Cour d'appel de Bordeaux, 2e chambre civile, 26 février 2026, n° 22/05387

CA Bordeaux
Confirmation 26 février 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Existence de désordres cachés affectant le bien
La cour a jugé que les désordres allégués étaient apparents et que les appelants avaient été informés des risques liés à l'achat d'un bien ancien.
Rejeté
Préjudice de jouissance dû aux désordres
La cour a estimé que les appelants n'avaient pas prouvé l'existence de vices cachés et que la clause d'exclusion de garantie était applicable.
Rejeté
Responsabilité des vendeurs et du professionnel
La cour a confirmé que la clause d'exclusion de garantie était valable et que les appelants n'avaient pas prouvé la mauvaise foi des vendeurs.
Rejeté
Frais engagés pour l'expertise des désordres
La cour a jugé que les appelants n'avaient pas réussi à établir la responsabilité des intimés, rendant leur demande irrecevable.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 26 févr. 2026, n° 22/05387
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	22/05387
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Amélie RUDLERAlexis GAUCHER-PIOLAClaire LE BARAZER
Cabinet(s) :	AUSONE AVOCATS
Parties :	SARL EXPERT HABITAT, Société dissoute sans liquidation à la suite de la transmission universelle de son patrimoine le 22 janvier 2025 à la Société EHCOMPANY immatriculée au RCS de, S.A. EH COMPANY

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 26 FEVRIER 2026

N° RG 22/05387 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M74Z

[A] [W]

[G] [S]

[D] [P]

[C] [Q] épouse [P]

SARL EXPERT HABITAT

S.A. EH COMPANY

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/00739) suivant déclaration d’appel du 28 novembre 2022

APPELANTS :

[A] [W]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[G] [S]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Amélie RUDLER, avocat au barreau de LIBOURNE

substitué à l’audience par M^e TOSAIN.

INTIMÉS :

[D] [P]

né le 21 Janvier 1958 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

[C] [Q] épouse [P]

née le 19 Octobre 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE

SARL EXPERT HABITAT

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 790 997 365, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Société dissoute sans liquidation à la suite de la transmission universelle de son patrimoine le 22 janvier 2025 à la Société EHCOMPANY immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 980 837 157

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANTE:

S.A. EH COMPANY

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 980 837 157, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant legal en exercice, domicilié de droit audit siège social, venant aux droits de la société EXPERT HABITAT, SARL au capital de 1000 €, dont le siège est situé [Adresse 6], selon procès-verbal 19 octobre 2023 de cession de parts, publié au BODACC le 22 janvier 2025, et agissant es-qualités de mandataire ad hoc dans le cadre de la dissolution sans liquidation de la SARL EXPERT HABITAT, décidée selon procès-verbal du 4 novembre 2024, publié au BODACC le 28 février 2025

assignée en intervention forcée selon acte de commissaire de justice en date du 25.06.25 délivré à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1. Par acte notarié du 23 mars 2020, M. et Mme [P] ont vendu à M. et Mme [W] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 7] à [Localité 6] (24) moyennant un prix de 230.000 euros.

A la suite de la réalisation de travaux dans cet immeuble, les époux [W] ont constaté l’existence de désordres dont des infiltrations d’eau de pluie derrière une bibliothèque laissée dans l’immeuble par les époux [P]. Ils ont fait diligenter une expertise amiable, le 9 septembre 2020.

Les époux [P] ont été convoqués mais ne se sont pas présentés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 28 juillet 2020, les époux [W] ont informé les époux [P] des désordres découverts dans l’habitation susvisée et leur ont proposé une résolution amiable du litige.

Les époux [P] n’ont pas répondu.

2. Par acte du 7 juillet 2021, les époux [W] ont assigné les époux [P] ainsi que la Société à responsabilité limitée Expert Habitat (ci-après la Sarl Expert Habitat) devant le tribunal judiciaire de Bergerac aux fins notamment d’ordonner la résolution de la vente en raison d’un vice caché.

3. Par jugement du 4 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

— jugé que les demandes présentées par les époux [P] dans le dispositif de leurs conclusions au fond et tendant 'à titre principal à constater l’absence de vice caché et à titre subsidiaire à constater l’existence et la validité de la clause d’exclusion de garantie prévue dans l’acte de vente’ ne constituent pas des prétentions au sens des articles 53 et suivants du code de procédure civile et ne saisissent pas en conséquence le présent tribunal,

— débouté les époux [W] de leur action en garantie des vices cachés formée à l’encontre des époux [P] et de la Sarl Expert Habitat sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et par voie de conséquence de l’ensemble de leurs demandes (y compris indemnitaires) à leur égard,

— débouté en conséquence les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre des époux [P] et de la Sarl Expert Habitat,

— condamné les époux [W] à payer à chacun de M. [P], de Mme [P] et de la Sarl Expert Habitat la somme de 1.200 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (dont distraction au profit des avocats constitués),

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

4. Les époux [W] ont relevé appel du jugement le 28 novembre 2022.

5. La Sarl Expert Habitat a été dissoute sans liquidation à la suite de la transmission universelle de son patrimoine le 22 janvier 2025 à la société Eh Company.

La société Eh Company n’est pas intervenue volontairement à l’instance.

Par avis du 10 juin 2025, les parties ont été invitées par le conseiller de la mise en état à régulariser la procédure.

Le 25 juin 2025, les époux [P] ont assigné la société Eh company en intervention forcée.

6. La société Eh company n’a pas constitué avocat.

7. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, les époux [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1240 du code civil, de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel de la décision rendue le 4 novembre 2022 par la juridiction de [Localité 1],

Y faisant droit,

— réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il :

— les a déboutés de leur action en garantie des vices cachés à l’encontre des époux [P] et de la Sarl Expert Habitat sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et par voie de conséquence de l’ensemble de leurs demandes à leur égard,

— les a déboutés en conséquence de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre des époux [P] et de la Sarl Expert Habitat,

— les a condamnés à payer à chacun de M. [P], de Mme [P] et de la Sarl Expert Habitat la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

Et statuer à nouveau,

— ordonner la réduction du prix de vente à la somme de 58.728,23 euros compte tenu du vice caché affectant le bien et le montant des travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres,

— en conséquence, condamner les époux [P] à leur verser la somme de 58.728,23 euros solidairement avec la Sarl Expert Habitat,

— condamner les époux [P] solidairement avec la Sarl Expert Habitat à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

— condamner les époux [P] à leur verser la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2023, les époux [P] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— prononcer l’absence de vice caché,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 4 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu’il a :

— débouté les époux [W] de leur action en garantie des vices cachés à leur encontre et par voie de conséquence de l’ensemble de leurs demandes (y compris indemnitaires) à leur égard,

— débouté les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre,

A titre subsidiaire,

— prononcer la validité de la clause d’exclusion de garantie prévue dans l’acte de vente,

En conséquence,

— débouter les époux [W] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire, si la garantie des vices cachés des vendeurs était retenue,

— débouter les époux [W] de leurs demandes au titre des travaux d’isolation, de traitement des termites et du préjudice de jouissance,

— condamner la Sarl Expert Habitat à les relever indemne de toute condamnation à leur encontre,

— condamner la Sarl Expert Habitat à les indemniser,

En tout état de cause,

— condamner les époux [W] à leur verser la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [W] aux entiers dépens et aux frais d’expertise.

8. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 mai 2023, la Sarl Expert Habitat demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bergerac,

— débouter les époux [W] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre,

— débouter les époux [P] de leur demande de garantie dirigée à son encontre,

Subsidiairement,

— condamner les époux [P] à la garantir et relever indemne de toutes condamnations prononcées contre elle au profit des époux [W],

En tout état de cause,

— condamner les époux [W] ou les époux [P] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

9. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2025.

MOTIFS

10. Le tribunal a jugé que l’immeuble litigieux était affecté de désordres relevant de la vétusté de l’installation électrique et que la preuve des désordres affectant la couverture et l’isolation de l’immeuble ou encore la présence de termites n’était pas rapportée. Le tribunal a ajouté qu’en outre les demandeurs ne démontraient pas le caractère caché des vices allégués et dans l’hypothèse où ils auraient démontré le caractère caché de ces vices, ils ne prouvent pas davantage la connaissance qu’en aurait eu les vendeurs qui bénéficient d’une clause d’exclusion de garantie des vices.

11. Les appelants soutiennent qu’il ressort du rapport d’expertise dressé que les désordres relevés existaient au moins en germe ou qu’ils préexistaient à la vente notamment en ce qui concerne les anomalies électriques. Au surplus, il apparait déloyal de se retrancher derrière l’année de construction du bien ou le caractère apparent des vices alors que les époux [P] ont sciemment laissé du mobilier à même de dissimuler les désordres. Aussi, et compte tenu de leur mauvaise foi, les vices ne pouvaient être apparents. Enfin, le rapport d’expertise confirme que ces vices sont de nature à rendre impropre à son usage le bien. Dès lors, la réduction du prix de vente doit leur être accordée. Ils ajoutent que le diagnostiqueur a commis une faute en ne relevant pas les anomalies graves affectant l’installation électrique outre la présence active, ancienne et importante de termites.

12. Les époux [P] font valoir que les acheteurs ne rapportent pas la preuve des trois vices qu’ils se contentent d’alléguer à savoir le mauvais état de la toiture et de l’isolation, les anomalies de l’installation électrique ainsi que la présence de termites. Au surplus, si la cour venait à retenir ces désordres, ils ne pouvaient qu’être apparents au jour de la vente puisque la maison est ancienne. Les époux [W] n’ont par ailleurs fait aucune remarque à cet égard lors des visites notamment quant aux anomalies électriques pourtant mentionnées dans le diagnostic tout comme l’altération des bois causée par des capricornes ou des vrillettes. Dès lors, ces désordres seulement allégués ne peuvent être constitutifs d’un vice caché. En outre, en raison de leur bonne foi, la clause d’exclusion de garantie devra produire ses effets en les exonérant de toute responsabilité du fait des vices cachés. A titre subsidiaire, les manquements de la Sarl Expert Habitat, professionnel, ne peuvent leur être reprochés. Dès lors, la société EH company qui vient aux droits de la société Expert Habitat .

13. Le diagnostiqueur soutient pour sa part que l’expertise non contradictoire réalisée par les époux [W] ne démontre en rien une faute de sa part. Il ajoute que les diagnostics versés à l’acte de vente ont été établis plus de 3 ans avant la vente puisqu’ils étaient annexés à l’acte d’achat des époux [P] si bien que les époux [W] ont fait le choix d’accepter que les diagnostics produits soient anciens et établis pour le compte de leurs vendeurs. Par ailleurs, le diagnostic annexé à l’acte de vente des époux [W] fait état d’indices d’infestation et si ces derniers indiquent avoir découvert la présence de termites, ils se fondent sur un rapport d’expertise non contradictoire dont les photographies ne permettent pas de tirer de quelconques conclusions.

Sur ce

14. L’article 1641 du Code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du même code précise: « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1643 du même code ajoute :« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

15. En l’espèce, l’acte de vente prévoyait une telle clause d’exclusion de garantie laquelle est ainsi valable pour autant qu’elle soit explicite et si le vendeur est de bonne foi.

16. La cour constate à la lecture du diagnostic technique relatif à la recherche de la présence d’amiante que l’immeuble litigieux est ancien pour avoir été construit avant l’année 1949.

17. La cour constate également que les époux [P] ont acheté cet immeuble le 26 septembre 2017 et l’ont revendu aux époux [W], le 19 juin 2020 si bien que les certificats obligatoires et notamment le diagnostic relatif à l’installation électrique n’avaient pas été réitérés puisqu’ils étaient valables trois ans.

18. Les appelants font valoir que la toiture était affectée d’un vice caché puisque les vendeurs auraient dissimulé les fuites qui l’affectaient en plaçant un meuble à l’endroit de leurs traces.

Toutefois, cette affirmation contestée par les époux [P] n’est pas prouvée.

19. En revanche, la description de la toiture par l’expert amiable démontre la vétusté de celle-ci dont l’état ne pouvait échapper à quiconque.

20. Or la vétusté d’un ouvrage; soit son usure par le seul effet du temps; ne peut être assimilée à un vice caché, sauf à démontrer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, que tout ou partie de l’ouvrage aurait été dissimulé à l’acheteur pour obtenir le consentement de celui-ci. (Cf: Cass. Civ. 3e, 10 mars 2021, n° 19-20.345 )

Notamment, les époux [P] contestent avoir dissimulé un réduit dégradé en y plaçant un meuble derrière lequel aurait été posé une plaque d’isolation phonique et une planche de bois.

21. Or, aucun élément objectif ne permet de retenir l’une ou l’autre affirmation. Notamment le courriel qu’ils ont adressé à leur avocat le 23 février 2022 auquel était annexé une photographie ne saurait constitué une telle preuve dès lors qu’il ne comporte que leurs affirmations. Dans ces conditions, la cour ne peut retenir les allégations des appelants.

Le vice caché peut également être retenu quand l’acheteur a reçu des informations inexactes sur l’état de l’ouvrage, ce qui n’est pas davantage démontré en l’espèce.

22. En toute hypothèse, la mauvaise foi des vendeurs n’étant pas établie la clause d’exclusion des vices cachés ou apparents doit recevoir son entier effet.

23. Par ailleurs, il résulte du diagnostic technique établi par la société Expert Habitat le 13 juillet 2017 et annexé à l’acte de vente de l’immeuble que l’installation électrique présentait des anomalies affectant les prises de terre et l’installation de mise à la terre outre des matériels électriques présentant des risques de contact direct et enfin des conducteurs non protégés mécaniquement. Ce diagnostic recommandait en outre de supprimer les différentes anomalies afin d’éliminer ces sources de danger.

24. En conséquence, c’est en toute connaissance de cause que les époux [W] ont acheté l’immeuble en étant informés de ces désordres apparents répertoriés dans le diagnostic de la société Expert Habitat.

25. Aussi, ils ne peuvent considérer que les vendeurs auraient dû les alerter sur ces dysfonctionnement puisque ceux-ci avaient été portés à leur connaissance par le diagnostic technique annexé à l’acte de vente qu’ils ont signé.

26. En outre, les appelants font également valoir la présence de termites dans l’immeuble sur la foi d’un rapport d’expertise établi non contradictoirement par le cabinet CEI et aux termes duquel des attaques de termites ont été constatées sans que l’expert soit en mesure d’affirmer si ces parasites étaient toujours présents.

27. Cependant, ce rapport n’est pas contraire au diagnostic établi par la société Expert Habitat qui précisait l’état d’infestation de parasites dans l’immeuble étant rappelé que le diagnostic prévu par la loi en la matière doit être effectué à partir d’une inspection visuelle des lieux, sans destruction des éléments de l’immeuble et sans déplacement des meubles.

28. De plus, les époux [W] étaient également informés lors de la vente de l’immeuble de traces d’infestation par les termites et il leur appartenait de faire réaliser toute étude complémentaire ( y compris partiellement destructive avec l’accord de leurs vendeurs) s’ils souhaitaient obtenir des informations plus précises.

La cour entend rappeler en effet qu’ ' Un vice est caché lorsqu’il n’est pas décelable par un acheteur normalement attentif, même non professionnel.( Cf: Cass. Civ. 3e, 12 juillet 2012, n° 11-17.656 )

29. Or, en l’espéce, l’état de vétusté du bâtiment permettait aux époux [W] de connaître les risques qu’ils prenaient en achetant un immeuble ancien et qui avait souffert les effets du temps.

30. En toute hypothèse, ils ne rapportent pas la preuve que les époux [P] disposaient d’information différentes de celles contenues dans le rapport de la société CEI. En conséquence, la clause d’exclusion de garantie au titre des vices cachés ou apparents doit recevoir son plein et entier effet .

31. De même les époux [W] ne caractérisent pas la faute du diagnostiqueur lequel était responsable aux termes de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation des informations qu’il fournit dans le cadre de son diagnostic celui devant réaliser son expertise avec diligence et loyauté. Or, la société Expert Habitat a produit un rapport conforme aux obligations légales et les acheteurs ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir détecté des vices non apparents ou non accessibles sans destruction.

32. La cour rappelle en effet que le diagnostiqueur n’est pas responsable des vices non décelables lors d’une inspection visuelle non destructive.( cf: Cass. Civ. 3e, 20 janvier 2022, n° 20-17.321)

33. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé.

34. Enfin, les appelants succombant seront condamnés aux dépens d’appel et à verser aux époux [P] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [A] [W] et Mme [G] [S] épouse [W] aux dépens d’appel,

Condamne M. [A] [W] et Mme [G] [S] épouse [W] à payer à M. [D] [P] et Mme [C] [Q] épouse [P] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.