AFFAIRE : N° RG 11/01863

Code Aff. :

ARRET N°

C.P

ORIGINE : Décision du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN en date du 23 Mai 2011 – RG n° 51/10/0027

COUR D’APPEL DE CAEN

1° Chambre sociale

ARRET DU 07 DECEMBRE 2012

APPELANTS :

Madame E Y

Monsieur M A

XXX

Madame Q Y

XXX

Comparants en personne, assistés de M^e BAUGAS, avocat au barreau de CAEN

Madame AD X épouse Y

XXX

Représentée par M^e BAUGAS, avocat au barreau de CAEN

INTIME :

Monsieur O C

XXX

Comparant en personne, assisté de M^e ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 24 Septembre 2012, tenue par Monsieur COLLAS, Conseiller, Magistrat chargé d’instruire l’affaire lequel a, les parties ne s’y étant opposées, siégé seul, pour entendre les plaidoiries et en rendre compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : Madame POSE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame PORTIER, Président de Chambre,

Monsieur COLLAS, Conseiller, rédacteur

Madame PONCET, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 07 Décembre 2012 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du Code de procédure civile et signé par Madame PORTIER, Président, et Madame POSE, Greffier

Faits – Procédure :

Monsieur O C exploite depuis 1991 une parcelle de terre située sur la commune de XXX, cadastrée section XXX, d’une superficie de 4 ha 50 a, en vertu d’un bail rural que lui ont verbalement consenti ses propriétaires, Monsieur H X et Madame Y AA son épouse D, respectivement, le XXX et le 12 septembre 2009.

Le 17 mars 2010, Monsieur C a reçu un courrier de Madame AD X et de Monsieur Q Y son époux, fille et gendre des époux H X/Y AA D, lui enjoignant de libérer immédiatement la parcelle de terre cadastrée XXX d’Aunay au lieu dit la Roserie dont ils sont désormais les propriétaires.

Contestant cette injonction, Monsieur O C a, par requête datée du 5 octobre 2010, saisi le 7 octobre 2010 le tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN pour faire reconnaître qu’il est titulaire d’un bail rural sur la parcelle litigieuse, bail conclu le 1^er mars 1991 et renouvelé par tacite reconduction à chacune de ses échéances successives dont, la dernière fois, le 1^er mars 2009, ordonner en conséquence l’expulsion des époux Y de la dite parcelle et ce sous astreinte et désigner un expert agricole afin de chiffrer son préjudice résultant de la privation de jouissance de celle-ci.

Par jugement du 23 mai 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux saisi de ces demandes de Monsieur C y a fait droit à l’exception de celle de désignation d’un expert et, considérant qu’il était en capacité de chiffrer lui-même son préjudice, a ordonné, dans cette perspective, la réouverture des débats à son audience du 20 juin 2011.

Le 8 juin 2011, les consorts Y/A ont interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du 27 septembre 2011, invoquant l’effet dévolutif de l’appel, le tribunal paritaire des baux ruraux a dit que la cour d’appel était désormais saisie de l’entier litige.

Vu les conclusions déposées le 29 août 2012 et oralement soutenues à l’audience par Madame AD X épouse Y, Monsieur Q Y, Madame E Y et Monsieur M A, appelants.

Vu les conclusions déposées et oralement soutenues à l’audience par Monsieur O C, intimé.

MOTIFS

Il est expressément reconnu par les consorts Y/A, appelants, dans leurs conclusions d’appel, que Monsieur O C, agriculteur, exploite depuis le 1^er mars 1991 une partie de la parcelle de terre sise à Saint Georges d’Auray cadastrée section XXX en vertu d’un bail rural que lui ont verbalement consenti les époux H X/Y AA aujourd’hui D, parents de Madame AD X épouse Y, que ce bail a été renouvelé par tacite reconduction à chacune de ses échéances successives dont, en dernier lieu, le 1^er mars 2009.

A cette date, l’échéance du bail était donc fixée au 1^er mars 2018.

A la suite du décès de sa mère le 12 septembre 2009, Madame AD X épouse de Monsieur Q Y, est devenue propriétaire d’une partie de cette parcelle.

