COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 FEVRIER 2024

N° RG 20/02448 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTLM

[K] [N]

c/

[R] [D]

[Y] [O] épouse [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 18/09849) suivant déclaration d’appel du 15 juillet 2020

APPELANT :

[K] [N]

né le 29 Janvier 1983 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Employé,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Houssam OTHMAN-FARAH, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[R] [D]

né le 14 Décembre 1943 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 5]

[Y] [O] épouse [D]

née le 20 Juillet 1947 à [Localité 6]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e BOUGUIER substituant M^e Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 2 juin 2014, Monsieur [K] [N] a acquis de Monsieur [R] [D] et de Madame [Y] [D] née [O] une parcelle de terrain située au [Adresse 5].

A la suite de la délivrance d’un permis de construire en date du 17 mars 2014, M. [N] a entrepris des travaux de construction entravés par la présence d’un drain non déclaré dans l’acte de vente.

Après l’échec d’une solution amiable, M. [N] a, par acte du 8 mars 2017, assigné M. et Mme [D] devant le juge des référés afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise.

L’ordonnance du 10 avril 2017 a fait droit à cette demande et désigné M. [T]. Son rapport a été déposé le 5 octobre 2017.

Suivant un acte d’huissier du 26 octobre 2018, M. [N] a assigné M. et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, l’indemisation de divers préjudices.

Une décision rendue le 1er mars 2019 par le juge de la mise en état a ordonné l’instauration d’une médiation judiciaire. La mesure n’a pas abouti.

Par jugement contradictoire du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [N] de ses demandes de dommages et intérêts :

— à hauteur de 83 000 euros,

— au titre de la perte de jouissance,

— au titre de l’impossibilité de construire une piscine,

— condamné M. et Mme [D] à payer à M. [N] les sommes de :

—  4 171,34 euros réévaluée en fonction de l’indice du coût de la construction à partir de 2017,

—  2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance incluant les dépens de l’instance en référé et ceux de l’expertise,

— ordonné pour le tout l’exécution provisoire.

M. [N] a relevé appel de la décision le 15 juillet 2020 en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts et condamné M. et Mme [D] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 octobre 2021, le conseiller de la mise en état de la présente cour :

— a débouté M. [N] de sa demande de nouvelle expertise,

— l’a condamné à payer à M. et Mme [D] une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2023, M. [N] demande à la cour, sur le fondement des articles 1644, 1645 et 1638 du code civil, de :

— le recevoir en son appel et y faire droit,

à titre principal :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [D],

— le déclarer en conséquence recevable et fondé en ses demandes,

— prononcer la résolution de la vente, et à défaut sa résiliation, aux torts et griefs des vendeurs,

— condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 229 330,56 euros avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du 16 septembre 2021 à titre de remboursement du prix de vente et des frais inutilement engagés suite à l’achat du terrain,

à titre subsidiaire :

— avant dire droit sur le fond de son action estimatoire et indemnitaire, désigner tel expert qu’il plaira, avec la mission suivante :

— prendre connaissance contradictoirement des pièces des parties et du rapport d’expertise de M. [T] du 4 septembre 2017, se rendre sur les lieux,

— examiner le terrain litigieux et la maison construite sur celui-ci et les décrire,

— dire si les désordres allégués affectant sa maison notamment ceux objet des constats d’huissier versés aux débats existent,

— dans l’affirmative déterminer leur cause, dire s’ils ont pour origine ou sont aggravés par la présence des drains situés sous la maison et le problème d’inondation du terrain évoqués dans le rapport d’expertise de M. [T] du 4 septembre 2017,

— déterminer les remèdes éventuels pour faire cesser ces remontées d’eau dans l’habitation acquise par ses soins, leur coût et leur durée,

— dire si la présence des drains non déclarés par M. et Mme [D] au moment de la vente affecte la constructibilité du terrain vendu, notamment si le projet objet du permis de construire qu’il a obtenu avant la vente était réalisable en respectant les règles de l’art ou si l’ouvrage aujourd’hui construit par erreur sur les drains non déclarés est affecté d’un vice de construction de ce fait,

— dire si les désordres rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou portent d’atteinte à sa solidité,

