COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/02991 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MYK6

[G] [W] [C] [E]

[B] [X] épouse [E]

c/

[U] [M]

[S] [D] épouse [M]

[V] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (RG : 21/02252) suivant déclaration d’appel du 21 juin 2022

APPELANTS :

[G] [W] [C] [E]

né le 27 Décembre 1945 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 2]

[B] [X] épouse [E]

née le 26 Juin 1954 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Retraité

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ S :

[U] [M]

né le 19 Décembre 1977 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[S] [D] épouse [M]

née le 29 Août 1978 à [Localité 8] (TCHAD) (82000)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[V] [D]

née le 02 Novembre 1971 à [Localité 8] (TCHAD) (82000)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1- Suivant acte notarié du 1er août 2014, M. [G] [E] et Mme [B] [X] épouse [E] ont vendu à M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un prix de 465 000 euros.

Se plaignant de désordres, liés à la présence d’humidité dans le bien acquis, les consorts [M]/[D] ont obtenu en référé une mesure d’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 1er novembre 2020.

2- Par acte du 18 mars 2021, M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] ont assigné M.et Mme [E] devant le tribunal de judiciaire de Bordeaux, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes tendant à 'juger’ figurant dans le dispositif des écritures des consorts [M] et [D],

— condamné les époux [E] à payer aux époux [M] et à Mme [D] les sommes suivantes :

—  57 001,13 euros TTC au titre des travaux réparatoires à venir,

—  10 805,87 TTC au titre des travaux réparatoires déjà réglés par les acquéreurs,

— débouté les époux [M] et Mme [D], d’une part, ainsi que les époux [E], d’autre part, de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné les époux [E] à payer aux époux [M] et à Mme [D] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par les époux [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [E] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de l’instance de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Les époux [E] ont relevé appel du jugement le 21 juin 2022.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 février 2023, M. et Mme [E] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions critiquées,

et statuant à nouveau,

— de débouter les consorts [M] et [D] de toutes leurs demandes et de leur appel incident,

— de condamner solidairement les demandeurs à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2022, M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] demandent à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] à leur payer la somme de 10 805,87 euros TTC au titre des travaux réparatoires déjà réglés,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [E] à leur payer la somme de 57 001,13 euros TTC au titre des travaux préparatoires à venir.

statuant à nouveau,

— condamner les époux [E] à leur payer la somme de 69 316,64 euros au titre des travaux réparatoires à venir,

en tout état de cause,

— condamner les époux [E] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel,

— condamner les époux [E] à prendre en charge les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des vendeurs.

5- Les appelants sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a retenu leur responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils exposent que l’humidité au niveau des murs de la maison, n’est pas un vice mais la manifestation d’un vice, qu’ils n’avaient jamais eu connaissance de l’origine de celui-ci, à savoir la proximité de la nappe phréatique baignant fréquemment les fondations de l’immeuble, avant la réalisation de l’expertise judiciaire.

Ils soutiennent ensuite que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve de leur mauvaise foi au moment de la vente, dès lors qu’ils pensaient légitimement que les travaux qu’ils avaient fait réaliser avaient mis fin aux problèmes d’humidité précédemment constatés, l’humidité constatée en décembre 2011 n’ayant pas réapparu.

6- Les consorts [M]/[D] répliquent quant à eux que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité des vendeurs.

Ils font valoir que les désordres affectant l’immeuble sont bien constitutifs de vices cachés et rendent nécessaire des travaux d’isolation de la totalité des parois de l’immeuble à hauteur de 70 000 euros, ce qui implique qu’ils n’auraient pas contracté la vente dans les mêmes conditions,

Ils ajoutent que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’une humidité de l’immeuble aussi importante et récurrente, dès lors qu’ils ont notamment adressé une déclaration de sinistre à leur assureur en 2011 et étaient informés d’une humidité sur l’ensemble de l’habitation dans des proportions anormales.

Dès lors, ils estiment que la clause d’exonération des vices cachés prévue à l’acte de vente ne peut s’appliquer,

Sur ce,

7- L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

Aux termes des dispositions de l’article 1642 du même code, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même', l’article 1643 précisant quant à lui que 'le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

8- L’acte de vente en date du 1er août 2014, versé aux débats, prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leurs vendeurs ont agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’ils ont vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte (pièce 1 [M]/[D]).

9- Il appartient donc à M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] de rapporter la preuve d’un vice affectant le bien litigieux, de l’antériorité de celui-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par les vendeurs du vice antérieurement à la vente.

10- Pour accueillir l’action en garantie des vices cachés engagée par les consorts [D]/[I] à l’égard de M.et Mme [E], le tribunal a considéré que l’humidité affectant les murs porteurs de la construction ainsi que les doublages anciens faisant corps avec les éléments structurels de la construction, était susceptible de rendre l’ouvrage impropre à sa destination, était bien antérieure à la vente, et ne pouvait être ignorée des consorts [E], compte-tenu de l’humidité très importante et concentrée.

11- Il n’est pas contesté par les parties, que l’expertise réalisée par M.[H] révèle 'un décollement des peintures avec cloquages sur près de 30 à 50 centimètres de hauteur, en partie basse des murs porteurs périphériques et intérieurs de la maison, et également la présence de moisissures dans la partie haute des murs, au-delà de 0, 80 m’ (page 42 du rapport).

L’expert relève à l’aide d’un testeur d’humidité 'en moyenne une humidité très importante sur une hauteur d’environ 30 à 50 centimètres en pied de cloisons, dégressive jusqu’à environ 0, 80 cm de hauteur et nulle au-delà'.

Selon l’expert, les désordres sont de nature 'à compromettre l’isolation intérieure qui se dégrade de façon importante mais aussi à générer une insalubrité due aux moisissures qui se développent dans le doublage, et à compromettre également 'la solidité de l’ouvrage car l’humidité emprisonnée entre le doublage collé et les murs en pierre, contribue à la destructuration et au délitement de la pierre constitutive des murs porteurs imbibée qui ne 'respire plus’ (page 69 du rapport).

Il explique que la cause des désordres provient de 'remontées capillaires de la nappe d’eau fluctuant à proximité des fondations de l’ouvrage à certaines périodes de l’année'. Il ajoute que 'l’absence de vide sanitaire et d’aération entre les murs de la construction et des doublages collés conduisent obligatoirement à un confinement de l’humidité en provenance par capillarité du sol et migrant jusqu’à environ 0,80 m de hauteur et voire plus ponctuellement dans les murs et dans les doublages'.

Il mentionne ensuite 'Mme et M. [E], Mme et M. [M], Mme [D], nous ont tous déclaré que lors de la vente du bien le premier août 2014, il n’y avait aucun désordre apparent dans la maison’ (page 66 du rapport), ce qui n’est au demeurant pas discuté des parties.

12- Il en résulte que les consorts [M]/[D] rapportent bien la preuve d’un vice caché préexistant à la vente.

13- De surcroît, la cour d’appel considère que la présence massive d’humidité dans la totalité du bien acquis, susceptible de générer une insalubrité de l’habitation, et de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage, causée par des remontées capillaires par les fondations proches de la nappe phréatique, caractérise à tout le moins un vice qui diminue tellement l’usage de la chose, que les consorts [M]/[D] ne l’auraient pas acquise s’ils en avaient eu connaissance.

14- Il incombe cependant aux intimés, eu égard à la clause d’exclusion des vices cachés rappelée supra, de rapporter en outre la preuve que leurs vendeurs avaient connaissance lors de la vente du vice affectant l’immeuble vendu.

15- A l’appui de leurs allégations, M.et Mme [M], et Mme [D] font état:

— du rapport d’expertise judiciaire aux termes desquels M.[H] écrit que si les moisissures en partie haute pouvaient être ignorées des vendeurs, car cachées, 'les consorts [E] ne pouvaient ignorer ce phénomène d’humidité permanent emprisonnée dans les parties basses des cloisons… notamment par le fait qu’en 2012 ils avaient eu une manifestation quasiment identique de ces désordres’ et indique que l’humidité constante dont se plaignent les acquéreurs, bien qu’en grande partie évacuée par l’aération et le chauffage 'a dû générer des auréoles même légères sur les plaques de plâtre’ (page 66 du rapport).

— d’un courrier adressé par les époux [E] à leur assureur le 28 novembre 2011 dans lequel ils écrivent 'je reviens vers vous pour vous signaler que la grande majorité de nos murs cloquent à nouveau depuis cet été… Y-a-t’il des poches d’eau sous la maison’ Merci de nous contacter pour une nouvelle expertise'

— un rapport rédigé par la société DMS, assureur de M.et Mme [E], le 24 janvier 2012 faisant état de zones humides en mur et cloisons supérieures à 80% avec la présence de remontées d’humidité au-dessus des plinthes, au niveau de l’ensemble du cloisonnement et du doublage de l’habitation, et mentionnant que les 'descentes d’eaux pluviales EP1, EP2 et EP6 ne disposant pas de réseaux d’évacuation de sorte que les eaux pluviales venaient humidifier les pieds de mur et dallage béton de cette habitation'.

16- Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si les vendeurs pouvaient effectivement ne pas avoir découvert, avant les constatations d’expertise, l’origine des désordres affectant le bien litigieux, ce qui est indifférent en l’espèce, la présence constante d’humidité dans la maison constituant en soi un vice, ils avaient en tout état de cause connaissance des désordres liés à la présence d’humidité courant 2011 et 2012.

17- La cour d’appel observe que M.et Mme [E] ne contestent pas au demeurant avoir eu connaissance de ces désordres, mais développent le moyen selon lequel, compte-tenu de la réalisation des travaux de collecte des eaux pluviales préconisés par la société DMS, ils n’avaient pas constaté la résurgence d’humidité en bas des murs et cloisons de leur maison d’habitation, et étaient convaincus, au moment de la vente, que le problème d’humidité était réglé.

18- A l’appui de leurs allégations, ils soulignent que l’expert a fait réaliser par la société DMS le 7 novembre 2019 des constatations qui établissent l’exécution de ces travaux.

19- La lecture du rapport d’expertise et l’examen des photographies prises par la société DMS confirment effectivement que les évacuations EP1 à EP6 ne présentent plus d’anomalies, contrairement à ce qui avait été constaté le 24 janvier 2012, et sont toutes connectées sur rue (page 78 du rapport d’expertise).

20- La cour d’appel relève que les intimés, à l’instar de l’expert, procédent par voie de suppositions, qui résultent des termes mêmes employés, à savoir que l’humidité constante des murs 'ne pouvait être ignorée des vendeurs', ou encore que l’humidité 'avait pu générer des auréoles’ alors même que M.et Mme [E] indiquent qu’ils étaient convaincus qu’à la suite des travaux réalisés relatifs aux descentes d’eau pluviales, dont l’absence de réseau d’évacuation avait été désignée comme étant la cause des désordres le 24 janvier 2012, que le risque d’humidité avait disparu, ce que confirme l’absence d’élément établissant la résurgence de l’humidité avant la vente intervenue le premier août 2014.

21- De surcroît, l’argument développé par les acquéreurs selon lequel les vendeurs auraient masqué d’éventuelles auréoles d’humidité en réalisant des travaux de peinture, ne résiste pas à la lecture des conclusions de l’expert qui écrit que 'ces traces de peinture très peu visibles du premier coup d’oeil, ont pu être réalisées avant la vente par les consorts [E]… après la vente par les consorts [R] alors qu’ils auraient constaté l’apparition d’auréoles ou de début de cloquage et ce afin de louer saisonnièrement le bien', de sorte qu’il sera écarté.

22- Enfin, l’argument selon lequel l’humidité est très importante et concentrée ne suffit pas, à lui seul, à caractériser que celle-ci était réapparue après la réalisation des travaux relatifs aux descentes d’eau pluviale par les vendeurs.

23- En considération de ces éléments, si l’existence d’un vice caché est établie, et si la connaissance des désordres liés à l’humidité par les vendeurs en 2012 n’est pas discutée, en revanche, M.et Mme [M], et Mme [D], sur lesquels pèse la charge de la preuve, échouent à démontrer que leurs vendeurs avaient connaissance de la persistance du vice au moment de la vente.

24- La clause d’exclusion des vices cachés a donc vocation à s’appliquer, et le jugement qui a accueilli leur action fondée sur la garantie des vices cachés sera infirmé.

25- Faute pour les consorts [R] de démontrer la connaissance du vice par les vendeurs au moment de la vente, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires formées par application des dispositions de l’article 1645 du code civil.

Sur les mesures accessoires.

26- Le jugement est infirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

27- M.et Mme [M], et Mme [D], parties perdantes, supporteront les dépens de première instance et de la procédure d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés à payer à M.et Mme [E] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Déboute M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne M. [U] [M], Mme [S] [D] épouse [M] et Mme [V] [D] à payer à M. [G] [E] et à Mme [B] [X] épouse [E] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,