Cette parcelle ZN 65, d’une superficie totale de 4 ha 67 a 10 ca, a ensuite été divisée en deux, une parcelle ZN 81 d’une superficie de 3 ha 91 a 27 ca d’une part et une parcelle ZN 82 d’une superficie de 0 ha 75 a 83 ca d’autre part.

Aux termes d’un acte dressé le 14 avril 2010 par M^e J, notaire à AUNAY sur ODON, AD X épouse Y, H X et U V, propriétaires chacun d’un tiers de cette parcelle ZN 82, l’ont cédée à Madame E Y, fille de la susnommée, et Monsieur M A son compagnon.

Par courrier daté du 15 mars 2010, invoquant leur qualité de nouveaux propriétaires de la parcelle anciennement cadastrée ZN 65 et leur volonté de l’exploiter désormais directement, Monsieur et Madame Q Y et leur fille E ont sommé Monsieur C de la libérer immédiatement.

Devant la cour, s’ils ne contestent pas que Monsieur O C était bien bénéficiaire d’un bail rural sur la parcelle ZN 65, les consorts Y/A soutiennent qu’il y a renoncé lorsque, le 16 mars 2010, il en a retiré son matériel et le bétail qui s’y trouvaient et, en outre, en laissant Monsieur Q Y l’exploiter pendant sept mois.

Ils soutiennent par ailleurs qu’il n’a jamais exploité la parcelle nouvellement cadastrée ZN 82 et qu’il ne peut donc se prévaloir sur elle d’un bail rural.

Outre la question accessoire et simplement subséquente à celles-ci de la réparation du préjudice de Monsieur C né de la privation de jouissance de la parcelle litigieuse, tels sont les deux seules difficultés dont la cour est saisie.

1 – Sur la prétendue renonciation de Monsieur C au renouvellement de son bail sur la parcelle ZN 65

L’injonction faite au preneur par lettre du 15 mars 2010 des époux Y et de leur fille, nouveaux propriétaires de la parcelle donnée à bail à celui-ci, d’avoir à libérer immédiatement les lieux, à défaut pour ces derniers de justifier de l’un des motifs énoncés à l’article L 411-31 du code rural les autorisant à demander la résiliation du bail alors en cours et dont l’échéance était fixée au 1^er mars 2018, ne vaut pas congé régulièrement donné à celui-ci.

Les nouveaux propriétaire de la parcelle en cause, désormais divisée en deux, soutiennent que Monsieur C aurait renoncé au renouvellement de son bail lorsque, le 16 mars 2010, il a retiré son matériel et son bétail de la parcelle et en laissant ensuite Monsieur Q Y l’exploiter pendant sept mois.

S’il est vrai qu’un preneur à toujours la faculté de renoncer au bail ou à son renouvellement, lequel s’opère par tacite reconduction, encore faut-il, pour que la renonciation produise effet, qu’elle soit exprimée en termes non équivoques.

Or, non seulement Monsieur C n’a jamais exprimé une telle intention, du moins n’est-il pas justifié de cette expression, mais, lorsqu’il a été convoqué le 8 décembre 2009 par Maître J, notaire en charge des opérations liées à la succession de Madame Y X sa bailleresse récemment décédée, il a affirmé devant le notaire qui en atteste (sa pièce n°3) qu’il n’entendait pas résilier le bail.

S’il ne conteste pas que les éléments nécessaires à son exploitation aient été retirés en mars 2010 de la parcelle ZN 65, Monsieur C impute ce fait aux époux Y et à leur fille qui en ont repris possession sans autre forme de procès, ont fermé l’accès à cette parcelle depuis la parcelle ZN 33 contigüe qui lui appartient et ont posé barrière, chaîne et cadenas pour lui en interdire l’accès.

Monsieur C a fait constater par huissier le 25 mars 2010 cette situation (sa pièce n°7).

L’huissier a notamment constaté que l’accès qui existait entre la parcelle ZN 65 et la parcelle ZN 33, propriété de Monsieur C, a été obstrué par un monticule de terre et qu’une clôture neuve en limite de la première était en cours d’installation.

Monsieur C, qui souhaitait poursuivre l’exploitation de la parcelle ZN 65, n’avait évidemment aucun intérêt, bien au contraire, à de tels travaux, lesquels sont concomitants à la fois de l’accession à la propriété de celle-ci des époux Y et de leur fille et de l’envoi à celui-ci du courrier du 15 mars 2010 le sommant de libérer les lieux sans délai.

Ces travaux, dont la conséquence directe et immédiate a été d’empêcher Monsieur C de poursuivre l’exploitation de la parcelle, n’ont donc pu qu’être le fait des époux Y et de leur fille qui ont alors exprimé leur intention de l’exploiter eux-mêmes.

Il n’existe donc aucune renonciation de Monsieur C au bail, ou à son renouvellement, qui lui a été consenti en 1991 sur la parcelle litigieuse.

Cette renonciation ne saurait davantage se déduire de ce qu’il a laissé Monsieur Q Y exploiter la parcelle pendant sept mois et qu’il n’a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de son différend avec ses nouveaux bailleurs qu’au terme de ce délai.

Confronté à ce qui s’analyse en une véritable voie de fait attentatoire à ses intérêts commise par ses nouveaux bailleurs, un certain délai était nécessaire à Monsieur C pour mettre en place une réplique adaptée.

Dans la mesure où celle-ci prenait la forme d’une action en justice, il lui était nécessaire de contacter son assureur protection juridique, puis l’avocat mandaté par celui-ci, toutes formalités requérant un certain temps.

En toute hypothèse sauf à invoquer la prescription de son action, ce qu’ils ne font évidemment pas puisqu’elle ne l’était pas, les consorts Y ne sauraient tirer argument de ce qu’ils considèrent, à tort, comme de l’inertie de la part de Monsieur C.

Doit donc être confirmé, le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé Monsieur O C à poursuivre l’expulsion des consorts Y, à défaut de libération volontaire par eux des lieux, de la parcelle objet du bail rural qui lui a été verbalement consenti par les époux X en 1991.

Ce jugement a été partiellement exécuté puisque les consorts Y/A ont, le 30 juin 2011, laissé à Monsieur C le libre accès à la parcelle ZN 81.

Ils ont par contre continué de lui interdire l’accès à la parcelle ZN 82.

2 – Sur le périmètre du bail

Il n’est pas contesté, ainsi que l’a relevé Monsieur AB G, expert agricole mandaté par les consorts Y/Z pour donner un avis sur les indemnités dues à Monsieur C pour privation temporaire de jouissance de la parcelle litigieuse dans le rapport qu’il a rédigé le 26 juillet 2012 (pièce annexée aux conclusions des consorts Y/A déposées le 29 août 2012), que la superficie totale de la parcelle ZN 65 est de 4 ha 67 a 10 ca.

Le bail de Monsieur C sur cette parcelle est limité à 4 ha 50 a, ce qu’il a toujours soutenu et ce qui est conforme à son relevé parcellaire d’exploitation établi par la MSA dont rien n’autorise à dire qu’il serait entaché d’erreur comme l’affirment les consorts Y/A.

Monsieur C affirme qu’il exploitait, jusqu’en mars 2010, la totalité de la parcelle ZN 65, à l’exception de la partie bâtie, du hangar et de la cour de ferme, aujourd’hui situé sur la parcelle ZN 82.

La division de la parcelle ZN 65 qui a entraîné la modification des références cadastrales est postérieure au décès de Madame Y X et est concomitante de la vente à Madame E Y et à Monsieur M A de la plus petite des parcelles issues de cette division.

Les parcelles nouvelles sont :

— la ZN 81 pour 3 ha 91 a 27 ca ;

— la ZN 82 pour 0 ha 75 a 83 ca.

Les consorts Y/A soutiennent que Monsieur C n’a jamais exploité cette dernière parcelle, ni réglé pour elle de fermage et qu’elle était donc exclue de son bail.

Or, le bail portant sur 4 ha 50 a et la parcelle ZN 81 de 3 ha 91 a 27 ca étant intégralement incluse dans celui-ci, ce que ne contestent pas les consorts Y/A, il doit nécessairement inclure également une partie de la parcelle ZN 82 sur laquelle est implantée la maison d’habitation et ses dépendances immédiates acquises par E Y et M A le 14 avril 2010.

Monsieur C estime à 55 ares la superficie de cette parcelle incluse dans son bail.

La création de la parcelle ZN 82 par division de la parcelle ZN 65 est postérieure au décès survenu le 12 septembre 2009 à l’âge de 97 ans de Madame Y X qui en était propriétaire.

Elle n’avait plus à cet âge et depuis longtemps les aptitudes nécessaire à l’exploitation et même au simple entretien de cette parcelle de 7500 m², ce que ne conteste ni sa fille, ni son gendre, lesquels ne justifient eux-mêmes pas l’avoir exploitée ou l’avoir utilisée pour un usage autre qu’agricole alors qu’en toute hypothèse ils n’en sont devenus propriétaires que le 14 avril 2010.

Les consorts Y/A ne sauraient par ailleurs tirer argument de ce que, à l’acte de vente de la parcelle nouvellement cadastrée ZN 82 régularisé le 14 avril 2010, il est dit que celle-ci est libre de toute location ou occupation.

Le notaire rédacteur de l’acte s’est en effet fondé, pour le rédiger, sur les documents afférents à la parcelle et sur les dires des parties.

Or, le bail litigieux ayant été conclu verbalement dix neuf ans auparavant, il n’existait aucun titre mentionnant son existence.

Les parties signataires de l’acte de vente contestant par ailleurs l’existence du bail consenti à Monsieur C en ce qu’il porte sur cette partie de la parcelle donnée à bail à celui-ci originellement cadastrée ZN 65, leur affirmation au notaire est sujette à caution et la mention litigieuse de l’acte de vente ne fait pas foi de sa réalité.

C’est donc à bon droit que Monsieur C prétend inclure dans l’assiette de son bail 55 des 75,83 ares de la parcelle ZN 82 dont il a été évincé le 16 mars 2010 par les nouveaux propriétaires de celle-ci.

Cette éviction, certes abusive, remonte aujourd’hui à deux ans et neuf mois.

La maison d’habitation du couple Y/A et ses dépendances immédiates, qui ne sont pas incluses dans l’assiette du bail, sont situées quasiment au milieu de cette parcelle laquelle a été entièrement clôturée par ses propriétaires.

Le terrain d’assiette du bail situé sur la parcelle ZN 82 passe au ras de la maison d’habitation désormais occupée par E Y et M A.

Compte tenu à la fois de cette proximité et de l’opposition exprimée par ces derniers à la reprise par Monsieur C de l’exploitation de cette parcelle, compte tenu par ailleurs de la superficie limitée de celle-ci comparée à celle, totale, qu’il exploite, les inconvénients pour lui, en termes de nuisances liées à son environnement humain immédiat, seront supérieurs aux avantages qu’il pourra retirer de la reprise de son exploitation.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à sa demande principale d’expulsion du couple Y/A de la dite parcelle et il sera par contre fait droit à sa demande subsidiaire de condamnation des consorts Y/A à lui verser, pour cette parcelle, une indemnité d’éviction.

Monsieur C demande à voir fixer celle-ci à 1.964 €.

Pour évaluer le montant de celle-ci, chacune des parties a sollicité l’intervention d’un expert.

Monsieur C a fait appel à Monsieur S B, expert agricole et foncier près cette cour et par ailleurs expert de F, dont le rapport versé au dossier (pièce n°13 de Monsieur C) est daté du 20 octobre 2011. Celui-ci a été complété le 17 septembre 2012 par une note en réponse à l’évaluation de l’expert sollicité par la partie adverse (pièce n°18 de Monsieur C).

Les consorts Y/A ont eux-mêmes fait appel à Monsieur AB G, lui-même expert agricole et foncier, dont le rapport, daté du 26 juillet 2012, est annexé à leurs conclusions déposées le 29 août 2012 et oralement soutenues à l’audience.

