COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 18/04393 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KSA3

F A

c/

K L Y

X-H Z épouse Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 juillet 2018 par le Tribunal d’Instance de PERIGUEUX (RG : 11-17-1084) suivant déclaration d’appel du 25 juillet 2018

APPELANT :

F A

né le […] à ROUBAIX

de nationalité Française

demeurant […]

représenté par Maître Bénédicte LAGARDE-COUDERT de la SELAS NUNEZ-LAGARDE COUDERT-MARTINS DA SILVA, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉS :

K L Y

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

X-H Z épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentés par Maître Philippe BERTERRECHE DE MENDITTE de l’ASSOCIATION PIPAT & BERTERRECHE DE MENDITTE, avocat au barreau de PERIGUEUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 décembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

M. K-L Y et M^me X-H Y née Z donnaient à bail, suivant acte sous seing privé en date du 1^er février 2011, à M. F A et à M^me I J, un logement situé à […]) « Fonfarge '' moyennant un loyer courant mensuel initial de 420 euros outre 10 euros de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 430 euros.

M^me I J quittait les lieux fin mars 2012 et M. F A quittait les lieux le 1^er juillet 2017 en donnant régulièrement congé par lettre recommandée du 30 mars 2017.

Par acte d’huissier en date du 21 décembre 2017, M. K-L Y et M^me X-H Y faisaient délivrer assignation à M. F A à comparaître devant le tribunal d’instance de Périgueux aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à leur payer les sommes de :

—  5.952,57 euros au titre des travaux de remise en état du logement ;

—  430 euros par mois au titre de la perte de loyer jusqu’au paiement du coût des travaux de réparation par M. A.

-1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens, incluant le coût de 1'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 12 juillet 2017, soit 323,46 euros.

Par jugement du 2 juillet 2018, le tribunal d’instance de Périgueux a :

— Condamné M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 1.056,58 euros au titre des travaux de remise en état du logement ;

— Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— Condamné M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. F A a interjeté appel total de ce jugement par déclaration du 25 juillet 2018 et par conclusions du 9 avril 2019, il demande à la cour de:

— Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. A à l’encontre du jugement rendu par le tribunal d’instance de Périgueux le 2 juillet 2018 ;

— Y faisant droit, réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Juger que M. et M^me Y ont failli en leur obligation de délivrance, en leur qualité de bailleurs ;

— Condamner M. et M^me Y à de justes dommages et intérêts qui ne sauraient être inférieurs à la somme de 6 000 euros, en raison de leur défaillance dans leurs obligations de bailleur ;

— Débouter purement et simplement M. et M^me Y de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— Ordonner la restitution du dépôt de garantie, majoré de 10% du montant total du loyer, soit la somme de 43 euros du 1^er septembre 2017 jusqu’à parfaite restitution ;

— Condamner M. et M^me Y à payer la somme de 300 euros au titre de la restitution du gaz resté dans la cuve ;

— Condamner M. et M^me Y au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par conclusions du 9 mai 2019, M. et M^me Y demandent à la cour de :

Sur l’appel incident de M. et M^me Y-Z,

— lnfirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. A à leur payer la somme de 1.058,56 euros au titre des travaux de remise en état du logement ;

Et statuant, à nouveau, de ce chef,

— Condamner M. F A à payer à M. et M^me K L Y la somme de 5.508,57 euros au titre des travaux de remise en état ;

Et ajoutant au jugement,

— Donner acte à M. et M^me Y de ce qu’ils ne contestent pas devoir restituer le dépôt de garantie soit la somme de 430 euros et la valeur du gaz resté dans la cuve soit 300 euros, soit la somme de 730 euros au total ;

— Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

— Pour le surplus, confirmer le jugement entrepris ;

— Débouter M. A de ses demandes, à l’exclusion de celles relatives à la restitution du dépôt de garantie soit 430 euros et de la somme de 300 euros, soit au total 730 euros ;

— Condamner M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. F A aux dépens.

