COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 23/02471 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIZO

[R] [G]

c/

[Y] [I] [V]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 22/01244) suivant déclaration d’appel du 25 mai 2023

APPELANT :

[R] [G]

né le 16 Mai 1978 à [Localité 3] (MAROC)

de nationalité Française

Profession : Employé de batiment,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Yoann GOINGUENE, avocat au barreau de BORDEAUX susbtitué à l’audience par M^e ORIGNAC-FEDRIGO

INTIMÉE :

[Y] [I] [V]

née le 06 Août 1979 à [Localité 5] (CAMEROUN)

de nationalité Française

Profession : Aide-soignante,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 21 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [E] [W], élève avocate.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique conclu le 30 août 2019, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [X], épouse [G], ont vendu à Madame [Y] [I] [V] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 2] à [Localité 4] (33), moyennant un prix de 105 000 euros.

Au cours du mois d’octobre 2019, Madame [V] a constaté des infiltrations d’eau dans la mezzanine et dans la cuisine.

C’est dans ces circonstances que par acte du 23 janvier 2020, elle a assigné Monsieur [G] et Madame [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin que soit réalisée une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 6 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [C] [S] pour y procéder.

L’expert a établi son rapport le 30 novembre 2021.

C’est ainsi que par acte du 16 février 2022, Madame [V] a assigné Monsieur [G] et Madame [X] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de restitution d’une partie du prix de vente et d’indemnisation des préjudices subis, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 8 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté Madame [Y] [I] [V] de ses demandes à l’encontre de Madame [L] [X], épouse [G] ;

— condamné Monsieur [R] [G] à payer à Madame [Y] [I] [V] la somme de 43 739,75 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

— condamné Monsieur [R] [G] à payer à Madame [Y] [I] [V] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Monsieur [R] [G] à payer à Madame [Y] [I] [V] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamné Monsieur [R] [G] à payer à Madame [Y] [I] [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté Monsieur [R] [G] et Madame [L] [X] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [R] [G] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte électronique du 25 mai 2023, Monsieur [R] [G] a relevé appel de la décision.

Par ordonnance du 2 mai 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Bordeaux a :

— rejeté la demande de radiation présentée par Mme [Y] [I] [V] et de versement par M. [R] [G] d’une indemnité au titre du caractère abusif de l’appel ;

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] [I] [V] au paiement des dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions du 6 janvier 2025, Monsieur [R] [G] demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 mars 2023 en ce qu’il l’a condamné au paiement des sommes suivantes :

—  43 739,75 € au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

—  7 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

—  1 000 € en réparation du préjudice moral ;

—  4 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— aux entiers dépens.

Y faisant droit et statuant de nouveau,

À titre principal,

— juger que les conditions d’application de la garantie des vices cachés n’ont pas lieu à jouer en l’espèce ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [V] à son encontre;

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

— réduire à de plus justes proportions la somme demandée par Madame [V] à son encontre sur le fondement de son action estimatoire, somme ne pouvant excéder la moitié de la somme retenue au titre de la réfection des désordres,

En tout état de cause,

— rejeter les autres demandes indemnitaires formulées par Madame [V], notamment celles formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2023, Madame [Y] [I] [V] demande à la cour de :

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions;

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par la 7ème chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 mars 2023, en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [G] à lui payer la somme de 43 739,75 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

— condamné Monsieur [G] à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné Monsieur [G] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— condamné Monsieur [G] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Monsieur [G] et Madame [X] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [G] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner Monsieur [G] à lui payer la somme supplémentaire de 15 000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente ;

— condamner Monsieur [G] à lui payer la somme supplémentaire de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 15 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] aux entiers dépens ;

— débouter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires de Monsieur [G] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en garantie des vices cachés,

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait offert qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la disposition précitée que l’action en garantie des vices cachés ne peut prospérer que si celui qui l’exerce démontre l’existence d’un vice antérieur à la vente, qui aurait été caché à l’acquéreur et qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

En l’espèce, M. [G] critique le jugement entrepris qui a fait droit à l’action estimatoire, c’est à dire en réduction de prix diligentée par Mme [V], sur le fondement de la garantie des vices cachés, celui-ci considérant que les conditions propres à ladite action ne sont pas réunies.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [C] [S] que les désordres d’infiltrations tel qu’allégués par Mme [V] existent. Ils affectent le clos et le couvert, de telle sorte que l’eau s’infiltre dans les murs, ce qui peut à long terme perturber la cohésion des moellons par déchaussement. Les bois de charpente, les lambris situés en cuisine, salon et mezzanine sont affectés par l’humidité. Enfin, l’insert et la cheminée, vendus comme complément de chauffage, s’avèrent oxydés.

Selon l’expert, ces désordres doivent être mis en lien avec la réfection de la toiture effectuée par M. [G] qui n’est pas conforme aux règles de l’art. De plus, les infiltrations étant apparues deux mois après la vente intervenue en août 2019 et dès les premières pluies, le vice allégué était nécessairement antérieur à la vente.

