AFFAIRE : N° RG 21/03398 -

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d’Alençon en date du 26 Novembre 2021

RG n° 21/00006

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 11 JANVIER 2024

APPELANTE :

S.C.I. J2FR

N° SIRET : 423 595 370

[Adresse 4]

[Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Alexandra REPASKA, avocat au barreau du MANS,

INTIMEES :

Madame [V] [N]

née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée par M^e Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

N° SIRET : 824 541 148

[Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

Rezprésentée par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 13 novembre 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 11 janvier 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Selon acte sous seing privé du 24 novembre 2016, la SCI J2FR (la SCI) a donné à bail d’habitation à Mme [V] [N] un logement situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 390 euros outre une provision sur charges de 110 euros et un dépôt de garantie de 390 euros.

Le même jour, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement, mentionnant un logement en état d’usage.

Par courriel du 4 février 2017, Mme [N] a donné congé.

Un état des lieux de sortie a eu lieu le 9 mai 2017 en l’absence de la locataire.

Le logement a été reloué à partir du 15 septembre 2017.

La SASU Action logement services, chargée de la mise en 'uvre de la garantie de loyer Visale, a versé à la SCI la somme totale de 2.270,98 euros au titre des loyers et charges dus par Mme [N] pour les mois de mars à août 2017.

Par acte d’huissier du 29 juin 2020, la SASU Action logement services a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans afin, notamment, de voir condamner celle-ci au paiement de la somme de 2.270,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Suivant acte d’huissier du 9 décembre 2021, la SASU Action logement services a fait assigner la SCI devant la même juridiction afin, notamment, de voir condamner cette dernière, à titre subsidiaire, à lui restituer la somme de 2.270,98 euros.

Ces instances ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement du 9 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal d’Alençon auquel il a transmis le dossier.

Par jugement du 26 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— condamné Mme [N] à payer à la société Action logement services la somme de 158,38 euros au titre des loyers et provisions sur charges concernant le logement sis [Adresse 5],

— condamné la SCI à payer à la société Action logement services la somme de 2.112,60 euros au titre des sommes indûment sollicitées auprès de la caution,

— débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts pour mauvaise foi,

— débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SCI aux entiers dépens,

— condamné la SCI à payer à la société Action logement services la somme de 800 euros à titre d’indemnité de procédure.

Selon déclaration du 17 décembre 2021, la SCI a interjeté appel de cette décision.

Suivant ordonnance du 16 novembre 2022 non déférée à la cour, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de la SCI tendant à voir 'déclarer irrecevable l’appel incident de la société Action logement services’ et condamné la SCI à verser à cette dernière la somme de 800 euros à titre d’indemnité de procédure.

Par dernières conclusions du 29 septembre 2023, l’appelante, outre une demande de 'dire et juger’ ne constituant pas une prétention sur laquelle il y a lieu de statuer, demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter la société Action logement services de toutes ses prétentions à son encontre, de condamner Mme [N] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour agissements malhonnêtes et mauvaise foi, de condamner solidairement Mme [N] et la société Action logement services à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 1.600 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 4 octobre 2023, Mme [N] demande à la cour de débouter la SCI de son appel, de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de condamner la SCI au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, celle de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 25 février 2022, la société Action logement services demande à la cour de rejeter l’appel de la SCI, de débouter celle-ci de toutes ses demandes.

Subsidiairement, si la cour venait à modifier la répartition des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [N] et de la SCI à son profit, elle demande à la cour de condamner Mme [N] à lui payer tout ou partie de la somme de 2.270,98 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de condamner la SCI à lui restituer tout ou partie de la somme de 2.270,98 euros, de façon qu’au total elle soit entièrement remboursée par Mme [N] et/ou la SCI.

En toute hypothèse, cette intimée demande à la cour de condamner la SCI et/ou Mme [N] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La mise en état a été clôturée le 11 octobre 2023.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi n°19-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au bail en cause, lorsqu’il émane du locataire, le congé doit respecter un délai de préavis de trois mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Il résulte de ces dispositions que la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clefs ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel.

L’appelante fait grief au premier juge d’avoir déclaré valable le congé donné par courriel par la locataire et que les loyers et provisions sur charges ne pouvaient être exigés au-delà du 3 mai 2017 au motif qu’en dépit du non-respect par celle-ci du formalisme requis par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur avait pris acte du départ de la locataire le 3 mai 2017, alors qu’un congé donné par simple courriel ne saurait être conforme aux dispositions précitées dès lors que le bailleur avait invité la locataire à régulariser un congé dans les formes prévues par celles-ci et rappelées au contrat de bail.

Mme [N] s’approprie la motivation du premier juge, soulignant que le bailleur avait accusé réception de son congé par courriel du 6 février 2017 et pris acte dans des courriels postérieurs d’une restitution des clefs le 3 mai 2017 et d’un état des lieux de sortie le 4 mai suivant.

Le congé émanant du locataire ne saurait être valablement donné par simple courriel, forme non prévue par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il importe peu que le bailleur ait accusé réception de ce congé par courriel du 6 février suivant, dès lors que celui-ci a demandé par ce même courriel à la locataire de régulariser son congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées au contrat de bail.

Il s’ensuit que ni le courriel adressé le 4 février 2017 par Mme [N] à la SCI, ni la restitution des clefs n’ont mis fin au bail, de sorte que les loyers et provisions sur charges sont dus jusqu’au mois d’août 2017 inclus.

Il ressort du relevé de compte bancaire et des quittances de loyers produits par la locataire que les loyers et provisions sur charges ont été payés par celle-ci jusqu’au 31 mars 2017 inclus, que le loyer et la provision sur charges du mois d’avril 2017 ont été réglés à hauteur de 390 euros sur 500 euros par déduction par le bailleur du dépôt de garantie et que les loyers et provisions sur charges des mois de mai à août 2017 n’ont pas été payés par la locataire, de sorte que Mme [N] restait devoir à la SCI au terme du bail la somme de 2.110 euros ((500 euros x 4) + 110 euros).

2. Sur les demandes de la société Action logement services

La caution justifie avoir versé au bailleur les sommes suivantes :

—  370,98 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de mars 2017,

—  500 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois d’avril 2017,

—  400 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juin 2017,

—  500 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de juillet 2017,

—  500 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois d’août 2017.

Il résulte des motifs qui précèdent que la SCI a indûment perçu de la part de la caution la somme de 370,98 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois de mars 2017, intégralement réglés par la locataire, et celle de 390 euros au titre du loyer et de la provision sur charges du mois d’avril 2017, réglés à concurrence de 390 euros par déduction du dépôt de garantie avec l’accord de la locataire. En application des articles 1302 à 1302-3 du code civil, la société Action logement services est donc fondée à solliciter la restitution de ces sommes à la SCI.

La société Action logement services a payé à la SCI la somme totale de 1.510 euros au titre de la garantie Visale en lieu et place de la locataire. En application du contrat de cautionnement Visale du 17 novembre 2016 produit et des articles 1346 à 1346-5 du code civil relatifs au paiement avec subrogation, la société Action logement services est fondée à solliciter la condamnation de Mme [N] à lui payer cette somme.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens et, la cour statuant à nouveau, la SCI sera condamnée à restituer à la société Action logement services la somme de 760,98 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021, date de l’assignation valant mise en demeure, et Mme [N] sera condamnée à verser à la société Action logement services la somme de 1.510 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2020, date de l’assignation valant mise en demeure.

3. Sur les demandes indemnitaires

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a débouté la SCI de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de Mme [N]. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

La solution donnée au litige conduit à confirmer le rejet de la demande de dommages-intérêts formée par la SCI à l’encontre de la société Action logement services pour procédure abusive.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées compte tenu de la solution donnée au litige.

Mme [V] [N], qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [N] à payer à la société Action logement services la somme de 158,38 euros au titre des loyers et provisions sur charges concernant le logement sis [Adresse 5], a condamné la SCI à payer à la société Action logement services la somme de 2.112,60 euros au titre des sommes indûment sollicitées auprès de la caution, a condamné la SCI aux entiers dépens et à payer à la société Action logement services la somme de 800 euros à titre d’indemnité de procédure ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne la SCI J2FR à restituer à la SASU Action logement services la somme de 760,98 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2021 ;

Condamne Mme [V] [N] à verser à la SASU Action logement services la somme de 1.510 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2020 ;

Condamne Mme [V] [N] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY