COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2026

N° RG 23/02014 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHSB

[Z] [U] épouse [N]

[L] [U]

c/

Société BOUYGUES IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 mars 2023 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/06619) suivant déclaration d’appel du 25 avril 2023

APPELANTES :

[Z] [U] épouse [N]

née le 13 Janvier 1980 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[L] [U]

née le 09 Janvier 1949 à [Localité 1]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Benjamin ECHALIER de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Thibaud VIDAL de la SAS VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

substitués à l’audience par M^e LEBBE

INTIMÉE :

Société BOUYGUES IMMOBILIER

immatriculeée sous le n° 562 091 546 du registre du commerce et des sociétés de NANTERRE, ayant son siège social [Adresse 3] 92130 ISSY LES MOULINEAUX prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Charlotte GUESPIN de la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e CASTAILLET

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte authentique du 8 décembre 2017, précédé d’un contrat de réservation, Mme [Z] [U] a acquis auprès de la société anonyme à conseil d’administration Bouygues Immobilier (ci-après la société Bouygues Immobilier), sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, un appartement avec parking constituant les lots n°88 et 373 du règlement de copropriété, sis dans l’ensemble immobilier [Adresse 4], constituant l’îlot 2 de la [Adresse 5], à [Localité 2] (33), moyennant le prix de 201.000 euros. Ce bien était destiné à y loger sa mère, Mme [L] [U].

2. Aux termes de cet acte la date de livraison était prévue au deuxième trimestre 2019, soit au plus tard le 30 juin 2019.

3. Le logement a été en fait réceptionné le 3 septembre 2019 avec des réserves.

4. Par acte du 27 août 2021, Mesdames [U] ont assigné la société Bouygues Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir indemniser leurs préjudices issus notamment du retard de livraison.

5. Par jugement du 8 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la Sas Bouygues Immobilier à payer à Mme [Z] [U] la somme de 146,97 euros au titre de son préjudice financier,

— débouté Mme [Z] [U] du surplus de ses demandes,

— débouté Mme [L] [U] de l’ensemble de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie conserverait à sa charge ses propres dépens,

— rappelé que le présent jugement était de droit exécutoire à titre provisionnel.

6. Mme [Z] [U] , ainsi que sa mère Mme [L] [U] ont relevé appel de ce jugement le 25 avril 2023.

7. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 mars 2026, Mesdames [Z] [U] et [L] [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1112-1, 1641 et suivants, 1792, 1792-1, 1792-2,1792-3, et 1831-1 et suivants du code civil, ainsi que les articles R. 123-10, R 222-9 et R 222-14 du code de la construction et de l’habitation, de :

— juger que l’appel est recevable et bien fondé,

— réformer en toutes ces dispositions critiquées, le jugement litigieux,

— évoquer l’affaire,

Statuer de nouveau, et,

— juger que le manquement de la société Bouygues Immobilier à son obligation de résultat de livraison dans les délais est caractérisé,

— juger que la société Bouygues Immobilier est responsable de la garantie de bonne exécution et biennale,

— juger que le manquement par la société Bouygues Immobilier de son obligation d’information, de conseil et de mise en garde est caractérisée,

En conséquence,

— rejeter toutes les prétentions et demandes de la société Bouygues Immobilier,

— rejeter l’appel incident de la société Bouygues Immobilier,

— condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 641,61 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 5 850 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 5 000 euros à Madame [L] [U] au titre des dommages et intérêts pour faute délictuelle entrainant préjudice de jouissance et préjudice moral,

— condamner la société Bouygues Immobilier au paiement de la somme de 1 513,90 euros au titre de la garantie biennale pour son préjudice tenant à l’absence de dispositif de chauffage,

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des réserves non réparées,

— condamner la société Bouygues Immobilier à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de la violation de l’obligation précontractuelle d’information,

— condamner la société Bouygues Immobilier à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens.

8. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2026, la société Bouygues Immobilier demande à la cour, sur le fondement des articles 1315 alinéa 1, 9, 15 et 16 du code de procédure civile, les dispositions combinées des articles 1103, 1193 et 1194 du code civil et l’article L 261-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement du 8 mars 2023 en ce qu’il l’a condamnée à payer à Mme [Z] [U] la somme de 146,97 euros au titre de son préjudice financier,

— confirmer le jugement du 8 mars 2023 en ce qu’il déboute Mme [Z] [U] du surplus de ses demandes,

— confirmer le jugement du 8 mars 2023 en ce qu’il déboute Mme [L] [H] du surplus de ses demandes,

— réformer le jugement du 8 mars 2023 en ce qu’il dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mesdames [Z] et [L] [U] à lui verser une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter Mesdames [Z] et [L] [U] de toutes demandes au titre des frais irrépétibles et dépens formulées à son encontre.

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur le retard de livraison et la responsabilité de Bouygues Immobilier

10. Le tribunal a jugé qu’à l’exception des causes légitimes de suspension qui étaient justifiées en l’espèce pour un total de 34 jours, il persistait un retard injustifié de quinze jours.

11. Les appelantes reprochent à la société Bouygues Immobilier de ne pas avoir respecté le délai de livraison prévu au contrat de réservation, puis à l’acte authentique. Elles soutiennent que ce retard engage la responsabilité contractuelle du promoteur qui en outre ne démontre pas l’existence d’une cause légitime de suspension qui revêt les caractéristiques de la force majeure. Dès lors, la société Bouygues Immobilier ne peut se soustraire des termes du contrat de réservation et doit être tenue pour responsable en ce qu’elle a manqué à son obligation de loyauté.

