AFFAIRE :N° RG 16/04399 -

N° Portalis DBVC-V-B7A-FWQL

Code Aff. :

ARRÊT N° EG/TL

ORIGINE : DECISION en date du 07 Novembre 2016 du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX – RG n° 15/00713

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 17 JANVIER 2019

APPELANTE :

SARL LE BISTROT NORMAND

N° SIRET : 435 238 027

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Valérie BELLANCOURT-DE-SAINT-JORES, avocat au barreau de CAEN et assistée de M^e Thomas CARRERA, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

[…]

N° SIRET : 353 266 281

[…]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller, rédacteur

DÉBATS : A l’audience publique du 15 novembre 2018

GREFFIER : M^me ANCEL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 17 janvier 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 février 2004, la société Slibail Immobilier a consenti à la SCI La Morinière un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble situé route de Trouville à Pont l’Evêque.

Suivant convention de sous-location établie le 25 mars 2004, la SCI La Morinière a donné l’immeuble à bail à la SARL Le Bistrot Normand, laquelle exploite un fonds de commerce de restauration et de vente de produits sous l’enseigne les Tonneaux du Père Magloire, jusqu’au 24 février 2019, date d’expiration du contrat de crédit-bail, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.000 euros HT outre les charges.

Par acte d’huissier délivré le 4 février 2015, la SCI La Morinière a fait signifier à la SARL Le Bistrot Normand un commandement visant la clause résolutoire faisant état du défaut de paiement des loyers de l’année 2014 et du non-respect par le sous-locataire de la procédure d’autorisation d’extension de la terrasse.

Par ordonnance rendue le 5 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance de Lisieux a sursis à statuer sur la demande de la SCI La Morinière tendant à la résiliation de la convention de sous-location et au paiement des sommes dues jusqu’à la résolution du litige au fond.

Par jugement contradictoire rendu le 7 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Lisieux, saisi par la SARL Le Bistrot Normand d’une demande tendant à titre principal à faire reconnaître l’application du statut des baux commerciaux à la convention de sous-location, a

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action en requalification du bail en bail soumis au statut des baux commerciaux ;

— constaté la résiliation de la convention de sous-location conclue entre la SCI La Morinière et la SARL Le Bistrot Normand à compter du 4 mars 2015 ;

— condamné la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 66.321,86 euros avec intérêts de droit à compter du 4 février 2015 ;

— condamné la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière à compter du 1^er avril 2015 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges ;

— ordonné l’expulsion de la SARL Le Bistrot Normand ;

— condamné la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts contractuellement prévus ;

— débouté la SCI La Morinière de ses plus amples demandes de dommages et intérêts ;

— condamné la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté les parties de toute autre demande ;

— condamné la SARL Le Bistrot Normand aux dépens avec distraction au profit des avocats constitués qui en ont fait la demande.

Par déclaration reçue le 29 novembre 2016, la SARL Le Bistrot Normand a relevé appel de cette décision.

Par acte d’huissier délivré le 30 mai 2018, la SCI Morinière a fait signifier à la SARL Le Bistrot Normand un congé à effet au 24 février 2019.

Par dernières conclusions signifiées le 9 octobre 2018, la SARL Le Bistrot Normand demande à la cour de

— réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

— rejeter toute demande de l’intimée ;

— dire et juger que la convention de sous-location du 25 mars 2004 est soumise au statut des baux commerciaux ;

— ordonner à la SCI La Morinière de lui remettre un contrat de bail commercial conforme aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ;

— condamner la SCI La Morinière au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions reçues le 21 avril 2017, la SCI La Morinière demande à la cour de

— confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

— dire et juger prescrite l’action tendant à la requalification du contrat en bail commercial ;

— dire et juger que la SARL Le Bistrot Normand est soumise à une convention d’occupation précaire dérogeant au statut des baux commerciaux ;

— constater la résiliation du contrat à compter du 4 mars 2015 ;

— en toute hypothèse, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

— ordonner l’expulsion de la société Le Bistrot Normand, de ses occupants et de tout bien de son chef dans le mois de la décision et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois ;

— accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la société Le Bistrot Normand au paiement de la somme principale de 68.512,62 euros avec intérêts de droit sur cette somme à compter du 4 février 2015 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;

— condamner la société Le Bistrot Normand au paiement de la somme de 19.726,67 euros à titre de dommages et intérêts convenus contractuellement ;

— condamner la société Le Bistrot Normand au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter du 1^er avril 2015 et dire que tout trimestre civil commencé sera dû en intégralité ;

— condamner la société Le Bistrot Normand à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société Le Bistrot Normand à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Bistrot Normand aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés par celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2018.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en requalification de la convention

L’action tendant à l’application du statut des baux commerciaux à la convention de sous-location conclue entre les parties est une action en requalification.

L’action aux fins de requalification des relations contractuelles en contrat de bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat.

Pour faire échec à l’application de la prescription biennale, l’appelante ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce relatives à la transmutation du contrat dans la mesure où, à supposer que le bail puisse être qualifié de bail dérogatoire, ce qui est exclu compte-tenu de la durée de 15 ans contractuellement convenue et qu’il soit établi que le locataire se soit maintenu dans les lieux à l’expiration de celui-ci, un bail commercial ne peut lui avoir été substitué, le statut des baux commerciaux ne pouvant être conféré au sous-locataire du crédit-preneur.

En l’espèce, la convention de sous-location, qui constitue une convention d’occupation précaire, a été conclue le 25 mars 2004, de sorte que l’action en requalification formée sur le fondement de l’article L. 145-1 du code de commerce par voie d’assignation du 30 juin 2015 doit être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement ayant déclaré prescrite l’action en requalification exercée par le preneur en vertu du statut des baux commerciaux.

Sur la demande de résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire

Sur la nullité alléguée du commandement de payer

L’appelante sollicite l’annulation du commandement visant la clause résolutoire sur le fondement de la mauvaise foi et fait notamment valoir que la SCI La Morinière tente de se libérer de son sous-locataire en signifiant un commandement contraire aux accords intervenus sur l’indexation du loyer et sur les travaux d’extension de la terrasse.

Cette argumentation ne saurait être accueillie.

En effet, aucun usage déloyal de la clause résolutoire n’est établi dès lors que la SARL Le Bistrot Normand, dont la cour n’est pas tenue de suivre le détail de l’argumentation relative au contexte économique du litige qui repose pour l’essentiel sur des allégations non étayées par les pièces versées aux débats, ne rapporte pas la preuve que le commandement a été délivré pour des motifs étrangers au défaut de paiement des loyers et aux travaux d’extension non autorisés.

En outre, le commandement est régulier en la forme en ce qu’il émane du bailleur crédit-preneur, le crédit-bailleur n’ayant ni intérêt ni qualité pour le délivrer et en ce qu’il rappelle la clause résolutoire prévue par le contrat et précise à la fois le montant des sommes dues au titre des loyers indexés impayés au titre de l’année 2014 et, de façon précise et non équivoque, le manquement invoqué relatif à la construction sans autorisation.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire.

Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Le contrat de sous-location versé aux débats comporte une clause résolutoire ainsi libellée :

'Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyers, charges et accessoires à son échéance comme en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, ou encore en cas de violation des obligations imposées au sous-locataire par les textes légaux et réglementaires et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le sous-bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de formalités judiciaires'.

En l’espèce, si l’appelante soutient avoir effectué des règlements au cours de l’année 2014, elle ne conteste pas qu’ils ont été affectés, en application du principe d’imputation des paiements sur les mensualités les plus anciennes, au paiement des loyers impayés de l’année 2013 et elle ne démontre ni même n’allègue avoir réglé les loyers dus au titre de l’année 2014.

En outre, en cause d’appel, la SARL Le Bistrot Normand ne conteste pas le calcul de l’indexation réclamée par le sous bailleur mais se borne à faire état sans en établir l’existence d’un accord intervenu entre les parties relatif à la renonciation de la SCI La Morinière à se prévaloir de la revalorisation.

L’appelante ne soutient pas avoir réglé les sommes dues au titre de l’année 2014 dans le mois suivant le commandement, ce qui justifie la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

En outre, la SARL Le Bistrot Normand ne conteste pas avoir réalisé des travaux de construction d’une terrasse alors qu’aucun accord de la SCI La Morinière ni du crédit -bailleur ne lui a été donné pour ce faire et ce en contravention avec les dispositions du contrat de sous-location.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement frappé d’appel en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 4 mars 2015, ordonné l’expulsion de la SARL Le Bistrot Normand et fixé une indemnité d’occupation due mensuellement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes en paiement

Si l’appelante sollicite la réformation de l’ensemble des dispositions du jugement déféré, elle ne fait cependant valoir à hauteur d’appel aucun moyen de nature à remettre en cause les dispositions ayant fait droit à la demande d’indexation avec application de l’indice du coût de la construction et de l’indice de base du 3^e trimestre 2003.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit dans son principe à la demande formée par la SCI La Morinière au titre de la revalorisation des loyers mais d’accueillir l’appel

incident formé de ce chef et de condamner la SARL Le Bistrot Normand au paiement de la somme de 68.512,62 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 février 2015.

En outre, dans l’hypothèse de l’acquisition de la clause résolutoire, le contrat prévoit que :'le sous locataire devra au sous bailleur une somme correspondant à trois mois de loyer à titre de premiers dommages et intérêts'.

L’appelante n’oppose à ce titre aucun moyen de nature à justifier la réformation du jugement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit dans son principe à la demande formée au titre de la clause pénale et de le réformer dans son montant, la SARL Le Bistrot Normand ne contestant pas le quantum réclamé à hauteur de la somme de 19.726,67 euros, au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur la demande de délais suspensifs de l’exécution du commandement

La cour n’étant pas saisie par le dispositif des conclusions de l’appelante d’une demande de délais de paiement suspensifs de l’application de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1154 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Les conditions posées par le texte étant remplies, il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la date de la demande formée par voie de conclusions signifiées le 21 avril 2017.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de ses droits.

Tel n’apparaît pas le cas en l’espèce, un abus du droit d’agir ni d’exercer une voie de recours de la SARL Le Bistrot Normand ne pouvant se déduire de l’échec de son action.

En outre, la SCI de la Morinière ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui résultant de l’obligation de défendre à la procédure.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement ayant débouté la SCI La Morinière de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de la débouter de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de l’appel abusif.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du premier jugement à ce titre seront confirmées.

Partie perdante, la SARL LE Bistrot Normand devra supporter la charge des dépens d’appel conformément

aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI La Morinière les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance.

Aussi la SARL Le Bistrot Normand sera-t-il condamné à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 7 novembre 2016 dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 66.321,86 euros avec intérêts de droit à compter du 4 février 2015 et la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts contractuellement prévus, qui seront infirmées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Condamne la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 68.512,62 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2015 ;

Condamne la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 19.726,67 euros à titre de dommages et intérêts convenus contractuellement ;

Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du 21 avril 2017 seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil ;

Déboute la SCI La Morinière de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;

Condamne la SARL Le Bistrot Normand aux dépens d’appel ;

Condamne la SARL Le Bistrot Normand à verser à la SCI La Morinière la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Le Bistrot Normand de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

[…]