COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 MAI 2026

N° RG 23/00597 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDHK

[T] [N] épouse [F]

c/

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 1, RG : 19/10555) suivant deux déclarations d’appel des 03 et 06 février 2023

APPELANTE :

[T] [N] épouse [F]

née le 24 Février 1962 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

appelante dans la déclaration d’appel du 03.02.2023 et intimée dans la déclaration d’appel du 06.02.2023

Représentée par M^e Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

[Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Y], pris en la personne de

son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 4] à [Localité 4]

appelante dans la déclaration d’appel du 06.02.2023 et intimée dans la déclaration d’appel du 03.02.2023

Représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e LE CALVEZ

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, et Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de M. [M] [B], stagiaire avocat et de Mme [C] [W], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

01. Mme [N] épouse [F], est propriétaire d’un appartement dans la copropriété de la [Adresse 1] située [Adresse 5] à [Localité 1]. Au courant du mois de novembre 2015, elle a constaté une arrivée d’humidité dans celui-ci et l’existence d’une fuite provenant des parties communes de l’immeuble. Dès lors, elle s’est tournée vers le syndic : le cabinet [Y].

02. Le syndic a alors missionné une entreprise pour intervenir : la société Bruna Frères. Celle-ci a conclu à une fuite au niveau du sol sur l’alimentation. Une réparation a été effectuée par assèchement et pose de grilles de ventilation.

03. Toutefois, quelques mois après l’intervention, Mme [F] a constaté que l’humidité réapparaissait. Sa compagnie d’assurance, la société Swiss Life, a alors mandaté la société Delta Fuites le 18 février 2016 et le 13 décembre 2016, laquelle a découvert que l’infiltration provenait du déplacement du chapeau sur la souche de cheminée de l’immeuble. La société Maisoning a procédé aux réparations aux frais de la copropriété.

04. Se plaignant d’une humidité constante dans son appartement lui causant des problèmes de santé et dégradant ses effets personnels, Mme [F] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 5 novembre 2019. L’expert a déposé son rapport le 16 octobre 2019.

05. En outre, deux constats d’huissier établis à la requête de Mme [F] les 23 septembre 2020 et 23 janvier 2021 ont établi la persistance de l’humidité dans le 'dressing', les toilettes, la chambre nord-est et la buanderie de celle-ci, ainsi que dans les parties communes de l’immeuble, précisément sous le porche extérieur, le local vélos et le local poubelle.

06. Suite au dépôt de son rapport par l’expert, Mme [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], par acte du 12 novembre 2019, lui reprochant de manquer à son devoir de veiller à la conservation de l’immeuble.

07. Par ordonnance du 16 novembre 2020, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise complémentaire sollicitée par Mme [F] et commis M. [R] pour y procéder. Il a remis son rapport le 19 juillet 2021.

08. Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté Mme [F] de sa demande au titre de l’exécution des travaux réparatoires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sarl Cabinet [Y], à payer à Mme [F] la somme de 10 000 euros ;

— condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Dirou, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à payer à Mme [F] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que Mme [F] devra participer à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires dans l’instance, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

09. Par déclaration du 3 février 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette décision.

10. Dans ses conclusions du 4 février 2026, Mme [F] demande à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement dont appel ;

— faire droit à son appel ;

— juger la négligence fautive du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à son devoir de veiller à la conservation de l’immeuble ;

— le condamner, en conséquence, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à réaliser les travaux réparatoires, c’est-à-dire les travaux d’étanchéité de la toiture et à un diagnostic des canalisations de l’immeuble, tel que prévu par l’expert [R] dans les deux rapports d’expertise ;

— le condamner également à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 23 259,19 euros ventilée comme suit :

— montant des travaux à prévoir : 3 659,19 euros,

— préjudice de jouissance : 14 600 euros,

— dégradations des vêtements et chaussures ; 5 000 euros,

— le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonner l’exécution provisoire.