Selon ordonnance de clôture du 23 novembre 2020, l’affaire a été fixée à l’audience du 7 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de délivrance

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

— d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

L’alinéa 1^er de cet article, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant apporter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies

par décret en conseil d’État pour les locaux à usage de résidence.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 disposent que le logement doit :

'assurer le clos et le couvert, que le gros 'uvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— être protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante,

— qu’il doit en outre notamment comporter les éléments d’équipement et de confort suivants: une installation permettant un chauffage normal.

Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l’article précité que s’il a obtenu son autorisation ou s’il l’a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l’urgence.

M. F A fait valoir pour l’essentiel que M. et M^me Y n’ont pas satisfait à leur obligation de délivrance car le logement manquait d’isolation, que cela a occasionné des moisissures et l’a rendu énergivore, qu’il ne lui a d’ailleurs pas été remis le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), que de son côté, il a pourtant parfaitement entretenu les lieux loués.

M. et M^me Y répondent pour l’essentiel que l’absence de délivrance d’un DPE n’est pas assortie de sanction et que M. F A ne s’est jamais plaint de vivre dans un logement indécent.

C’est à bon droit que le premier juge a dit que l’absence de remise du DPE lors de la signature du contrat de bail était dépourvue de sanction.

D’autre part, force est de constater que M. F A a pour la première fois évoqué des désordres dans la lettre du 30 mars 2017 par laquelle il donnait congé. Il mentionnait des moisissures dans la salle de bains, faute de ventilation adaptée, et des odeurs nauséabondes en raison d’une absence de ventilation de la fosse septique, une absence d’isolation des murs due à des malfaçons des menuiseries.

Il n’est justifié d’aucune mise en demeure antérieure et ce pendant les 6 ans d’occupation précédents.

Pour ce qui est des odeurs émanant de la fosse septique, M. et M^me Y produisent un rapport de contrôle périodique réalisé par Veolia le 28 mars 2017 à la suite d’une visite le 3 mars 2017, selon lequel aucune nuisance ou pollution n’a été constatée.

Les factures EDF et les attestations produites par M. F A selon lesquelles la maison était vétuste, (M. C), présentait de l’humidité dans la salle de bains, l’entrée et une des chambres (MM. C, et D, M^me E), était parfaitement entretenue (l’ensemble des attestants, y compris les extérieurs (M. D) ne permettent pas de démontrer que la maison présentait des défauts dus à la carence des bailleurs dans leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent dans les termes des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 précité.

Le jugement entrepris qui a débouté M. F A de sa demande en dommages et intérêts pour manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance sera confirmé.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 7 de la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

'de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Du reste, le décret numéro 2016'382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d’imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci-dessus rappelés.

Il convient en outre de relever que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

M. F A fait valoir pour l’essentiel que l’état des lieux d’entrée produit par les bailleurs a été altéré par eux, que l’exemplaire qui lui a été remis est le bon, que la nécessité de réparations locatives n’est pas démontrée et que les devis produits sont exorbitants, qu’il convient de tenir compte du mauvais état du logement dès l’entrée dans les lieux et de son occupation pendant 6 ans et demi.

M. et M^me Y répliquent pour l’essentiel qu’il n’y a eu qu’un état des lieux, le même que celui qui a été remis à M. F A lors de son installation, que s’ils ne contestent pas qu’ils ont conservé le dépôt de garantie et qu’ils doivent rembourser à M. F A la somme de 300 euros de gaz resté dans la cuve, le logement a été laissé en très mauvais état et qu’il n’a pu être reloué avant d’y effectuer des travaux.

Bien que les deux états des lieux d’entrée produits par chacune des parties sont signés par elles, ils diffèrent par leur contenu, celui versé par M. F A portant la mention d’un état passable de plusieurs postes alors que celui produit par M. et M^me Y n’en mentionne aucun mais seulement des postes en bon état voire quelques uns en très bon état.

L’état des lieux d’entrée produit par M. F A étant un original et celui produit par

M. et M^me Y seulement une photocopie, la cour retiendra celui produit par M. F A.

Il est constant que M. F A a refusé de signer l’état des lieux de sortie du 29 juin 2017.

Il sera donc référé au constat établi par M^e Estrade, huissier de justice le 12 juillet 2017, avec photographies annexées, qui sera comparé à l’état des lieux d’entrée en original et aux devis et factures produits par M. et M^me Y.

La remise en peinture de l’ensemble d’une grande partie de l’intérieur de la maison (devis JD du 25 juillet 2017) ne peut être mise à la charge de M. F A alors qu’aucune dégradation n’apparaît sur le constat d’huissier, qu’il doit être tenu compte d’une occupation pendant 6 ans et demi et que la présence de moisissures ne peut lui être imputée à défaut de justifier d’une carence de sa part qui aurait provoqué leur apparition.

Il doit être en revanche retenu le nettoyage des parties extérieures (terrasses enherbées faute d’entretien, enlèvement d’une niche à chien et d’un poulailler et remise en herbe du sol après cet enlèvement, élagage non effectué au vu de la hauteur des arbres, taille des haies, arrachage du lierre qui a envahi le crépi et soulevé des tuiles des faitage (devis et Facture Alves du 24 juillet 2017 et attestation du même en date du 30 octobre 2018 selon laquelle après qu’il ait enlevé le lierre et qu’il reste des détritus à enlever dans le local à bois (vieux pneus , palettes de bois pourri), le tout pour 768 x 2 = 1 536 euros.

Il sera retenu également le devis Acqua Therm du 29 août 2017 pour le ramonage de la cheminée intérieure et du barbecue extérieur, pour un montant de 148,58 euros.

Enfin, une vitre cassée doit être remplacée (facture Murat du 17 août 2017) pour un montant de 48 euros.

La facture Les Briconautes du 9 août 2017 pour l’achat d’un poêle à bois et ses accessoires pour un montant de 615,70 euros ne peut être retenue alors qu’aucune précision n’a été donnée sur l’état de cet équipement lors de l’entrée dans les lieux.

Selon le dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, si le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans le délai d’un mois prévu par l’alinéa quatre du même article, il est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commençant en retard.

Cette disposition est applicable aux baux en cours en vertu de l’article 82 de la loi numéro 2015'990 du 6 août 2015.

En l’espèce, il est avéré que les lieux loués nécessitaient des réparations locatives, de sorte que M. et M^me Y n’avaient pas à restituer ce dépôt de garantie dans le mois suivant la sortie des lieux.

M. F A sera débouté de sa demande de ce chef.

En définitive, M. F A reste devoir à M. et M^me Y la somme de (1 536 + 148,58 +48) ' 430 (dépôt de garantie) – 300 (gaz resté dans la cuve)) = 1 002,58 euros.

Le jugement entrepris qui a condamné M. F A à payer à M. et M^me Y la somme de 1 056,58 euros sera réformé.

Sur la demande de remboursement du coût d’état des lieux de sortie par constat d’huissier

Selon l’article 3'2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, un état des lieux est établi selon les modalités définies par un décret en conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Force est de constater que M. F A a refusé de signer l’état des lieux de sortie amiable, contraignant M. et M^me Y à recourir à un huissier de justice pour en établir un qui ne puisse faire l’objet de contestations.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné M. F A à payer la moitié de son coût à hauteur de la somme de 161,73 euros qui ne fait pas partie des dépens.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. F A succombant pour l’essentiel, il supportera les dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande d’allouer la somme de 1 000 euros à M. et M^me Y à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Périgueux en date du 2 juillet 2018 sauf en ce qui concerne le quantum de la somme allouée à M. K-L Y et M^me X-H Y née Z à titre de réparations locatives,

Statuant à nouveau,

Condamne M. F A à payer à M. K-L Y et M^me X-H Y née Z la somme de 1 002,58 euros à titre de réparations locatives,

Déboute M. F A de sa demande de majoration du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Condamne M. F A à payer à M. K-L Y et M^me X-H Y née Z la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. F A aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE , président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,