AFFAIRE : N° RG 08/03541

Code Aff. :

ARRET N°

B C. J B.

ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 02 Novembre 2005 – RG n° 04/3191

Arrêt de la Cour d’Appel de Caen en date du 31 mai 2007- RG n° 05/3562

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 octobre 2008

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE ET COMMERCIALE

RENVOI DE CASSATION

ARRET DU 12 MAI 2010

APPELANTE :

La Société AGROLIS

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP MOSQUET MIALON D’OLIVEIRA LECONTE, avoués

assistée de M^e GOY, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

LA SARL TERDIS

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués

assistée de la SCP DAMECOURT-FOUCHER, avocats au barreau de COUTANCES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur CALLE, Président de chambre, rédacteur,

Monsieur CHALICARNE, Conseiller,

Monsieur CADIN, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 16 Mars 2010

Rapport oral fait par M. CALLE, Président,

GREFFIER : M^me LE GALL, Greffier

ARRET contradictoire prononcé à l’audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2010 et signé par Monsieur CALLE, Président, et M^me LE GALL, Greffier

Par acte sous seing privé du 1^er décembre 2001, la société Agrolis a donné à bail à la société Terdis, à titre précaire et en application des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce, des locaux constitués d’un entrepôt de 660 m², sis à Ste Marguerite d’Elle, lieu dit Lison-Gare, aux fins d’entreposage de produits alimentaires, pour une durée de 5 mois courant du 1^er décembre 2001 au 1^er mai 2002, avec faculté de prorogation sans que la durée totale du bail n’excède 24 mois.

Ce bail a été prorogé par avenant du 2 avril 2002, et ce jusqu’au 1^er mai 2003.

Le 21 mars 2003, la société Terdis a sollicité une nouvelle prorogation pour un an, soit jusqu’au 30 avril 2004, ce qui a été refusé par la société Agrolis par courrier du 27 mars 2003 au motif qu’une telle prorogation aurait pour effet de porter la durée totale du bail à plus de 24 mois en violation des dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce. Il a néanmoins été conclu pour une prorogation jusqu’au 1^er novembre 2003.

Des pourparlers alors engagés pour conclure un bail commercial n’ont pas abouti.

La société Terdis s’est maintenue dans les lieux qu’elle n’a quittés que le 30 avril 2004, soit après 29 mois d’occupation.

Par acte du 13 juillet 2004, la société Agrolis, soutenant que, à compter du 1^er novembre 2003, les parties sont liées par un bail commercial, a fait assigner la société Terdis en paiement de la somme de 42.021 € représentant 28 mois de loyers, outre charges, taxes et intérêts.

La société Terdis a souligné que la location n’a porté que sur un entrepôt, sans réception de clientèle, et qu’il ne peut en conséquence y avoir bail commercial. Elle a reconventionnellement réclamé des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 2 novembre 2005, le Tribunal de grande instance de Caen a :

— débouté la société Agrolis de ses demandes,

— débouté la société Terdis de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Agrolis à payer à la société Terdis la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Agrolis aux dépens, dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du constat de Maître X, huissier de justice.

La société Agolis a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 31 mai 2007, la Cour d’appel de Caen a :

— infirmé le jugement entrepris,

— condamné la société Terdis à payer à la société Agrolis la somme de 42.021 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004,

— débouté la société Agrolis de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Terdis aux dépens.

La société Terdis a formé pouvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par arrêt du 15 octobre 2008, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la Cour d’appel de Caen et renvoyé la cause et les parties devant la même Cour autrement composée, au visa des articles L 145-5 du code de commerce et 1134 du code civil, aux motifs que n’était pas suffisamment caractérisée la volonté non équivoque de la société Agrolis d’autoriser, contrairement à la clause de destination exclusive stipulée au bail,

l’exploitation par la société Terdis d’une clientèle dans les locaux loués et qu’ainsi la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

La société Agrolis a saisi la Cour de renvoi par acte du 23 octobre 2008.