— donner tous les éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuellement encourues (notamment si les vendeurs pouvaient ignorer les vices affectant le terrain vendu et les préjudices subis (notamment la perte de valeur du terrain et de la maison construite par l’acheteur),

— dire que l’expert rédigera un pré-rapport communiqué aux parties afin qu’elles fournissent leurs explications et dires récapitulatifs,

en toute hypothèse :

— ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries,

— réformer le jugement entrepris sur les chefs expressément critiqués,

— débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes,

— condamner M. et Mme [D] à lui payer :

— la somme de 83 000 euros en raison de la dévalorisation du prix du terrain et de la maison du fait du problème d’humidité du terrain,

— la somme de 3 000 euros du fait de l’impossibilité de construire une piscine du fait des drains,

— la somme de 40 000 euros du fait du trouble de jouissance,

— la somme de 10 000 euros à titre du préjudice moral,

— la somme de 10 000 au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de première instance (référé et fond) d’appel, qui comprendront les frais d’expertise et de médiation,

Il fait notamment valoir que :

— La garantie prévue par les articles 1626, 1628 et 1638 du code civil ne se limite pas aux seules servitudes ou droits personnels constitués sur le bien vendu et non déclarées mais à toute charge occulte grevant le fond telle que la présence d’une canalisation d’évacuation souterraine. Il appartient aux vendeurs d’informer l’acquéreur de l’existence et de l’étendue des sujétions dont ce dernier n’est pas censé avoir connaissance. S’ils ne remplissent pas cette obligation, ils doivent dès lors réparer le dommage causé par l’existence des charges occultes non déclarées à l’acte de vente.

— Les drains litigieux s’analysent en une charge occulte grevant le fonds vendu au sens de l’article 1626 du code civil.

— Sur la garantie des charges non déclarées, la présence de ces drains est de nature à diminuer l’usage du terrain dès lors qu’ils ne peuvent supporter le poids d’une construction. Les dommages dont la construction est aujourd’hui affectée et qui la rendent inhabitable attestent de l’impossibilité d’ériger la construction pour laquelle il avait obtenu un permis de construire. Il est incontestable que s’il avait eu connaissance de l’impossibiité de réaliser ses projets de construction, notamment une piscine comme il en avait l’intention, il n’aurait pas acquis la parcelle litigieuse.

— Sur la garantie des vices cachés, les vices du terrain relevés lors de l’expertise lui étaient cachés qui est un acquéreur profane. Ces vices ont pour conséquence une remontée d’eau de la nappe sous la maison. Au regard de la gravité des désordres apparus en 2021, le problème d’eau affectant le terrain rend incontestablement ce dernier impropre à sa destination.

— L’action rédhibitoire est recevable. L’article 1644 du code civil dispose que l’acheteur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire. Elles participent de la même prétention. L’acheteur peut ainsi substituer une action à l’autre, même devant la cour d’appel. En tout état de cause, une prétention nouvelle peut être présentée suite à la survenance d’un fait nouveau, caractérisé en l’espèce par les constats d’huissier de 2021 démontrant une évolution inquiétante de la construction. Cette évolution rend la maison inhabitable ce qui justifie qu’il délaisse l’action estimatoire pour invoquer dorénavant l’action rédhibitoire.

— Même à considérer que les drains comme une charge et non comme un vice caché, il demeure fondé à réclamer la résiliation de la vente sur le fondement de l’article 1638 du code civil.

A titre subsidiaire, si la cour déclarait irrecevable en appel la demande de résolution de la vente, il demeure recevable à demander la diminution du prix correspondant au coût des travaux de réparation des vices cachés et à la perte de valeur. Il conviendra toutefois d’ordonner une nouvelle expertise avant dire droit afin d’évaluer le quantum de la condamnation.

En toute hypothèse, la somme de 83 000 euros correspond à la dévalorisation du prix du terrain et de la maison, celle de 3 000 euros du fait de l’impossibilité de construire une piscine, celle de 40 000 euros au titre du trouble de jouissance et celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 22 juin 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1626 et suivants, 1641 et suivants du code civil et 564 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle de M. [N] tendant à l’annulation de la vente intervenue le 2 juin 2014,

en conséquence,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 83 000 euros,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’impossibilité de construire une piscine,

— débouter M. [N] du surplus de ses demandes,

à titre subsidiaire :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [N],

en conséquence,

— rejeter la demande de M. [N] tendant à l’annulation de la vente intervenue le 2 juin 2014,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 83 000 euros,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’impossibilité de construire une piscine,

— débouter M. [N] du surplus de ses demandes,

à titre infiniment subsidiaire :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 83 000 euros,

— les a condamnés à payer à M. [N] la somme de 4 171,34 euros réévaluée en fonction de l’indice du coût de la construction à partir de 2017,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance,

— débouté M. [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’impossibilité de construire une piscine,

— débouter M. [N] du surplus de ses demandes,

en tout état de cause,

— déclarer recevable leur appel incident,

— réformer le jugement attaqué en ce qu’il les a condamnés :

— à payer à M. [N] la somme de 4 171,34 euros réévaluée en fonction de l’indice du coût de la construction à partir de 2017,

— à payer à M. [N] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance en ce inclus les dépens de l’instance en référé et ceux de l’expertise,

— condamner M. [N] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles afférents à la procédure devant le tribunal judiciaire de bordeaux,

— condamner M. [N] aux entiers dépens de l’instance devant le tribunal judiciaire de Bordeaux,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. [N],

y ajoutant :

— condamner M. [N] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [N] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Ils font notamment valoir que :

— Selon le rapport d’expertise judiciaire, la présence du drain joue un rôle positif excluant que sa présence soit de nature à entraîner une quelconque perte de la valeur du bien ou tout autre préjudice pour M. [N].

— L’expert a parfaitement évalué le préjudice de l’appelant à la somme de 4 171,34 euros, correspondant au coût du raccordement des drains au réseau de drainage et au coût de la cuve. L’expert a répondu à l’ensemble des questions qui lui ont été posées. La qualité et le contenu de son rapport d’expertise ne peuvent être remis en cause, de sorte que la demande de l’appelant tendant à un complément d’expertise devra être rejetée.

— Les demandes nouvelles formulées par M. [N] tendant à l’annulation du contrat de vente sont irrecevables. Les demandes de première instance avaient pour objet l’indemnisation d’un préjudice sans anéantissement du contrat de vente ni aucune restitution, alors que la demande nouvelle en appel tend quant à elle à l’anéantissement rétroactif du contrat avec restitution du prix et du bien vendu.

— La garantie d’éviction ne saurait s’appliquer dès lors que le drain d’assainissement ne constitue pas une servitude en ce qu’il n’a vocation qu’à servir au terrain litigieux. Le drain ne saurait être considéré comme une charge occulte, dès lors qu’il présente, selon le rapport d’expertise judiciaire, des effets bénéfiques. A tout le moins, le drain n’a pour seul effet qu’une diminution de l’usage du terrain. Or les préconisations de l’expert visant à procéder au raccordement des drains au réseau et à l’installation d’une cuve de récupération des eaux pluviales ont justement pour finalité de remédier à cette diminution de l’usage du terrain. Ainsi, si la Cour venait à considérer le drain litigieux comme une charge occulte, elle ne saurait aller au-delà de la condamnation prononcée par les premiers juges.

— Sur l’absence de vice caché, il ne ressort nullement du rapport d’expertise que la présence du drain constitue un vice caché. L’acheteur d’un terrain qui souhaite y faire construire un immeuble doit être accompagné d’un homme de l’art afin d’être renseigné utilement sur les conditions de construction de cet immeuble. Or le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

— Sur l’absence de préjudice, si des difficultés existent pour M. [N], elles ne peuvent provenir que de la topographie du terrain qu’il ne pouvait lui-même ignorer. Le drain jouant un rôle positif, il ne peut leur être reprochés d’avoir vendu un terrain assorti de ces drains. Ils ne pourront être tenus de supporter le coût du raccordement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023.

Evoquée à l’audience du 06 juillet 2023, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 25 janvier 2024 en raison d’un mouvement de grève de la part du personnel de greffe.

A l’audience de renvoi et avant tout débat au fond, les parties s’accordent sur la révocation de l’ordonnance de clôture. Il y sera fait droit.

