COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 15 AVRIL 2025

N° RG 22/02369 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MWN6

[J] [W]

c/

[O] [U]

[D] [Y] [U]

[H] [T]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 20/08633) suivant déclaration d’appel du 13 mai 2022

APPELANTE :

[J] [W]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]/France

Représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[O] [U]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

[D] [U]

décédé le 30.11.2022

né le 12 Juillet 1927 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[H] [T]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 04 mars 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Paule POIREL, Présidente

Bérengère VALLEE, Conseiller

Bénédicte LAMARQUE, Conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Mme [J] [W] exerce la profession d’agent commercial en matière immobilière.

2 – Le 25 mars 2019, elle a conclu avec la société Esprit Patrimoine, titulaire de la carte professionnelle immobilière, un mandat d’agent commercial à durée indéterminée.

3 – Le mandat stipulait qu'[J] [W] devait percevoir pour chaque transaction immobilière réussie grâce à son entremise 70 % des honoraires perçus par l’agence immobilière.

4 – Le 27 mai 2019, [J] [W] signait, pour le compte de l’agence immobilière, avec [D] [U], [H] [T] et [O] [U] un mandat de vente exclusif ayant pour objet de trouver un acquéreur pour l’immeuble à usage d’habitation leur appartenant et situé [Adresse 2].

5 – Ce contrat prévoyait un prix de vente de 320 000 euros et stipulait en outre que l’agence immobilière percevrait au titre de son travail d’intermédiaire immobilier la somme de 14.000 ' TTC.

6 – Les consorts [U] ont révoqué ledit mandat par courrier du 10 octobre 2019.

7 – Par 4 novembre 2019, [D] [U], [H] [T] et [O] [U] ont accepté l’offre faite par M. [Z] et Mme [X] et ont réitéré la vente en forme authentique le 20 mai 2020 sans intermédiaire, au prix de 295.000 euros. Suite à cette vente, les vendeurs ont été sollicités par [J] [W] pour percevoir la somme de 14 000 euros correspondant au montant de sa commission.

8 – Les consorts [U] ont refusé car, selon eux, la commission d’agence n’est pas due, les acquéreurs les ayant contactés après la fin de l’exclusivité du mandat d’agence. Aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

9 – Selon trois actes extrajudiciaires du 4 novembre 2020, [J] [W] a fait délivrer à Monsieur [D] [U], Madame [H] [T] et Monsieur [O] [U] une assignation aux fins d’une demande en paiement.

10 – Par jugement du 26 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné [J] [W] à payer à [D] [U], [H] [U] et [O] [U] la somme de 1 000 euros ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné [J] [W] à payer à [D] [U], [H] [U] et [O] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné [J] [W] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Emmanuel Lavaud;

— ordonné l’exécution provisoire.

11 – Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 13 mai 2022, portant sur l’ensemble des chefs du dispositif et par dernières conclusions déposées le 5 août 2022, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 26 avril 2022 en ce qu’il a :

* Condamné [J] [W] à payer à [D] [U], [H] [U] et [O] [U] la somme de 1.000 euros,

* Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* Condamné [J] [W] à payer à [D] [U], [H] [U] et [O] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné [J] [W] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de

Maître Emmanuel Lavaud,

* Ordonné l’exécution provisoire,

Statuant de nouveau,

— condamner in solidum Monsieur [D] [U], Madame [H] [U] et Monsieur [O] [U] à verser à titre de dommages et intérêts à Madame [J] [W] la somme de :

* 9.800 ' au titre de la perte de chance de percevoir sa commission,

* 1.000 ' au titre de son préjudice moral,

— débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, fin et prétentions et notamment celles reconventionnelles et incidentes en ce qu’elles sont irrecevables et infondées,

— condamner in solidum Monsieur [D] [U], Madame [P] [A] épouse [U], Madame [H] [U] et Monsieur [O] [U] à verser à Madame [J] [W] la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

12 – Par dernières conclusions déposées le 16 août 2022, les consorts [U] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 avril 2022 dans toutes ses dispositions,

— y ajoutant : condamner Madame [J] [W] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Emmanuel Lavaud.

13 – L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 4 mars 2025.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de paiement de la commission de vente

14 – L’appelante critique le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande, retenant qu’elle ne peut justifier d’un bon de visite des consorts [Z] ni d’éléments permettant de démontrer que les consorts [U] auraient été informés de l’offre d’achat des consorts [Z] par l’intermédiaire de Mme [W] ni qu’ils auraient refusé cette offre.

15 – Ayant à démontrer un fait juridique, elle soutient pouvoir rapporter la preuve de la faute des vendeurs par tout élément, y compris des éléments qu’elle a pu se constituer elle-même.

16 – Elle maintient avoir fait procéder à la visite de la maison des intimés par les consorts [Z]-[X] en produisant trois échanges de courriel avec eux sur le passage d’un architecte et sur le refus des vendeurs de l’offre faite à 300.000 euros comme étant trop basse, les consorts [Z] faisant alors une offre à 310.000 euros, offre transmise aux vendeurs le 11 juin 2019, attesté par le rendez vous figurant dans son agenda électronique.

17 – Les intimés contestent avoir eu connaissance de ce que les consorts [Z]-[X] aient été intéressés par leur maison en vue de son achat avant qu’ils ne fassent eux-même la démarche personnelle le 31 octobre 2019.

Sur ce :

18 – La responsabilité délictuelle des vendeurs et des acquéreurs peut être engagée lorsque ceux-ci déclarent faussement ne pas avoir été mis en relation par un agent immobilier ou manquent à leur obligation d’informer le professionnel de la conclusion de leur transaction.

19 – L’appelante a fait le choix d’agir à l’encontre des seuls vendeurs, tenus d’une obligation contractuelle d’informer l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur. Il appartient dès lors à l’appelante de démontrer que la faute des vendeurs a concouru à son préjudice en ce qu’elle a été privée de sa commission.

20 – Aux termes de l’article 1991 du code civil, l’agent immobilier est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

21 – Conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, Mme [W] a signé un contrat avec les intimés le 27 mai 2019 qui prévoyait une exclusivité pour la vente de leur maison au prix de 320.000 euros et 14.000 euros de rémunération pour l’agent immobilière.

22 – Le code de déontologie des agents immobiliers issu du décret 2015-1090 du 28 août 2015 les oblige à communiquer à leur mandant '3° l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée', à leur '4° rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées’ et à leur transmettre '5° dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié.'

23 – En l’espèce, il est établi qu’à la date à laquelle M. [Z] et Mme [X] ont fait leur offre d’achat aux consorts [U] le 31 octobre 2019, le mandat exclusif de vente avait été rompu avec Mme [W] et qu’ils avaient ainsi retrouvé leur liberté de vendre leur bien sans passer par elle.

24 – Des échanges écrits intervenus entre les acheteurs et Mme [W] et versés aux débats et de l’attestation de M. [Z] produite par les intimés, il ressort que les premiers n’ont pas visité le bien par l’intermédiaire de Mme [W], mais ont seulement échangé avec elle aux fins d’évaluer les travaux, M. [Z] ayant des projets d’extension, démolition et reconstruction pour y installer son agence d’assurance ainsi que des habitations locatives. Il est justifié d’une première offre à 300.000 euros en date du 25 mai 2019, versée par M. [Z] dans le dossier des intimés mais non dans celui de Mme [W], d’échanges de courriels avec Mme [W] pour visiter la maison avec un architecte, du refus transmis par Mme [W], d’une seconde offre officielle à 310.000 euros le 11 juin 2019, et d’un courriel du 14 juin de Mme [W] leur opposant le souhait des vendeurs de privilégier un autre dossier 'sans condition et donc plus rapide en financement'.

25 – Toutefois, Mme [W] échoue à démontrer avoir transmis l’offre d’achat des consorts [Z] – [X] aux vendeurs, que ce soit celle du 25 mai ou celle du 11 juin 2019, qui étaient rédigées de manière très précise. La production de la simple copie de cette offre et de la mention du rendez-vous chez les vendeurs le 11 juin 2019 à 20h dans l’agenda de Mme [W] ne peuvent attester de la remise de l’offre avec l’identité des acheteurs intéressés.

26 – Elle ne démontre pas non plus que les intimés avaient alors le choix entre plusieurs acheteurs et qu’ils auraient fait connaître leur préférence pour un autre dossier, ne produisant aucun nom ni élément en ce sens.

27 – De leur côté, les intimés ont résilié l’exclusivité du mandat confié à Mme [W] par lettre du 10 octobre 20019 et l’ont informée avoir trouvé un acquéreur et signé un compromis, sans précision de l’identité de l’acquéreur. Cette omission à elle seule n’établit pas suffisamment la connaissance par les vendeurs de ce que les acquéreurs avaient déjà visité le bien, ni la collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur dans le but d’éluder le droit à commission de Mme [W], le prix proposé par les consorts [Z]-[X] en s’adressant directement aux vendeurs qui l’ont accepté étant inférieur de 1.000 euros au prix qui aurait dû leur revenir s’ils étaient passés par l’intermédiaire de l’agence.

28 – Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

II – Sur la demande en responsabilité de l’agent mobilière

29 – L’appelante conteste le fondement contractuel retenu par le premier juge pour établir sa responsabilité, déniant tout lien contractuel avec les intimés.

30 – Les intimés sollicitent au contraire la confirmation de la responsabilité de Mme [W], laquelle a commis une première faute en refusant de transmettre la proposition des consorts [Z] – [X], tout en faisant croire aux acheteurs intéressés que les vendeurs leur opposaient un refus au motif d’un prix trop inférieur.

Se fondant sur l’attestation de M. [Z], ils soutiennent qu’en réalité, la mandataire ne souhaitait pas voir s’installer à côté de chez elle, étant directement voisine des vendeurs, une agence d’assurance, local commercial.

31 – Ils font également valoir une seconde faute de Mme [W] qui a dissimulé des travaux à engager sur la maison dont ils l’avaient informée s’agissant de fissures à reprendre, produisant l’attestation d’un potentiel acheteur.

32 – Ils font ainsi valoir leur préjudice correspondant à une perte de temps de 6 mois dans la vente de leur maison, ayant accepté l’offre d’achat à 1.000 euros de moins que le prix fixé par Mme [W] déduction faite de sa commission (295.000 euros au lieu de 296.000 euros), abandonnant en appel leur demande de dommages et intérêts de 10.000 euros au titre de la dissimulation d’informations.

Sur ce :

33 – Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

34 – l’article 1231-1 du même code précise que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

55 – S’agissant des mandataires en particulier, selon l’article 1991 du code civil, 'le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.'

36 – La cour a retenu que Mme [W] ne rapportait pas la preuve de la transmission de l’offre d’achat des consorts [Z]-[X] en date du 25 mai ni du 11 juin 2019 aux intimés pour la débouter de sa demande en paiement de sa rémunération. Ce refus de transmission est fautif en ce qu’il a privé les vendeurs de la possibilité de vendre leur maison plus tôt en acceptant l’offre faite à 296.0000 euros nets vendeurs alors qu’ils l’ont accepté 6 mois plus tard à 295.000 euros.

37 – Les intimés versent l’attestation de M.et Mme [C] selon laquelle ils ont visité leur maison par l’intermédiaire de Mme [W] les 11, 24 et 25 octobre 2019, mais sans qu’il leur soit signalé les malfaçons en dehors d’un raréage dans une chambre côté Ouest alors qu’une fois sur place, ils ont pu constater que les portes et fenêtres devaient être refaites et que la maison présentaient des fissures sur les murs, non signalées, augmentant le prix de la maison de ceux des travaux évalués à 100.000 euros. Est également versé un échange de courriel du 31 octobre 2019 dans lequel les époux [C] se désistent de leur offre sur la maison 'devant la découverte du nombre de travaux à effectuer et omis lors des précédentes visites', Mme [W] en accusant réception.

38 – L’appelante ne conclut pas sur le fond de la demande mais produit le devis qu’elle avait fait réaliser le 29 avril 2019 pour une reprise des fissures de la maison par micro-pieux d’un montant de 67.945,90 euros, dont elle ne justifie pas de sa transmission à M. et Mme [C] intéressés par l’achat de la maison.

39 – Le défaut de transmission de document important pouvant avoir un impact sur le type d’informations délivrés aux futurs acheteurs quant à la nécessité de faire réaliser des travaux de structure et de fondation et sur le prix global du bien pouvant participer de la négociation commerciale, caractérise une faute de la part de Mme [W] qui est directement en lien avec le désengagement de ceux-ci de toute offre d’achat.

40 – Le comportement fautif de Mme [W] est caractérisé en ce qu’elle a omis des informations importantes aux acheteurs intéressés et s’est opposée à la transaction de manière déloyale et contraire à ses obligations contractuelles a donc entraîné un préjudice de 1.000 euros pour les consorts [U].

41 – Le jugement sera confirmé de ce chef.

III – Sur les dépens et les frais irrépétibles

42 – Mme [W], succombant en son recours sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la comme complémentaire de 3.000 euros à [D] [U], [H] [U] et [O] [U].

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement déféré

Y ajoutant

Condamne Mme [W] à verser à [D] [U], [H] [U] et [O] [U] la somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

Condamne Mme [W] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,