11. Par message RPVA du 2 mars 2026, Madame [F] a sollicité le report de l’ordonnance de clôture intervenue le 3 mars 2026 pour répondre aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] le 2 mars 2026, soit la veille de la clôture. En outre, par conclusions n°4 du 5 mars 2026, elle a sollicité, outre le rabat de l’ordonnance de clôture, le maintien de ses prétentions antérieures et de voir débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du surcoût des travaux de chemisage des canalisations votés par l’assemblée générale des copropriétaires à hauteur de la somme de 3144, 24 euros.

12. Dans ses dernières conclusions du 2 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande de condamnation à son encontre à réaliser sous astreinte les travaux d’étanchéité de la toiture et un diagnostic des canalisations de l’immeuble ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamné à régler à Mme [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, les dépens et une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [F] à lui régler la somme de 3 144,24 euros, correspondant au surcoût des travaux de chemisage des canalisations votés par l’assemblée générale des copropriétaires en raison de ses manquements dans le règlement des charges (somme réactualisée à la date du jugement) ;

— condamner Mme [F] à lui verser une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] aux entiers dépens.

13. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

14. A titre liminaire, vu l’accord des parties, il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidodiries.

Sur l’exécution des travaux sous astreinte,

15. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

16. Mme [F] a interjeté appel de la décision entreprise qui l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à exécuter les travaux de reprise, tels que préconisés par l’expert judiciaire M. [R], sous astreinte. Elle reproche au syndicat des copropriétaires depuis le début de la procédure et notamment de l’assignation en référé du 20 juin 2018 d’être resté inactif et de ne pas avoir veillé à la conservatIon de l’immeuble. Elle indique en outre que depuis le jugement déféré, elle a été victime de nouvelles entrées d’eau dans son appartement dont une particulièrement conséquente en janvier 2023, ainsi que dans le local à vélos, comme l’attestent le rapport établi par la société ' [Adresse 6]' et le constat établi par Maître [A] le 23 janvier 2023. Elle ajoute qu’au jour de la signification des présentes conclusions, les travaux préconisés par l’expert [R] dans son premier rapport du 16 octobre 2019, concernant principalement les travaux de réfection des toitures considérés comme urgents, ont débuté seulement en 2022 et ne sont toujours pas terminés et que s’agissant des travaux visés par l’expert dans son second rapport du 30 juin 2021, concernant le local poubelle et le réseau d’évacuation des eaux usées, aucun travaux n’a été mis en oeuvre, à l’exception de la pose d’un mauvais enduit silicone dans les tuyaux d’évacuation des eaux usées.

17. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] conclut pour sa part à la confirmation du jugement entrepris. Il estime que le premier juge a fait une juste appréciation des éléments de la cause en déboutant Mme [F] de sa demande d’exécution des travaux préconisés par l’expert sous astrreinte. S’il ne conteste pas que la responsabilité instituée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires, soit une responsabilité de plein droit, il explique que celle-ci peut être toutefois écartée en cas de comportement fautif du copropriétaire, ce qui est le cas en l’espèce, puisque Mme [F], qui s’est abstenue de règler ses charges de copropriété, a rendu vain par son comportement le financement des travaux de chemisage des canalisations qui ont été votés en novembre 2021. De plus, il soutient qu’au regard des préconisations de l’expert et de la chronologie des faits, aucune négligence fautive ne peut lui être imputée.