MOTIVATION

Une contradiction dans les dernières conclusions de l’appelant doit être relevée à titre liminaire. En effet, celui-ci réclame tout à la fois à titre principal la résolution/résiliation de la vente de la parcelle acquise auprès de M. et Mme [D] ainsi que le versement de dommages et intérêts au titre de la dévalorisation du prix du terrain et du préjudice tiré de l’impossibilité d’édifier une piscine sur celui-ci.

Sur la demande de résiliation et de résolution de la vente

Sur la recevabilité

Après avoir sollicité l’octroi de dommages et intérêts en première instance, M. [N] réclame désormais en cause d’appel la résiliation/résolution de la vente

M. et Mme [D] estiment que cette prétention est irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

Ce texte dispose que 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

Cependant, les dispositions de l’article 565 y ajoutent que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent’ et celles de l’article 566 que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'.

Devant le premier juge, l’acquéreur sollicitait le paiement par les vendeurs des sommes de :

—  83.000 euros du fait de la dévalorisation du terrain acheté et de la maison construite sur celui-ci ;

—  4.171,34 € du fait des travaux de raccordement des drains ;

—  5.000 € au titre de la perte de jouissance ;

—  3.000 € au titre de l’impossibilité de construire une piscine.

Les intimés soutiennent que, lors de la procédure de première instance, M. [N] n’a pas intenté une action tendant à obtenir une diminution du prix de vente dans la mesure où il n’a réclamé que le versement de dommages et intérêts.

S’il l’adjectif 'estimatoire’ ne figure effectivement pas dans les prétentions de M. [N] présentées devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, il apparaît établi que l’addition des montants réclamés correspondait à la diminution de la valeur du bien immobilier telle qu’elle était appréciée par l’acquéreur.

En outre, l’acquéreur dispose du choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire et peut, après avoir exercé l’une, exercer l’autre tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée. (Civ, 1ère, 18 janvier 2023 n°19-10.111).

Il doit être enfin ajouté que si en appel, M. [N] abandonne à titre principal son action fondée sur la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil au profit de celle de l’article 1638 du même Code, ces deux textes consacrant l’obligation légale pesant sur le vendeur de donner à l’acquéreur la garantie que la chose vendue réponde à l’utilité qu’il est en droit d’en attendre. Leur finalité est donc identique.

En considération de ces éléments, il doit être considéré que la demande en résiliation et de résolution de la vente est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation de la vente

En cause d’appel, M. [N] modifie ses demandes et leur fondement, invoquant désormais à titre principal les dispositions de l’article 1638 du Code civil et non celles de l’article 1641.

L’article 1626 du code civil énonce que le vendeur doit garantir l’acheteur des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

L’article 1638 du Code civil dispose que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

Si l’action ouverte à l’acquéreur contre le vendeur par l’article précité est spécifiquement dédiée aux servitudes, la garantie s’étend en réalité à toutes les charges occultes à caractère réel ou personnel, dès lors qu’elles diminuent l’usage de la chose.

Une charge peut se définir comme un droit dont un tiers est titulaire sur la chose ou en rapport avec elle, et qui est de nature à diminuer la valeur du droit de propriété acquis par l’acheteur.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les sols sur lesquelles se trouvent les propriétés respectives des parties sont constituées de sols très peu perméables.

Les nappes d’eau souterraines sont peu profondes et l’écoulement des eaux se fait en direction de la partie basse du talweg situé en contrebas.

La propriété de M. et Mme [D] est en surplomb de celle de M. [N] à raison de 2 m environ. Cette dernière se trouve en pied de talus.

M. et Mme [D] reconnaissent avoir posé un drain, lors de la construction d’une habitation sur leur parcelle réalisée en 1980, afin d’éviter de possibles inondations de leur maison de sorte que les eaux souterraines sont dirigées vers la parcelle qui a été ultérieurement vendue par ceux-ci au profit de l’appelant.

Ce système de drainage est constitué de deux tuyaux en PVC de 100 millimètres de diamètre qui sont enterrés sous l’habitation ultérieurement édifiée par M. [N] après l’acquisition de la parcelle. Elles débouchent dans la fosse creusée par ce dernier afin d’installer une cuve de récupération des eaux de pluie.

L’expert judiciaire a constaté que l’écoulement en direction de la fosse était continu.

L’acte de vente du 2 juin 2014 ne comporte aucune indication quant à la présence des drains de sorte que leur existence a été cachée à l’acquéreur par les vendeurs.

Or, il appartenait à ces derniers d’informer leur cocontractant de leur existence. Ces drains constituent ainsi une servitude non-apparente d’écoulement des eaux de pluie, ce dont ils se sont volontairement abstenus.

L’appelant doit en outre démontrer, afin d’obtenir la résiliation de la vente, que la présence de ces drains est d’une importance telle qu’il n’aurait pas contracté s’il avait été informé de leur présence.

Il résulte de l’acte authentique de vente que la parcelle cédée par M. et Mme [D] à M. [N] était constructible.

Ce dernier n’a d’ailleurs rencontré aucun obstacle administratif pour obtenir un permis de construire.

La dalle supportant l’habitation de l’appelant a été posé au dessus des drains sans pour autant les endommager en raison de la présence de terre servant de tampon.

L’expert judiciaire considère que les drains doivent être conservés pour éviter des dégradations de l’habitation de l’appelant liées aux remontées d’eau en provenance de la nappe souterraine. Il estime que leur présence n’est pas préjudiciable à l’immeuble édifié au dessus de ceux-ci. Il préconise la réalisation de travaux de raccordement des drains au réseau de drainage et la pose de clapets anti-retour.

M. [N], contestant les conclusions de M. [T], estime que ces drains posés ne sont pas conformes aux normes applicables. Il produit un certain nombre de documents de nature technique.

Il n’est cependant pas suffisamment établi que ces pièces, dont il n’a pas fait état devant l’expert judiciaire, s’appliquent au présent litige, notamment au regard de la date de l’entrée en vigueur des normes invoquées qui apparaît postérieure à celle de l’installation du système souterrain des eaux de pluie par les vendeurs.

M. [N] soutient en outre que la solution réparatoire préconisée par M. [T] est totalement insuffisante dans la mesure où les remontées d’humidité à l’intérieur de son habitation l’ont rendue désormais totalement inhabitable, voire dangereuses pour sa sécurité.

En réponse, les intimés soutiennent que leur voisin n’a pas entrepris les travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire et que son habitation, qu’il qualifie d’inachevée et dès lors de non-occupée, présente alors logiquement des traces d’humidité sans lien direct avec la présence des drains litigieux.

Il est acquis qu’à la date du 27 octobre 2021, les travaux réparatoires n’avaient pas été réalisés ce qui a d’ailleurs motivé la décision du conseiller de la mise en état qui a rejeté la demande d’un complément d’expertise.

La facture émise le 5 décembre 2020 par la SAS CBNA, produite par l’appelant après la date du prononcé de l’ordonnance du conseiller de la mise en état rejetant la demande d’instauration d’une expertise complémentaire, porte sur la fourniture de deux clapets anti-retour, de deux regards de bouclage et d’articles divers. Ce document précise que ces travaux ont pour but de 'terrasser afin de dégager les deux drains qui passent sous la maison et dégager le réseaux pluvial mis en place par son propriétaire'.

Les intimés mettent en doute la véracité de cette facture.

Certes, le gérant de la SAS CBNA atteste avoir entrepris les travaux au mois de décembre 2020 en précisant que sa société était alors en cours de formation. De même, le procès-verbal de constat dressé le 7 juin 2021 par le commissaire de justice démontre la pose de regards sur la partie émergée.

Cependant, aucun extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés de cette entreprise n’est versé aux débats de sorte que le contenu de cette attestation ne peut être utilement vérifié, de surcroît en l’absence de preuve de tout paiement de la prestation de celle-ci.

En outre, comme le font justement remarquer les intimés, il convient de s’étonner de l’absence de production de cette pièce, dont l’appelant ne pouvait ignorer l’importance, devant le conseiller de la mise en état alors que celui-ci aurait été en sa possession depuis plus de six mois.

Enfin, le constat du 7 juin 2021 précité ne comporte aucune indication sur la présence des clapets anti-retour de sorte que leur installation n’est pas avérée.

En l’absence de toute constatation de la part d’un professionnel qualifié, la preuve de la réalisation de l’intégralité des travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire n’est pas suffisamment rapportée.

L’appelant produit deux procès-verbaux de constat réalisés les 12 février et 21 juin 2021 qui attestent la dégradations de plinthes, sols, joints de carrelage et murs de certaines pièces de la maison en raison de la présence d’humidité.

Cependant, comme le relève l’expert judiciaire, la parcelle sur laquelle est construit l’immeuble d’habitation connaît deux problématiques distinctes. La première est liée aux écoulements superficiels lors d’une pluie d’orage à effets immédiats, situation qui s’est déjà produite le 08 juin 2013. La seconde est en relation avec le gonflement de la nappe phréatique suite à une période pluvieuse à effets différés, ce qui génère des inondations partielles du terrain qui se sont déjà produites dans le passé, même avant 1980 (relevés météorologiques et attestation [J] qui a été entendu par l’expert, cf rapport p24). Or ce gonflement présente un risque pour la maison de remontée d’eau en direction de son habitation et donc de l’apparition de phénomènes d’humidité, indépendamment de la présence des drains litigieux.

La construction au cours de l’année 2013 d’un lotissement situé au dessus de la parcelle de M. [N] a aggravé l’écoulement des eaux de surface en direction de sa propriété, la pente étant évaluée à 5% selon M. [T]. Les vendeurs ne peuvent être déclarés responsable de cette situation qui est susceptible d’aggraver l’écoulement des eaux de pluie en direction de la parcelle de l’appelant. Un bassin non-étanche a cependant été récemment installé juste au dessus de sa propriété afin de limiter le risque de ruissellement.

Si le rapport d’expertise amiable, versé aux débats par l’appelant, se montrait alarmant quant aux conséquences de la présence des drains sur la solidité à terme de l’habitation, l’expert judiciaire, qui s’est entretenu avec celui-ci, relève que son analyse comporte une inexactitude sur le sens des écoulements d’eau dans les drains de sorte que ses conclusions doivent être relativisées.

Il est acquis, à la lecture du procès-verbal de constat du 7 juin 2023 précité, que l’habitation de M. et Mme [D] n’était toujours pas achevée et donc occupée. Cette situation a pu incontestablement favoriser la pénétration d’humidité en son sein.

En conséquence, s’il est établi que les vendeurs ont volontairement omis d’informer l’acquéreur de la présence de drains, élément qui a motivé la décision du premier juge mettant à leur charge le coût des travaux réparatoires préconisés par l’expert judiciaire, M. [N] ne démontre pas suffisamment que cette carence est d’une importance telle qu’il n’aurait pas contracté s’il en avait appris l’existence préalablement à la signature de l’acte de vente.

Sur l’action en résolution fondée sur la garantie des vices cachés

Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève exclusivement des dispositions de l’article 1638 du Code civil (3e Civ., 27 février 2013, pourvoi n° 11-28.783) .

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de résolution de la vente fondée sur les dispositions de l’article 1641 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté les demandes de dommages et intérêts fondées sur les dispositions des articles 1638 et 1641 du Code civil au titre de la dévalorisation du prix du terrain et de la maison en raison du problème d’humidité du terrain, de l’impossibilité de construire une piscine du fait des drains, au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral.

Le jugement ayant mis à la charge des intimés le coût des travaux réparatoires sera confirmé, étant observé que ceux-ci sollicitent la confirmation sur ce point à titre infiniment subsidiaire et ne présentent aucun moyen venant combattre cette prétention.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il n’y a pas lieu en cause d’appel de mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— Déclare recevable la demande présentée par M. [K] [N] tendant à obtenir la résiliation et la résolution de la vente de la parcelle de terrain cadastrée [Cadastre 2] située au [Adresse 5] ;

— Rejette la demande présentée par M. [K] [N] tendant à obtenir la résiliation de la vente conclue le 02 juin 2014 portant sur la parcelle de terrain cadastrée [Cadastre 2] située au [Adresse 5] ;

— Rejette la demande présentée par M. [K] [N] tendant à obtenir la résolution de la vente conclue le 02 juin 2014 portant sur la parcelle de terrain cadastrée [Cadastre 2] située au [Adresse 5] ;

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 07 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— Rejette les demandes présentées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [K] [N] au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,