AFFAIRE : N° RG 23/00240

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 16 Décembre 2022

RG n° 22/02239

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 JUILLET 2024

APPELANT :

Monsieur [U] [Y]

né le 16 Décembre 1980 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté et assisté par M^e Elise CRAYE, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

Madame [V] [K] [W] [B] venant aux droits de Madame [E] [N]

née le 08 Mai 1954 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Loïck LEGOUT, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 06 mai 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 04 juillet 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2017, Mme [N] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Y], portant sur un logement situé sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 euros, outre les charges d’un montant de 69 euros.

Mme [V] [B] invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à M. [U] [Y] suivant acte d’huissier de justice du 3 mars 2022, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 15.120 euros suivant décompte arrêté le 28 février 2022 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 5 mai 2022, Mme [B] a assigné M. [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du défendeur, d’ordonner son expulsion et de le voir condamner au paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ définitif des lieux loués, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 mai 2022 ;

— condamné M. [U] [Y] à payer à Mme [V] [K] [W] [B] la somme de 21.600 euros, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2022 (loyer d’octobre inclus) ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit du 25 mai 2022 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de M. [U] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide et que les clefs soient restituées à Mme [V] [K] [W] [B] ;

— condamné la partie défenderesse, M. [U] [Y] , à vider le logement de tous objets et meubles entreposés par elle ou tous occupants de son chef ;

— dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place, ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées dl avoir à les retirer ;

— rappelé que I’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamné M. [U] [Y] à payer à Mme [V] [K] [W] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que cette indemnité est due à compter du lendemain du 3 mai 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à parfaite libération des lieux et qu’elle sera assortie des intérêts de droit ;

— condamné M. [U] [Y] à payer à Madame [V] [K] [W] [B] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [Y] aux dépens ;

— dit que les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure font partie des dépens et seront recouvrés à ce titre ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que le jugement bénéficie de I’exécution provisoire.

Par déclaration du 27 janvier 2023 adressée au greffe de la cour, M. [U] [Y] a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 26 avril 2023, M. [U] [Y] demande à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme [V] [B],

Par conséquent,

— La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Accorder à M. [U] [Y] un délai de trois années commençant à courir à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, afin de s’acquitter de la dette locative au moyen de 36 échéances mensuelles, outre le loyer et les charges courantes,

— Rappeler que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus et que si M. [U] [Y] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— Juger que pendant le cours des délais accordés, aucune mesure d’exécution forcée ne pourra être entreprise,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [V] [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 22 mai 2023, Mme [V] [B] demande à la cour de :

Principalement,

— Dire l’appel recevable et fondé,

— Confirmer le jugement dont appel,

— Débouter M. [U] [Y] de la totalité de ses demandes,

— Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de M. [U] [Y],

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [U] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est (références AG 50905 ASTPAIEXP),

— Condamner M. [U] [Y] au paiement :

* de la somme de 18.000 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats : pour la créance d’un montant de 18.000 euros avec intérêts légal Banque de France particuliers à compter de la date de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* de la somme de 3.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais et dépens de la présente instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières M. [U] [Y] en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024.

En cours de délibéré, selon l’autorisation et dans les délais octroyés par la cour, Mme [V] [B] a fait parvenir au greffe et notifié à l’intimé le justificatif de la notification à la préfecture du Calvados de l’assignation délivrée à M. [Y].

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des demandes formulées par Mme [B]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1.1. Sur la qualité et l’intérêt à agir

L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, M. [U] [Y] conclut à l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [V] [B] au motif qu’elle ne rapporte pas la preuve de sa qualité et de son intérêt à agir. L’appelant explique que le contrat de bail litigieux a été conclu entre M. [Y] et Mme [N] [E], décédée le 14 novembre 2021, en cours d’exécution du bail, et que Mme [B] ne justifie pas venir aux droits de Mme [N] [E] dans le cadre de ce contrat.

En application de l’article 730 alinéa 1er du code civil, la preuve de la qualité d’héritier s’établit par tous moyens.

Mme [V] [B] produit une attestation établie le 28 décembre 2021 par Me [J] [I], notaire chargé du règlement de la succession de Mme [N] [E], faisant état de l’absence de disposition testamentaire ou d’autre disposition à cause de mort et de la qualité d’unique héritière de Mme [V] [B], fille unique de la défunte.

Il s’ensuit que la qualité de Mme [V] [B], d’héritière de sa mère, Mme [N] [E], est établie et qu’elle est devenue à ce titre titulaire du contrat de bail, pouvant exercer toutes les actions en découlant.

Mme [V] [B] a donc qualité et intérêt pour introduire la présente action.

Le moyen soulevé par M. [Y] doit donc être écarté.

1.2. Sur la dénonciation de l’assignation du locataire auprès du représentant de l’Etat

Aux termes de l’article 24, paragraphes III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, applicable aux faits d’espèce, disposent que :

III.- A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.- Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M. [U] [Y] conclut à l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [V] [B], au motif que la bailleresse ne justifie pas que l’assignation délivrée au locataire, tendant à la résiliation du bail ait été dénoncée en préfecture en respectant le délai de deux mois imparti avant l’audience.

Il est constant que Mme [B] a assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Caen par acte d’huissier de justice du 5 mai 2022 aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts du défendeur, d’ordonner son expulsion et de le voir condamner au paiement des sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges.

L’article 24 III, IV impose, à peine d’irrecevabilité de son action, que le bailleur notifie l’assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l’Etat dans le département, au moins deux mois avant l’audience, aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier qui sera transmis au juge avant l’audience.

Mme [B] communique aux débats un accusé réception électronique du 4 mars 2022, justifiant avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Calvados de la signification du commandement de payer du 3 mars 2022 adressé à M. [U] [Y].

Par note en délibéré du 14 juin 2024, autorisée par la cour, Mme [B] a transmis au greffe et à son contradicteur via le réseau privé virtuel des avocats, l’accusé de réception électronique du 31 mai 2022 justifiant avoir notifié à la préfecture du Calvados l’assignation délivrée à M. [Y], cette notification intervenant dans le délai prévu par le texte, soit au moins deux mois avant l’audience du 18 octobre 2022.

Il s’ensuit que Mme [B] a respecté les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes tendant à l’expulsion du locataire et à la fixation d’une indemnité d’occupation sont recevables.

2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 paragraphes de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits d’espèce énonce que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de relever que pour juger acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail litigieux, le tribunal a correctement retenu :

— qu’il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit du 1er avril 2017 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par Mme [V] [B] à M. [U] [Y] le 3 mars 2022 est demeuré infructueux, qu’ainsi la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de deux mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies le 3 mai 2022.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré acquise à compter du 3 mai 2022 la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, ordonné l’expulsion de M. [U] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués et fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

3. Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Mme [B], la bailleresse de M. [Y], actualise le montant de l’arriéré locatif, en versant aux débats plusieurs décomptes détaillés, les derniers en date des 19 mai 2023 et 24 avril 2024.

M. [U] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le décompte du 24 avril 2024, date ultérieure à l’ordonnance de clôture de l’instruction, prononcée le 4 avril 2024, ne sera pas pris en compte.

Il résulte du décompte en date du 19 mai 2023 communiqué aux débats que M. [U] [Y] doit à Mme [B], au titre d’arriéré locatif, indemnités d’occupation et frais irrépétibles prononcés par le premier juge un montant de 27.980,52 euros, somme nette de tous les frais qui, en vertu de l’article 4, p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne peuvent être mis à la charge du locataire.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [U] [Y] au paiement de cette somme, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

4. Sur les délais de paiement

En l’espèce, M. [U] [Y] indique être fondé à solliciter des délais de paiement.

La bailleresse, Mme [B] s’oppose à cette demande, faisant valoir que le locataire ne communique aucune pièce susceptible de justifier de sa situation financière et donc la recevabilité et le bien-fondé de sa demande.

L’article 24, paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (….)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient de rappeler qu’en application de ce texte, le juge n’est pas obligé, mais peut octroyer des délais de paiement de la dette locative à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Or. M. [Y] se borne à solliciter des délais de paiement sans produire des éléments permettant à la cour d’apprécier sa situation financière et l’opportunité de prévoir de tels délais, il ne justifie non plus de la possibilité de respecter un éventuel calendrier de paiement et ne fournit aucun plan prévisionnel d’apurement de sa dette locative.

Dès lors, M. [U] [Y] sera débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement de sa dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

M. [U] [Y] succombant en ses prétentions, il sera condamné à payer à Madame [V] [B] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

M. [U] [Y] sera également condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’appel interjeté par M. [U] [Y],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné M. [U] [Y] à payer à Mme [V] [K] [W] [B] la somme de 21.600 euros, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2022 (loyer d’octobre inclus),

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne M. [U] [Y] à payer à Mme [V] [B] au titre de l’arriéré locatif la somme de la somme de 28.996,60 euros, selon décompte du 19 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

Déboute M. [U] [Y] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [U] [Y] à payer à Madame [V] [K] [W] [B] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ,

Condamne M. [U] [Y] aux dépens de l’instance d’appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY