COUR D’APPEL DE BORDEAUX

CHAMBRE SOCIALE – SECTION B

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ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2021

[…]

N° RG 19/03906 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEDY

SCA COMTE DE Y DU G

c/

Monsieur X D E F G

Nature de la décision : AU FOND

Notifié par LRAR le :

LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :

La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par

voie de signification (acte d’huissier).

Certifié par le Greffier en Chef,

Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 mai 2019 (R.G. n°51-18-0018) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d’appel du 05 juillet 2019,

APPELANTE :

SCA COMTE DE Y DU G, agissant en la personne de sa gérante M^me Z A née B du G Petit Mayne – 33210 CASTILLON DE CASTETS

représentée par M^e Stéphane DE SEZE de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

Monsieur X D E F G

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant Château du G – 33210 CASTILLON DE CASTETS

/ FRANCE

représenté par M^e Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 octobre 2021, en audience publique, devant Monsieur Eric Veyssière, Président chargé d’instruire l’affaire, et monsieur Hervé Ballereau conseiller qui ont retenu l’affaire

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Eric Veyssière, président

Madame Emmanuelle Leboucher, conseillère

Monsieur Hervé Ballereau, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Sylvaine Déchamps,

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Exposé du litige

Le 17 mai 1999, M. X de Y du G a donné à bail à long terme, soit jusqu’au 18 novembre 2019, à la société civile agricole Comte De Y Du G la partie exploitation du château du G, à Castillon de Castets (parcelle B 45).

Par acte en date du 13 février 2018, délivré par M^e Wlostowicer, huissier de justice à Saint Macaire, M. De Y du G a délivré congé au preneur, à effet au 11 novembre 2019, pour la parcelle louée cadastrée B 399 (ex B45) à raison d’une superficie de 46 a 50 ca sur laquelle sont situés les bâtiments d’exploitation.

Le 15 mai 2018, le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux d’une action en contestation de la validité du congé.

Par demande reconventionnelle, M. De Y du G a sollicité du tribunal paritaire des baux ruraux qu’il :

— condamne la société à laisser libre d’occupation, le 1er novembre 2019, la parcelle louée,

— condamne la société au paiement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 13 mai 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux a :

• déclaré valable en la forme et sur le fond le congé donné le 13 février 2018,

• dit que la société devra procéder à la libération des lieux à compter du 1er novembre 2019,

• condamné la société à verser la somme 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• déboute la société de sa demande à titre des frais irrépétibles,

• condamne la société aux dépens.

Par déclaration du 5 juillet 2019, la société Comte De Y Du G a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2021, la sca Comte de Y du G sollicite de la Cour qu’elle infirme le jugement déféré et, statuant de nouveau :

• prononce la nullité du congé délivré le 13 février 2018,

• le déclare mal fondé conformément à l’article L.411-57 du code rural et de la pêche maritime,

• condamne M. De Y du G à payer à la société la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ses dernières conclusions enregistrées le 30 août 2021, M. De Y du G demande à la Cour de :

• confirmer le jugement déféré

• condamner la société au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées et oralement reprises.

Motifs de la décision

Sur la demande tendant à la nullité formelle du congé

Selon le preneur, la nullité du congé est encourue car l’acte de délivrance établi par l’huissier de justice ne comporte pas les mentions exigées sous peine de nullité par l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime.

Ce texte prévoit que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas

de nature à induire le preneur en erreur.

En l’espèce, l’acte de délivrance du congé a omis de reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 aux termes duquel le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret (4 mois en vertu de l’article R 411-11), à dater de sa réception, sous peine de forclusion.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, cette omission n’a pas été de nature à induire en erreur le preneur dés lors que le congé lui a été délivré le 13 février 2018 et que celui-ci a engagé son action en contestation du congé le 15 mai 2018 de sorte que, la forclusion n’étant pas encourue, il a été en mesure de faire valoir ses droits.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé sur ce point.

Sur la validité du congé

Le preneur conteste la validité du congé fondé sur les dispositions de l’article L 411-57 du code rural et de la pêche maritime aux motifs que les critères définis par ce texte pour justifier un congé en vue de la reprise du bien loué, pour soi même ou l’un des membres de sa famille, ne sont pas remplis.

Il résulte de l’article L 411-57 dans sa version applicable au litige que le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation.

Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur.

Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme.

Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs.

Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise.

La construction doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation.

Le preneur fait valoir, d’abord, que le premier critère relatif à la superficie de la parcelle, faisant l’objet du congé, cadastrée sous le numéro B 399 (ex B45) et sur laquelle sont édifiés le château et les bâtiments d’exploitation, n’est pas respecté puisque la superficie de la parcelle de 4650 m2 dépasse celle fixée par l’arrêté du préfet de la Gironde à 3000 m2.

Mais par des motifs pertinents que les débats en appel n’ont pas remis en cause et que la Cour adopte, le premier juge ayant relevé d’une part, que, selon les dispositions du bail, la désignation des biens loués ne comprend que les bâtiments d’exploitation édifiés sur la dite parcelle et délimités par une cour dite ' basse cour’ et d’autre part, que celle-ci ainsi que le

cour du château représentent une emprise de 2850 m2, en a exactement déduit que la superficie de la parcelle litigieuse sur laquelle sont implantés les bâtiments ne dépassait pas les limites fixées à l’arrêté préfectoral.

Ensuite, le preneur soutient que le deuxième motif relatif à la reprise d’un bien loué dans le cadre d’un changement de destination du bâtiment implanté sur une parcelle affermée autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur, n’est pas caractérisé en l’espèce.

L’article L 151-11 du code de l’urbanisme dispose :

I.-Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut :

1° Autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;

2° Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

II.-Dans les zones agricoles ou forestières, le règlement peut autoriser les constructions et installations nécessaires à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles, lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Contrairement à ce que soutient le preneur, ces dispositions ne signifient pas que la reprise du bâtiment loué soit conditionnée à son implantation dans une zone agricole ; elles autorisent la reprise des bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. De plus, en zone agricole, ce changement de destination doit être approuvé par la commission de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.

Or, en l’espèce, la parcelle litigieuse se trouve en zone UH de la commune de Castillon de Castets, c’est à dire dans une zone correspondant aux parties urbanisées sous forme de hameaux anciens et affectée en priorité à l’habitat et pouvant même accueillir des équipements collectifs, services, activités et installations commerciales et artisanales qui forment le complément normal de cet habitat. La parcelle n’étant pas située dans une zone agricole, l’avis de la commission ci-dessus mentionnée n’est pas exigé.

De surcroît, la parcelle a été classée à l’inventaire des monuments historiques par arrêté 6 août 2004 de sorte que la rénovation envisagée sera soumise à un contrôle strict de l’autorité administrative empêchant toute atteinte à la qualité paysagère du site.

S’agissant du critère selon lequel la reprise ne doit pas compromettre l’activité agricole du preneur, il est constant que celui-ci poursuit une double activité d’élevage de porc et de viticulture.

Il ressort d’un constat d’huissier du 23 octobre 2018 établi à la demande du preneur, qu’une partie des bâtiments loués est utilisée à des fins d’exploitation agricole. Ainsi, a-t-il été constaté la présence :

— d’un hangar ouvert abritant une épampreuse, une machine à planter les piquets et du matériel d’irrigation,

— d’un atelier servant de lieu de stockage de multiples outils et matériels agricoles

— d’une étable où sont entreposés du grillage et du matériel à engrais,

— d’un chai de stockage contenant environ 30.000 bouteilles de vin et comportant un système de pompage destiné à l’alimentation en eau des parcs à cochons dont l’effectif s’élevait à 42 unités,

— d’un garage abritant des céréales et du matériel destiné à la confection des farines pour les animaux,

— d’une pièce située en face du garage où est installée une cuve à fioul.

Un autre constat effectué le 21 septembre 2021 confirme la présence dans les cours du château et les différents bâtiments précités de nombreux engins agricoles, de l’outillage agricole, des barriques de vin et du système de pompage.

Si, comme l’attestent les photographies prises par le bailleur, qui, toutefois, ne sont pas datées de façon certaine, et les témoignages de l’entourage immédiat du bailleur ou du président de l’association de chasse, les bâtiments et les parties communes du château étaient particulièrement vétustes avant la délivrance du congé, aucune pièce du dossier ne démontre, cependant, comme le prétend le bailleur, que l’activité agricole soit en voie d’extinction et ne serait pas compromise par la transformation des bâtiments affermés en maison d’habitation.

Il ressort, au contraire, des deux constats d’huissier que le preneur utilise une grande partie des dépendances du château pour son activité agricole.

Le bailleur procède par affirmations lorsqu’il soutient que les locaux occupés par le preneur sur une autre parcelle voisine seraient susceptibles d’accueillir le matériel agricole stocké dans les bâtiments affermés.

Les deux constats d’huissier montrent, en effet, que ces locaux sont déjà remplis de matériel agricole dont principalement des cuves de vin et des machines viticoles et ne pourraient loger le matériel stocké dans les bâtiments affermés.

De même, les éléments chiffrés relatifs à l’élevage de porc produits par le preneur pour les exercices 2018-2020 contredisent les allégations non étayées du bailleur suivant lesquelles les animaux auraient été vendus.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que la reprise des bâtiments affermés en vue de les transformer en locaux d’habitation serait de nature à compromettre l’activité agricole du preneur et qu’en conséquence, la nullité du congé doit être prononcée pour violation des dispositions de l’article L 411-57 du code rural et de la pêche maritime.

Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les autres demandes

M. X de Y du G tenu aux dépens versera à la société de Y du G une somme de 2500 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris

statuant à nouveau

Prononce la nullité du congé délivré le 13 février 2018 à la société de Y du G aux fins de reprise des bâtiments affermés

y ajoutant

Condamne M. X de Y du G aux dépens et à verser à la société de Y du G une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par monsieur Eric Veyssière, président, et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

S. Déchamps E. Veyssière