COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 93 / 2026

N° RG 24/00554 – N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BL73

S.C.I. SCI M & N

C/

S.A. EVDC

ARRÊT DU 11 MAI 2026

Arrêt Au fond, origine Cour de Cassation de paris, décision attaquée en date du 14 Septembre 2020, enregistrée sous le n°19/00574

APPELANT :

S.C.I. SCI M & N

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christine CHARLOT, avocat au barreau de GUYANE

INTIME :

S.A. EVDC

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-yves MARCAULT-DEROUARD, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026 en audience publique et mise en délibéré au 11 Mai 2026, en l’absence d’opposition, devant :

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Yann BOUCHARE, Président de chambre

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, greffière présente lors des débats et M^me Naomie BRIEU, Greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La société Etudes viabilisation développement et construction(ci-après dénommée EVDC), propriétaire d’une parcelle sise à [Localité 1] cadastrée AE [Cadastre 1], d’une superficie totale de 117 ha 61 a 13 ca subdivisée en deux parcelles cadastrées AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 3] a pour projet d’y construire un lotissement, d’une superficie totale de 66.826,745 m², et divisé en 40 lots dont 38 lots habitables chacun d’une superficie comprise entre 1200 et 4190 m².

Estimant sa propriété enclavée, la société EVDC a signé le 20 mai 2013 avec la société M&N, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AL [Cadastre 4], un protocole d’accord stipulant que celle-ci lui cède une parcelle de 1500 m², située en bordure de sa propriété pour qu’une route d’accès vers le lotissement soit établie et qu’en contrepartie, la société EVDC lui cède une parcelle d’une surface de 4911m² à détacher d’une parcelle plus grande aux frais de la société EVDC et les lots n°1 et n°2 du lotissement cadastrés et viabilisés, outre une servitude de passage et de «'tour d’échelle'» afin d’effectuer toutes réparations le long de sa propriété.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en date du 8 décembre 2015, la SCI M&N indiquait à la société EVDC que sans acte signé devant notaire le lundi suivant, elle résiliait le protocole avec effet au 14 décembre 2015.

Sur assignation de la société EVDC, par ordonnance en date du 29 juillet 2016, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Cayenne a notamment ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins principalement de déterminer l’état d’enclave de la parcelle AE [Cadastre 2], de dire si une servitude de passage est nécessaire, et de déterminer le trajet le plus court et le moins dommageable de cette parcelle jusqu’à la voie publique.

L’expert judiciaire, M. [G], a déposé au greffe son rapport définitif le 12 mars 2018.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2019, la société EVDC a assigné la SCI M&N devant le tribunal de grande instance de Cayenne aux fins notamment de voir constater la résiliation unilatérale par la SCI M&N du protocole d’accord en date du 20 mai 2013, et condamner cette dernière à l’indemniser de ses préjudices, voir constater l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 2], située à [Localité 1] et appartenant à la société EVDC, et dire que le fond cadastré AE [Cadastre 2] bénéficie d’une servitude de passage s’exerçant sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 4] appartenant à la SCI M&N.

Par jugement contradictoire en date du 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Cayenne a':

— dit que la parcelle sise à [Localité 1] cadastrée section AE N°[Cadastre 2] enclavée au sens de l’article 682 du code civil bénéficiera d’une servitude de passage sur la parcelle sise sur la même commune cadastrée section AL N°[Cadastre 4] suivant le tracé défini par le rapport d’expertise de monsieur [G] se référant à une servitude de 15 mètres x 100 mètres d’un tracé rectiligne nord /sud à l’extrémité est de la parcelle AL N°[Cadastre 4] telle que définie sur un plan établi par la société AGIR dans le cadre du dossier de permis d’aménager du lotissement [Adresse 4] (plan PA 4 : parcellaire),

— dit que les frais d’aménagement nécessaires à la mise en 'uvre de la servitude, à la sécurité de la propriété de la SCI M&N et notamment la mise en place d’une clôture rigide et l’entretien de la servitude seront à la charge de la SA EVDC,

— fixé à 105 000€le montant de l’indemnité que la SA EVDC, propriétaire du fonds dominant, devra payer en contrepartie à la SCI M&N, propriétaire du fonds servant, en réparation des dommages causés,

— dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— déboute la SCI M&N de sa demande de dommages intérêts d’un montant de 70 000 euros au titre de l’immobilisation de son terrain,

— déboute la SA EVDC de sa demande de dommages intérêts de 171 000 euros au titre de la réparation d’un préjudice matériel et financier,

— déboute la SA EVDC de ses demande de dommages intérêts de 100 000 euros au titre de la réparation d’un préjudice d’image et de notoriété,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties,

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date le 19 novembre 2020, la SCI M&N a interjeté appel de ce jugement, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Par arrêt en date du 29 juillet 2022, la chambre civile de la cour d’appel de Cayenne a :

— Constaté la résiliation unilatérale par la SCI M&N du protocole d’accord en date du 20 mai 2013';

— Confirmé le jugement entrepris dans toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés en cause d’appel.

La SCI M&N a formé un pourvoi contre l’arrêt rendu le 29 juillet 2022 par la cour d’appel de Cayenne dans le litige l’opposant à la société EVDC.

Par arrêt en date du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation, a :

— cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de dommages-intérêts de la société civile immobilière M&N au titre de l’immobilisation de son fonds et de son préjudice moral et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 29 juillet 2022 entre les parties, par la cour d’appel de Cayenne,

— remis, sur ces poinst, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, les a renvoyées devant la cour d’appel de Cayenne autrement composée,

— condamné la société Etudes viabilisation développement et construction aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par la société Etudes viabilisation développement et construction, et l’a condamnée à payer à la société civile immobilière M&N la somme de 3000€,

— dit que sur les diligences du procureur général près la cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

La troisième chambre civile de la cour de cassation a notamment relevé les éléments suivants :

Vu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016;

6. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

7. Il résulte de ce texte que la faute de la victime n’est exonératoire de la responsabilité de son cocontractant que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage.

8. Pour rejeter la demande d’indemnisation de la SCI, l’arrêt retient que l’immobilisation de son fonds, pendant deux ans et demi, qui constitue en soi un préjudice pour celle-ci, résulte tant du défaut de diligences de la société EVDC qui n’a effectué aucune démarche auprès du notaire pour le transfert de propriété, que du fait que la SCI a été peu active dans l’exécution du contrat, attendant le 8 décembre 2015 pour mettre en demeure sa cocontracatante d’exécuter ses obligations, et que le préjudice subi par la SCI est donc la résultante des comportements de deux contractantes.

11. En statuant ainsi, alors qu’elle retenait que le comportement fautif de la SCI n’était pas la cause exclusive du préjudice dont elle demandait l’indemnisation, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Par déclaration formée le 15 novembre 2024 ,la SCI M&N a saisi la présente cour d’appel en tant que juridiction de renvoi.

Par avis du 18 novembre 2024, l’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 1037-1 du code de procédure civile, à l’audience du 12 juin 2025.

La SCI M&N a déposé ses premières conclusions le 10 janvier 2025.

La SA EVDC a constitué avocat le 3 décembre 2024 et déposé ses premières conclusions le 6 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions subséquentes à l’arrêt de la cour de cassation du 10 octobre 2024 transmises le 4 novembre 2025, la SCI M&N sollicite, au visa de l’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 10 octobre 2024, de l’ancien article 1134, et des articles 682, 683 et 684 du code civil, que la cour :

— condamne la SA EVDC à lui payer la somme de 150000€ au titre du préjudice d’immobilisation de sa parcelle,

— condamne la SA EVDC à lui payer la somme de 50000€ au titre de son préjudice moral,

— condamne la SA EVDC à lui payer la somme de 1596000€ au titre du préjudice d’occupation du sol du fait de la création d’une servitude,

— condamne la SA EVDC à lui payer la somme de 10 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI M&N soutient que les préjudices qu’elle a subis résultent d’une suite d’irrégularités et que la société EVDC a décidé elle-même de s’auto-enclaver. Elle relève que le permis accordé à la société EVDC a été obtenu par fraude, en ce que la société EVDC a indiqué être la propriétaire de la parcelle de 1500m2 qui permet l’accès à son projet de lotissement alors que seule la SCI M&N était propriétaire de cette parcelle. Elle indique que la société EVDC a ainsi présenté un faux dossier au service d’urbanisme de la commune et qu’elle a formé un recours actuellement pendant devant le conseil d’Etat, et déposé plainte devant le Procureur de la République et saisi le doyen des juges d’instruction.

Elle fait valoir qu’un propriétaire ne peut pas prétendre au bénéfice de la servitude légale lorsque l’enclavement résulte de son propre fait. Elle précise que EVDC a souhaité réaliser son opération immobilière plus rapidement que la création de la nouvelle route qui devait la desservir. La SCI M&N conclut que la société EVDC ayant concouru à son auto-enclavement, et que la servitude de passage qui lui a été accordée est à l’origine d’un préjudice considérable pour la SCI M&N, notamment au titre du préjudice d’immobilisation lié à la durée de la procédure, la SA EVDC ayant sciemment traîné pour faire aboutir son projet, ainsi qu’au titre de son préjudice moral.

La SCI M&N ajoute qu’elle a également subi un préjudice d’occupation du sol du fait de la création d’une servitude, et qu’environ 160 véhicules ont circulé tous les jours sur la parcelle rattachée à sa propriété avec des nuisances sonores et de la pollution. Elle précise que le protocole d’accord du 23 mai 2013 prévoyait que la SA EVDC cède gracieusement des lots pour une superfice totale de 8911m2, qu’elle n’obtiendra pas du fait de la résiliation de ce protocole.

Selon conclusions responsives N°2 transmises le 13 octobre 2025, la SAS EVDC sollicite que la cour :

— déboute purement et simplement la SCI M&N de toutes ses demandes fins et conclusions,

— mette à la charge de cette dernière le paiement d’une indemnité de procédure sur la base de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 10 000€,

— condamne également la SCI M&N à tous les dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS EVDC expose que la SCI M&N a notifié de façon brutale et inattendue sa décision unilatérale de résiliation du protocole d’accord sous pretexte d’un retard de la société EVDC alors qu’aucun délai n’était prévu par le protocole. Elle rappelle les conclusions du rapport définitif de l’expert en date du 12 mars 2018.

La société EVDC rappelle les points devenus définitifs après renvoi de la cour de cassation, et souligne que la SCI M&N avait sollicité en première instance à titre reconventionnel la somme de 70 000€ à titre d’immobilisation et en avait été déboutée en première instance et n’avait émis aucune autre demande.

Elle souligne que la SCI M&N sollicite une indemnité pour immobilisation sans en fixer la durée, ni le point de départ, ni la partie du patrimoine immobilisé, et fait valoir l’absence d’élements justificatifs concernant cette demande.

S’agissant du préjudice moral, elle soutient que l’emprise de la servitude est infime sur la vaste parcelle, et se situe à l’extrémité de l’implantation de l’immeuble à usage d’habitation de la SCI M&N. Elle ajoute que la demande est irrecevable puisqu’elle avait formulé une proposition d’indemnité de 70€ par m2 que la SCI M&N n’a pas contesté sans faire d’autres suggestion, la demande n’ayant donc pas été formée en première instance.

Sur le préjudice lié à l’occupation de l’assiette de la servitude de passage, elle fait valoir que la demande est irrecevable comme n’ayant pas été formulée précedemment et non comprise dans le champ de la cassation partielle et comme étant déjà judiciairement et définitivement réparée par l’attribution de la somme de 105 000€.

La SAS EVDC ajoute qu’il a été définitivement jugé que la rupture abusive du protocole est le fait exclusif de la SCI M&N, et que le moyen au titre du prétendu permis frauduleux a déjà été écarté, et le moyen tiré du prétendu auto-enclavement a également été définitivement jugé.

MOTIFS

Sur la saisine de la cour d’appel de renvoi

Il est constant que par arrêt en date du 10 octobre 2024, la troisième chambre civile de la cour de cassation, a cassé et annulé l’arrêt rendu le 29 juillet 2022 entre les parties par la cour d’appel de Cayenne,, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de dommages-intérêts de la société civile immobilière M&N au titre de l’immobilisation de son fonds et de son préjudice moral et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente cour de renvoi autrement composée n’est par conséquent saisie que de ces chefs concernés par la cassation partielle, et toute autre demande ne pourra qu’être rejetée.

La SCI M&N avait sollicité dévant la première juridiction d’appel les sommes de 150 000€ pour l’immobilisation de sa parcelle et 30000€ au titre de son préjudice moral. Elle sollicite dans le cadre de la présente procédure la même somme de 150 000€ au titre du préjudice d’immobilisation de sa parcelle, et la somme de 50 000€ au titre de son préjudice moral.

Si elle sollicite par ailleurs la condamnation de la SA EVDC à lui payer la somme de 1596000€ au titre du préjudice d’occupation du sol du fait de la création d’une servitude, il convient de constater que la présente cour de renvoi n’est pas saisie de ce chef de demande, lequel n’est pas compris dans le champ de la cassation partielle, étant relevé de surcroît que ce chef de préjudice a été réparé définitivement par l’attribution de la somme de 105 000€ à la SCI M&N mise à la charge de la société EVDC en contrepartie des dommages causés, et ce par le jugement du tribunal judiciaire du 14 septembre 2020 confirmé par l’arrêt de la cour dappel du 29 juillet 2022.

Sur les demandes d’indemnisation de la SCI M&N

Sur la demande d’indemnisation de la SCI M&N au titre de l’immobilisation de sa parcelle

La SCI M&N fait valoir que sa parcelle est immobilisée depuis maintenant 10 ans de par la faute de la société EVDC qui a selon elle sciemment traîné pour faire aboutir son projet.

La société EVCD sollicite la confirmation du jugement sur ce point, en faisant valoir l’absence d’éléments justificatifs.

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Ainsi, la faute de la victime n’est exonératoire de la responsabilité de son cocontractant que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage.

En l’espèce, le protocole litigieux a été signé le 20 mai 2013, et la date de prise d’effet de la résiliation se situe au 14 décembre 2015. La période contractuelle durant laquelle la parcelle de la SCI M&N s’est trouvée immobilisée a ainsi duré pendant 2 ans et 6 mois.

Il ressort que pendant cette période, la société EVDC a manqué de diligences en ne déposant sa demande de permis d’aménager qu’au bout de deux années soit le 20 mai 2015 , et en n’effectuant aucune démarche auprès du notaire pour le transfert de propriété, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, La SCI M&N pour ce qui la concerne, a cependant attendu le 8 décembre 2015 pour mettre en demeure la société EVDC d’exécuter ses obligations.

Par conséquent, il peut être relevé que l’immobilisation du fonds de la SCI M&N résulte à la fois du défaut de diligences de cette dernière, et également de celui de la société EVDC.

Aussi, et en l’absence d’éléments permettant de déterminer précisément le préjudice d’immobilisation distinct de l’indemnisation de la contrepartie de l’octroi de la servitude fixée à 105 000€, il convient de fixer, au vu de la durée susvisée, à 12 000€ la somme due par la société EVDC à la SCI M&N au titre de l’indemnisation pour immobilisation.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé sur ce point.

Sur la demande d’indemnisation de la SCI M&N au titre du préjudice moral

La SCI M&N a sollicité à hauteur d’appel que lui soit octroyé une indemnisation au titre de son préjudice moral. Elle fait valoir que la société EVDC a exercé depuis des années toutes les voies de recours pour lui nuire, qu’elle s’est sciemment auto-enclavée afin d’obtenir la jouissance par servitude de la parcelle de 1500m2, et qu’elle a obtenu son permis d’aménager par fraude.

La société EVDC souligne que l’emprise de la servitude est infime au regard de la parcelle AL [Cadastre 4] très vaste, et qu’elle se situe à l’extrêmité opposée à l’implantation de l’immeuble.

Au regard des éléments déjà relevés ci-dessus, notamment s’agissant du permis obtenu prétendument par fraude, il ne peut qu’être constaté que la SCI M&N ne justifie d’aucun préjudice moral qui serait distinct de ceux pris en compte par l’indemnisation de la contrepartie de l’octroi de la servitude qui a déjà été fixée judiciairement et de façon définitive à 105 000€.

La SCI M&N sera ainsi déboutée de sa demande au titre du préjudice moral, étant ainsi ajouté au jugement

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution du litige en cause d’appel, il sera dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 14 septembre 2020 (n°RG 19/00574);

Vu l’arrêt de la chambre civile de la cour d’appel de Cayenne du 29 juillet 2022 (n°RG20/00318);

Vu l’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 10 octobre 2024(n°pourvoi 22-21.558);

Statuant en conséquence sur les seuls points objets de la cassation partielle,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 14 septembre 2020 (n°RG 19/00574) en ce qu’il a débouté la SCI M&N de sa demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation de son terrain,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SA EVDC à payer à la SCI M&N la somme de 12000€ au titre de l’immobilisation de son terrain,

Et y ajoutant,

DEBOUTE la SCI M&N de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel .

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Conseillère et la Greffière.

La Greffière La Conseillère

Naomie BRIEU Patricia GOILLOT