Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 5 mai 2022, n° 19/01128

TGI Bordeaux 29 janvier 2019

CA Bordeaux
Confirmation 5 mai 2022

Arguments

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Rejeté
Irrégularités dans la promesse de vente
La cour a estimé que les irrégularités alléguées ne sont pas avérées et que le vendeur était informé du montant de la transaction.
Rejeté
Caducité de la promesse de vente
La cour a jugé que la condition suspensive était prévue au profit de l'acquéreur et que Monsieur [Y] n'a pas mis l'acquéreur en demeure de justifier la réalisation de la condition.
Rejeté
Dépenses engagées dans le cadre de la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que les autres demandes présentées sur ce fondement n'étaient pas justifiées.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 5 mai 2022, n° 19/01128
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	19/01128
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 29 janvier 2019, N° 17/10592
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Président :	Paule POIREL, président
Avocat(s) :	Pierre BLAZYEric VISSERONPierre MASSON
Cabinet(s) :	SELARL BLAZY & ASSOCIES
Parties :	Société civile SCCV LA PLACE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 05 MAI 2022

N° RG 19/01128 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4TO

Monsieur [L] [Y]

Société civile SCCV LA PLACE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 janvier 2019 (R.G. 17/10592) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 27 février 2019

APPELANT :

[L] [Y]

né le 26 Septembre 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e MASSON subtituant M^e Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

La SCCV LA PLACE, Société Civile, immatriculé au RCS de BORDEAUX sous le numéro 830 665 162, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

Représentée par M^e Eric VISSERON de la SELARL VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [L] [Y] est devenu propriétaire, dans le cadre de la liquidation de la succession de sa grand-mère dont maître [E], notaire à Bordeaux, était chargé, d’un immeuble situé au [Adresse 1], cadastré section IY n°[Cadastre 2].

Le 17 février 2017, il a confié à Me [E] un mandat exclusif de recherche d’acquéreurs pour la vente de ce bien.

Le notaire a trouvé un acheteur en la personne de M. [J] [N] pour un prix de 621 300 euros, outre les frais d’un montant de 32 700 euros à sa charge.

Par courriel du 26 avril 2017, M. [Y] a adressé à Me [E] une procuration pour la signature du compromis de vente.

Ce compromis a été signé le 28 avril 2017 devant Me [E] et en présence de M. [N]. Ce dernier a accepté d’acquérir le bien immobilier au prix de 621 300 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximum de 560 000 euros, outre une somme de 32 700 euros au titre des frais de négociation à la charge du vendeur. La date de réitération par acte authentique a été fixée au plus tard le 28 juillet 2017.

Dans son courriel du 23 mai 2017, M. [Y] a informé Me [E] de sa volonté d’annuler la vente.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juin 2017, M. [N] a informé le notaire qu’il substituait la Société Civile de Construction Vente La Place (la SCCV La Place) aux fins d’acquisition du bien.

En l’absence de réponse à la convocation adressée par Me [E] le 20 juillet 2017 en vue de la signature de l’acte de vente le 28 juillet 2017, l’officier ministériel a fait signifier à M. [Y] une sommation d’avoir à comparaître le 8 août 2017.

M. [Y] ne s’étant pas présenté à la date convenue, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le même jour.

En l’absence de règlement amiable du litige, la SCCV La Place a délivré le 29 novembre 2017 une assignation à l’encontre de M. [Y] en passation forcée de l’acte authentique.

Par jugement du 29 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— condamné M. [Y] :

— à réitérer par acte authentique devant Me [E], notaire à Bordeaux, l’acquisition du bien immobilier situé à [Adresse 1], cadastré section IY n°[Cadastre 2], moyennant le versement du prix de vente de 621 300 euros, outre les frais d’un montant de 32 700 euros, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;

— à verser à la SCCV La Place la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— au paiement des dépens recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. [Y] a relevé appel de l’intégralité du dispositif de cette décision le 27 février 2019.

Dans ses dernières conclusions du 25 octobre 2019, M. [Y] réclame l’entière infirmation du jugement attaqué. Il demande à la cour de le déclarer recevable, fondé en ses demandes et de :

— débouter la SCCV La Place de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de son appel incident ;

— condamner la SCCV La Place au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

Il fait notamment valoir que :

— la première phase de la vente est émaillée d’irrégularités ; l’immeuble n’a pas été réévalué avant la vente ; la dernière évaluation date de juillet 2015 avant que de nombreux travaux aient été entrepris ; l’évaluation initiale qui a servi de base à la mise à prix était donc erronée ;

— le compromis précise que M. [N] n’est pas un professionnel alors qu’il s’agit d’un promoteur gérant de plusieurs sociétés immobilières ; il a toujours souhaité ne pas céder son bien à un professionnel de l’immobilier mais à un particulier ;

— ni M. [N] ni la SCCV La Place n’ont justifié des démarches entreprises pour l’obtention du prêt, condition suspensive prévue dans le compromis ; à défaut de l’obtention du prêt au plus tard le 5 juillet 2017, la vente était caduque au sens de l’article 1186 du code civil.

Suivant ses dernières conclusions du 26 juillet 2019, la SCCV La Place demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a omis de statuer sur une de ses demandes ;

— dire et juger que faute pour M. [Y] de se présenter sur convocation du notaire, le jugement à intervenir sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature des vendeurs et fera l’objet d’une publication ;

— condamner M. [Y] au paiement à son profit de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des frais et dépens de procédure.