S’agissant du caractère caché du vice, il est contesté par M. [G] qui fait valoir que les photographies produites aux débats démontrent que la toiture était fortement endommagée et que nonobstant sa qualité d’acheteur profane, Mme [V] pouvait se convaincre du mauvais état de la toiture et donc du risque d’infiltrations y afférent, en procédant à des diligences minimales.

Toutefois, ce moyen ne pourra qu’être écarté, à la lecture du rapport d’expertise qui précise que les désordres n’étaient pas visibles au jour de la vente par un acheteur profane, dès lors qu’il était impossible pour ce dernier de se rendre compte des malfaçons dans la mise en oeuvre des tuiles et de la présence d’infiltrations. En effet, même si la vétusté de la toiture était manifestement décelable, au vu des photographies versées aux débats, elle n’impliquait pas nécessairement dans l’esprit de l’acquéreur l’existence d’infiltrations dans la partie habitable. De plus, l’expert a ajouté, s’agissant de l’insert et du conduit de cheminée, que leur état d’oxydation n’était pas décelable, sauf à procéder à leur démontage.

Enfin, contrairement ce que soutient l’appelant, le prix de vente plutôt modeste, à hauteur de 105 000 euros, ne permet pas de conclure à l’existence d’infiltrations. Il s’ensuit que le vice allégué doit être considéré comme caché.

Pour ce qui est de l’impropriété à destination ou du caractère rédhibitoire du vice, il n’est pas sérieusement contestable qu’il existe, nonobstant les dénégations de M. [G] qui soutient qu’il n’est pas démontré par la partie adverse. En effet, il est patent que si Madame [V] avait eu connaissance de l’existence d’infiltrations dans la partie habitable de la maison, objet du litige, soit, elle aurait renoncé à son acquisition, soit, elle l’aurait négociée à moindre coût.

Toutefois, l’action de Mme [V] se heurte à une clause exclusive de la garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente du 30 août 2019 et libellée comme suit 'le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit sous le titre 'Environnement santé publique'

Toutefois, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'.

Si la validité d’une telle clause est acquise, il n’en demeure pas moins que son application peut être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur, à savoir dans la mesure où celui-ci avait connaissance du vice au moment de la vente et qu’il a volontairement tu son existence à l’acquéreur dans le but de permettre néanmoins la réalisation de la transaction.

Dans cette hypothèse, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, sauf à ce que ce dernier soit un professionnel, de sorte que dans cette hypothèse, il est présumé avoir eu connaissance les vices afférents à la chose vendue.

Or en l’espèce M. [G] reproche au jugement déféré d’avoir retenu sa qualité de professionnel et donc de lui avoir imputé une présomption de connaissance du vice, alors qu’il est un simple particulier et non un professionnel de l’immobilier. De plus, pour établir sa bonne foi, il indique qu’il avait quitté l’immeuble depuis plus de 18 mois pour vivre au Maroc et que durant cette période l’agence immobilière en charge de la vente ne l’a pas informé de problèmes d’infiltrations.

Toutefois, le moyen ainsi soulevé par l’appelant ne pourra qu’être écarté. S’il est exact que M. [G] ne peut être assimilé à un professionnel des transactions immobilières, il n’en demeure pas moins qu’il doit être considéré comme un vendeur professionnel, puisqu’il a personnellement réalisé des travaux d’envergure sur l’immeuble en toiture. A ce titre, l’expert précise, concernant la couverture, qu’il est indéniable que la réfection effectuée par M. [G] est non conforme aux règles de l’art et que les désordres constatés se trouvent en lien direct avec le caractère inadéquat de ces travaux.

M. [G] est donc présumé en sa qualité de vendeur professionnel avoir eu connaissance des infiltrations ayant affecté son immeuble et les avoir volontairement caché à Mme [V] de sorte que la clause exclusive de la garantie des vices cachés ne pourra faire obstacle à l’action de l’intimée. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de M. [G] au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la restitution d’une partie du prix et l’indemnisation des préjudices subis,

L’article 1644 du code civil offre une option à l’acquéreur dans le cadre de l’action en garantie des vices cachés : soit il restitue la chose acquise et le vendeur procède à la restitution de l’intégralité du prix, soit il conserve la chose vendue, à charge pour l’acquéreur de lui restituer une partie du prix. C’est cette seconde option qui a été retenue par Mme [V] qui a décidé d’exercer l’action estimatoire contre son vendeur, le tribunal ayant fait droit à cette demande à hauteur de 43 739, 75 euros, correspondant au coût des travaux de réparation, tel que retenu par l’expert judiciaire.

M. [G] conteste le montant ainsi fixé par l’expert judiciaire, considérant qu’il est excessif, au regard de la modicité du prix de l’immeuble et de son état de vétusté dont Mme [V], qui l’a visité à plusieurs reprises, pouvait parfaitement se convaincre. Il estime qu’il s’agit tout simplement d’un enrichissement sans cause et que l’indemnisation accordée à ce titre à l’intimée devra être minorée.

Mme [V] pour sa part sollicite à ce titre un complément d’indemnisation à hauteur de 15 000 euros, faisant valoir que M. [G] n’a pas exécuté la décision déférée, nonobstant l’exécution provisoire, ce qui l’a placée dans une situation matérielle et financière particulièrement difficile. De plus, elle soutient que faute d’avoir pu réaliser les travaux réparatoires, les dégâts se sont aggravés.

A ce titre, il est acquis que la réduction de prix consécutive à l’exercice de l’action estimatoire doit être arbitrée à dire d’expert et qu’elle ne s’apprécie pas en fonction de la valeur du bien, mais en fonction du montant du coût des travaux réparatoires nécessaires afin de mettre fin au vice existant.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le jugement entrepris a fixé à la somme de 43 739, 75 euros le montant du prix devant être restitué par le vendeur, cette somme correspondant en réalité au coût des travaux de reprise, tel qu’évalué par l’expert. Par ailleurs, le supplément d’indemnisation sollicité par Mme [V] n’est pas justifié, dès lors que celle-ci ne démontre pas une aggravation des désordres du fait de l’inexécution des condamnations prononcées dans le cadre du jugement entrepris. Le montant du prix devant être restitué à l’acquéreur tel que fixé par la décision attaquée sera donc confirmé par la cour.

Par ailleurs, l’article 1645 du code civil indique que si le vendeur connaissait les vices de la chose vendue, comme au cas d’espèce, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

A ce titre, l’expert judiciaire indique qu’il est indéniable que Mme [V] subit un trouble de jouissance, du fait des nombreuses infiltrations dont elle est victime qui ont perduré malgré la mise en oeuvre des mesures conservatoires, du fait du défaut de planéité de la toiture et de la fragilité de certaines tuiles canal. Il ajoute que l’insert, du fait de sa vétusté, n’est pas en capacité de permettre de chauffer correctement la maison.

Pour autant, l’appelant considère que la somme de 7000 euros qui a été fixée par le premier juge au titre de l’indemnisation de ce préjudice n’est pas justifié, dès lors que ce dernier n’est pas certain et que Mme [V] ne démontre pas qu’elle a été privée d’une partie de son habitation qui est devenue inutilisable.

L’intimée pour sa part sollicite la majoration de l’indemnité devant lui être allouée à ce titre à hauteur de 20 000 euros.

Si la matérialité d’un tel préjudice n’est pas sérieusement contestable, au vu des constatations de l’expert, sa majoration telle que sollicitée par Mme [V] n’est pas justifiée, dès lors que nonobstant la persistance des infiltrations, elle n’a pas été contrainte de quitter son logement. Compte-tenu du temps s’étant écoulé depuis l’apparition des premiers désordres il y a presque cinq ans et demi et de la gêne occasionnée par la persistance d’infiltrations dans certaines parties de l’immeuble, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a fixé à 7000 euros le montant de l’indemnisation allouée au titre du préjudice de jouissance.

Ensuite, l’appelant conteste la disposition du jugement ayant accordé à Mme [V] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral, considérant que les tracasseries et stress allégués par l’intimée ne sont nullement démontrés. Cette dernière pour sa part sollicite la majoration des sommes lui étant allouées à ce titre à la somme de 10 000 euros.

S’il est patent que l’exercice d’une procédure judiciaire est de nature à provoquer des soucis et des tracasseries, Mme [V] ne verse toutefois aux débat aucun élément de nature à établir la matérialité de son préjudice moral dans de telles circonstances. Il s’ensuit que le jugement entrepris, qui a alloué la somme de 1000 euros à ce titre, sera infirmé et que celle-ci sera déboutée de sa demande formée sur ce point.

Sur la condamnation de M. [G] au titre de la résistance abusive,

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, Mme [V] demande en cause d’appel de voir condamner M. [G] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Elle fait valoir qu’en refusant d’exécuter le jugement entrepris, M. [G] l’a placée dans une situation désastreuse, la contraignant ainsi à vivre dans une maison qui n’a cessé de se dégrader.

S’il est exact que M. [G] n’a pas exécuté les condamnations prononcées à son encontre, il n’en demeure pas moins que les conditions propres à l’exercice d’une demande en indemnisation sur le fondement de l’article 32-1 du code civil ne sont pas réunies, l’abstention de M. [G] ne pouvant être assimilée à une action en justice exercée dans l’intention de nuire ou de mauvaise foi. Mme [V] sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les autres demandes,

Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées.

M. [G], qui succombe pour l’essentiel en cause d’appel, sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure

Il sera pour sa part débouté de ses demandes formées à ces titres.

Enfin, il ne sera pas fait droit à la demande d’exécution provisoire, l’exercice d’un pourvoi en cassation n’étant pas suspensif d’exécution.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. [R] [G] à payer à Mme [Y] [I] [V] la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

Statuant de nouveau de ce chef,

Déboute Mme [Y] [I] [V] de sa demande formée à ce titre,

Y ajoutant,

Déboute Mme [Y] [I] [V] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

Condamne M. [R] [G] à payer à Mme [Y] [I] [V] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [G] aux entiers dépens de la procédure,

Déboute M. [R] [G] de ses demandes formées à ce titre,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,