Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 9 novembre 2023, n° 20/02458

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Chronologie de l’affaire

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Sur la décision

Référence :
CA Bordeaux, 2e ch. civ., 9 nov. 2023, n° 20/02458
Juridiction : Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) : 20/02458
Importance : Inédit
Décision précédente : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7 juin 2020, N° 18/10206
Dispositif : Autre
Date de dernière mise à jour : 14 novembre 2023
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Sur les parties

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 09 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/02458 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTMV

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8]

c/

Monsieur [H] [T]

Madame [P] [L] épouse [T]

S.A.R.L. GRAND 10 IMMO EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ERA GRAND 1 0 IMMO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 juin 2020 (R.G. 18/10206) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX, 1ère chambre civile, suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2020

APPELANTE :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 8]

Représenté par son Syndic la SAS NEXITY LAMY, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099 ayant son siège social [Adresse 1] – [Localité 6]

demeurant [Adresse 8] – [Localité 2]

Représentée par Me Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[H] [T]

né le 08 Octobre 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4] – [Localité 9]

[P] [L] épouse [T]

née le 06 Janvier 1958 à [Localité 9] (33) ([Localité 9])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

Représentés par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Guerric BROUILLOU-LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. GRAND 10 IMMO

EXERÇANT SOUS L’ENSEIGNE ERA GRAND 1 0 IMMO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

demeurant [Adresse 7] – [Localité 2]

Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 septembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] sont propriétaires d’un appartement représentant le lot n°31 de la copropriété de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 8] à [Localité 2].

Cet appartement est situé au quatrième étage de la résidence et se trouve au-dessous de la toiture terrasse de l’appartement n°38 appartenant à M.[A] [F] et Mme [O] [S] épouse [F].

La SARL Grand 10 Immo a assuré la gestion de cette copropriété en qualité de syndic jusqu’au mois de mars 2016.

Se plaignant d’infiltrations survenues au cours des années 2013, 2014 et 2015, M. et Mme [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en référé aux fins d’expertise.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2016, une expertise judiciaire a été ordonnée laquelle a été déclarée commune à l’ancien syndic la société Grand 10 Immo, exerçant sous l’enseigne ERA Grand 10 Immo, par ordonnance du 18 décembre 2017.

Le rapport d’expertise a été déposé le 10 octobre 2018.

L’expert a conclu que 'Les différents désordres constatés dans l’appartement n° 31sont générés par des problèmes d’infiltrations d’eau dus à la défaillance du système d’étanchéité de la terrasse supérieure et à quelques entrées d’eau ponctuelles par les souches de gaines de ventilation et les tuyaux d’évent. Le système d’étanchéité de la terrasse qui date d’une vingtaine d’années n’assure plus une parfaite étanchéité pour cet appartement situé en dessous. Cela ne parait pas anormal, la durée de vie d’une toiture terrasse étant en moyenne de l’ordre de quinze à vingt ans.'

Par acte en date du 6 novembre 2018, M et Mme [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne de la société Nexity-Lamy, et Mme [O] [F] et M. [A] [F], aux fins de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity-Lamy et M. et Mme [A] [F] à leur payer 8 014,60 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice matériel, 15 293,25euros à titre d’indemnisation de leur préjudice immatériel arrêté au mois d’août 2018 inclus, 4 854,84 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice immatériel pour la période de travaux à compter du mois de septembre 2018 jusqu’au 29 mars 2019 inclus, 3 000 euros au titre de leur préjudice moral, outre une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte en date du 15 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires a appelé en la cause la société Grand 10 Immo.

