’une surface totale de 110 m2 environ.

Il est précisé que les parties conviennent que les lieux loués forment un tout indivisible, et que les locaux loués ne pourront être utilisés , pendant la durée du bail, qu’à usage de commerce pour l’exercice des activités telles que définies ci-après , et exclusivement :

— Parfumerie et coiffure ,

— Esthétique, hygiène, santé , beauté ,

— Prêt à porter homme, femme, enfant ,

— Chaussures et accessoires .

Toutes les pièces étant affectées à un usage commercial, doivent être en état de servir à l’usage pour lequel elles ont été louées.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société Comptoir des Cotonniers a sollicité par courrier recommandé du 29 décembre 2009 l’autorisation de son bailleur d’effectuer des travaux de mise en conformité des accès en façade et des aménagements sur la surface de vente pour les personnes à mobilité réduite ainsi que pour rendre ce point de vente conforme aux normes en vigueur concernant la sécurité incendie ; que le preneur joignait à sa demande deux jeux de plans comportant chacun les plans existants établis par un géomètre ainsi que les plans projets.

L’examen de ces plans fait apparaître qu’avant travaux le 1^er étage était à usage de réserve , et le dossier établi par l’architecte indique , concernant les interventions à prévoir sur la surface intérieure :

' Rénovation complète de la cellule comprenant la reprise des cloisonnements, des plafonds, mis en peinture de l’ensemble , traitement des sols par pose d’un parquet, agencement de la surface de vente suivant concept de la marque, agencement de la surface de réserve avec locaux sociaux sur l’étage.

Dans le cadre du déplacement de l’escalier , une démolition partielle du plancher étage sera nécessaire pour création d’une nouvelle trémie , la trémie existante sera comblée.'

Le bailleur a donné son accord à la réalisation de ces travaux au mois de janvier 2010.

Le permis de construire délivré le 8 juin 2010 par le maire de Bordeaux mentionne que les travaux décrits peuvent être réalisés sous la réserve suivante :

'Les stores du premier étage devront être supprimés de façon à mettre en valeur cette façade protégée au titre du secteur sauvegardé , l’étage abritant des réserves ne nécessitant pas l’affirmation du caractère commercial .'

Il ressort de ces éléments que les locaux du premier étage étaient utilisés exclusivement à usage de réserve avant la décision du preneur de faire procéder aux travaux de mise en conformité et d’aménagement de la surface de vente pour lesquels il a obtenu l’autorisation du bailleur.

La société Comptoir des Cotonniers a mis M. X en demeure d’exécuter des travaux inhérents au plancher du premier étage en se faisant référence à un contrôle technique du bureau Veritas en date du 20 juillet 2010 et à une étude du cabinet Cesma du 26 juillet 2010.

Le rapport du bureau Veritas indique :

— au sujet du rebouchage de la trémie existante, que les travaux constatés ne correspondent pas aux plans d’exécution du BET Cesma examinés sur place , et signale un risque de défaut de solidité du plancher ;

— concernant la création d’une trémie pour escalier entre rez de chaussée et premier étage , qu’il a constaté la présence d’une poutre métallique porteuse de plancher traversant la trémie à créer pour assurer l’espace nécessaire à l’escalier projeté , nécessitant en cas de suppression partielle de cette poutre , une étude complète avec méthodologie de démolition , laquelle doit préciser comment seront repris les efforts verticaux et comment est recréé le butonnage entre murs dû à la poutre existante ;

— que la solution d’escalier circulaire présentée sur place permet de ne pas rompre la continuité de la poutre porteuse.

Le BET Cesma préconise le renforcement de la traverse métallique existante , afin de supporter une surcharge de 500 Kg / m2 , pouvant être réalisé par la mise en place d’un poteau intermédiaire , la suppression de l’ensemble du sur-plancher plus ou moins bien calé sur le solivage bois existant , le remplacement des solives présentant des dégradations par pourriture , le renforcement des appuis entaillés des solives sur le porteur central par des sabots métalliques , le contrôle des appuis des solives en périphérie , la suppression des anciennes trémies et leur remplacement par un solivage courant , la dépose de la cheminée et son remplissage béton.

Il précise que la zone de plancher avant niveau R+1 avec un solivage en 23/ 8 d’une portée variable de 4, 93 m à 5, 46 m , écarté tous les 0, 36 m, n’est pas conforme à la réglementation en vigueur en considérant une surcharge de 500 Kg / m2 , que la contrainte dépasse de 30 % la contrainte admissible et que la condition de flèche est très largement dépassée , qu’il sera donc nécessaire d’envisager un renforcement.

Le rapport de de ce BET en date du 29 mars 2011 conclut que les calculs des charges permanentes et des surcharges montrent que l’ossature du plancher R+1 en zone 1 est sous dimensionnée , les contraintes et déformations calculées dépassant les limites réglementaires , et confirme la nécessité de procéder à son renforcement.

Il souligne qu’en zone 3 le plancher est dans un mauvais état général ( solives entaillées de moitié aux appuis , risque de fendage important, et amorce de rupture visible pour l’une , appui approximatif d’une porteuse dans le mur , avec scellement fissuré et léger dévers visible de la solive ).

Il apparaît que la mise en oeuvre des travaux décidés par le preneur a révélé des défauts de portance du plancher R+1 qui préexistaient à l’engagement de ces travaux.

Il ne peut pour autant en être déduit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance , dès lors qu’il n’est pas démontré que le fait que ce plancher ne puisse supporter une charge égale à 500 kg par mètre carré empêche l’usage commercial des pièces situées à cet étage , qui étaient utilisées comme réserve dans le cadre de l’exploitation du magasin depuis 2006 , et devaient le demeurer selon le projet d’aménagement de la surface de vente soumis au bailleur pour obtenir son accord , à l’exception de la création d’un local social.

