Cour d'appel de Bourges, 1ère chambre, 5 novembre 2020, n° 19/01173

NA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à

—  SCP AVOCATS CENTRE

- M^e Julio ODETTI

LE : 05 NOVEMBRE 2020

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2020

N° – Pages

N° RG 19/01173 – N° Portalis DBVD-V-B7D-DGPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 18 Juin 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me A B-C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

- M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES,

substitué à l’audience par M^e TANTON, son associé

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 08/10/2019

II – S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER MEUNIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 809 100 639

Représentée par M^e Julio ODETTI, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

05 NOVEMBRE 2020

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WAGUETTE, Président de chambre, en présence de M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre,

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MINOIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

M^me A B-C épouse X est propriétaire de lots dépendant d’une résidence en

copropriété située 7,9,11,13 et […].

L’article 15 du règlement de copropriété prévoit que le syndic fait assurer les services communs de la

copropriété par une gardienne qu’il recrute et peut congédier.

L’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2015 a voté la suppression du poste de gardien au

profit de la recherche d’un prestataire extérieur.

L’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2018, à laquelle M^me X était représentée par M.

Z X, son époux, a désigné par une résolution n° 6 la SARL Citya immobilier Meunier, seule

candidate, comme syndic, et a procédé à l’élection des membres du conseil syndical par résolution n° 11 après

que M. X se fut porté candidat, que la SARL Citya immobilier Meunier eut indiqué qu’il n’en avait pas le

droit, qu’elle eut néanmoins soumis sa candidature au vote et que M. X n’eut obtenu qu’une seule voix.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié le 8 mars 2018 à M^me X.

Par acte en date du 27 avril 2018, M. et M^me X ont assigné la SARL Citya immobilier Meunier devant le

Tribunal de grande instance de Châteauroux afin d’obtenir l’annulation de cette assemblée générale et le

recrutement d’un gardien.

Par jugement en date du 18 juin 2019, le Tribunal de grande instance de Châteauroux a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. Z X et de M^me A B-C,

— condamné ces derniers aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile.

Le Tribunal a notamment retenu que l’assignation ayant été délivrée à la SARL Citya Immobilier Meunier,

sans précision de sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété

litigieuse, donc en son nom personnel, le syndicat des copropriétaires n’avait pas été mis en cause. Les

demandes d’annulation d’une assemblée générale des copropriétaires, d’organisation subséquente d’une

nouvelle assemblée et de recrutement d’un employé devant être dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

les prétentions formulées à ce titre ont été jugées irrecevables. Le Tribunal a en outre relevé que la demande

formée par M. X, qui ne disposait pas de la qualité de copropriétaire, était de même irrecevable de ce fait.

M. et M^me X ont interjeté appel du jugement par déclaration du 8 octobre 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2020, auxquelles il conviendra de sa

reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des moyens et prétentions qu’ils développent, M. et M^me X

demandent à la Cour :

— de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau,

— de prononcer la nullité de l’assemblée générale ordinaire du 8 janvier 2018 relative à la copropriété de la

résidence Belle-Isle ,[…],

— d’ordonner la convocation d’une nouvelle assemblée générale sous un délai de trois mois à compter du

prononcé de la décision,

— d’ordonner que le syndic, la SARL Citya immobilier Meunier, procède au recrutement d’un gardien dans un

délai de deux mois à compter du prononcé de la décision,

— de dire que la SARL Citya immobilier Meunier a fait défaut à son devoir de conseil et par conséquent a

engagé sa responsabilité,

— de condamner ladite société à payer aux appelants la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et

celle de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs conclusions, M. et M^me X font notamment valoir qu’ils ont donné assignation à la

SARL Citya immobilier Meunier qui a bien la qualité de syndic au sein de la copropriété,

— que les dispositions de l’article 65 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 qui prévoit que les notifications,

mises en demeure, significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat au

domicile du syndic, ont bien été respectées,

— que la SARL Citya immobilier a donc été assignée en bonne et due forme, que M. X, qui conteste le

refus de sa candidature lors de l’élection du conseil syndical, a un intérêt direct à agir, que la mise en

concurrence préalable du contrat de syndic est obligatoire en présence d’un conseil syndical,

— que cette absence de concurrence a été incontestablement préjudiciable aux copropriétaires, qu’en ce qui

concerne la candidature de M. X en qualité de membre du conseil syndical, les votants ont été influencés

dès lors qu’il leur a été indiqué à tort qu’il n’était pas en droit de présenter sa candidature,