18. Au vu des rapports d’expertise établis par l’expert [R], la matérialité des désordres dénoncés par Mme [F] n’est pas sérieusement contestable. Dans son premier rapport d’expertise déposé le 16 octobre 2019, M. [R] a constaté une présence d’humidité dans les toilettes de l’habitation de Mme [F], ainsi que dans le 'dressing'. Il a également été mis en exergue des infiltrations d’eau dans le local à vélo et le local poubelle, ainsi qu’un spectre d’humidité dans la chambre Nord Est de la maison. A l’exception de ce dernier désordre provenant d’un défaut d’étanchéité des portes-fenêtres, les autres trouvent leur origine dans des fuites au niveau du complexe d’étanchéité en toiture-terrasse et dans une dégradation avancée des canalisations métalliques, donc dans les parties communes. Dans son second rapport du 30 juin 2021, l’expert judiciaire a conclu à la persistance des désordres matérialisés par les entrées d’eau: selon lui, ceux-ci concernent essentiellement le réseau des eaux usées et des eaux vannes depuis le regard situé dans le local poubelle sous le porche, puis dans la canalisation d’environ 7 mètres de long reliée à ce regard, qui part du local poubelle vers un grand regard situé dans le passage extérieur. L’expert a préconisé la démolition de la totalité du regard actuel vétuste et le remplacement par un nouveau regard, empêchant la matière en provenance de la descente verticale, de s’agglutiner dans l’angle du regard.

19. Il résulte de ce qui précède que les désordre en cause, à l’exception de celui concernant la chambre Nord Est provenant d’un défaut d’étanchéité des portes-fenêtres, trouvent leur origine dans des fuites au niveau du complexe d’étanchéité en toiture-terrasse et dans une dégradation avancée des canalisations métalliques, donc dans les parties communes. En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils trouvent donc leur origine dans les parties communes de sorte qu’ils font peser sur le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une présomption de responsabilité, laquelle peut toutefois être écartée si le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d’une faute de la victime à l’origine du dommage.

20. Or, en l’espèce, l’existence d’une telle faute de Mme [F] est matériellement établie, dès lors qu’il ressort des éléments de la procédure que celle-ci s’est abstenue de régler les charges de copropriété lui incombant, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] étant alors contraint de délivrer, le 4 mai 2021, une assingation à l’intéressée en vue du règlement des charges de copropriété, l’arriéré existant au 22 septembre 2022 s’élevant à la somme de 26 770, 19 euros. Ainsi, en s’abstenant de régler ses charges de copropriété Mme [F] a rendu impossible l’exécution des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire. Son comportement fautif est donc de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa responsabilité de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande en exécution sous astreinte des travaux de reprise.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [F],

21. Mme [F] sollicite également l’infirmation du jugement entrepris qui lui a alloué la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice à titre de dommages et intérêts. Elle sollicite la majoration de ce dernier et la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 3659, 19 euros au titre de la reprise des désordres suivant, devis [J] en vue de la réfection des WC, de la salle de bains et du 'dressing', celle de 14 600 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 5000 euros pour la dégradation des vêtements et des chaussures.

22. Il résulte en l’espèce du devis [J] produit dans le cadre du rapport d’expertise de M. [R] du 16 octobre 2019, que les travaux de reprise des WC, de la salle de bain et du 'dressing’ ont été chiffrés à la somme globale de 3659, 19 euros et qu’ils n’ont pu être exécutés, compte-tenu de la persistance des infiltrations et de l’absence de chemisage des canalisations. Ces désordres dont l’origine se situe dans les parties communes, à raison d’un défaut d’étanchéité du toit terrasse et de la vétusté des canalisations, doivent être indemnisés par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme réclamée.

23. Mme [F] sollicite en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à lui payer la somme de 14 600 euros au titre de son préjudice de jouissance, calculé sur une base de 8 euros par jour pendant 5 ans. Pour ce faire, elle expose qu’elle a été confrontée, compte-tenu des désordres susvisés à l’insalubrité de son logement, à des problèmes de bouchage, notamment de ses WC, et qu’elle a dû supporter des odeurs nauséabondes qui l’ont empêchée de jouir pleinement de son appartement. Elle ajoute enfin qu’elle a subi en septembre 2022 un nouveau dégâts des eaux gravissime rendant son appartement impropre à sa destination.

24. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] répond que l’expert n’a nullement conclu à l’insalubrité du logement de Mme [F], que les bouchages survenus en avril et lai 2020 ont été immédiatement réparés par la société Multi Fernandez et que les odeurs nauséabondes dont elle se plaint n’ont jamais été constatées. Il ajoute qu’à supposer qu’un tel préjudice de jouissance existe, Mme [F] en est partiellemen responsable dès lors que par son absence de paiement des charges de copropriété, elle a rendu impossible l’exécution des travaux de nature à remédier aux désordres.

25. La matérialité du préjudice de jouissance dont a souffert Mme [F] s’avère établie, compte-tenu de problème d’humidité et d’infiltrations survenus dans son appartement, dès le mois de novembre 2015. Après réalisation de deux mesures d’expertise judiciaire, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2021 a finalement voté le principe de l’exécution des travaux de reprise, suivant devis de la société Assainissement Sud Ouest Service d’un montant de 50 057, 04 euros, lesquels n’ont pu être exécutés, compte-tenu du défaut de règlement par Mme [F] de ses charges de copropriété. Le préjudice de jouissance sera donc circonscrit à la période allant du mois de novembre 2015 au 28 octobre 2021 et sera fixé en tenant compte de l’importance de la gêne occasionnée, l’appartement de Mme [F], nonobstant ses problèmes d’humidité, n’ayant jamais été inhabitable. Au regard de ces éléments, le préjudice de Mme [F] sera fixé à la somme de 7500 euros pour la période considérée.

26. Mme [F] sollicite enfin la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 5000 euros, à raison de la dégradation de plusieurs de ses effets personnels en particulier de vêtements et de chaussures. Si à ce titre, le constat établi par Maître [A], le 23 septembre 2020, fait état de la présence dans le 'dresssing’ de chaussures de marque [U] fortement moisies et de vêtements imprégnés d’une forte odeur d’humidité et de moisi, les factures produites par l’appelante relatives à des achats de chaussures entre 1994 et 2002 chez [U] ne permettent pas d’évaluer effectivement le préjudice subi par Mme [F], notamment du fait de la vétusté des objets en cause, le coefficient leur étant applicable, s’agissant d’effets vestimentaires, étant de 20% par an Au regard de la défaillance de Mme [F] dans la charge de la preuve, celle-ci ne pourra qu’être déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la demande au titre du surcoût des travaux présentée par le Syndicat des copropriétaires,

27. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande pour sa part de voir condamner Mme [F] à lui payer la somme de 3 144, 24 euros correspondant au surcoût des travaux de chemisage des canalisations votés par l’assemblée générale des copropriétaires, en raison de ses manquements dans le règlement des charges, cette somme devant être réactualisée à la date de cette décision.

28. Mme [F] s’oppose à une telle demande, considérant tout d’abord que celle-ci est nouvelle en cause d’appel et que cette demande indemnitaire ne présente en outre aucun lien de causalité avec son défaut de paiement des charges, le surcoût allégué étant consécutif au vieillissement de l’immeuble.

29. Sur ce point, la cour ne pourra que constater que la demande ainsi formulée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable car nouvelle en cause d’appel et qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge, pas plus qu’elle n’en constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. A titre surabondant, une telle demande fondée sur un nouveau devis ne peut prospérer, les travaux étant susceptibles tout au plus de donner lieu à une actualisation de prix par application de l’indice BT01 du coût de la construction.

Sur les autres demandes,

30 . Les dispositions prises en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en première instance seront confirmées.

31. En cause d’appel, les parties triomphant et succombant chacune pour partie en leurs prétentions, il n’y aura lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer Mme [T] [F] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Mme [T] [F] la somme de 3659, 19 euros au titre des travaux à prévoir,

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à Mme [T] [F] la somme de 7500 euros au titre de son préjudice matériel ,

La déboute de sa demande indemnitaire au titre des effets vestimentaires,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au titre du surcoût des travaux,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ,

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés du fait de l’instance.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.