Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 21 janvier 2020, n° 19/01794

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

---

ARRÊT DU : 21 JANVIER 2020

(Rédacteur : Béatrice PATRIE, présidente)

N° RG 19/01794 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K6HX

B F X A

c/

SCI COUSSERAN

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 février 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 18-004845) suivant déclaration d’appel du 29 mars 2019

APPELANTE :

B F X A

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […], Bâtiment Giono – Appartement A11 – 89 allée G Giono – 33100 BORDEAUX

représentée par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCI COUSSERAN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis […]

représentée par Maître COLLET substituant Maître Arnaud FLEURY de la SCP FPF AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 novembre 2019 en audience publique, devant la cour composée de :

Béatrice PATRIE, président,

G-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2011 avec prise d’effet au 7 février 2011, la SCI Cousseran représentée par Y Z, a donné à bail un logement sis 89 allée G Giono à Bordeaux à M. G-H I et M^me B C A moyennant un loyer de 875 euros outre 67 euros de provision sur charges.

M. G-H I a donné congé par courrier du 28 septembre 2017.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2018, le bailleur a fait assigner sa locataire pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de M^me X A et la condamnation à lui verser 7 170 euros au titre des fruits civils perçus.

Par jugement, réputé contradictoire, la défendresse n’ayant pas comparu, du 5 février 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— Prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 20 janvier 2011 entre la SCI COUSSERAN et Madame B X A

— Ordonné à Madame B X A de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toutes personnes dans les deux mois suivant la signification d’un commandement

— Autorisé la SCI COUSSERAN, à défaut de libération effective des lieux, à procéder à l’expulsion

— Rappelé que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Condamné Madame B X A à payer à la SCI COUSSERAN la somme de 7.170 € au titre des fruits civils, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2018

— Condamné Madame B X A a payer à la SCI COUSSERAN la somme de 1.532, 76 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés jusqu’au mois d’octobre 2018

— Condamné Madame B X A à payer à la SCI COUSSERAN une

indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi

— Condamné Madame B X A aux entiers dépens de l’instance et aux frais de l’exécution forcée de cette décision

— Condamné Madame B X A à payer à la SCI COUSSERAN une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouté la SCI COUSSERAN de toutes ses autres demandes

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le tribunal a considéré que le bailleur rapportait la preuve des violations contractuelles de la locataire, le logement ayant été sous-loué sans l’accord du bailleur et le loyer ayant été payé de manière irrégulière.

M^me B F X A a relevé appel de l’ensemble des chefs du jugement critiqué le 29 mars 2019.

Par conclusions d’appel transmises au greffe par RPVA le 26 avril 2019, elle demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— Débouter la SCI COUSSERAN de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu le 20 janvier 2011 avec Madame B X A,

— Débouter la SCI COUSSERAN de sa demande de condamnation de Madame B X A à lui payer la somme de 7 170 € au titre des fruits civils,

— Débouter la SCI COUSSERAN de sa demande en paiement d’arriéré de loyers,

A titre subsidiaire,

— Accorder à Madame B X A les plus larges délais de paiement,

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

La locataire fait valoir que la sous-location du logement n’a été que ponctuelle et que cela était nécessaire au regard de ses faibles revenus.

En outre, elle considère que c’est à tord que le tribunal a retenu que les fruits de ces locations devaient revenir au propriétaire, puisque ce dernier ne peut que réclamer réparation de son préjudice qui ne peut correspondre à l’ensemble des sommes gagnées du fait de la sous-location du logement. En tout état de cause, M^me X A relève que les sommes auxquelles elle a été condamnée sont supérieures aux sommes perçues.

Elle demande également, à titre subsidiaire, à bénéficier de délais de paiement.

Par conclusions d’intimée comportant appel incident transmises au greffe par RPVA le 23 mai 2019, la SCI Cousseran demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 7 et 8 de la /oi n°89~462 du 06juil/et 1989

Vu les dispositions des articles 546, 547, 1154 (ancienne numérotation) et 1184 (ancienne numérotation) du code civil,

— Déclarer recevable l’appel incident formé par la SCI COUSSERAN.

