SA/LS

[…]

à

SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

SCP SOREL & ASSOCIES

et AUX PARTIES

LE : 07 FÉVRIER 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

[…]

ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2019

N° – Pages

N° RG 18/00081 – N° Portalis DBVD-V-B7C-DB35

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BOURGES en date du 18 Mai 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – M. F X

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me C G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Catherine LEGENDRE-LOIRAND de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au

barreau de BOURGES

APPELANTS suivant déclaration du 01/06/2018

INCIDEMMENT INTIMÉS

II – M. H Z

né le […] à […]

[…]

[…]

- M. I Y

né le […] à […]

[…]

[…]

07 FÉVRIER 2019

N° /2

- M^me J Z épouse Y

née le […] à STE V (CHER)

[…]

[…]

- M^me K L veuve Z

née le […] à […]

Vraignon

18240 U V EN SANCERROIS

- M. M Z

né le […] à […]

[…]

[…]

- M. N Z

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me O P veuve Z

née le […] à […]

[…]

[…]

- M^me Q Z

née le […] à […]

[…]

[…]

- M^me R Z

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Loïc VOISIN de la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS

07 FÉVRIER 2019

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20

novembre 2018 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. A,

Président de Chambre, en présence de M. SARRAZIN, Président de Chambre, chargé du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. A Président de Chambre

M. SARRAZIN Président de Chambre

M^me MERLET Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me B

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

Monsieur F X et Madame C G épouse X sont preneurs d’une parcelle

cadastrée ZN 65 d’une superficie de 7 ha 20 a, la parcelle totale étant de 8 ha 10 a 70 ca, sur la commune de

U V EN SANCERROIS par bail rural écrit du 31 mars 1993. Ils sont également preneurs

depuis la même date par bail rural verbal d’une parcelle cadastrée ZA 41 sur la même commune pour une

superficie totale de 1 ha 1a 80 ca. Les propriétaires sont les consorts Z.

Par lettre recommandée en date du 29 mars 2017, le notaire des consorts Z a informé les époux

X de leur intention de vendre les parcelles louées avec deux autres parcelles […]

142 à Monsieur S T moyennant le prix global de 133 054 € et les a invités à exercer

éventuellement leur droit de préemption.

Par LRAR du 26 mai 2017, les époux X ont accepté l’offre de vente mais uniquement sur les

parcelles louées, sous réserve expresse de la division des parcelles louées avec l’ensemble composé des

bâtiments d’habitation et d’exploitation libre de location et de la révision judiciaire du prix fixé afin de tenir

compte du marché local et de la moins value résultant de l’existence des deux baux.

Par LRAR du 26 mai 2017 reçue au greffe le 29 mai, les époux X ont saisi le Tribunal paritaire des

baux ruraux de BOURGES aux fins de faire constater la nullité de la notification et l’exercice de leur droit de

préemption uniquement sur les parcelles louées.

Par jugement en date du 18 mai 2018, le Tribunal paritaire des baux ruraux de BOURGES a :

— débouté les époux X de leur exception de nullité ou d’inopposabilité de la lettre de notification en

date du 29 mars 2017 ;

— débouté les époux X de leur demande tendant à voir constater la divisibilité de l’ensemble

immobilier constitué des parcelles […] ;

— débouté en conséquence les époux X de leurs demandes subséquentes et notamment aux fins

d’expertise sur la valeur judiciaire du bien loué à préempter ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamne les époux X aux entiers dépens.

Les époux X ont interjeté appel de ce jugement le 01 juin 2018.

Dans leurs dernières conclusions communes (non signifiées), ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré ;

— déclarer la notification du 29 mars 2017 nulle ou inopposable aux époux X,

Subsidiairement :

— constater que les époux X remplissent l’ensemble des conditions visées par l’article L412-5 du Code

rural ;

— reconnaître aux époux X le bénéfice de l’exercice du droit de préemption lequel pourra s’exercer au

profit de Madame C X sous les réserves ci après ;

— juger que si les bâtiments et les terres non louées situés sur les parcelles ZN 3 et ZN 142 sont attenants à la

parcelle ZN 65, l’ensemble ne présente absolument aucun caractère indivisible, au regard de la géographie et

de l’accessibilité des lieux ;

— juger également que les parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65 ne peuvent constituer une unité économique en

2018, au regard de la faible surface d’exploitation et de l’état de ruine générale des bâtiments, et cela

particulièrement dans le cadre de la cession envisagée au profit de Monsieur S T, dont la

surface d’exploitation est d’ores et déjà supérieure à celle des époux X et lequel n’a lui même aucune

utilité de ces bâtiments ;

— juger que les parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65 ne présentent donc aucun caractère indivisible au regard des

critères géographiques et économiques habituellement reconnus ;

— constater immédiatement la divisibilité de cet ensemble immobilier ;

— déclarer que la notification du 29 mars 2017 encourt donc à ce titre la nullité ou l’inopposabilité aux époux

X ;

— juger en conséquence qu’il convient d’écarter l’indivisibilité rapportée dans cette notification du 29 mars

2017 et permettre aux époux X d’exercer leur droit de préemption au profit de Madame C

X uniquement sur :

— la partie de la parcelle cadastrée ZN 65, au […]' sur la commune de U V EN

SANCERROIS pour une surface totale de 7 ha 20 a 00 ca, qui leur est louée, à charge pour de supporter

(erreur avocat') le coût d’une division parcellaire ;

— la parcelle cadastrée […]' sur la commune de U V EN SANCERROIS

pour une surface totale de 1 ha 01 a 80 ca qui leur est louée ;

— fixer la valeur judiciaire du bien loué à préempter la somme de 3 200 € par hectare et les nouvelles

conditions de ladite vente ;

— permettre aux fermiers, avant toute décision définitive au fond, de se prononcer définitivement sur leur droit

de préemption au regard de la valeur judiciaire et des nouvelles conditions qui auront été fixées, directement

ou par expertise judiciaire ;

— nommer en tant que de besoin tout expert qu’il plaira pour donner son avis sur cette valeur judiciaire ;

— rejeter toutes les demandes des consorts Z ;

— condamner les consorts Z à payer aux époux X la somme de 3 000 € au titre de l’article 700

du CPC outre les dépens de l’instance et d’appel et les frais d’expertise à intervenir.

A l’appui de leurs conclusions, ils font valoir :

— que les appelants n’ont reçu qu’une seule LRAR de notification alors qu’ils sont tous les deux cotitulaires des

baux et qu’une jurisprudence déjà ancienne dispose que lorsqu’un bail a été consenti à des copreneurs, chacun

d’eux a un droit personnel au bénéfice de la préemption ;

— qu’ils remplissent les conditions prévues à l’article L 412-5 du Code rural ;

— que l’article L 412-6 du Code rural trouve parfaitement à s’appliquer au cas de l’espèce du fait des ventes sur

préemption déjà réalisées par les consorts Z et qu’il a déjà été jugé que le droit de préemption,

accessoire au bail, doit être cantonné aux biens objets du bail, sauf indivisibilité ;

— que le bailleur ne peut invoquer l’indivisibilité des exploitations pour faire échec aux différents droits de

préemption ;

— que l’indivisibilité, relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, suppose que les biens vendus ne

soient pas matériellement divisibles en raison de la situation des lieux et constituent une unité économique

indissociable ;

— qu’il est de jurisprudence constante que le simple fait que les parcelles soient contiguës n’est pas un critère de

l’indivisibilité, de même que l’intérêt financier des bailleurs ;

— que les premiers juges ont renversé la charge de la preuve en reprochant aux appelants leur échec à

démontrer la divisibilité alors qu’il appartenait aux propriétaires bailleurs de prouver l’indivisibilité ;

— que depuis la régularisation du premier bail en 1993, il y avait une volonté des propriétaires de scinder

l’ensemble immobilier en deux lots, l’un à usage d’habitation, l’autre à usage agricole ;

— que rien n’empêche, concomitamment à la préemption, une division parcellaire;

— que si les premiers juges ont considéré que l’état de vétusté des bâtiments d’habitation empêchait qu’ils soient

vendus seuls compte tenu de leur imbrication et des servitudes de passage, ils ont en même temps considéré

qu’il n’existait aucune servitude de passage ;

— que ni les intimés ni l’acquéreur n’ont rapporté le moindre projet ou prévisionnel économique permettant de

conclure à une unité économique agricole sur la surface d’à peine 10 ha objet du litige d’autant que les

bâtiments en ruine ne présentent aucun attrait ;

— que cet ajout représenterait une charge financière importante pour les appelants sans aucun intérêt

économique pour leur exploitation ;

— que le prix de vente est excessif et peut donc être réduit au visa de l’article L412-7 du Code rural.

Dans leurs dernières conclusions communes signifiées le 9 novembre 2018, les consorts Z demandent

à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— juger les époux X irrecevables et en tout cas mal fondés à prétendre à la nullité ou à l’inopposabilité

de la notification de vente qui leur a été faite pour le compte des consorts Z par courrier du 29 mars

2017 et en conséquence les en débouter ;

Subsidiairement, s’il était retenu la nullité ou l’inopposabilité de la notification de vente :

— constater que les époux X ont eux-mêmes notifié à chacun des indivisaires par 'un seul courrier

commun’ leur notification de préemption, en violation des dispositions de l’article L 412-8 alinéa 3 prévoit une

réponse 'dans les mêmes formes’ de sorte que dans les mêmes formes, il conviendra de juger la notification de

préemption elle-même nulle et inopposable et de débouter en conséquence les époux X de leur action

;

— juger que l’article L 412-6 du Code rural concerne la vente concomitante de plusieurs exploitations

distinctes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les bâtiments anciennement à usage d’habitation, le

garage, le bâtiment à usage de dépendances, la remise, et le hangar ainsi que la cour entre les bâtiments situés

'Le petit Vraignon’ et la parcelle adjacente ZN 65 constituent une seule et même exploitation ;

— constater que les biens vendus (parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65) forment un ensemble matériel et

géographique harmonieux tel qu’inscrit dans le cadre des opérations de remembrement remontant à plus de

trente années et enregistrées en1976, tel que la maison, les bâtiments et cour seront dépréciés s’ils ne sont pas

inclus dans la vente de la parcelle ZN 65 et que la vente d’un corps de ferme sans superficie d’exploitation

alentour entraîne une cassure de l’ensemble immobilier à vocation agricole qui constitue par conséquent un

tout indivisible avec les parcelles qui lui sont attachées et adjacentes ;

— constater que les biens vendus à savoir les parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65 forment un ensemble

économique tel que la maison, les bâtiments et cour seront dépréciés s’ils ne sont pas inclus dans la vente de la

parcelle ZN 65 et que la vente d’un corps de ferme sans superficie d’exploitation alentour entraîne une

dépréciation économique incontestable de l’ensemble immobilier qui constitue par conséquent un tout

indivisible ;

— débouter les époux X de toutes demandes ;

— constater en effet que le bien soumis à la vente, s’agissant de parcelles ZA 41, qui avait été dans un premier

temps déclaré partiellement constructible jusqu’au 27 mars 2017, donc justifiable d’un prix de vente en

rapport, et alors que pour des raisons légales, cette parcelle est devenue inconstructible le 10 mai 2017, si bien

que là encore l’expertise s’avère inutile, pour une parcelle dont les caractéristiques ne sont pas arrêtées de

façon définitive et un prix de vente contesté dans un tel contexte, non définitivement arrêté et qui emporte le

désaccord des parties ;

— concernant les parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65, constater que faute d’indivisibilité retenue par les juges, et

s’il était fait droit à la demande d’expertise,

les consorts Z formulent les plus expresses réserves, sachant qu’à l’instar des preneurs, ils entendent

avant toute décision définitive au fond voir reconnaître

non seulement l’indivisibilité du bien vendu, mais également sa valeur, de sorte qu’en application des

dispositions de l’article L 412-7 alinéa 2 du Code rural, ils entendent renoncer à la vente, si l’indivisibilité n’est

pas retenue, rendant de ce fait inutile la demande d’expertise sollicitée par les demandeurs et dont le coût, sera

alors supporté par les époux X ;

— Si l’indivisibilité des parcelles ZN 3, ZN 142 et ZN 65 n’était pas retenue, l’indivision renonce d’ores et déjà à

la vente, rendant de ce fait inutile la demande d’expertise sollicitée dans ce cadre par les X pour

estimer la valeur des terres et dont le coût sera alors supporté par les X ;

— condamner les époux X à payer aux consorts Z la somme de somme de 3 000 €, au titre de

l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du constat du 13 novembre 2017 (468,09

€), et le coût de l’expertise si elle était ordonnée.

A l’appui de leurs conclusions, ils font valoir :

— que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 17 décembre 2003 que l’annulation de la notification

implique de rapporter la preuve d’un grief subi par le preneur dans l’exercice de son droit de préemption; que

tel n’est pas le cas en l’espèce puisque les appelants ont bien fait valoir leur droit dans le délai de deux mois de

la notification ;

— que l’inopposabilité est l’état d’un acte juridique dont les tiers sont admis à en ignorer l’existence et les effets

et il est évident que les appelants ne peuvent en aucun cas se prétendre tiers à l’acte de notification du notaire,

à partir du moment où ils ont fait choix de se prévaloir de cet acte pour exercer sous conditions leur droit de

préemption ;

— que les différentes ventes régularisées par les consorts Z ne peuvent être comparées au cas de

l’espèce car les parcelles vendues ne sont ni sur la même commune ni de la même configuration ;

— que la question de l’indivisibilité concerne bien les parcelles contiguës comprenant les bâtiments de ferme à

savoir ZN 3, ZN 142 et ZN 65 sur la commune de U V EN SANCERROIS, et les décisions de

jurisprudence invoquées par les appelants ne sont en rien comparables aux faits de l’espèce ;

— que si que l’article L 412-6 du Code rural prévoit que 'dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule

fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de

celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la

partie qu’il exploite', il n’est pas contestable que les bâtiments anciennement à usage d’habitation, garage,

dépendances, remise et hangar, cour entre les bâtiments situés au petit Vraignon cadastrés section ZN 142 et

ZN 3 libres de location, ne constituent pas des exploitations distinctes par rapport à la parcelle […]

— que la Cour de cassation a récemment confirmé l’analyse d’une cour d’appel ayant jugé que l’article L412-6

du code rural ne prévoit de ventes séparées que lorsqu’il existe plusieurs exploitations sur un fonds mis en

vente, et a constaté qu’il s’agissait d’un ensemble indivisible en raison notamment de l’imbrication des

parcelles louées et non louées, de l’enclave du corps de ferme au milieu du domaine

vendu, de l’existence de parcelles à vocation agricole hors bail et du problème des accès ;

— que le propriétaire qui veut aliéner son fonds en une seule fois n’a pas à mettre en vente chacun de ceux-ci,

dès lors que la propriété louée seulement pour partie constitue un tout indivisible et non des exploitations

distinctes et séparées: qu’en l’espèce, le fermier unique ne peut contraindre le vendeur à diviser le fond et doit,

s’il souhaite exercer son droit, se porter acquéreur de l’ensemble, ou renoncer pour le tout ;

— que le plan laisse apparaître une parcelle ZN n°3 située au-dessus de la parcelle ZN 65, inaccessible, car

enclavée par rapport à la voie publique, sauf pour un acquéreur acheteur des bâtiments et que la conservation

d’une partie de la parcelle ZN 65 par le propriétaire confirme le rattachement de l’ensemble de cette parcelle

ZN 65 dont des parties en nature d’herbe aux bâtiments d’habitation et d’exploitation (grange et dépendance

,abri à bois, écurie) formant un tout indivisible;

— que l’indivisibilité entre la cour de ferme ainsi que les bâtiments avec la parcelle ZN 65 se trouve confirmée,

cette unité ayant été constituée lors des opérations de remembrement réalisées de 1974 à 1976 dans la

commune de U V ;

— que les appelants se sont octroyés l’exploitation de terres qui ne leur sont pas louées, en arguant d’un bail

verbal pour exploiter l’intégralité de la parcelle ZN 65, alors même qu’il n’y a eu ni augmentation du montant

du fermage par rapport au bail d’origine, ni déclaration de ces terres à la MSA ;

— que les biens vendus forment un ensemble économique tel que la maison, les bâtiments et cour ZN 142

seront dépréciés s’ils ne sont pas inclus dans la vente de la parcelle ZN 65 et que la vente d’un corps de ferme

sans superficie d’exploitation entraîne une dépréciation économique incontestable de l’ensemble immobilier

qui constitue par conséquent un tout indivisible ;

— qu’il n’y a pas lieu à expertise en vue d’un éventuel arbitrage du prix, dès lors que les conditions de vente font

déjà l’objet d’un désaccord quant à la consistance du bien vendu.

SUR QUOI

Sur la notification du 29 mars 2017

Attendu que les époux X font valoir qu’ils n’ont reçu qu’une seule lettre recommandée de notification

alors qu’ils sont titulmaires des deux baux et que l’inoposabilité est indifférente du grief ;

Attendu cependant que les époux X ont saisi ensemble le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Bourges

, la lettre adressée à la juridiction ayant été signée par chacun d’eux , qu’il s’ensuit que la notification par une

lettre unique n’a pas constitué une entrave à l’exercice de leur droit de préemption , que l’existence d’un grief

n’est donc pas établie ;

Attendu au surplus que la lettre adressée par les époux X à chacun des consorts Z est signée tant

par M. X que par M^me X et ne soulève nullement l’inopposabilité de la notification de préemption,

que les appelants ne donc sont pas fondés à demnder que ladite notification leur soit déclarée inopposable ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leur

exception de nullité ou d’inopposabilité de la lettre de notification en date du 29 mars 2017 ;

Sur le droit de préemption

Attendu qu’il est constant que depuis le 31 mars 1993 les époux X sont preneurs à bail, d’une part d’une

superficie de 7 ha 20 constituant une partie de la parcelle ZN 65 commune de Saint V en Sancerrois,

d’autre part de la parcelle ZA 41 d’une superficie de 1 ha 01 située dans la même commune ;

Attendu que la notification adressée aux preneurs le 29 mars 2017 concerne :

— d’une part un ensemble immobilier comprenant en premier lieu un ancien bâtiment à usage d’habitation , des

dépendances , un remise et un hangar cadastrés ZN 142 et ZN 3 et en second lieu la parcelle ZN 65 d’une

contenance totale de 8 ha 10, l’ensemble étant vendu moyennant le prix principal de 103 906 €,

— d’autre part une parcelle cadastrée ZA 41 commune de U V en Sancerrois d’une contenance totale

de 1 ha 01 moyennant le prix principal de 29 148 € ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 412-5 du Code Rural bénéficie du droit de préemption le preneur ayant

exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds

mis en vente ;

Attendu qu’en l’espèce les époux X remplissent ces conditions, que leur action est donc recevable ;

Attendu que s’agissant du périmètre du droit de préemption, les époux X demandent à la cour de

constater la divisibilité de l’ensemble immobilier et de leur permettre d’exercer leur droit de préemption pour

la partie de la parcelle ZN65 qui leur est louée ;

Attendu que le contrat du 31 mars 1993 stipule que le bail concerne une partie de la parcelle ZN 65

correspondant à une superficie de 7 ha 20, qu’il s’ensuit que la surface louée et la surface non louée sont

imbriquées dans la même parcelle ;

Attendu que si les appelants proposent de supporter le coût de la division parcellaire, il convient de constater

que cette opération retarderait la vente et nécessiterait une procédure de bornage ;

Attendu par ailleurs que si la condition d’indivisibilité est nécessaire pour notifier un projet de vente globale

concernant tant des biens donnés à bail que des biens non inclus dans la location, cette condition est remplie

en cas d’existence d’un ensemble économique ;

Attendu qu’en l’espèce les bâtiments d’habitation et d’exploitation situés sur la parcelle ZN 142 seraient

dépréciés dans l’hypothèse où la parcelle attenante cadastrée ZN 65 ne serait pas incluse dans la vente ;

Attendu en effet que la contiguïté d’une parcelle de 8 hectares constitue un argument pour vendre des

bâtiments et ce par l’élargissement du champ des acquéreurs potentiels ;

Attendu qu’en l’espèce cette notion d’ensemble économique a été retenue par la commission de remembrement

qui, en 1976, a attribué à M^me W AA épouse Z la parcelle […]

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a considéré que les parcelles ZN 3,

ZN 142 et ZN 65 constituent un tout indivisible ;

Attendu que dès lors que l’indivisibilité des parcelles a été retenue, les demandes subséquentes tendant à la

fixation de la valeur du bien loué et à la désignation éventuelle d’un expert seront rejetées, le jugement déféré

étant également confirmé sur ce point ;

Sur les autres demandes

Attendu qu’aux termes de l’article 695 du Code de Procédure Civile, les frais de constat d’un huissier de justice

non désigné à cet effet par décision de justice ne peuvent être inclus dans les dépens ;

Attendu en conséquence que les époux X, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, qui ne

comprendront pas le coût du constat d’huissier du 13 novembre 2017 ;

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice

des consorts Z ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- Déboute les parties de toutes autres demandes,

- Condamne les époux X aux dépens d’appel qui ne comprendront pas le coût du constat

d’huissier du 13 novembre 2017,

- Condamne les époux X à payer aux consorts Z la somme de 2 500 € au titre de l’article 700

du Code de Procédure Civile.

L’arrêt a été signé par M. A, Président, et par M^me B, Greffier auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. B Y. A