La demande de Monsieur C est conforme à l’estimation faite par l’expert B qui a pris comme base de calcul le tableau de calcul des indemnités d’évictions locatives de l’année 2012 prenant en compte 4 ans de marge brute annexé au protocole relatif à l’indemnisation des exploitants agricoles évincés lors des acquisitions immobilières réalisées par les collectivités et organismes tenus de solliciter l’avis de FRANCE-DOMAINE signé le 2 juillet 2012 par le Directeur régional et départemental des Finances Publiques d’une part et le Président de la Chambre d’Agriculture du Calvados d’autre part (pièce n°19 de Monsieur C).

L’expert a retenu, pour effectuer son calcul, la somme de 3.572 € correspondant, sur le tableau, à 4 ans de marge brute à l’hectare des terres classées en 3^e catégorie dans la région agricole du Bocage, laquelle région correspond à la localisation de la parcelle litigieuse.

Les consorts Y/A estiment eux-mêmes, dans l’hypothèse où sera consacré le droit de Monsieur C à percevoir, pour la parcelle litigieuse, une indemnité d’éviction, à 711,15 € le montant de celle-ci ainsi que l’a évaluée leur propre expert Monsieur G.

Or, celui-ci a pris comme base de calcul la somme de 1.293 € correspondant au même tableau que dessus, à la réserve que sont pris en compte 3 ans et non pas 4 ans de marge brute, mais afférent à l’année 2004.

Le seul litige opposant sur la question les parties repose donc sur la prise en compte, d’une part, de 3 ou 4 ans de marge brute et, d’autre part, sur l’année de référence, 2004 ou 2012, étant précisé qu’il n’est justifié d’aucun tableau intermédiaire entre ces deux années.

Dans la mesure où c’est en 2012 que doit être fixé le montant de l’indemnité due au preneur pour éviction le 16 mars 2012 d’une parcelle de 55 ares de 3^e catégorie bocagère dont le bail courait jusqu’au 1^er mars 2018, il y a lieu de retenir l’estimation de l’expert choisi par Monsieur C et faire droit en conséquence à sa demande à ce titre.

3 – Sur la réparation du préjudice de Monsieur C imputable à la perte temporaire de jouissance de la parcelle ZN 81

Monsieur C a été privé de la jouissance de la parcelle ZN 81 d’une superficie de 3 ha 91 a 27 ca du 16 mars 2010 au 30 juin 2011, soit pendant 15 mois et demi.

En retenant, comme base d’évaluation de son préjudice né de cette privation la somme de 3.572 € correspondant à 4 ans de marge brute déjà prise en compte pour calculer son indemnité d’éviction (cf supra), soit une marge brute annuelle à l’hectare de 893 €, celui-ci a été de 4.536,75 € au total.

Il n’y a pas lieu d’ajouter à cette somme le coût d’une quelconque remise en état puisque Monsieur C a pu reprendre le 30 juin 2011 l’exploitation de la parcelle.

Compte tenu des circonstances et du contexte dans lesquels est né le litige, lequel est imputable à une pure et simple voie de fait des consorts Y/A à l’encontre de Monsieur C, l’équité commande de mettre à la charge des premiers une partie des frais d’instance irrépétibles qu’a dû exposer le second pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 23 mai 2011 du tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN à l’exception de celle qui a autorisé Monsieur O C à poursuivre l’expulsion des consorts Y/A d’une partie de terrain d’assiette de son bail rural aujourd’hui cadastralement référencée section ZN n°82 d’une superficie de 55 ares ;

Y addidant,

Condamne solidairement Madame AD X épouse Y, Monsieur Q Y, Madame E Y et Monsieur M A à payer à Monsieur O C:

—  1.964 € à titre d’indemnité d’éviction de 55 ares de la parcelle ZN 82 inclus dans son bail;

—  4.536,75 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la perte de jouissance entre le 16 mars 2010 et le 30 juin 2011 de la parcelle ZN 81 ;

Déboute Monsieur C du surplus de ses demandes ;

Déboute les consorts Y/A de leurs propres demandes ;

Les condamne aux entiers dépens, lesquels inclurons le coût du constat d’huissier effectué le 25 mars 2010 à la demande de Monsieur C et à verser à celui-ci une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

V. POSE S. PORTIER