Par jugement rendu le 8 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] responsable des dommages subis par M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS Nexity-Lamy à payer à M. [H] [T] et Mme [P][L] épouse [T] les sommes suivantes :

—  5 357 euros TTC au titre de leur préjudice matériel,

—  14 037,89 euros au titre de leur préjudice immatériel arrêté au mois d’août 2018 inclus,

—  4 854,84euros au titre de leur préjudice immatériel pour la période de travaux à compter du mois de septembre 2018 jusqu’au 29 mars 2019 inclus,

— les a déboutés de leur demande au titre de leur préjudice moral,

— les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de M. [A] [F] et Mme [S] épouse [F],

— débouté M. [A] [F] et Mme [S] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Grand 10 Immo à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la société Nexity-Lamy à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic la société Nexity-Lamy à payer à M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la société Grand 10 Immo devant le relever indemne à hauteur de 20 %,

— condamné M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] à payer à M. [A] [F] et Mme [S] épouse [F] une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity-Lamy aux dépens la société Grand 10 Immo devant le relever indemne à hauteur de 20 % de cette condamnation,

— dit que Me Laplagne, avocat, pourrait recouvrer ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration électronique en date du 15 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [T] les sommes de 5.357 euros TTC (préjudice matériel), 14 037,89 euros (préjudice immatériel valeur août 2018), 4.854,84 euros (préjudice immatériel de septembre 2018 au 29 mars 2019) 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— condamné la société Grand 10 Immo à relever indemne le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 % des condamnations ci-dessus prononcées.

Il convient d’observer que les époux [F] n’ont pas été intimés sur cette déclaration d’appel et aucun appel provoqué n’a été entrepris à leur encontre.

Le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions d’appelant en date du 30 août 2023, demande à la cour, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] concluant recevable et fondé en son appel.

Y faisant droit,

Vu les pièces versées au débat et notamment le procès-verbal de l’assemblée générale du16 mars 2016 qui avait voté l’organisation d’une mesure d’expertise amiable confiée à la société D2M,

Vu l’absence de contestation des époux [T] à l’encontre de cette assemblée générale,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du 8 juin 2020,

— dire et juger que le préjudice immatériel des époux [T] sera limité à la perte de loyer de janvier à août 2014, soit une somme de 4.436,66 euros.

— dire et juger que la réparation de leur préjudice matériel ne saurait excéder la somme de 1.600 euros.

— les débouter du surplus de leurs demandes.

Concernant l’appel en garantie du syndicat concluant à l’encontre de la SARL Grand 10 Immo,

— dire et juger que les sommes ci-dessus exposées qui seraient susceptibles d’être mises à la charge du Syndicat concluant sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 seront in fine supportées dans leur intégralité par la SARL Grand 10 Immo dont la responsabilité professionnelle est avérée.

Subsidiairement,

— dire et juger que les condamnations qui seraient susceptibles d’être mises à la charge du syndicat concluant quel que soit leur montant seront in fine supportées par la SARL Grand 10 Immo pour les mêmes motifs que ci-dessus.

— s’entendre la SARL Grand 10 Immo condamner à payer au syndicat requérant une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

M. et Mme [T], dans leurs dernières conclusions d’intimés en date du 15 octobre 2021, demandent à la cour, de :

— voir déclarer recevable, mais mal fondé, l’appel enregistré par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity.

— voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity, et la société Grand 10 Immo de leurs demandes de réformation en appel, du moins celles étant dirigées contre M. et Mme [H] [T].

— voir déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de M. et Mme [H] [T].

— voir confirmer la pleine et entière responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre du sinistre dégâts des eaux dénoncés par M. et Mme [H] [T].

— voir infirmer le jugement au titre des dommages et intérêts alloués à M. et Mme [H] [T] au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel, de leur préjudice de jouissance arrêté au mois d’août 2018 inclus et de leur préjudice moral et statuant de nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity, à payer à M. et Mme [H] [T] :

—  8 014,60 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice matériel,

—  15 293,25 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice immatériel arrêté au mois d’août 2018 inclus,

—  3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

— voir confirmer le jugement sur le surplus

— voir également condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic Nexity-Lamy à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros à titre d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, comprenant les frais de la procédure de référé, de l’expertise judiciaire, de l’action au fond de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Dominique LAPLAGNE, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— voir débouter les défendeurs de leurs demandes contraires et / ou reconventionnelles.

La société Grand 10 Immo, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 18 décembre 2020, demande à la cour, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger que la SARL Era Grand 10 Immo n’a commis aucune faute.

— réformer le jugement en date du 8 juin 2020.

Par conséquent,

— prononcer la mise hors de cause de la SARL Grand 10 Immo.