Par conclusions du 25 novembre 2009, elle demande :

— d’infirmer le jugement du 2 novembre 2005,

— de dire que la société Terdis exploitait bien un fonds de commerce dans les lieux en cause,

— de dire que la société Agrolis a manifesté sa volonté non équivoque d’autoriser la société Terdis à cette exploitation,

— de dire que la société Terdis restant dans les lieux, un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux lie les parties,

— de dire que le congé notifié par la société Agrolis à la société Terdis ne respectait pas les dispositions impératives de ce statut,

— en conséquence, de condamner la société Terdis à rembourser la somme de 59.019,12 € versée en exécution de la décision de la Cour de cassation, assortie des intérêts à compter du 26 novembre 2008,

— de condamner la société Terdis à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Terdis aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 janvier 2010, la société Terdis demande :

— de confirmer le jugement du 2 novembre 2005 en toutes ses dispositions,

— très subsidiairement, de constater que la première période triennale venait à terme le 30 avril 2005, date au-delà de laquelle il ne sera dû aucun loyer,

— de débouter la société Agrolis de toutes ses demandes,

— de la condamner à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure et recours abusifs et injustifiés,

— de la condamner à lui payer une indemnité complémentaire de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de la condamner aux dépens, de première instance et d’appel, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, la Cour fait référence à leurs dernières écritures respectives.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 février 2010.

SUR CE,

Il résulte des dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du code de commerce en matière de baux commerciaux.

Ces dispositions peuvent être invoquées tant par le bailleur que le preneur.

Or, il est constant que, le bail dérogatoire originaire étant du 1^er décembre 2001, la société Terdis s’est maintenue dans les lieux après l’expiration du délai de deux ans, puisqu’elle ne les a quittés que le 30 avril 2004.

Toutefois, pour que le statut des baux commerciaux s’applique, il faut, en application des dispositions de l’article L 145-1 I du code de commerce, que les locaux objet du bail soient le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce, dont l’élément essentiel et déterminant est l’existence d’une clientèle autonome attachée au fonds, et donc aux locaux dans lesquels il est exploité.

En l’espèce, le bail dérogatoire conclu entre les parties désigne la destination des locaux comme étant l’entreposage de produits alimentaires, à l’exclusion de toute autre activité, et il y est expressément précisé que tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires, devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du bail.

Pour que le statut des baux commerciaux puisse trouver application, il est nécessaire que soit caractérisée la volonté non équivoque de la société Agrolis d’autoriser, contrairement à la clause de destination exclusive stipulée au bail, l’exploitation par la société Terdis d’une clientèle dans les locaux loués ou dont les dits locaux sont indispensables.

Sur ce point, la Cour de cassation, reprenant l’ensemble des éléments retenus par l’arrêt de la Cour d’appel de Caen du 31 mai 2007, estime que cette volonté n’était pas suffisamment caractérisée.

Ces éléments, que la Cour de cassation estime ainsi insuffisants et qu’elle reprend dans son arrêt du 15 octobre 2008, sont les suivants :

— la société Terdis a développé dans les locaux une activité commerciale consistant à acheter, vendre, stocker et importer des produits sous la marque Terdis, notamment par le biais d’intermédiaires, agents commerciaux, et à fournir sur le territoire national des prestations de services de gestion et de suivi administratif des commandes d’une société belge,

— dans le cadre de cette activité, elle est titulaire d’une clientèle propre et ce au mépris de la clause contractuelle relative à la destination exclusive des lieux loués,

— le bailleur, qui avait nécessairement connaissance de la situation, notamment lorsqu’il a autorisé par un courrier du 12 mars 2002 l’adjonction de bureaux supplémentaires, l’a néanmoins acceptée puisqu’il n’a jamais mis en oeuvre la sanction contractuellement prévue,

— il doit donc être considéré que les parties ont d’un commun accord renoncé à la clause de destination exclusive,

— la société Terdis est restée dans les lieux au-delà de deux ans, alors qu’elle ne pouvait ignorer que tout maintien au-delà du 1^er novembre 2003 entraînerait l’application du statut des baux commerciaux puisque le bailleur l’avait expressément mise en garde dans un courrier du 27 mars 2003.

Toutefois, l’arrêt de la Cour d’appel de Caen du 31 mai 2007 étant cassé et annulé en toutes ses dispositions, les deux points à nouveau discutés sont les suivants : la société Terdis exploitait-elle un fonds de commerce dans les lieux concernés ' et la société Agrolis avait-elle manifesté sa volonté non équivoque d’autoriser, contrairement à la clause de destination exclusive stipulée au bail, l’exploitation par la société Terdis d’un fonds de commerce avec clientèle dans les dits locaux ' C’est à la société Agrolis d’en apporter la preuve.

I – Sur l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites aux débats que la société Terdis exploitait un fonds de commerce dans les locaux dont objet, quand bien même elle n’y recevait pas directement sa clientèle. En effet, elle ne pouvait exercer son activité, conforme à ses statuts d’achat et vente de produits alimentaires, qui lui a permis de réaliser un chiffre d’affaires de 480.516 € pour l’exercice 2002/2003 et de 1.556.000 € pour l’exercice 2003/2004, que dans les locaux loués par la société Agrolis, indispensables à cette activité, puisqu’elle ne disposait d’aucun autre endroit pour l’exercice de son activité, l’adresse de son siège social ne correspondant qu’à l’adresse personnelle de l’un de ses gérants, M. Y. Par ailleurs, ses papiers commerciaux comportaient l’adresse et les coordonnées de téléphone et de fax des locaux concernés à Ste Marguerite d’Elle, près de la gare de Lison, où elle employait plusieurs salariés.

Il s’avère en outre que, selon convention avec la société belge Duc D’O en date du 11 octobre 2002, faisant référence aux locaux en cause, la société Terdis assurait pour celle-ci la gestion et le suivi des commandes de produits 'Château de Basel’ effectuées par ses propres clients auprès de son réseau de distribution sur tout le territoire national, moyennant rétribution, ce qui nécessitait l’emploi de trois salariés et cinq manutentionnaires et un équipement informatique conséquent, outre une permanence téléphonique.

Enfin, la société Terdis avait signé des contrats avec des agents commerciaux pour la distribution et la vente de ses propres produits, contrats faisant état de la même adresse à Ste Marguerite d’Elle.

Ces éléments démontrent à suffire l’utilisation nécessaire des locaux loués, pour lesquels par ailleurs la société Terdis avait obtenu l’autorisation par la société Agrolis d’y adjoindre un module Algeco pour agrandir sa partie bureaux, aux fins d’exploiter son fonds de commerce avec une clientèle qui lui était propre.

Quoiqu’il en soit, pour que s’applique le statut des baux commerciaux, il doit être établi l’autorisation non équivoque de la société Agrolis d’exercer ce commerce dans les lieux loués.

II – Sur l’autorisation non équivoque par la société Agrolis

Il y a lieu de rappeler que le bail originaire de courte durée du 1^er décembre 2001 précise que 'les locaux objet de ce bail seront utilisés par le preneur à usage d’entreposage de produits alimentaires', qu’il ne pourra y exercer que cette activité d’entreposage 'à l’exclusion de toute autre', et que 'tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail'.

L’avenant à ce bail précise que ces dispositions demeurent inchangées.

Or, force est de constater que la société Agrolis n’a à aucun moment donné son accord préalable exprès et écrit à un changement ou une extension de l’objet du bail, à savoir un simple entreposage de produits alimentaires.

Elle prétend cependant avoir autorisé de manière non équivoque la société Terdis à exploiter un fonds de commerce dans les locaux donnés à bail et tire cela des éléments suivants :

* les locaux exploités par la société Terdis sont sur le même site industriel que ceux qu’elle occupe elle-même,

* en 2002, elle a accepté l’installation par la société Terdis d’un module Algeco à titre de bureaux complémentaires,

* la société Terdis lui a fourni des produits commercialisés par elle pour son comité d’entreprise, (toutefois à deux reprises et pour les sommes dérisoires de 212 € et 181,09 €).

* elle n’a pas mis en oeuvre à l’égard de la société Terdis la sanction contractuellement prévue pour non respect de la clause de destination des lieux,

* elle a indiqué, dans son courrier du 28 mars 2003, que, au-delà de deux années, un nouveau bail serait soumis au statut des baux commerciaux.

Toutefois, le caractère d’une location est déterminée non par l’usage que le preneur a pu faire des lieux loués mais par la destination que les parties sont convenues de lui donner au moment de sa conclusion.

Or, cette commune intention des parties de limiter la destination des lieux, un entrepôt de 660 m², à un simple entreposage de produits alimentaires, a été expressément indiquée dans le bail originaire et reprise par voie de référence dans l’avenant à ce bail, chacun de ces actes exposant que le bailleur ne pourra accepter de proroger le bail au-delà d’une durée de 24 mois.

Un modification ou extension de la destination des lieux ne peut intervenir que par le consentement exprès du bailleur, manifestement ainsi un commun accord des parties, et ce consentement ne saurait être présumé du seul fait celui-ci aurait eu connaissance d’une autre utilisation unilatéralement réalisée par le preneur.

Les éléments évoqués par la société Agrolis ne sont pas de nature à caractériser son consentement exprès et préalable manifestant sa volonté non équivoque d’autoriser, contrairement à la clause contractuelle de destination exclusive du bail originaire repris par l’avenant à ce bail, l’utilisation des lieux loués pour exploiter un fonds de commerce avec clientèle.

Ce consentement ne peut résulter d’un simple silence ou d’une inaction.

Au surplus, la lettre du 27 mars 2003 de la société Agrolis, répondant à une demande de la société Terdis d’une nouvelle prolongation du bail pour une année, précise bien qu’elle ne peut accéder à cette demande car cela porterait la durée totale de cette location à 24 mois, et elle ne propose qu’une courte prolongation jusqu’au 1^er novembre 2003.

Si la société Agrolis y évoque, 'le cas échéant', de conclure un bail commercial à compter de cette dernière date, c’est 'sans que cela constitue un engagement de (sa) part'.

Son courrier du 5 janvier 2004 ne fait d’ailleurs référence qu’à la 'prolongation’ du bail de courte durée et aucunement à un nouveau bail.

Il résulte ainsi des pièces produites que, pendant leurs pourparlers, les parties n’ont pas voulu déroger au caractère temporairement limité du bail originaire et qu’elles avaient expressément renoncé à se prévaloir du statut des baux commerciaux, comme en justifie le courrier du 11 mars 2004 de la société Terdis exposant : 'Il est clair que dans votre esprit comme dans le nôtre la situation demeurait précaire et aucun nouveau bail ne s’était opéré', puisque justement les discussions non abouties portaient sur les conditions d’un éventuel nouveau bail (loyer, faculté de résiliation annuelle), ce courrier ajoutant 'en vous signifiant notre départ pour le 30 avril 2004, nous n’avons fait que répondre à votre souhait de ne pas vous engager de manière durable'.

Il y a lieu en conséquence, par motifs substitués, de confirmer le jugement du 2 novembre 2005 qui a débouté la société Agrolis de ses demandes.

III – Sur les dommages et intérêts

Quand bien même la société Agrolis est déboutée de ses demandes, rien ne permet de retenir que la procédure suivie par elle soit manifestement abusive. Les constatations faites par l’huissier le 23 décembre 2004 n’établissent pas une réelle occupation des lieux par la société Agrolis la seule présence d’un bureau et d’un ordinateur étant insuffisante de ce chef, alors que l’entrepôt est resté vide, de sorte que cette société ne peut être taxée de mauvaise foi.

La société Terdis doit, en conséquence, être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les frais irrépétibles et les dépens

Déboutée, la société Agrolis doit être condamnée à supporter tous les dépens, de première instance, d’appel et de renvoi.

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Terdis, pour un montant qu’il est équitable de fixer en cause d’appel et de renvoi à la somme de 5.000 €, la somme déjà allouée par le premier juge de même chef méritant confirmation.

PAR CES MOTIFS

— Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 15 octobre 2008 et la Cour d’appel de Caen, cour de renvoi, ayant été valablement saisie,

— Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 02 novembvre 2005 par le Tribunal de grande instance de Ceen,

— Dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts,

— Condamne la société Agrolis à verser à la société Terdis une somme complémentaire de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société Agrolis aux entiers dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

XXX