12. La société Bouygues Immobilier oppose que le délai de livraison définitif figure dans l’acte authentique du 8 décembre 2017, soit le 30 juin 2019, et que le retard de livraison (3 septembre 2019) est justifié par une cause légitime de suspension, à savoir des intempéries d’une durée de 34 jours ouvrés, attestées par le maître d''uvre.

Sur ce

13. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur est tenu d’une obligation de résultat quant au respect du délai de livraison. Toutefois, les parties peuvent convenir de clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité, sous réserve qu’elles ne privent pas de sa substance l’obligation essentielle du promoteur.

14. En l’espèce, si le contrat de réservation prévoyait une date de livraison au 31 décembre 2018, en définitive l’acte de vente du 8 décembre 2017 fixe expressément la date de livraison au 30 juin 2019.

15. C’est bien ce dernier acte qui a été accepté par les parties qui détermine la seule date de livraison contractuelle ainsi que le premier juge l’a exactement apprécié.

En effet, le contrat de réservation, antérieur, qui n’est qu’un avant contrat, ne saurait prévaloir sur l’acte authentique, qui constitue la loi des parties.

16. Par ailleurs, la société Bouygues Immobilier justifie d’une cause légitime de suspension des travaux, à savoir des intempéries, qui ont retardé le chantier de 34 jours ouvrés.

Cette cause, bien que ne présentant pas les caractères de la force majeure, est prévue au contrat et ne saurait engager la responsabilité du promoteur dès lors qu’elle est attestée et qu’elle a effectivement retardé les travaux.

17. En l’espèce, conformément à l’acte de vente, le maître d’oeuvre a régulièrement attesté d’un tel fait qui ne saurait être dés lors être remis en cause alors qu’il n’est nullement besoin aux termes de la convention de démontrer pour l’intimé ainsi que le réclame les appelantes, le lien de causalité entre les jours d’intempéries et les retards pris dans le chantier.

18. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a justement considéré que le retard de livraison effectif, hors cause légitime, n’était que de 15 jours ouvrés (du 19 août au 3 septembre 2019).

19. Ce retard limité ne saurait constituer un manquement grave à l’obligation de livraison dans les délais.

20. En conséquence, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, à bon droit, limité l’indemnisation du préjudice financier de Mme [Z] [U] aux seuls intérêts intercalaires et frais d’assurance à compter du 19 août 2019.

21. Dès lors il y a lieu de le confirmer.

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral

22. Mme [Z] [U] demande une indemnisation de 5 850 € au titre du préjudice de jouissance, arguant qu’elle a dû louer un logement pour sa mère pendant le retard de livraison.

23. Toutefois, un tel préjudice de jouissance suppose la démonstration d’une privation effective de l’usage du bien.

24. Or Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’un bail ou d’un loyer effectivement payé pour un logement de substitution.

25. Par ailleurs, la valeur locative invoquée (630-650 €/mois) ne saurait, à elle seule, fonder une indemnisation en l’absence de justificatifs.

26. En outre, Mme [U] sollicite 3 000 € au titre du préjudice moral, en raison de son état d’anxiété lié au retard de livraison et à sa grossesse à risque.

27. Cependant, le préjudice moral doit être certain, direct et personnel.

28. Or, Mme [U] ne produit aucun certificat médical ni élément probant attestant d’un préjudice moral distinct de la simple contrariété liée à un retard de livraison.

29. Dans ces conditions, sa demande ne peut être accueillie ;

Sur les demandes de Madame [L] [U]

30. Mme [L] [U], tiers au contrat de vente, demande réparation de son préjudice de jouissance et moral, arguant que le retard de livraison l’a contrainte à supporter des frais de logement et de déménagement.

31. Toutefois, un tiers au contrat ne peut invoquer la responsabilité contractuelle, mais seulement la responsabilité délictuelle de l’un des contractants.

Ainsi, pour engager la responsabilité délictuelle du promoteur, il appartient à Mme [L] [U] de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

32. Or, Mme [U] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain et direct.

33. Elle ne justifie ni d’un bail en cours, ni de frais de déménagement engagés, ni d’une intention d’emménager à la date initialement prévue.

34. En conséquence, ses demandes doivent, par suite, être rejetées.

Sur la garantie biennale et les réserves

35. Mme [Z] [U] sollicite 1 513,90 € au titre de la garantie biennale pour l’absence de dispositif de chauffage à la livraison.

Il convient de rappeler que la garantie biennale couvre les éléments d’équipement dissociables.

36. Toutefois, l’absence de réserve à la réception ou dans le mois suivant la livraison prive Mme [U] du droit de se prévaloir de ce manquement.

37. En outre, les autres réserves (peinture, rouille) n’ont été signalées que six mois après la réception si bien qu’elles ne peuvent plus être invoquées.

Sur l’obligation précontractuelle d’information

38. Mme [U] reproche également à la société Bouygues Immobilier d’avoir sous-estimé le délai de livraison dans le contrat de réservation.

39. Cependant, le contrat de réservation n’a qu’une valeur préparatoire quand l’acte authentique, signé en pleine connaissance de cause, fixe définitivement les droits et obligations des parties.

40. Aussi, Mme [U] ne démontre pas que le promoteur aurait manqué à son obligation d’information ou de conseil au moment de la signature de l’acte authentique alors que le retard de livraison de quinze jours n’est pas significatif pour constituer une faute grave de la société Bouygues Immobilier.

41. En conséquence, Mme [U] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

42. Les appelantes qui succombent seront condamnées aux dépens d’appel.

43. Par ailleurs, elles seront condamnées in solidum à verser à l’intimée la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS,

La cour ,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne in solidum Mesdames [Z] [U] et [L] [U] aux dépens d’appel;

Condamne in solidum Mesdames [Z] [U] et [L] [U] à payer à la société Bouygues Immobilier la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.