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en date du 8 juin 2020, en ce qu’il a limité à 20 % la part de responsabilité incombant à la SARL Grand 10 Immo, dans le cadre de la demande de relevé indemne formulée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8].

A titre très subsidiaire,

— dire et juger que la société ERA Grand 10 Immo pourrait être seulement tenue au paiement de la somme de 4 436,66 euros afférente au préjudice de jouissance des époux [T] pour la période de non location de janvier à août 2014.

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de sa demande de relevé indemne concernant :

— le préjudice de jouissance des époux [T] à hauteur de 10 856,59 euros (comprenant la période de non location de juillet 2017 à août 2018, les charges 2016-2017, la provision sur charges 2017-2018)

— le préjudice des époux [T] sollicité à hauteur de 3 000 euros

— l’article 700 et les dépens.

En toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les responsabilités

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le tribunal a retenu l’entière responsabilité du syndicat des copropriétaires, au motif qu’il était responsable des parties communes par application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ce que constitue la toiture terrasse située au dessus de l’appartement des époux [T]. Dès lors il appartenait au syndicat des copropriétaires de procéder à l’entretien de la terrasse dont le système d’étanchéité datant d’une vingtaine d’année n’assurait plus son rôle, sans que celui-ci puisse valablement opposer aux époux [T] l’absence de système de ventilation mécanique alors que cet élément tenait à la conception de l’immeuble, si bien que l’aggravation des dommages en résultant ne pouvait être retenue à leur encontre.

M. et Mme [T] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires considère que les époux [T] ont commis une faute qui est à l’origine au moins partiellement de leurs dommages. En effet alors que l’assemblée générale des copropriétaires avaient le 16 mars 2016 voté la réalisation d’une mission d’expertise amiable, afin de déterminer la nature des travaux propres à faire cesser les infiltrations, et alors que les travaux de reprise nécessaires étaient en train d’être chiffrés, les époux [T] ont mis un terme à cette solution conventionnelle en sollicitant par la voie du référé une expertise judiciaire ce qui a généré plus de deux années d’instruction, et ainsi deux ans de retard dans la résolution du litige. En conséquence, le syndicat des copropriétaires demande que les réclamations des époux [T] soient réduites des loyers perdus pendant la période de l’expertise judiciaire. En outre le syndicat des copropriétaires conteste devoir quelque somme que ce soit au titre de la perte de loyers pendant la période des travaux de reprise alors qu’il n’est nullement démontré que l’appartement des époux [T] serait inhabitable pendant la période des travaux.

***

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur du 01 janvier 1986 au 1er juin 2020 :

'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

En l’espèce, la nature commune de la toiture terrasse n’est plus discutée devant la cour d’appel.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit répondre des dommages causés aux parties privatives par le fait de la déficience ou le manque d’entretien d’une partie commune.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement reprocher aux époux [T] de ne pas avoir attendu l’issue de l’expertise amiable votée par l’assemblée générale des copropriétaires alors qu’une telle expertise amiable ne signifiait pas la réalisation de travaux utiles puisque par le passé les copropriétaires avaient refusé de prendre en charge les travaux de réfection proposés par le syndic lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2015, si bien que les époux [T] qui avaient subi plusieurs sinistres, pouvaient craindre que les travaux qui seraient préconisés par l’expert amiable ne soient pas davantage acceptés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires à l’occasion des dommages subis par les époux [T].

— Sur la responsabilité du syndic, la SARL Grand 10 Immo

Le tribunal a retenu la responsabilité de l’ancien syndic, pendant sa période de gestion qui avait pris fin le 17 mars 2016 au motif que lors du premier dégât des eaux le 17 octobre 2013, l’assureur Axa révélé que l’étanchéité de la terrasse était à revoir, qu’à la suite du second sinistre dans l’appartement des époux [T], les nouvelles infiltrations avaient démontré la nécessité d’une réfection de l’étanchéité. Or si l’assemblée générale a voté et refusé la réfection des deux terrasses latérales, il ne s’agissait pas de celle se trouvant au-dessus de l’appartement des époux [T]. En réalité ce n’est que lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2015, qu’il était fait état au titre des questions diverses qu’il convenait de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, du traitement du sinistre des époux [T]. Le tribunal en a déduit qu’informée depuis le mois d’octobre 2013 du problème des infiltrations dans l’appartement des époux [T] et de la nécessité de procéder à la réfection de la terrasse, le syndic ne l’a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires que lors de la tenue de l’assemblée générale du 22 octobre 2015, les travaux conservatoires n’ayant été effectués que fin septembre 2015, de sorte que la société Grand 10 Immo a manqué à ses obligations.

La société Grand 10 Immo sollicite la réformation du jugement, soulignant qu’elle a agi conformément à ses obligations à l’occasion des sinistres qui ont été portés à sa connaissance. Ainsi lorsqu’elle a appris qu’un dégât des eaux était survenu dans l’appartement des époux [T] le 17 octobre 2013, un constat amiable a été établi et signé par le syndic, une déclaration de sinistre a été régularisée dès le 23 octobre 2013 auprès de la société Axa puis une réunion d’expertise amiable a été organisée le 15 mai 2014 par le Cabinet [J] agissant pour le compte du syndic. Par ailleurs, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir inscrit les travaux réparatoires à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 5 mars 2014, la première réunion d’expertise n’ayant eu lieu que le 15 mai 2014. Par ailleurs, lorsqu’un second sinistre a été déclaré le 13 avril 2015, le syndic avait déjà fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 mars 2015, l’étanchéité des 2 terrasses latérales mais les devis proposés ont été rejetés à l’unanimité par les copropriétaires. Lorsque ce second sinistre a été déclaré auprès d’elle par la société Pacifica assureur de Mme [T] le 26 mai 2015, l’expertise entre assureurs s’est déroulée, le 16 juillet 2015, donnant lieu à un rapport d’expertise le 16 octobre 2015. En réalité elle n’a connu la cause des sinistres soit le défaut d’étanchéité de la terrasse qu’à réception du courrier du cabinet Jador le 16 juillet 2015. Elle a alors fait le nécessaire pour faire établir les devis relatifs à la réfection de l’étanchéité de la terrasse, elle a demandé à M. [B] de prendre des mesures conservatoires, et a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 22 octobre 2015. Toutefois, les copropriétaires ont alors rejeté ces devis pour proposer une réfection à minima des désordres. Enfin, l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 mars 2016, convoquée par elle, a voté la réalisation d’un audit de la toiture terrasse litigieuse, afin de déterminer la nature des travaux réparatoires. Or, Mme [T] a voté contre cette résolution.

M. et Mme [T] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que l’ancien syndic a été informé dès le mois de septembre 2013 des infiltrations et avait été alerté de la nécessité de prévoir une réfection d’étanchéité de la terrasse. Or il n’a jamais proposé à l’assemblée générale des copropriétaires de résolution pour que des travaux de réfection de la toiture terrasse se trouvant au-dessus de l’appartement des époux [T] soient réalisés puisque la réfection des deux terrasses latérales, objet des résolutions proposées lors de l’assemblée générale du 18 mars 2015 ne concernaient pas la terrasse litigieuse. En définitive ce n’est qu’en octobre 2015 qu’elle a convoqué précipitamment une assemblée générale pour que des travaux soient réalisés sur cette terrasse, ajoutant qu’il ne s’agissait même pas d’une reprise totale, raison pour laquelle la résolution a été rejetée . En conséquence, sa responsabilité ne peut se limiter à 20 % alors que l’ancien syndic doit supporter l’intégralité des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires.

***

En application de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

'I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…] -d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

[…] -d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic'.

qu’en application de l’article 18 alinéas 2 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965, le syndic de copropriété administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et son entretien. Il engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son mandat. »

En l’espèce, le mandat de la société Grand 10 Immo ayant pris fin le 17 mars 2016, sa responsabilité ne peut être recherchée que pour la période de son mandat antérieure à cette date.

L’ancien syndic a été informé du premier dégât des eaux s’étant produit dans l’appartement des époux [T] par courrier du 17 octobre 2013.

A la suite de ce sinistre , une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de la Compagnie AXA le 23 octobre 2013; laquelle a diligenté un expert lequel a conclu à la nécessité d’entreprendre une réfection de l’étanchéité.

Un second sinistre est survenu au printemps 2015 à la suite de nouvelles infiltrations dans des conditions identiques à celles du premier.

Le 23 septembre 2015, le conseil syndical, dont Mme [T] faisait partie, a signalé à la société Grand 10 Immo le problème récurrent des infiltrations d’eau dans l’appartement des époux [T] , en lui rappelant la chronologie des événements.

Si l’assemblée générale des copropriétaires a le 18 septembre 2015, à l’initiative du syndic, voté sur la question de la réfection des deux terrasses, il ne s’agissait pas de celle se trouvant au-dessus de l’appartement des époux [T].

En définitive, ce n’est que lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2016 qu’il a été fait état de la nécessité de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale à venir le traitement du sinistre de Mme [T].

Aussi, c’est à la suite d’une exacte appréciation des faits de l’espèce que le tribunal a considéré que l’ancien syndic avait été informé dès le mois d’octobre 2013 de la nécessité de procéder à la réfection de la terrasse litigieuse, et n’a décidé d’entreprendre des travaux conservatoires qu’en septembre 2015 si bien que l’ancien syndic a incontestablement manqué à ses obligations, et notamment à celle de diligence dans l’exécution de sa mission.

Le tribunal a justement apprécié cette faute en considérant que la SARL Grand 10 Immo devait être condamnée à relever indemne le syndicat des copropriétaires à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre.

II° Sur les préjudices des époux [T]

— Sur le préjudice matériel

Se fondant sur le rapport d’expertise, le tribunal a alloué une somme de 5357 euros TTC à M. et Mme [T] au titre des travaux de réfection, rejetant l’argument du syndicat des copropriétaires selon lequel la société d’assurance Pacifica leur aurait déjà versé 2123 euros.

Le syndicat des copropriétaires estime sur ce point qu’une partie du montant doit rester à la charge de M. et Mme [T] car, ainsi que l’a noté l’expert, une partie des désordres est due au manque de ventilation de l’appartement notamment au niveau de la pièce à usage de salle de bain. Il ajoute que M. et Mme [T] ont bénéficié du versement d’une provision de 2 123 euros par leur assurance Pacifica, destinée à financer ces travaux et que cette provision n’a pas été utilisée, alors qu’elle devait ainsi nécessairement venir en déduction du montant des travaux.

M. et Mme [T] sollicitent la réformation du jugement quant au montant de leur préjudice matériel, exposant que l’indemnisation de de 5 357 euros établie dans le rapport d’expertise ne leur a jamais été versée, pas plus qu’une somme de leur assureur Pacifica. Dès lors, ils réclament que leur soit versé un supplément à cette somme de 5357 euros à hauteur de 2.657,60 euros, telle que déterminée par l’expert, amenant le total dû au titre du préjudice matériel subi à la somme de 8 014,60 euros. En réponse au syndicat des copropriétaires, ils rétorquent que l’expert a précisé que les moisissures ont été 'causées par les infiltrations d’eau’ et que seul leur développement a été 'aggravé par le déficit de ventilation naturelle de l’appartement’ dû au fait que l’immeuble dans son ensemble n’est pas équipé de VMC.

***

La cause des désordres est constituée par les infiltrations en raison de la défaillance de la toiture terrasse, partie commune, le déficit de ventilation naturelle n’ayant qu’aggravé le résultat de ces infiltrations. En outre, ainsi que le premier juge l’a exactement apprécié, les époux [T] ne peuvent être tenus responsables d’un défaut de ventilation naturelle qui relève de la conception de l’immeuble, et qui affecte tous les lots.

Par ailleurs, dans la mesure où le préjudice matériel a été évalué par l’expert judiciaire à la somme de 8014,60 euros et qu’il n’est pas démontré que les époux [T] aient perçu quelque somme que ce soit de leur assureur, il n’y a pas lieu de déduire une somme de 2657, 60 euros de leur préjudice matériel.

En conséquence, le jugement sera réformé sur le quantum de leur préjudice matériel.

— Sur le préjudice immatériel arrêté au mois d’août 2018 inclus

Le tribunal a fait droit à la demande correspondant au chiffrage retenu par l’expert à hauteur de 14 037,89 euros, soit 15 293,25 euros sous déduction de la somme de 1255,36 euros correspondant aux charges de copropriété pour la période du 2016-2017, période lors de laquelle l’appartement était loué (d’août 2014 à juin 2017).

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de réduire le montant des sommes qui ont été allouées à M. et Mme [T] au titre de leur préjudice immatériel exposant notamment que leur choix judiciaire est directement à l’origine du retard dans le traitement de ce dossier.

M. et Mme [T] critiquent le jugement pour ne pas avoir inclus dans l’indemnisation le montant des charges de copropriété, au motif qu’elles ont 'été répercutées au moins partiellement sur les locataires dans le cadre de la régularisation annuelle des charges et aucun détail des charges réclamées en fonction de la période n’étant produit'. Ainsi, ils soutiennent que ces charges n’étaient pas que locatives et que la location, non pérenne, n’a pas permis la récupération des charges du fait des concessions qui ont dû être faites au profit de locataires mécontents. Dès lors, se fondant sur le rapport d’expertise, ils revendiquent l’octroi de la somme de 15 293,25 euros.

***

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la voie judiciaire choisie par les époux [T] ait retardé la résolution du litige alors que lorsqu’ils ont saisi le juge des référés alors que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait voté aucune résolution permettant d’entreprendre des travaux de reprise.

Sur le quantum, du préjudice immatériel des époux [T], le tribunal a fait une juste appréciation de la situation en déduisant les charges de copropriété pour la période 2016-2017, période durant laquelle l’appartement été loué.

En conséquence, le jugement sera confirmé pour ce préjudice immatériel.

— Sur le préjudice immatériel pour la période travaux à compter du mois de septembre 2018 jusqu’au 29 mars 2019 inclus

Le tribunal a rejeté l’argument du syndic qui se prévalait des travaux réalisés par M. [D], ces derniers ayant été réalisés à titre provisoire, de sorte qu’ils ne pouvaient pas être considérés comme ayant mis fin aux désordres. Dès lors, le tribunal a fait droit à la demande à hauteur de 4 854,84 euros.

Le syndicat des copropriétaires considère que l’immeuble pouvait être habité et ainsi loué pendant la période des travaux.

M. et Mme [T] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point.

***

La cour confirmera le jugement alors qu’un bailleur ne peut mettre en location son bien s’en s’assurer que son locataire ne connaitra pas de sinistres tels qu’ils s’étaient produits à plusieurs reprises depuis l’année 2013.

— Sur le préjudice moral

Le tribunal a rejeté la demande de M. et Mme [T] formée au titre de leur préjudice moral au motif qu’ils ne rapportent pas la preuve du préjudice ainsi subi.

M. et Mme [T] sollicitent la réformation du jugement, soutenant qu’ils ont été confrontés, pendant six années au moins, au dépérissement d’une partie de leur patrimoine qui était source de revenus locatifs, ce qui a occasionné des tracas personnels et des soucis financiers qui méritent une indemnisation de 3 000 euros au titre de leur préjudice moral.

***

Les époux [T] s’ils démontrent l’existence de préjudices matériels et immatériels ne démontrent pas une atteinte à leur honneur, à leur réputation, ou à leur affection, soit l’existence d’un préjudice moral distinct de la perte qu’ils ont subie et qui a été évaluée.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [T] de leur demande à ce titre.

III° Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel sera condamné aux entiers dépens et à verser aux époux [T] la somme de 3000 euros en application des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en cause d’appel.

En revanche, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de la société Grand 10 Immo de tels frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à payer à M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] la somme de 5357 € au titre de leur préjudice matériel, et statuant à nouveau sur le quantum de ce préjudice :

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à payer à M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] la somme de 8014,60 € au titre de leur préjudice matériel,

Condamne la SARL Grand 10 Immo à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy à hauteur de 20 % de cette condamnation prononcée à son encontre,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] à payer à M. [H] [T] et Mme [P] [L] épouse [T] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Grand 10 Immo à relever indemne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS Nexity Lamy à hauteur de 20 % de cette condamnation prononcée à son encontre,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] aux dépens d’appel.

La présente décision a été signée par Monsieur Jacques BOUDY, président, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 9 novembre 2023, n° 20/02458