AFFAIRE : N° RG 20/01746 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GSWW

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 02 Juillet 2020

RG n° 16/02103

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [W] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [M] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5] MAROC

représentés et assistés de M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Monsieur [A] [E]

né le 26 Mai 1982 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Madame [V] [I] épouse [E]

née le 10 Mars 1985 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés et assistés de M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de COUTANCES

DÉBATS : A l’audience publique du 04 juillet 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GARET, Président de chambre et M^me VELMANS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Octobre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis en date du 12 juin 2015, Messieurs [W] et [M] [P] ont accepter de vendre à Monsieur [A] [E] et Madame [V] [I] son épouse, un terrain à bâtir d’une surface minimum de 1.200 m², non viabilisé, sis [Adresse 6] à [Localité 9] (14), issu de la division d’une parcelle cadastrée AX N°[Cadastre 3].

Cette vente était consentie sous plusieurs conditions suspensives et notamment celle d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire et d’un financement d’un montant de 350.000 €.

A la suite du dépôt de la demande de permis de construire par les acquéreurs le 30 juillet 2015, la Commune de [Localité 9] les a informés par courrier du 7 août suivant, qu’elle ne pourrait donner une suite favorable à leur projet, qui en l’état, n’était pas conforme à la réglementation.

S’en sont suivies deux réunions à la mairie de la commune, les 10 et 17 septembre 2015 en présence de l’adjoint chargé de l’urbanisme, de l’architecte et de Monsieur [W] [P] et Monsieur [T] représentant l’agence immobilière qui avait négocié la vente pour la dernière réunion.

Lors de ces réunions, il a été indiqué aux époux [E] que le permis de construire serait refusé à défaut de surélévation du terrain de 1,20 m, celui se trouvant en zone inondable.

Par courrier du 18 octobre 2015, l’agence immobilière (cabinet Ledain &Associés) informait le notaire, que compte tenu du surcoût très important lié aux travaux de surélévation exigés par la mairie et du refus à venir du permis de construire déposé, les acquéreurs ne donneraient pas suite au projet.

Estimant que les époux [E] avaient refusé à tort de réitérer la vente, les consorts [P] les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal a :

— débouté les consorts [P] de leurs demandes,

— les a condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de la SCP Dorel-Lecomte-Marguerie,

— les a condamnés in solidum à payer aux époux [E] une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 16 septembre 2020, Messieurs [W] et [M] [P] ont formé appel de la décision.

Aux termes de leurs écritures en date du 16 décembre 2020, ils concluent à la réformation du jugement entrepris et à la condamnation des époux [E] au paiement des sommes de :

—  14.000 € correspondant au montant de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 7 juin 2016,

—  3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

ainsi qu’aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de leur conseil.

Aux termes de leurs écritures en date du 12 mars 2021, les époux [E] concluent à la confirmation du jugement et demandent de constater que les parties sont convenues lors de la réunion du 17 septembre 2015, de la résolution amiable du compromis de vente à raison des sujétions techniques imposées par la commune et des conséquences sur le coût de la construction de l’immeuble, et qu’il n’a pas été justifié en temps utile de la réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’une déclaration préalable de détachement de la parcelle purgée de tous recours.

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1116 ancien du code civil, ils demandent à la cour de :

— constater la rétention d’informations imputable aux consorts [P], ceux-ci n’ayant pas communiqué aux acquéreurs le certificat d’urbanisme établi le 29 mai 2015 par la commune de [Localité 9] à l’attention de leur géomètre expert,

— prononcer en conséquence la nullité de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 12 juin 2015,

et à titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1152 alinéa 2 ancien du code civil, ils demandent la réduction de la clause pénale à 1 €.

Ils sollicitent en outre la condamnation in solidum des consorts [P] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de leur conseil.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application de la clause pénale

Les consorts [P] qui sollicitent l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 12 juin 2015, soutiennent qu’il n’y a eu aucune résolution amiable de la promesse de vente et que l’absence de réalisation des conditions suspensives est imputable aux seuls acquéreurs, ce que ceux-ci contestent.

La clause pénale figurant au compromis de vente est ainsi rédigée :

'Si pour un motif autre que la non-réalisation des conditions suspensives, l’une des parties refusait la réitération en acte authentique des présentes, près avoir été mise en demeure, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit.

Toutefois la partie défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente moyennant 10 % du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice et ce quelque soit le montant du préjudice effectivement subi…'

Le compromis de vente indique que la vente est consentie aux conditions financières suivantes, à savoir, pour un prix principal de 161.300,00 € (140.000,00 € prix principal, 9.900,00 € honoraires de négociation et 11.400,00 € au titre de la provision sur frais d’acte) et un financement de 365.000,00 € (15.000,00 € au titre des deniers personnels outre un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant global de 350.000,00 €).

Il est précisé que le prêt sollicité sera un prêt classique d’une durée de 25 ans pour un taux maximum accepté de 3,50 %.

Les conditions suspensives suivantes sont prévues :

— obtention d’une déclaration préalable de détachement de la parcelle purgée de tous recours,

— que la note d’urbanisme demandée ne révèle pas l’existence d’une servitude particulière qui aurait pour effet de rendre impropre à sa destination l’immeuble vendu,

— que l’état hypothécaire ne révèle pas un montant supérieur au prix vendu, sauf si le vendeur consigne entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, la différence augmentée des frais de mainlevée,

— obtention d’un accord écrit de prêt pour le 31 juillet 2015,

La condition suspensive d’obtention de permis de construire est spécifiquement libellée comme suit :

' La présente vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire permettant la construction d’une maison d’habitation sur deux nivaux pour une surface de plancher minimum 150 m² avec garage.

La demande de permis de construire devra être déposée auprès de la mairie de [Localité 9] au plus tard le 31 juillet 2015.

L’acquéreur devra en justifier au plus tard en adressant le récépissé de dépôt au rédacteur des présentes, sous peine d’être déchu de cette condition suspensive.

Le permis obtenu devra être affiché sur place dans les huit jours de son obtention et il devra en justifier par tous moyens et notamment par constat d’huissier de justice afin de faire courir le recours des tiers.

La présente condition suspensive sera considérée comme définitivement acquise qu’à compter de l’expiration du recours des tiers et de retrait administratif.'

Monsieur et Madame [E] justifient du dépôt de la demande de permis de construire le 30 juillet 2015, soit dans le délai prévu.

Il n’est pas contesté qu’en raison d’une difficulté relative à leur projet et d’une lettre en date du 7 août 2015, les informant qu’en l’état il ne pourrait y donné une suite favorable, deux réunions ont eu lieu avec l’adjoint chargé de l’urbanisme.

Lors de la première réunion du 10 septembre 2015, Monsieur [H] chargé du service instructeur a avisé Monsieur [O], l’architecte des époux [E], que le projet était non-conforme au regard du sol du rez-de-chaussée qui se trouvait en dessous du niveau de la mer, ce qui nécessitait une surélévation.

Lors de la seconde réunion du 17 septembre à laquelle participait Monsieur [W] [P], il a été de nouveau évoqué cette nécessité de réhaussement et le coût que cela risquait d’entraîner.

Si Monsieur [T] du cabinet Ledain, agence immobilière mandatée pour la vente, écrit dans son attestation ' La mairie ne pouvant a priori donner de suites favorables en l’état, nous nous sommes quittés conscients de l’inéluctable issue du dossier', ce témoignage ne peut être considéré comme une résolution amiable de la vente en l’absence de preuve de l’accord des vendeurs.

Pour autant, cela explique que les époux [E] n’aient pas donné suite à la demande de la commune de documents complémentaires, leur projet étant voué à l’échec compte tenu du montant des travaux supplémentaires nécessaires chiffrés à 86.922,08 € par l’entreprise Pautrat Frères, montant qui aurait excédé les conditions de financement indiquées dans le compromis de vente, au vu des éléments portés à leur connaissance.

Il s’avérera en effet par la suite, que le certificat d’urbanisme daté du 29 mai 2015, donc antérieur à la signature du compromis, qui mentionnait que le terrain était situé plus d’un mètre au-dessous du niveau marin de référence (d’après la carte de l’atlas régional des zones sous niveau marin de la DREAL de juin 2013) ne leur avait pas été communiqué par les vendeurs.

Ils ignoraient donc l’existence de cette sujétion particulière qui n’a donc pas été prise en compte dans l’élaboration de leur projet.

Il ne saurait donc être reproché aux époux [E] de ne pas avoir complété leur dossier de permis de construire puisqu’en tout état de cause, cela aurait remis en cause les conditions financières de leur projet telles que prévues au compromis.

Au regard de ces éléments, la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire ne peut être considérée comme leur étant imputable, ce qui suffit à rendre caduc le compromis de vente du 12 juin 2015.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [P] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [P] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles d’appel et de les débouter de leur demande à ce titre.

Succombant, les consorts [P] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Dorel Lecomte Marguerie en application de l’article 699 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 2 juillet 2020,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Messieurs [W] et [M] [P] à payer à Monsieur [A] [E] et Madame [V] [I] son épouse, une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Messieurs [W] et [M] [P] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Messieurs [W] et [M] [P] aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP Dorel Lecomte Marguerie en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON