COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 MAI 2026

N° RG 23/00068 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NBZF

[X] [T]

c/

[F] [Q]

[G] [R] épouse [Q]

[A] [M]

[C] [S] épouse [M]

S.C.P FREDERIC DUCOURAU, [A] DURON, ROMAIN LANDAIS, ET ALEXANDRE MOREAU-LESPINARD

S.E.L.A.R.L [D] [U] ET [F] [Z]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/08091) suivant déclaration d’appel du 04 janvier 2023

APPELANT :

[X] [T]

né le 04 Janvier 1953 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F] [Q]

né le 29 Septembre 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

[G] [R] épouse [Q]

née le 18 Juin 1966 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LENOIR

[A] [M]

né le 08 Août 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Electricien,

demeurant [Adresse 3]

[C] [S] épouse [M]

née le 05 Septembre 1982 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Coiffeuse,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e BIBRON

S.C.P FREDERIC DUCOURAU, [A] DURON, ROMAIN LANDAIS, ET ALEXANDRE MOREAU-LESPINARD

société civile professionnelle au capital de 614 694,00 €, immatriculée au RCS sous le n° 781 758 719, notaires associés dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La S.E.L.A.R.L [D] [U] ET [F] [Z]

SELARL immatriculée au RCS sous le n° 842 984 841, Notaires associés demeurant [Adresse 5] à [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e MALBY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 09 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de M. [D] [W], stagiaire avocat et de Mme [B] [V], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. M. [X] [T] est propriétaire à [Localité 3] d’une parcelle cadastrée BM [Cadastre 1] située [Adresse 1].

2. Le 15 octobre 2015, il faisait constater que le passage qui, selon lui, permettait d’accéder par la parcelle voisine cadastrée BM [Cadastre 2], [Adresse 2], à sa cuve à fuel située au fond de son jardin enclavé était bouché par un portail métallique posé au sol et qu’il était fermé côté rue par un portail dont il n’avait pas la clef.

3. Cette parcelle BM [Cadastre 2], qui serait grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle BM [Cadastre 1], a été acquise le 24 juin 2005 par M. [A] [M] et Mme [C] [S] épouse [M] puis revendue le 17 mars 2017 à M. [F] [Q] et Mme [G] [R] épouse [Q].

Source : cadastre.data.gouv.fr

4. Par assignations des 3 et 4 avril 2017, M. [T] a saisi le juge des référés au contradictoire de M. et Mme [M] et de M. et Mme [Q] pour obtenir leur condamnation sous astreinte à libérer le passage visé par un acte notarié du 28 janvier 1977 et, subsidiairement, l’organisation d’une expertise.

5. Par ordonnance du 23 octobre 2017, M. et Mme [M] étaient mis hors de cause. M. [T] était débouté de sa demande en rétablissement de la servitude et M. [N] [L] était désigné en qualité d’expert.

La mission de ce dernier était étendue à la Scp Ducoureau-Duron-Landais-Moreau-Lespinard et à la Selarl [U] et [Z], notaires associés.

M. [L] a déposé son rapport le 14 juin 2019.

6. Il résulte du constat du 15 octobre 2015 et du rapport de l’expert judiciaire que le jardin de M. [T], qui comprend une vieille cuve à fuel rouillée, n’a pas d’accès à la voie publique et qu’en limite ouest, dans le mur séparant son fonds de celui des époux [Q], il existe une ouverture avec un portail en fer forgé rouillé, posé au sol, sans charnière. Il a également été constaté que le fonds des époux [Q] bénéficie à l’ouest de leur maison d’une allée en dalle béton accédant à la voie publique avec un portail coulissant et que, côté nord, des plaques en fer sont posées devant l’ouverture dans le mur séparatif.

7. L’expert judiciaire, M. [L], reconstituant la chaîne des actes de propriété des parties, a découvert un acte établissant une origine commune des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], à savoir un acte de donation-partage en date du 13 décembre 1863 par Mme [P].

Aux termes de cet acte, Mme [P] a divisé en quatre lots une maison basse avec jardin et emplacement vide avec ses appartenances et dépendances pour les attribuer ainsi :

— le premier lot à Mme [Y], auteur de M. [T],

— le deuxième lot à la veuve [I], auteur des époux [Q],

— les troisièmes et quatrièmes lots à l’époux [H] et aux mineurs [K] sous forme de liquidités.

8. Aux termes d’une convention du 7 juillet 1927 à laquelle est annexé un plan, M. [J] et Mme [E] venant aux droits de Mme [I] ([Q]) et M. [Y] et Mme [O] venant aux droits de Mme [Y] ([T]) ont décidé que :

— le passage de M. [Y] marqué sur le plan sous teinte rougeâtre était reporté du nord et attenant au chai manuellement construit par M. [J],

— ce passage était élargi et porté d’un mètre à deux mètres,

— M. [J] s’engageait à ne pas édifier de construction nouvelle au nord du nouveau passage, sauf un cabinet d’aisance et une pompe qui pourra être protégée par un appentis,

Plan issu des conclusions de M. [T]

9. Par la suite, la parcelle BM [Cadastre 1] ([T]) a fait l’objet de diverses mutations, de même que la parcelle BM [Cadastre 2] ([Q]).

10. Par assignation du 28 août 2019, M. [T] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir reconnaître la servitude de passage dont il se prévaut.

Par une première assignation en intervention forcée, M. et Mme [Q] ont assigné leurs vendeurs, les époux [M], en résiliation de la vente pour vice caché sur l’immeuble.

Par une deuxième assignation en intervention forcée, les époux [M] ont assigné leurs notaires, la Scp Frédéric Ducourau et la Selarl [D] [U], en responsabilité civile professionnelle pour ne pas les avoir informés de la servitude revendiquée par M. [T].

11. Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [T] à payer à M. et Mme [Q] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] à payer à la Scp Ducourau-Duron-Landais-Moreau-Lespinard la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] à payer à la Selarl [U] et [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire de M. [L] avec distraction au profit de M^e Laplagne ;

— dit n’y avoir lieu d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

12. Par déclaration du 4 janvier 2023, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 26 mai 2023, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— juger que son fonds bénéficie d’une servitude de passage à pied d’une largeur de 2 mètres longeant le bâtiment BM [Cadastre 2] appartenant aux époux [Q] depuis la voie publique jusqu’à la limite de propriété avec le fonds AM [Cadastre 1] (page 14 du rapport) ;

— juger que son fonds bénéficie d’une servitude de passage à pied d’une largeur de 2 mètres au nord de l’appartement des époux [Q] depuis l’aplomb du débord du toit (page 16 du rapport) ;

— condamner M. et Mme [Q] à rétablir une ouverture sur le fonds de leur parcelle lui permettant de pénétrer sur son fond afin d’utiliser la servitude sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de a signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement M. et Mme [Q], M. et Mme [M], la Selarl [D] [U], la Scp Frédéric Ducourau à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise;

— ordonner l’exécution provisoire.

13. Dans leurs dernières conclusions du 9 mai 2023, M. et Mme [Q] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— condamner M. [T] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre ;

— débouter M. [T] de ses demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réformation du jugement,

— dire et juger que l’assiette de la servitude litigieuse est la suivante : « 2m de large au nord de la maison [Q] depuis l’aplomb du débord de toit, puis de 1m de large le long de la façade ouest de ladite maison depuis l’aplomb du débord de toit, jusqu’à la voie publique ».

En conséquence,

à titre principal,

— prononcer la résiliation du contrat de vente du 17 mars 2017 ;

— condamner les époux [M] à leur restituer la somme de 161 000 euros au titre du prix de vente.

À titre subsidiaire,

— condamner les époux [M] à leur restituer la somme de 20 000 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente.

En tout état de cause,

— condamner les époux [M] à leur verser la somme de 9 510 euros au titre des frais d’acte;

— condamner les époux [M] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner les époux [M] à les relever indemnes de l’ensemble des condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [T], en particulier au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens;

— condamner les époux [M] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

14. Dans leurs dernières conclusions du 19 juin 2023, M. et Mme [M] demandent à la cour de :

À titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter en conséquence M. [T] de son appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions.

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réformation du jugement,

— débouter les époux [Q] de l’ensemble de leurs demandes, à savoir, à titre principal, l’acquisition de la garantie d’éviction, la résiliation de la vente, la restitution du prix de vente ; à titre subsidiaire, la restitution d’une partie du prix de vente et l’allocation de dommages et intérêts ;

— prononcer la recevabilité et le bien fondé de la mise en cause de la Scp Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard, notaires à Arcachon, et de la Selarl [D] [U], notaire à Gujan-Mestras, dans l’hypothèse où le tribunal devait considérer que la parcelle litigieuse section BM n°[Cadastre 2] était bien grevée d’une servitude au profit de la parcelle référencée section BM n°[Cadastre 1] ;

— condamner en conséquence in solidum la Scp Ducourau-Duron-Labache-Landais-Moreau-Lespinard et de la Selarl [D] [U] à garantir et les relever indemnes de toutes les condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre à titre de dommages et intérêts, indemnités et frais.

En toute hypothèse,

— condamner toute partie succombant à leur payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de M^e Laplagne conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

15. Dans leurs dernières conclusions du 12 mai 2023, la Scp Ducourau-Duron-Landais-Moreau-Lespinard et associés et la Selarl [D] [U] et [F] [Z] notaires associés demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris.

En toute hypothèse,

— rejeter toute demande formulée à leur encontre ;

— condamner la ou les parties succombant à leur verser une somme de 3 500 euros chacune par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens de l’instance.

16. L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

17. À l’appui de ses demandes, M. [T] rappelle que la servitude dont il se prévaut est d’origine conventionnelle et que c’est à tort que le tribunal a considéré d’une part, qu’elle n’avait plus aucune utilité, d’autre part, qu’elle s’était éteinte par le fait d’un non-usage pendant trente ans.

Qu’en effet, il est constant que le terrain où se trouve la cuve à fioul est enclavé de sorte qu’il est nécessaire pour lui d’emprunter le passage objet de la servitude.

Qu’il en a effectivement usé régulièrement, notamment entre 2005 et 2008.

18. Il note que c’est l’acte du 7 juillet 1927 qui est le titre de l’auteur commun créant le droit de passage et que la mention de ce dernier se retrouve ensuite dans les différents actes translatifs de propriété.

Sur ce,

19. Il résulte des recherches effectuées par l’expert judiciaire, et il n’est pas contesté, qu’il a bien été créé une servitude aux termes d’un acte de donation-partage du 13 décembre 1863.

Selon cet acte, la donatrice, Mme [P], avait attribué à l’auteur de M. [T], M. [Y], un 'premier lot’ comportant, notamment, 'le passage avec boeuf et charrette jusqu’à la maison du deuxième lot, ce passage devant ensuite se continuer, mais à pied seulement'.

20. Le 'deuxième lot’ avait été attribué à 'la veuve [I]', auteur des époux [Q], et il était précisé : 'ce lot sera grevé du droit de passage tel qu’il vient d’être stipulé au profit du premier lot'.

21. Le 7 juillet 1927, une convention a été établie entre les propriétaires des fonds concernés.

Elle prévoyait, après avoir rappelé les termes de la donation-partage du 13 décembre 1863, que 'le passage de M. [Y] marqué sur le plan ci-annexé sous teinte rougeâtre est reporté au nord et attenant au chai construit par M. [J]' et que 'ce passage est élargi et porté de un mètre à deux mètres'.

22. Par la suite, les actes translatifs de propriété ayant conduit à l’acquisition de la parcelle BM [Cadastre 1] par M. [T], ne mentionnent plus que le 'droit de passage de deux mètres de largeur au nord attenant au chai de M. [J]' (acte du 21 juin 1949) ou un 'droit de passage au profit dudit immeuble de deux mètres de large sur la parcelle E [Cadastre 3] appartenant à M. [MK]' (acte du 16 décembre 2016) sans qu’il soit question du 'passage devant se continuer mais à pied seulement'.

23. Du côté du fonds servant, les actes successifs de transmission de propriété sont encore moins disserts puisque si, le 7 mars 1952 et le 30 septembre 1960, il est encore question d’un immeuble confrontant de l’ouest 'à un passage commun avec [ZD] [FW]', référence dont rien ne permet d’en déduire un lien avec la servitude litigieuse, les actes suivants des 28 novembre 1989, 12 septembre 2000, 24 juin 2005 et 17 mars 2017 (vente [M] à [Q]) ne comportent aucune mention d’une servitude quelconque.

24. Il résulte de ces éléments que s’il est incontestable qu’une servitude de passage a bien été établie entre les deux fonds appartenant aujourd’hui à M. [T] d’un côté, aux époux [Q] de l’autre, son assiette reste imprécise.

25. Elle est certes parfaitement établie pour ce qui concerne ' le passage avec boeuf et charrette', ce passage ayant été déplacé en 1927 pour être situé au nord de son emplacement précédent tel qu’il est visualisé en annexe 1 du rapport d’expertise, mais comme l’a parfaitement noté le tribunal, ce passage ne permet pas en lui-même d’accéder à la voie publique.

C’est pourquoi, il ne présente pas d’utilité en soi.

26. Or, l’assiette de son prolongement, l’acte initial de 1863 précisant que le passage par boeuf et charrette devait 'ensuite se continuer mais à pied seulement', reste inconnue.

L’acte en question ne fournit aucune précision à cet égard, l’expert n’ayant pu par ailleurs en déterminer le tracé si ce n’est que selon certains témoignages, la servitude de passage ne prenait pas naissance, comme le soutient aujourd’hui M. [T], dans la [Adresse 6] mais dans un ancien passage qui aurait été supprimé après la guerre, ce qui expliquerait que la mention de la partie de la servitude accessible seulement à pied aurait elle-même disparu dans les actes.

27. En tout état de cause, c’est à juste titre que les époux [M] rappellent que selon l’article 691 du code civil, « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre ».

Que selon l’article 695 du même code, « Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. ».

28. Que seul le titre du fonds servant peut établir l’existence d’une servitude et qu’enfin, une servitude n’est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé que si elle a été publiée, ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition.

29. Il suffit de constater qu’en l’espèce, l’acte de propriété des époux [Q] ne comportait aucune mention de quelque nature que ce soit relative à l’existence d’une servitude tandis qu’il n’est pas prétendu que celle-ci aurait donné lieu à une publicité au service de la publicité foncière ou que les intéressés en aurait eu connaissance.

30. Il en résulte que M. [T] ne peut invoquer à, l’égard des époux [Q] l’existence d’une servitude tant pour la partie de celle-ci qui a donné lieu à la convention de 1927 que pour son prolongement dont l’assiette reste non établie.

Par conséquent, pour l’ensemble de ces raisons, le jugement ne peut qu’être confirmé.

31. Le jugement sera également confirmé quant aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] supportera les dépens d’appel et versera la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile aux époux [Q] et aux époux [M] ainsi que la somme de 500 €, sur le même fondement, à chacune des SCP de notaires.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne M. [X] [T] à payer par application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

-1500 € aux époux [Q]

-1500 € aux époux [M]

-500 € à la SELARL [D] [U] et [F] [Z]

-500 € à la SCP Frédéric Ducourau-Jérôme Duron-Romain Landais et Alexandre Moreau-Lespinard

Condamne M. [X] [T] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.