AFFAIRE :N° RG 24/00896

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 15 Mars 2024 du Juge des contentieux de la protection de LISIEUX

RG n° 23/00092

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 13 MARS 2025

APPELANTE :

S.C.I. DEAUVILLE INVEST

N° SIRET : 508 727 864

[Adresse 3]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [A] [U] [S] [V]

née le 16 Septembre 2003 à [Localité 9]

Chez Mme [J] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [I] [G] [E] [Z]

né le 27 Juin 2000 à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Madame [Y] [L] [H] [R]

née le 09 Janvier 1971 à [Localité 1]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [J] [N] [X] divorcée [V]

née le 14 Septembre 1978 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non représentés, bien que régulièrement assignés

DEBATS : A l’audience publique du 13 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 13 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée des 3 et 4 mars 2022, la SCI Deauville invest (la SCI) a consenti à M. [I] [Z] et Mme [A] [V] un bail d’habitation à compter du 7 mars 2022 sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 570 euros, outre une provision sur charges de 50 euros par mois et un dépôt de garantie d’un montant de 570 euros.

Le 3 mars 2022, Mmes [Y] [R] et [J] [V] se sont portées cautions solidaires du paiement régulier des sommes dues par les preneurs et de l’exécution de toutes les conditions du bail.

Le 7 mars 2022, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Le 26 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer la somme de 1.270,14 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire prévue au bail, lequel commandement a été dénoncé aux cautions les 9 et 12 décembre suivant.

Les 1er et 6 mars 2023, le bailleur a assigné les preneurs ainsi que les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des preneurs et leur condamnation au paiement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Le 26 août 2023, les preneurs ont quitté les lieux loués. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement à cette date.

Par jugement du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— condamné solidairement les preneurs et les cautions à payer au bailleur la somme de 1.960,04 euros pour solde des sommes restant dues à la fin du contrat de bail avec intérêts au taux légal à compter de sa décision,

— autorisé Mme [Y] [R] à se libérer de cette dette par 23 versements mensuels consécutifs d’un montant de 70 euros chacun puis par un 24ème versement dont le montant sera ajusté pour correspondre au solde dû,

— dit que, sauf meilleur accord des parties, ces paiements seront effectués le 10 de chaque mois au plus tard, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant celui de la signification de sa décision à Mme [Y] [R],

— dit qu’à défaut de paiement intégral d’un seul de ces versements à son exacte échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

— débouté les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires, en ce compris les demandes de délai de grâce formées par M. [Z], Mmes [A] [V] et [J] [V],

— condamné in solidum M. [Z], Mmes [A] et [J] [V] et [R] à payer à la SCI la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de ses dénonciations aux cautions.

Selon déclaration du 10 avril 2024, la SCI a relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions du 14 juin 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné solidairement les preneurs et les cautions à payer au bailleur la somme de 1.960,04 euros pour solde des sommes restant dues à la fin du contrat de bail avec intérêts au taux légal à compter de sa décision et a autorisé Mme [Y] [R] à se libérer de cette dette par 23 versements mensuels consécutifs d’un montant de 70 euros chacun puis par un 24ème versement dont le montant sera ajusté pour correspondre au solde dû, statuant à nouveau, de condamner solidairement M. [Z], Mmes [R], [J] et [A] [V] à lui payer la somme de 6.116,91 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, outre intérêt au taux légal sur la somme de 1.270,14 euros à compter du 26 novembre 2022 et du 4 septembre 2023 pour le surplus et de débouter Mme [R] de sa demande de délai de grâce.

Subsidiairement, elle demande à la cour de réduire le délai de grâce accordé à Mme [R].

En tout état de cause, la SCI sollicite la condamnation solidaire des intimés au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés n’ont pas constitué avocat, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 18 juin 2024 à Mme [J] [X] divorcée [V] à personne, à Mme [R] à personne, à Mme [A] [V] à domicile et à M. [Z] suivant les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

La mise en état a été clôturée le 11 décembre 2024.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation de régler les loyers et charges prévus au bail.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a retenu que des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés devaient être déduites celle de 5 euros réclamée au titre des frais d’archivage du dossier des preneurs et prohibée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et celle de 108 euros correspondant aux frais d’assurance relatifs à une période non encore réglée et non justifiés.

Ainsi, au regard du décompte arrêté au 11 janvier 2024 produit par la SCI, la somme restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élève à 1.626,04 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie ainsi que des versements effectués par les preneurs jusqu’au 22 décembre 2023.

2. Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En vertu de l’article 7 d), le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 7 mars 2022 révèle que le logement loué était en bon état et propre, mentionnant notamment dans le coin cuisine une ventilation par grille d’aération avec cordon en bon état hormis qu’elle est mal fixée, dans le séjour une porte-fenêtre en aluminium dont la deuxième porte ne s’ouvre pas et dans les toilettes une ventilation VMC simple en bon état.

La SCI justifie avoir, dès le 12 mars 2022, fait fixer la grille d’aération de la cuisine puis, le 14 mars suivant, fait réparer la gaine de la VMC (pièces appelante n°12).

Suite aux doléances des preneurs se plaignant en mai 2022 de présence d’humidité dans le logement loué, le bailleur a fait réaliser, dès le 4 juin 2022, une recherche de fuite permettant de constater l’absence d’anomalie sur le système de ventilation du logement composé de deux bouches d’extraction d’air vers l’extérieur et de grilles d’arrivée d’air frais opérationnelles sur les menuiseries et que la VMC est éteinte en pleine journée, M. [Z] indiquant lui-même la couper la nuit afin de ne pas être gêné par le bruit (pièce appelante n°10).

Le bailleur justifie avoir fait réaliser les travaux préconisés par le rapport de recherche de fuite, le remplacement de la porte-fenêtre du séjour étant retardée au mois de décembre 2022 en raison de difficultés d’approvisionnement de l’artisan chargé de ces travaux (pièces appelante n°12, 18, 22 et 23).

L’un des artisans intervenus le 11 juillet 2022 pour l’exécution de ces travaux a relevé que la VMC n’était pas mise en marche par les preneurs (pièce appelante n°21).

Ainsi, il est établi, d’une part, que le logement loué comprenait des portes et fenêtres présentant une étanchéité à l’air suffisante ainsi que des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements comme exigé par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent, d’autre part, que le bailleur a fait réaliser les travaux préconisés par le technicien mandaté pour rechercher d’éventuelles fuites.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les lieux loués constituaient un logement décent, ce qui a été confirmé par l’attestation délivrée le 8 septembre 2023 par la CAF du Calvados, et la présence d’humidité dans le logement loué avait pour cause l’extinction de la VMC par les preneurs et son insuffisante aération.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 26 août 2023 mentionne des dégradations et un état de saleté des sols, murs et plinthes, y compris des ventilations sur les coffres des volets des chambres et du séjour, démontrant un défaut d’entretien des lieux loués par les preneurs et la réalité de réparations locatives invoquées par le bailleur (pièce appelante n°13-1).

L’estimation du coût des réparations locatives établie par la société Snexi n’est pas utilement discutée (pièce appelante n°15).

Le jugement entrepris sera donc infirmé et, la cour statuant à nouveau, les intimés seront condamnés solidairement à payer à la SCI la somme de 1.626,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 janvier 2024 et celle de 4.377,87 euros TTC au titre des réparations locatives outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, date de la dernière dénonciation du commandement, sur la somme de 1.270,14 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus.

3. Sur la demande de délai de grâce

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge a accordé un délai de grâce de deux ans à Mme [Y] [R].

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

M. [Z], Mmes [R], [A] [V] et [J] [X] divorcée [V], qui succombent en leurs principales prétentions, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la SCI la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement les preneurs et les cautions à payer au bailleur la somme de 1.960,04 euros pour solde des sommes restant dues à la fin du contrat de bail avec intérêts au taux légal à compter de sa décision ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [I] [Z], Mmes [Y] [R], [A] [V] et [J] [X] divorcée [V] à payer à la SCI Deauville invest la somme de 1.626,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 janvier 2024 et celle de 4.377,87 euros TTC au titre des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 1.270,14 euros et à compter du présent arrêt sur le surplus ;

Condamne in solidum M. [I] [Z], Mmes [Y] [R], [A] [V] et [J] [X] divorcée [V] aux dépens d’appel et à payer à la SCI Deauville invest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY