Cour d'appel de Cayenne, Chambre civile, 11 avril 2022, n° 20/00168

TI Cayenne 20 décembre 2019

CA Cayenne
Confirmation 11 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Violation de l'obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a estimé que les allégations de l'appelante n'étaient pas corroborées par des éléments probants et que l'incendie était postérieur à l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Démonstration de la capacité à régler la dette locative
La cour a jugé que l'appelante n'avait pas démontré sa capacité à régler sa dette locative, compte tenu de son historique de paiements irréguliers.

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Sur la décision

Référence :	CA Cayenne, ch. civ., 11 avr. 2022, n° 20/00168
Juridiction :	Cour d'appel de Cayenne
Numéro(s) :	20/00168
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Cayenne, 20 décembre 2019, N° 11-19-899
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Aurore BLUM, président
Avocat(s) :	Jérôme GAYJulie PAGE
Parties :	Société SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE SIGUY – SOCIÉTÉ IMMOBILIÈ RE DE LA GUYANE

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CAYENNE

[…]

Chambre Civile

ARRÊT N°50

N° RG 20/00168 – N° Portalis 4ZAM-V-B7E-2UC

Y X

Société SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE SIGUY ' SOCIÉTÉ IMMOBILIÈ RE DE LA GUYANE Représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

ARRÊT DU 11 AVRIL 2022

Jugement au fond, origine Tribunal d’Instance de Cayenne, décision attaquée en date du 20 décembre 2019, enregistrée sous le n° 11-19-899

APPELANTE :

Madame Y X

Res. Saint-Martin, […]

[…]

représentée par Maître Jérôme GAY, avocat au barreau de GUYANE

INTIMEE :

Société SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE SIGUY ' SOCIÉTÉ IMMOBILIÈ RE DE LA GUYANE Représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

représentée par Maître Julie PAGE, avocate au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS:

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2022 en audience publique et mise en délibéré au 11 Avril 2022, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame C D, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame C D, Présidente de chambre Madame Marie-Laure PIAZZA, Première présidente

Madame Emmanuelle WATTRAINT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Corinne MALINELLI, greffière, présente lors du prononcé et de A B, greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé du 20 février 2018 la SAEM société immobilière de la Guyane (SIGUY) a donné à bail à M^me Y X un local à usage d’habitation situé à Cayenne, […], Bât. 17, […], moyennant un loyer mensuel actualisé de 592,03 euros dont provision sur charges.

Le paiement du loyer n’ayant pas été scrupuleusement honoré, un commandement de payer les loyers et de charges visant le jeu de la clause résolutoire a été délivré à M^me Mathurin par exploit du 15 avril 2019.

Par acte d’huissier du 27 août 2019, la SAEM SIGUY a fait assigner M^me Bérénise X devant le tribunal d’instance de Cayenne, en vue notamment d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-le constat de la résiliation judiciaire du bail par application de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire ;

-la condamnation de cette dernière au paiement de la somme principale de 2 179,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2019, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

-le paiement de la somme de 280 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 20 décembre 2019, le tribunal a :

-constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 20 février 2018 pour le logement sus-mentionné ;

-condamné M^me Y X à payer à la SIGUY la somme de 1 720,72 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 29 octobre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

-rejeté la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

-dit que faute de volontaire des lieux loués, il pourrait être procédé à l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

-dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

-condamné M^me Mathurin à payer à la SIGUY une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 592,03 euros ;

-débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

-dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue le 21 avril 2020, M^me Y X a interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Elle a communiqué ses premières conclusions le 06 juillet 2020.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 18 novembre 2020, l’appelante demande de :

-la dire recevable et bien fondée en son appel ,

En conséquence,

A titre principal :

-infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté l’intimée de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

-débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

-infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement de l’appelante,

Et statuant à nouveau,

-dire que l’indemnité d’occupation n’est due que jusqu’au 14 avril 2020 et à défaut, dire que le montant dû au 31 octobre 2020 s’élève à la somme de 2 093,08 euros ;

-accorder à l’appelante les plus larges délais, soit trois années et à défaut deux années, pour s’acquitter de sa dette locative ;

-confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’intimée de sa demande relative à l’article 700 du CPC ;

-débouter l’intimée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

En tout état de cause:
-condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Jérôme Gay, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimée a constitué avocat le 05 juin 2020 et communiqué ses premières conclusions le 24 septembre 2020.

Par conclusions du 11 septembre 2021, elle demande de :

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

-constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 juin 2019,

-ordonner l’expulsion de l’appelante, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique,

-condamner l’appelante à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges éventuellement réactualisés jusqu’à son départ effectif ;

-condamner l’appelante à payer à l’intimée la somme de 2 763.68 euros au titre de son arriéré locatif (somme arrêtée au 1er septembre 2020 à réactualiser);

-débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes et la condamner à payer à l’intimée la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

La clôture est intervenue le 13 octobre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, qui seront exposés dans les motifs pour les besoins de la discussion, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et à la décision déférée, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs :

1/ Sur la résiliation du bail :

Le tribunal a relevé que :

-le contrat de bail comportait une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers et accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

-un tel commandement avait été délivré par exploit d’huissier à la locataire le 15 avril 2019 ;

-la somme de 1 940,53 euros mentionnée dans le commandement n’avait pas été réglée dans les deux mois .

Il en a déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire avaient été réunies le 16 juin 2019.

L’appelante fait grief à la propriétaire d’avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent telles qu’elle est énoncée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Elle fait ainsi état d’un incendie qui s’est déclenché dans les lieux loués le 15 avril 2020, mais aussi d’incidents antérieurs, dont elle impute la responsabilité à la défectuosité de l’installation électrique.
Elle affirme que la propriétaire, avisée de ces difficultés, n’a pas pris les mesures nécessaires propres à assurer la sécurité des locataires.

L’intimée réplique qu’aucun élément objectif ne corrobore les allégations de la locataire, et que l’incendie évoqué est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour relève que l’appelante ne verse aux débats, au soutien de ses allégations concernant la défectuosité de l’installation électrique des lieux loués et de l’origine de l’incendie du 15 avril 2020, que sa plainte adressée au Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Cayenne le 28 avril 2020.

Cette plainte est dénuée de toute force probatoire comme constituant une preuve à soi-même.

Au surplus, elle intervient postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’absence de tout autre élément, et, le cas échéant, de consignation des loyers et charges dans l’attente de la réalisation par le bailleur de travaux de remise aux normes, ou d’ordonnance portant injonction d’effectuer ces travaux, la clause résolutoire du contrat de bail a été effectivement acquise le 16 juin 2019, soit deux mois après le commandement de payer du 15 avril précédent, lequel était resté sans effet.

2/ Sur la demande de délais de paiement :

Le tribunal a rejeté cette demande au motif que la locataire ne démontrait pas être en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les défaillances constatées durant le bail et sa situation ne permettaient pas d’envisager l’octroi de délai de paiement.

L’appelante prétend qu’à la suite de l’incendie du 15 avril 2020, elle n’a pas été relogée.

Elle en déduit que l’indemnité d’occupation doit être arrêtée au 14 avril 2020, et fixe sa dette locative à la somme totale de 2 093,08 euros .

Elle fait état de revenus mensuels d’un montant de 2 357,91 euros composés d’allocations diverses, et du RSA et propose d’apurer sa dette au moyen de versements mensuels de 100 euros.

L’intimée s’oppose à cette demande, soulignant que, de fait, l’appelante a bénéficié de délais de paiement depuis le commandement de payer du mois d’avril 2019.

Elle soutient que l’appelante n’a jamais payé régulièrement ses loyers depuis le début de la location, et que sa dette locative n’a cessé d’augmenter, alors même qu’elle doit supporter une faible part du loyer puisque les allocations logement en couvrent la plus grande partie.

En l’absence de toute pièce démontrant que la locataire a dû quitter les lieux à la suite de l’incendie qu’elle déplore, il n’y a pas lieu d’arrêter la dette locative au 15 avril 2020 comme elle le fait, étant observé que, dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2020, elle se domicilie toujours à la même adresse, correspondant à celle des lieux loués.

Par ailleurs, l’allocation logement n’est passée à 561 euros par mois qu’à compter du mois de janvier 2020 à la lecture du décompte produit par l’intimée.

Après déduction de frais de procédure et prise en compte d’une indemnité d’occupation de 592,03 euros par mois à compter du mois de novembre 2019, étant observé que le bailleur ne démontre pas que les sommes facturées sous le titre « logement » correspondent à des charges récupérables, la dette locative de l’appelante s’élève à la somme de 2 093,08 euros au 30 septembre 2020.
L’appelante s’étant dispensée de tout paiement de la part, résiduelle et très modique, des loyers et accessoires restant à sa charge, et ce, quasiment depuis son entrée dans les lieux, et n’ayant jamais procédé à des paiements, même très partiels, de sa dette, sa capacité à l’apurer aujourd’hui, même en bénéficiant de délais de paiement qui, pour mémoire, ne peuvent être octroyés pour une durée supérieure à deux années, apparaît trop incertaine pour faire droit à sa demande.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M^me X aux dépens et a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son recours, l’appelante supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à la disposition du public par le greffe,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Cayenne du 19 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

Fixe la dette locative de M^me Y X à l’égard de la SAEM société immobilière de la Guyane (SIGUY) au titre de l’occupation des locaux sis résidence saint Martin, route des encens à Cayenne à la somme de 2 093,08 euros (deux mille quatre-vingt-treize euros et huit centimes) au 30 septembre 2020 ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

A B C D