— Confirmer le jugement rendu le 05 février 2019 par le tribunal d’instance de BORDEAUX, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné Madame B F X A au paiement de la seule somme de 1.532,76 € au titre des arriérés de loyers et charges.

En conséquence, condamner Madame B F X A à payer à la SCI COUSSERAN la somme de 2.365,49 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

— Débouter Madame B F X A de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner Madame B F X A à payer à la SCI COUSSERAN la somme de 2.000 € au titre de Particle 700 du code de procédure civile.

— Condamner Madame B F X A aux entiers dépens.

Le bailleur fait ainsi valoir que la locataire a sous-loué le logement durant plusieurs années et qu’il était en droit de réclamer les fruits de ces locations.

Mais également que cette violation du contrat de bail justifie sa résiliation et l’expulsion de la locataire.

En outre, il demande la réformation du jugement en ce qu’il a limité le montant de la dette locative de la locataire en retirant les frais de rejet pour prélèvements impayés et les frais de relance.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 11 avril 2019 d’une annonce de clôture et de fixation à bref délai à l’audience du 26 novembre 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail:

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.'

Or, il s’avère que la locataire a sous loué le logement, ce qu’elle reconnait, ce qui représente une violation de ses obligations.

Elle justifie cette violation par la faiblesse de ses revenus et affirme qu’elle n’a sous loué le logement qu’occasionnellement.

D’une part, la faiblesse de ses revenus ne justifie pas la violation de ses obligations. D’autre part, le procès verbal de constat établi par huissier de justice démontre que Mme

Chamant-A était très active sur la plate-forme Airbnb et que le logement a pu être souvent mis en sous-location et sur une période assez longue puisque débutant en 2015.

Il apparaît également qu’elle n’a pas été régulière dans le règlement de son loyer et ce, malgré les revenus que lui procuraient la sous location de son logement.

C’est donc en faisant une juste appréciation des faits de l’espèce et de la loi que le juge de première instance a résilié le bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce point.

Sur la restitution des fruits de la sous-location:

La cour de cassation ayant eu à se prononcer sur des faits similaires a considéré que 'sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.'

M^me X A ne conteste pas avoir sous-loué son logement et ce, sans l’accord du bailleur.

Cela justifie ainsi que les fruits de ces sous-location reviennent au propriétaire du logement.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point encore.

Sur les impayés de loyers:

Il s’évince des pièces du dossier que, nonobstant les sommes restituées au locataire par le bailleur, il a été facturé à M^me X A des sommes au titre des frais de procédure et de clause pénale indues.

Sur la période allant du 1^er août 2014 au 15 septembre 2016, les frais de procédure se sont élevés à 67.20 euros et à 70 euros au titre de la clause pénale.

Sur la période allant du 14 octobre 2016 au 13 mai 2019, les frais de procédure se sont élevés à 112.20 euros et les frais de clause pénale à 355 euros.

Ainsi, le bailleur a facturé en tout 604.40 euros de frais sur l’ensemble des périodes transmises au dossier. En outre, il y a eu des frais d’huissier d’un montant total de 241.07 euros.

Il convient de déduire de ces sommes les montants restituées par le bailleur d’un total de 400.80 euros.

Il reste donc 444.67 euros de frais à déduire au locataire. (604.40+241.07= 845.47 et 845.47-400.80= 444.67 euros).

En ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 500 euros, l’exécution provisoire ayant été prononcée par le jugement, il est du.

La dette s’élevait ainsi à 3 737.07 euros, il convient de retirer 444.67 euros, ce qui fait 3292.40 euros.

Sur les demandes accessoires:

Il est équitable d’allouer à la SCI Cousseran une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront, en outre, mis à la charge de M^me X A.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné M^me B F X A à payer à la SCI Cousseran la somme de 1 532.76 euros au titres des impayés de loyers et charges

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me B F X A à payer à la SCI Cousseran la somme de 3 292.40 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés jusqu’au 13 mai 2019

Condamne M^me B F X A à payer à la SCI Cousseran la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M^me B F X A aux dépens de l’instance d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,