La société Comptoir des Cotonniers prétend que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance pour non respect de la réglementation issue du l’arrêté du 22 juin 1990 reprenant la norme NFP-06-001 , et plus particulièrement de son article AM

17 , lequel dispose que pour les planchers légers surélevés , les valeurs des charges d’exploitation à retenir sont celles prévues par la norme précitée en fonction de la nature des locaux dans lesquels ces aménagements sont réalisés.

M. X soutient que cet arrêté est inapplicable au local objet du bail car au regard de ce bail, il appartient au preneur de s’enquérir du poids maximal pouvant être supporté par le plancher , l’arrêté du 22 juin 1990 ne s’applique pas aux établissements existants , l’article AM 17 n’est pas applicable au local loué parce que celui-ci est un établissement recevant du public de 5 ème catégorie ne relevant pas de ce régime , et parce qu’il ne s’agit pas d’un plancher surélevé au sens de ce texte.

L’article 5 du bail relatif à l’entretien des lieux stipule que :

Le preneur devra user des lieux loués en bon père de famille , les entretenir et les rendre en fin de bail en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature, le BAILLEUR n’étant tenu qu’aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Il est précisé qu’il est interdit de placer et d’entreposer des objets dont le poids excéderait la limite de charge des planchers.

(…)

Le preneur supportera seul les frais relatifs à tous travaux qu’il estimerait utiles ou nécessaires à l’exercice de son activité , ainsi que toutes réparations et tous travaux de quelque nature que ce soit , exigée par la réglementation en vigueur ou à venir , et concernant , notamment , l’hygiène et la sécurité , les conditions de travail .( …) '

Le renforcement de la structure du plancher ne s’est avéré nécessaire qu’en raison des travaux d’aménagement prévus par le preneur qui comportaient le déplacement de l’escalier avec démolition partielle du plancher et création d’une nouvelle trémie.

Le bailleur fait justement observer que l’article AM 17 de l’arrêté du 22 juin 1990 est relatif aux établissements des quatre premières catégories, alors que les locaux loués relèvent de la 5 ème catégorie , et l’application de cet article à cette dernière catégorie d’établissements ne peut être déduite du seul renvoi par l’article PE 13 aux dispositions du chapitre 3 du livre II titre 1^er dont fait partie l’article AM 17.

En effet cet article PE 13 , figurant dans la section 2 relative aux aménagements intérieurs, indique uniquement qu’en matière de comportement au feu des matériaux, les dispositions du chapitre III du livre II titre 1^er sont applicables , sans faire expressément référence à la notion de charge supportable par un plancher.

L’article AM 17 susvisé concerne les planchers légers surélevés définis comme les ' tribunes , tours , stands, podiums , estrades, gradins , praticables etc …, aménagés à l’intérieur des bâtiments .'

Il n’est pas démontré qu’il s’applique aux planchers ' en dur ' tels que celui du premier étage des locaux objet du bail.

En toute hypothèse, en application de la clause de l’article 5 du bail précitée, le preneur doit supporter les frais relatifs aux travaux et réparations exigés par la réglementation en vigueur.

Aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être retenu au regard des clauses du bail et de la réglementation applicable.

Les insuffisances relevées quant à l’état des solives du plancher du premier étage et à la portance de ce dernier ne constituent pas des vices affectant la structure même de l’immeuble , et elles n’empêchent pas l’usage des locaux loués au sens de l’article 1721 du code civil.

En conséquence les demandes de la société Comptoir des Cotonniers fondées sur un manquement de M. X à son obligation de délivrance doivent être rejetées.

SUR L’OBLIGATION DU BAILLEUR D’EFFECTUER LES GROSSES REPARATIONS

L’article 5 du bail déjà cité met à la charge du preneur les réparations d’entretien de toute nature , le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations.

L’article 606 du code civil dispose que : ' Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières .

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier .

Toutes les autres réparations sont d’entretien .'

Cette énumération est limitative .

Les travaux de renforcement du plancher existant, qui ont été rendus nécessaires par les travaux d’aménagement décidés par le preneur , ne relèvent pas des grosses réparations énumérées par l’article 606 du code civil , qui sont seuls à la charge du bailleur aux termes du contrat de bail.

SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 1755 DU CODE CIVIL

Selon cet article 1755 : ' Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires , quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure .'

En l’espèce il résulte des éléments techniques versés aux débats que la réparation du plancher du premier étage a été rendue nécessaire par l’économie des travaux qu’a entrepris le preneur , et non exclusivement par la vétusté , ni par la force majeure.

La société Comptoir des Cotonniers sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes fondées sur les dispositions des articles 606 et 1755 du code civil.

SUR LES DEMANDES ANNEXES

Il apparaît équitable de condamner la société Comptoir des Cotonniers à payer à M. X la somme de 4000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

SUR LES DEPENS

La société Comptoir des Cotonniers qui succombe en ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel , sans qu’il y ait lieu d’y ajouter les frais éventuels d’exécution forcée.

* * *

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M. X à payer à la société Comptoir des Cotonniers la somme de 8 953, 13 euros en remboursement des travaux lui incombant , a dit n’y avoir lieu à attribuer d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. X et a laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau

Déboute la société Comptoir des Cotonniers de sa demande de remboursement de la somme de 84 763, 64 euros TTC au titre des travaux réalisés par elle ;

La condamne à payer à M. Y X la somme de 4000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Comptoir des Cotonniers aux dépens de première instance ;

Confirme le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes ;

Ajoutant au jugement

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la société Comptoir des Cotonniers aux dépens de la présente procédure d’appel , et dit que ces derniers pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Catherine FOURNIEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.