— et qu’enfin un préjudice direct et certain résulte de l’absence de gardien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2020, auxquelles il conviendra de sa reporter

pour un exposé détaillé et exhaustif des moyens et prétentions qu’elle développe, la SARL Citya immobilier

Meunier demande à la Cour :

— A titre principal, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— A titre subsidiaire, de débouter les consorts X de leurs demandes,

— A titre infiniment subsidiaire, si des annulations devaient être prononcées, de dire et juger en tout état de

cause que les nullités prononcées ne sauraient concerner l’intégralité des assemblées générales mais

uniquement les résolutions litigieuses :

— concernant l’assemblée générale du 8 janvier 2018, les résolutions 6 et 11,

— concernant l’assemblée générale du 7 décembre 2015, la résolution n°8,

— En tout état de cause, de condamner les consorts X à lui payer sur le fondement de l’article 700 du code

de procédure civile les sommes de :

—  1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

—  1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

À l’appui de ses conclusions, la SARL Citya immobilier Meunier fait valoir que les consorts X n’ont

nullement mis dans la cause le syndicat des copropriétaires contre qui la demande doit pourtant être formée,

— que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites

par les copropriétaires opposants ou défaillants,

— qu’en l’espèce M. Z X n’est pas copropriétaire mais conjoint d’un copropriétaire,

— que l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la mise en concurrence des contrats de syndic

ne prévoit aucune sanction,

— que M. X ne fournit aucune pièce à l’appui du préjudice qu’il invoque concernant l’obligation de conseil

du syndic,

— et qu’enfin les appelants n’établissent pas en quoi les copropriétaires auraient été influencés par le rappel par

le syndic des dispositions légales applicables à la copropriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2020.

Par arrêt avant dire droit du 9 juillet 2020, la Cour a sursis à statuer et invité les parties à verser aux débats la

copie de l’assignation délivrée le 27 avril 2018 à la requête des époux X.

M. et M^me X, par notification RPVA du 16 juillet 2020, ont transmis à la Cour copie de l’assignation

délivrée le 27 avril 2018.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger »,

« rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la recevabilité des demandes présentées par M. et M^me X :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend

à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le

défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

— en son article 15, que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même

contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces

derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; que tout copropriétaire peut néanmoins

exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ;

— en son article 18, qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la

présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions

qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ['] de représenter le syndicat dans tous les

actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la

publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces

actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication

;

— en son article 17, que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires et que

leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

L’article 31 du décret n°67-223 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic engage et congédie le

personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes

en vigueur.

L’ assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Il est constant que l’action en annulation d’une assemblée générale ou de certaines de ses décisions place le

syndicat en position de défendeur, devant à ce titre être représenté par le syndic.

En l’espèce, l’assignation devant le Tribunal de grande instance de Châteauroux, délivrée le 27 avril 2018 à la

demande de M. et M^me X, a pour unique destinataire la « SARL Citya Immobilier Meunier, Société à

responsabilité limitée, au capital de 10000,00 euros, ayant son siège social sis […]

' Cedex […], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Châteauroux, sous

le numéro 809100639 RCS Châteauroux, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié

ès qualités audit siège ».

Nulle mention n’étant faite dans cet acte de la qualité de la SARL Citya Immobilier Meunier de représentant

légal du syndicat des copropriétaires de la résidence en copropriété, il ne peut qu’être constaté que le syndicat

n’a pas été régulièrement mis en cause par les appelants, qui n’ont assigné la SARL Citya Immobilier Meunier

qu’en son nom personnel, et ne peut ainsi être avoir été mis en mesure de défendre les intérêts du syndicat

devant la juridiction saisie.

La présence des mentions destinées à identifier la société ne sauraient pallier le défaut de mention de la qualité

de syndic de la SARL Citya Immobilier Meunier, qui peut parfaitement avoir d’autres activités

professionnelles que la seule représentation du syndicat des copropriétaires de la résidence concernée.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes

d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2018, d’organisation subséquente d’une

nouvelle assemblée et de recrutement d’un nouveau gardien.

À titre surabondant, il sera précisé que M. X, qui ne se prévaut que de la qualité de « conjoint de

Madame A X, copropriétaire », n’a pas qualité à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

contrairement à son épouse.

Les demandes qu’il a présentées devant la Cour se trouvent donc de plus fort irrecevables.

Concernant les demandes indemnitaires formées par M. et M^me X à l’encontre de la SARL Citya

Immobilier Meunier sur le fondement d’un manquement du syndic à son devoir de conseil, il convient tout

d’abord de rappeler que le syndic est tenu d’un devoir de conseil envers le syndicat des copropriétaires et le

conseil syndical qui l’oblige à les informer et les éclairer sur les décisions à prendre en vue de préserver les

intérêts de la copropriété.

M. X n’ayant pas la qualité de copropriétaire au sein de la résidence et ne faisant pas partie des entités

précitées, la SARL Citya Immobilier Meunier n’était débitrice envers lui d’aucune obligation de conseil et sa

demande indemnitaire se trouve ainsi irrecevable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la

SARL Citya Immobilier Meunier.

Si M. X invoque par ailleurs la mise en jeu de la responsabilité délictuelle de la SARL Citya Immobilier

Meunier à son égard, il doit être relevé qu’il explique, sur le préjudice allégué, que la faute de la SARL Citya

Immobilier Meunier qui a indiqué à l’assemblée que la candidature de l’intéressé au conseil syndical ne

pouvait être « reconnue » en raison de son défaut de qualité de propriétaire a influencé les votants, ainsi

« appelés à ne pas voter pour M. X ».

Pour autant, il ne peut qu’être constaté que la candidature de M. X a bien été soumise au vote de

l’assemblée, obtenant 55 voix contre et 1 voix pour et qu’il ne ressort pas des pièces produites aux débats que

les copropriétaires votants aient subi l’influence de l’avis défavorable de la SARL Citya Immobilier Meunier

quant à cette candidature, aucun copropriétaire n’ayant notamment refusé de prendre part au vote sur le

fondement de « l’irrecevabilité » supposée de la candidature de M. X.

Le préjudice invoqué par M. X ne se trouvant ainsi nullement caractérisé, sa demande indemnitaire

fondée sur la mise en jeu de la responsabilité délictuelle de la SARL Citya Immobilier Meunier sera en

conséquence rejetée.

M^me X, copropriétaire, dispose bien pour sa part de la qualité à agir sur le fondement de la responsabilité

contractuelle à l’encontre du syndic. Elle invoque un préjudice consistant en une perte de chance d’obtenir un

syndic moins onéreux du fait de l’absence de mise en concurrence reprochée à la SARL Citya Immobilier

Meunier, en violation de l’obligation posée par l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Ce préjudice n’est pas relatif à la propriété ou à la jouissance de son lot par M^me X et, à le supposer

établi, ce qui n’est nullement le cas au vu de l’absence de production aux débats de toute pièce susceptible

d’indiquer que d’autres syndics potentiels auraient été désireux de postuler à ces fonctions dans la résidence en

copropriété concernée à des tarifs inférieurs à ceux que pouvait pratiquer la SARL Citya Immobilier Meunier,

ce préjudice serait subi par le syndicat des copropriétaires et ne constituerait pas un préjudice personnel et

distinct de M^me X.

La demande indemnitaire présentée par M^me X à ce titre sera en conséquence jugée irrecevable.

Sur les autres demandes :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile et de condamner en conséquence M. et M^me X, qui succombent

en l’intégralité de leurs prétentions et seront par conséquent déboutés de la demande qu’ils ont présentée sur ce

fondement, à verser à la SARL Citya Immobilier Meunier la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés

en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. M. et Mme

X, succombant en l’intégralité de leurs prétentions, devront supporter la charge des dépens en cause

d’appel.

Le jugement entrepris sera en outre confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 18 juin 2019 par le Tribunal de grande instance de

Châteauroux en ce qu’il a déclaré l’ensemble des demandes présentées par M. Z X et Mme

A B-C épouse X irrecevables, en ce compris la demande indemnitaire

présentée par M. Z X sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la SARL Citya

Immobilier Meunier à son égard ;

DIT que la demande indemnitaire présentée par M. Z X sur le fondement de la responsabilité

délictuelle de la SARL Citya Immobilier Meunier à son égard est recevable ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et y ajoutant :

REJETTE la demande indemnitaire présentée par M. Z X sur le fondement de la

responsabilité délictuelle de la SARL Citya Immobilier Meunier ;

CONDAMNE M. Z X et M^me A B-C épouse X à verser à la SARL

Citya Immobilier Meunier la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z X et M^me A B-C épouse X aux entiers dépens de

l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

V. GUILLERAULT L. WAGUETTE