Elle fait notamment valoir que :

— selon les articles 1583 et 1589 du code civil, M. [Y] a donné son accord à la signature du sous-seing privé par procuration donnée à l’étude des notaires après avoir reçu le projet d’acte et échangé avec l’acquéreur ; il y a donc bien accord sur la chose et le prix, l’acquéreur ayant obtenu le financement conformément aux conditions suspensives prévues dans l’acte sous-seing privé ;

— le bien a été vendu au prix du marché ; l’office notarial a procédé à une vente interactive, consistant en une vente aux enchères permettant de faire monter les prix entre enchérisseurs pour arriver à celui du marché, voire au-dessus ;

— M. [Y] n’avait jamais évoqué de ne pas vendre à un professionnel ; l’acte sous-seing privé prévoit la substitution ; l’acquéreur a utilisé cette faculté en substituant la SCCV avant la date fixée pour la signature de l’acte authentique de vente de façon parfaitement régulière ;

— les fonds de l’acquéreur étaient présents en l’étude dès le 25 juillet 2017 ; la condition suspensive d’obtention du prêt est prévue au profit de l’acquéreur ; la condition suspensive a bien été accomplie avant la date prévue pour la réitération de l’acte ; la promesse n’encourt donc aucune caducité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2022.

MOTIVATION

Sur les irrégularités de la promesse

En application des dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

le vendeur a expressément donné pouvoir à Me [E] de le représenter pour la régularisation de la promesse.

La sous-évaluation du prix du bien immobilier, alléguée par M. [Y] pour soutenir que le compromis comporte une irrégularité sur ce point, n’est pas avérée dans la mesure où :

— Le mandat exclusif de recherche d’acquéreur du 17 février 2017 confié par l’appelant au notaire fait expressément référence à un prix minimal de 440 000 euros de sorte que la somme prévue à l’acte est nettement supérieure à ce montant et apparaît dès lors conforme à sa volonté ;

— le vendeur était pleinement informé du montant de la transaction au regard des échanges de courriels ayant précédé sa signature.

L’appelant n’affirme pas que l’officier ministériel a usé de manoeuvres frauduleuses. De même, il ne démontre également pas que le notaire chargé de la rédaction de l’acte avait connaissance de la fragilité de son état de santé et a donc profité de la situation de handicap dans laquelle il se trouvait pour le convaincre de vendre son bien à ce prix.

M. [Y] estime également que M. [N] est qualifié à tort de non-professionnel dans le compromis litigieux dans la mesure où ce dernier est un promoteur-gérant de plusieurs sociétés immobilières.

Certes, l’acquéreur s’est fait régulièrement substitué par une SCCV après la date de signature de la promesse mais cette substitution était expressément autorisée en page 23 du compromis.

Aucun élément ne permet de démontrer la volonté de M. [Y] de ne vendre exclusivement son immeuble qu’à un acquéreur non professionnel. Aucune clause s’y rapportant ne figure d’ailleurs dans l’acte et les différents courriers échangés entre les parties n’en font absolument pas mention.

En réalité, comme l’affirme SCCV La Place, le sinistre survenu pendant une visite du bien, qui s’est déroulée postérieurement à la date de signature de la promesse, apparaît à l’origine d’un litige ayant motivé la décision de l’appelant de ne plus donner suite à la transaction (cf courriel du 23 mai 2017).

Ainsi, le souhait de M. [Y] de renoncer à la vente apparaît totalement étranger aux irrégularités alléguées.

Dès lors, les éléments soulevés par l’appelant tendant à contester la validité de la promesse ne sont pas avérés.

Sur la caducité de la promesse

En application des dispositions de l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

L’acte sous seing privé stipule que la vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant maximum de 560.000 euros, d’une durée maximale de 15 ans aux taux nominal de 2 % et dont la réalisation devait intervenir au plus tard le 5 juillet 2017. Il prévoit également que, pour être libératoire, le paiement du prix de vente de 621 300 euros doit impérativement intervenir par virement bancaire préalable reçu le jour de la signature.

Pour s’opposer à la demande de vente forcée, M. [Y] soulève la caducité de la promesse dans la mesure où la conditions suspensive relative à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur n’a pas été réalisée dans le délai imparti.

Cependant, comme le souligne à raison SCCV La Place, la condition suspensive a été prévue au seul profit de l’acquéreur de sorte que seul ce dernier peut se prévaloir de sa défaillance.

Le vendeur dispose seulement de la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception, démarche qu’il n’a pas entreprise.

De plus, comme l’observe à raison le jugement déféré, les extraits de compte produits par le notaire rédacteur de la promesse démontrent que le prix de vente a été versé en sa comptabilité par la SCCV La Place entre les 25 et le 27 juillet 2017, soit avant la date fixée pour la réitération de la vente.

Aucune caducité de la promesse n’est donc établie.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le premier juge ayant condamné M. [Y] à réitérer la vente par acte authentique selon les modalités qu’il a définies dans le dispositif de sa décision.

Sur l’appel incident de la SCCV La Place

Il sera ajouté, comme l’avait sollicité à juste titre la SCCV La Place en première instance, que, dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de M. [Y] devant notaire, le jugement attaqué, intégralement confirmé par le présent arrêt, sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature du vendeur et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de M. [Y] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de le condamner au versement à la SCCV La Place d’une indemnité complémentaire de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 29 janvier 2019 rendu par

le tribunal de grande instance de Bordeaux ;

Y ajoutant ;

— Dit que, dans l’hypothèse de la carence de M. [L] [Y] devant notaire au jour prévu de la réitération, le jugement attaqué, intégralement confirmé par le présent arrêt, sera annexé à l’acte authentique pour tenir lieu de signature du vendeur et fera l’objet d’une publication su service de la publicité foncière ;

— Condamne M. [L] [Y] à verser à la Société Civile de Construction Vente La Place une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M. [L] [Y] au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE